Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 05 июля 2022 г. по делу N 8Г-11135/2022[88-16284/2022]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Фрид Е.К, судей Грибанова Ю.Ю, Брянского В.Ю, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО "Технипроект" к ФИО1, Крестьянскому (фермерскому) хозяйству, глава - индивидуальный предприниматель ФИО2 о переводе прав арендатора по договорам аренды земельных участков, по кассационной жалобе ИП Главы КФХ ФИО2 на решение Сакского районного суда Республики Крым от 11 марта 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 09 декабря 2021 года.

Заслушав доклад судьи Грибанова Ю.Ю, судебная коллегия

установила:

ООО "Технопроект" обратилось в суд с иском к ФИО1, крестьянскому (фермерскому) хозяйству, глава индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - КФХ ИП ФИО2) о переводе на истца прав арендатора по договорам аренды земельных участков.

Исковые требования мотивированы тем, что в соответствии с договорами аренды земли от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированными в Горрайонном управлении Госкомзема г. Саки и Сакском районе ДД.ММ.ГГГГ, ЧП "Технопроект" арендовало у ФИО1 земельные участки сельскохозяйственного назначения площадью 3, 1758 га кадастровый номер N (ранее присвоенный кадастровый номер, указанный в договоре аренды - N) и площадью 10, 7212 га кадастровый номер N (ранее присвоенный кадастровый номер, указанный в договоре аренды - N), расположенные на "адрес". В соответствии с пунктом 4 заключённых договоров аренды срок их действия составляет шесть лет, то есть с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, в соответствии с пунктом 4 указанных договоров аренды, арендатор имеет преимущественное право на возобновление договоров аренды на новый срок. ДД.ММ.ГГГГ ООО "Технопроект" направило заказным письмом в адрес ФИО1 уведомление о намерении заключить на новый срок договоры аренды указанных земельных участков, однако почтовое отправление возвращено по истечению срока хранения. ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и КФХ ИП ФИО2 заключены и зарегистрированы договоры аренды на указанные выше земельные участки. Истец полагает, что заключением договоров аренды на одни и те же земельные участки собственник земельного участка нарушил требования части 3 статьи 1, статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, действуя недобросовестно.

Решением Сакского районного суда Республики Крым от 11 марта 2021 года исковые требования ООО "Технопроект" удовлетворены.

Судом переведены права арендатора по договору аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ, расположенных на "адрес", площадью 3, 1758 га (кадастровый номер N) и площадью 10, 7212 га (кадастровый N), заключенного между ФИО1 и Крестьянским фермерским хозяйством ФИО2 в лице ФИО2, на ООО "Технопроект".

Суд взыскал в пользу ООО "Технопроект" государственную пошлину в размере 6 000 рублей с ФИО1 и КФХ ИП ФИО2, по 3 000 рублей с каждого.

Решение является основанием для внесения изменений в регистрационную запись в ЕРГН относительно арендодателя земельных участков с кадастровыми номерами N и N по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и Крестьянским фермерским хозяйством ФИО2 в лице ФИО2

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 09 декабря 2021 года решение Сакского районного суда Республики Крым от 11 марта 2021 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба ФИО1 - без удовлетворения.

В кассационной жалобе Глава КФХ ИП ФИО2 просит обжалуемые судебные постановления отменить, принять новое судебное постановление, которым в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме, считая, что судами нарушены нормы материального и процессуального права. В обоснование требований заявитель жалобы указывает на то, что суды ошибочно пришли к выводу о наличии оснований для применения к спорным правоотношениям положений статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Считает, что незарегистрированный в Госкомитете по регистрации и кадастру Республики Крым договор аренды земельного участка между ЧП "Технопроект" и ФИО1 является незаключённым для третьих. Полагает, что отсутствие зарегистрированного в ЕГРН право аренды истца свидетельствует о недобросовестности со стороны самого истца, именно в интересах которого была возможность защитить свое преимущественное право аренды. Так, на момент заключения договора между ответчиками, информация об обременении (аренде) в ЕГРН отсутствовала. Обращает внимание на тот факт, что в материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства, свидетельствующие о фактическом использовании истцом земельных участков (обработке/посеве/сборе урожая), позволяющие ответчику - КФХ ФИО2 предположить, что земельный участок ранее находился в аренде. Кассатор указывает, что истцом нарушена процедура уведомления арендодателя относительно желания заключить договор на новый срок. Заявитель отмечает, что в материалах дела отсутствуют надлежащие и допустимые доказательства, подтверждающие надлежащее исполнение обязательств истцом в рамках заключенного с ФИО1 договора аренды. При этом, уведомления истца о необходимости прийти получить арендную плату не является, в силу закона, надлежащим доказательством исполнения обязательств истцом по выплате арендной платы.

