Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 07 июля 2022 г. по делу N 8Г-8968/2022[88-14737/2022]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Думушкиной В.М, судей Брянского В.Ю, Ивановой Е.В, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению открытого акционерного общества "Российские железные дороги" к Кикоть Анастасии Александровне о расторжении договора аренды, по кассационной жалобе Кикоть Анастасии Александровны на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 03 февраля 2022 года.

Заслушав доклад судьи Думушкиной В.М, пояснения представителя Кикоть А.А. Байрамовой В.П, поддержавшей требования кассационной жалобы по изложенным в ней основаниям, пояснения представителя ОАО "РЖД" Павловца Е.П, возражавшего против удовлетворения требований кассационной жалобы по основаниям, изложенным в письменных возражениях, судебная коллегия

установила:

ОАО "Российские железные дороги" обратилось в Лазаревский районный суд г. Сочи с исковым заявлением к Кикоть А.А. о расторжении договора аренды.

Заявленные исковые требования мотивированы тем, что ОАО "РЖД" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N на основании договора аренды от 14.10.2009 г..N, который заключен между истцом ОАО "РЖД" и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению Федеральным имуществом по Краснодарскому краю. Срок действия договора установлен с 14.10.2009 г..по 14.10.2058 г..Согласно условиям п. 4.3.2 договора аренды, арендатор вправе передавать участок (часть участка) в субаренду гражданам и юридическим лицам в пределах срока действия договора аренды. 26.11.2014 г..между истцом и ответчиком Кикоть А.А. заключены договоры субаренды части земельного участка N N N, зарегистрированные в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю 03.08.2015 г..Согласно условиям договоров субаренды ответчику были предоставлены в субаренду части земельного участка с учетным кадастровым номером N площадью 804 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" и с кадастровым номером N площадью 600 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" Срок действия договора субаренды по условиям договора составляет 5 лет с момента государственной регистрации договора. Поскольку у ответчика образовалась задолженность по арендным платежам по договору N за периоды октябрь, ноябрь 2018 г..в размере 214627, 12 руб.; по договору N за периоды январь, февраль, март, апрель, май, июнь 2019 г..в размере 529881, 36 руб, по договору субаренды N за периоды октябрь, ноябрь, декабрь 2018 г..в размере 122000, 00 руб, по договору субаренды N N за периоды январь, февраль, март, апрель, май, июнь 2019 г..- 240000, 00 руб.

Решением Центрального районного суда г..Сочи от 11.03.2021 г..по делу N 2-550/2021, оставленному без изменения Краснодарским краевым судом 01.07.2021 г..с Кикоть А.А в пользу АО "РЖД", взыскана задолженность по арендной плате по договорам субаренды от 26.11.2014 г..N N размере 891881, 36 руб, штраф 3000, 00 руб, неустойка 20000, 00 руб, расходы по оплате государственной пошлины 13345, 30 руб.

По изложенным основаниям ОАО "РЖД" просило суд расторгнуть договор субаренды от 26.11.2014 г. N N и договор субаренды от 26.11.2014 г. N; взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000, 00 руб.

Решением Лазаревского районного суда г. Сочи от 25.10.2021 г. в удовлетворении требований искового заявления ОАО "РЖД" к Кикоть А.А. о расторжении договора аренды отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 03.02.2022 г. решение Лазаревского районного суда г. Сочи от 25.10.2021 г. отменено, принято по делу новое решение, которым исковые требования ОАО "Российские железные дороги" к Кикоть А.А. о расторжении договора аренды удовлетворены - расторгнут договор субаренды земельного участка от 26.11.2014 г. N и договор субаренды земельного участка от г. N заключенные между ОАО "Российские железные дороги" и Кикоть А.А. Постановленным решением с Кикоть А.А. в пользу ОАО "Российские железные дороги" взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000, 00 руб.

Кикоть А.А. подана кассационная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене постановленного по делу апелляционного определения ввиду существенного нарушения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права. Текст кассационной жалобы содержит требование о вынесении судом кассационной инстанции судебного акта об оставлении без изменения решения суда первой инстанции.

В обоснование требований кассационной жалобы Кикоть А.А. указано, что судами не дана должная оценка обстоятельствам дела и не применены подлежащие применению нормы материального и процессуального права.

Представителем ОАО "РЖД" по доверенности Чернуха А.Г. представлены возражения на кассационную жалобу, в которых заявлены требования об оставлении без изменения постановленного апелляционного определения и об отказе в удовлетворении требований кассационной жалобы.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы.

В силу ч. 5 ст. 379.5 ГПК РФ неявка в судебное заседание кассационного суда общей юрисдикции лица, подавшего кассационные жалобу, представление, и других лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Представитель Кикоть А.А. Байрамова В.П. в ходе судебного заседания поддержала требования кассационной жалобы по изложенным в ней основаниям.

Представитель ОАО "РЖД" Павловец Е.П. в ходе судебного заседания возражал против удовлетворения требований кассационной жалобы по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

В судебное заседание Кикоть А.А. не явилась.