Кроме того, кассатор считает безосновательным вывод суда о том, что дополнительным наличием доказательств надлежащего исполнения финансовых обязательств истцом является отсутствие со стороны Горбань каких-либо претензий в адрес истца.

Стороны надлежащим образом были извещены судом кассационной инстанции о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы. При этом информация о движении дела была размещена также на официальном сайте Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции в сети Интернет по адресу: 4kas.sudrf.ru.

Учитывая надлежащее извещение о времени и месте судебного разбирательства в суде кассационной инстанции сторон, суд кассационной инстанции счел возможным на основании положений части 3 статьи 167 и части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) рассмотреть жалобу в данном судебном заседании.

Проверив материалы дела в соответствии с частью 1 статьи 379.6 ГПК РФ в пределах доводов жалобы, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии предусмотренных частью 1 статьи 379.7 ГПК РФ оснований для отмены обжалованных судебных постановлений и удовлетворения жалобы.

В силу статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений при разрешении дела нижестоящими судебными инстанциями не допущено.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования ООО "Технопроект", суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 10, 422, 432, 606, 610, 621, 1210 ГК РФ, статьи 777 Гражданского кодекса Украины, статей 93, 124, 126 Земельного кодекса Украины, статей 1, 3, 13, 19, 33 Закона Украины "Об аренде земли", статьи 4 Закона Украины "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений", статьи 21 Федерального закона от 30 ноября 1994 года N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", учитывая разъяснения, содержащиеся в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", пункте 2 постановления Пленума ВАС Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", исходил из того, что действия ответчиков КФХ ИП ФИО2 и ФИО1 по заключению договоров аренды земельных участков являются недобросовестными, поскольку оспариваемые договоры заключены до истечения установленного законом срока о приведении договоров в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации, в период действия договоров аренды этих же земельных участков, заключенных между ФИО1 и ЧП "Технопроект".

С выводами суда первой инстанции согласился суд апелляционной инстанции.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции не нашла оснований считать выводы судов первой и апелляционной инстанции неправильными, противоречащими положениям норм законодательства, установленным обстоятельствам дела и представленным сторонами доказательствам.

Вопреки доводам кассационной жалобы, судами первой и апелляционной инстанций были тщательно исследованы все представленные сторонами доказательства, верно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно определены и применены нормы материального права.

Положениями статьи 792 Гражданского кодекса Украины предусмотрено, что по договору найма (аренды) земельного участка арендодатель обязуется передать арендатору земельный участок на установленный договором срок во владение и пользование за плату.

Согласно статье 764 Гражданского кодекса Украины если арендатор продолжает пользоваться имуществом после окончания срока договора аренды, то, при отсутствии возражений арендодателя на протяжении одного месяца, договор считается возобновлённым на срок, который был ранее установлен договором.

Арендатор, который надлежаще исполняет свои обязанности по договору аренды, после истечения срока договора имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.

В силу части 2 статьи 20 Закона Украины "Об аренде земли" право аренды земельного участка возникает со дня государственной регистрации этого права в соответствии с законом, который регулирует государственную регистрацию вещественных прав на недвижимое имущество и их обременений.

Согласно части 1, 2 статьи 33 Закона Украины "Об аренде земли" по окончании срока, на который был заключён договор аренды земли, арендатор, надлежащим образом исполнявший обязанности по условиям договора, имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды земли на новый срок (возобновлении договора аренды земли).

Арендатор, который намерен воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды земли на новый срок, обязан сообщить об этом арендодателя до истечения срока договора аренды земли в срок, установленный этим договором.

Положениями статьи 422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения.

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключённого договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключённых договоров.

Поскольку законодательство Украины не содержит специальных оговорок, предусмотренных российским законодательством (часть 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации) относительно заключения подлежащих регистрации договоров для третьих лиц только с момента такой регистрации, суды обоснованно исходили из того, что для ИП ФИО2 данный договор начал действовать только с ДД.ММ.ГГГГ и окончил свое действие ДД.ММ.ГГГГ.

В пункте 1 статьи 21 Федерального закона от 30 ноября 1994 года N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" закреплено правило о том, что условия договоров, заключённых на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя до дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя, сохраняют силу, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Положением части 1 статьи 12.1 Федерального конституционного закона N 6-ФКЗ установлено, что до 1 января 2019 года на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя особенности регулирования имущественных, градостроительных, земельных и лесных отношений, а также отношений в сфере кадастрового учёта недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним могут быть установлены нормативными правовыми актами Республики Крым и нормативными правовыми актами города федерального значения Севастополя по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление нормативно-правового регулирования в соответствующей сфере.

Законом Республики Крым от 31 июля 2014 года N 38-ЗРК "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым" установлено, что право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации. Право временного пользования земельным участком, возникшее до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствует праву аренды, которое предусмотрено законодательством Российской Федерации.

Положения договора аренды земельного участка, договора залога земельного участка, договора об установлении сервитута, заключённых до вступления в силу Федерального конструкционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации.

Стороны по договору аренды или залога земельных участков и иных объектов недвижимости, стороны по договору об установлении сервитута, заключившие такие договоры до вступления в силу Федерального конституционного закона, обязаны до 1 января 2018 года внести изменения в соответствующий договор, если не истёк срок действия такого договора, в целях его приведения в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации.

В случае несоблюдения требований настоящей статьи о сроках переоформления прав любая сторона вправе понудить иную сторону к заключению соответствующих соглашений в судебном порядке.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суды нижестоящих инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что заключенные между ЧП "Технопроект" и ФИО1 два договора аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ, прошедшие государственную регистрацию, сохранили свою силу после принятия Республики Крым в состав Российской Федерации. При этом, срок, в который стороны договоров аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ обязаны были внести изменения в эти договоры, в целях их приведения в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации, истекал ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, договор аренды земли заключен между ответчиками - ФИО1 и КФХ ИП ФИО2 до истечения установленного законом срока о приведении договоров в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации и в период действия двух договоров аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ, заключенных между ЧП "Технопроект" и ФИО1

С учетом изложенного, поскольку действия ответчиков по заключению договоров аренды земельных участков являются недобросовестными, вывод судов об удовлетворении исковых требований является законным и обоснованным.

Доводы кассационной жалобы о том, что суды ошибочно пришли к выводу о наличии оснований для применения к спорным правоотношениям положений статьи 621 ГК РФ, являются несостоятельными и отклоняются судебной коллегией.

Согласно статьей 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 621 ГК РФ предусмотрено, что, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключённому договору и возмещения убытков, причинённых отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок (статья 610).

Из условий заключенных договоров аренды следует, что их действие прекращается по истечении срока аренды.

Руководствуясь указанными нормами права и установив, что по истечении срока действия договоров ни одна из сторон не потребовала их прекращения и арендатор направил уведомление об их возобновлении (продлении) на новый срок при отсутствии возражений арендодателя, суды первой и апелляционной инстанций правомерно пришли к выводу о том, что договоры считаются возобновлёнными на тех же условиях, что не противоречит положениям статьи 610 ГК РФ.

Доводы кассационной жалобы о том, что истцом нарушена процедура уведомления арендодателя относительно желания заключить договор на новый срок, подлежат отклонению, поскольку ДД.ММ.ГГГГ ООО "Технопроект" направило в адрес ФИО1 уведомления, в которых письменно предложило заключить договора аренды земельных участков площадью 3, 1758 га и площадью 10, 7212 га, расположенных на территории "адрес", на новый срок, то есть продлить ранее заключённые договоры аренды этих земельных участков. Данные уведомления были возвращены отправителю в связи с истечением срока хранения почтовой корреспонденции.

Таким образом, суд пришли к обоснованному выводу о соблюдении истцом уведомления арендодателя относительно желания заключить договор на новый срок.

Вопреки доводам жалобы заявителя о ненадлежащем исполнении ООО "Технопроект" своих обязательств по уплате арендной платы, суды обоснованно исходили, что истцом предоставлены письменные доказательства исполнения своих обязанностей, согласно которым ФИО1 получал предусмотренную договорами арендную плату, а также учитывали тот факт, что от самого ФИО1 за весь период действия договоров аренды не поступало каких-либо претензий в адрес арендатора по данному вопросу.

Иных доводов, которые бы свидетельствовали о существенных нарушениях норм материального или процессуального права, допущенных судом первой и апелляционной инстанции при вынесении оспариваемых судебных актов, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов, кассационная жалоба ответчика не содержит.

С учетом изложенного, кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных постановлений и удовлетворения кассационной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 379.7, 390 (п. 1 ч. 1), 390.1 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Сакского районного суда Республики Крым от 11 марта 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 09 декабря 2021 года оставить без изменения, кассационную жалобу ИП Главы КФХ ФИО2 - без удовлетворения.

Определение суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий трех месяцев со дня его вынесения кассационным судом общей юрисдикции.

Председательствующий

Судьи