Руководствуясь положениями ч. 5 ст. 379.5 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанного лица.

В соответствии с ч. 1 ст. 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении.

Согласно ч. 1 ст. 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения норм материального и процессуального права были допущены.

Из материалов дела следует, что 14.10.2009 г. между ОАО "Российские железные дороги" и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению Федеральным имуществом по Краснодарскому краю заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером N.

Договор аренды земельного участка зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 23.11.2009 г. N.

Срок действия договора установлен с 14.10.2009 г. по 14.10.2058 г.

03.08.2015 г. в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю зарегистрированы договоры субаренды части земельного участка от 26.11.2014 г. N N и N N, которые заключены между ОАО "РЖД" и Кикоть А.А.

Кикоть А.А. предоставлены в субаренду части земельного участка с учетным кадастровым номером N площадью 804 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", и с кадастровым номером N площадью 600 кв.м, расположенного по адресу: "адрес"

Указанные части земельного участка предоставлены для размещения временных торговых павильонов из сборно-разборных конструкций и благоустройства территории.

По условиям договоров субаренды срок их действия составляет 5 лет с момента государственной регистрации договоров.

Судом установлено, что 03.08.2015 г. произошла регистрация договоров субаренды N, то есть срок действия установлен до 03.08.2020 г.

В п. 9.7 договоров субаренды указано, что в случае если субарендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока действия настоящего Договора при отсутствии возражений со стороны арендатора, Договор субаренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, но не превышающий срок действия договора аренды земельного участка.

Арендатор не выразил возражений по расторжению договора субаренды, таким образом, договор автоматически продлился еще на 5 лет, то есть до 03.08.2025 г.

Ранее истец ОАО "РЖД" обращалось в Центральный районный суд с иском к Кикоть А.А. о взыскании задолженности по договорам субаренды от

г. N

Решением Центрального районного суда г. Сочи от 11.03.2021 г. на Кикоть А.А. возложена обязанность погасить задолженность по арендной плате по договорам субаренды N за период с октября 2018 г. по июнь 2019 г. в размере 891881, 36 руб. - с Кикоть А.А. взыскана задолженность в размере 891881, 36 руб, штраф 3000, 00 руб, неустойка 20000, 00 руб, расходы по оплате государственной пошлины 345, 30 руб.

Апелляционным определением от 01.07.2021 г. Краснодарского краевого суда решение Центрального районного суда г. Сочи от 11.03.2021 г. оставлено без изменения.

Отказывая в удовлетворении иска ОАО "Российские железные дороги" о расторжении договоров субаренды в рамках настоящего гражданского дела Лазаревский районный суд г. Сочи со ссылкой на вышеуказанное решение указал, что после вступления решения суда в законную силу указанная задолженность по арендной плате полностью погашена ответчиком, что подтверждается чек-ордером N 188 от 14.10.2021 г. на сумму 894381, 36 руб, чек-ордером N 206 от 14.10.2021 г. на сумму 13745, 66 руб, чек-ордером N 195 от 14.10.2021 г. на сумму 20000, 00 руб, чек-ордером N 193 от 14.10.2021 г. на сумму 3090, 00 руб.

Учитывая, что Кикоть А.А. (субарендатор) устранила допущенные ею нарушения условий договора аренды, явившиеся основанием для обращения АО "РЖД" в суд с иском, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для досрочного расторжения договора аренды.

Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что суд первой инстанции не учел представленный истцом акт сверки взаимных расчетов между Сочинской дистанцией инфраструктуры СК ДИ и Кикоть А.А. по состоянию на 22.10.2021 г. В результате ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по оплате арендуемой части земельного участка образовалась задолженность по арендной плате с июля 2019 г, которая согласно акту сверки взаимных расчетов между Сочинской дистанцией инфраструктуры СК ДИ и Кикоть А.А. по состоянию на 22.10.2021 г. составляет 832881, 84 руб. Решением Центрального районного г. Сочи от 11.03.2021 г. на основании которого суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска ОАО "РЖД" к Кикоть А.А. о расторжении договора аренды, взыскана задолженность по арендной плате по договорам субаренды от 26.11.2014 г. N за период с октября 2018 г. по июнь 2019 г. в размере 891881, 36 руб.

То есть, ответчик, несмотря на ранее принятое решение от 11.03.2021 г, в последующем продолжила нарушать условия договоров по своевременности внесения арендной платы, что свидетельствует о наличие с июля 2019 г. очередной задолженности за субаренду арендуемой части земельного участка.

Таким образом, поскольку ответчиком не исполняются условия договоров субаренды от 26.11.2014 г. N, то исковое заявление ОАО "Российские железные дороги" к Кикоть А.А. о расторжении договора субаренды, подлежал удовлетворению.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции находит, что оспариваемое судебное постановление принято с нарушением норм материального и процессуального права и согласиться с ними нельзя по следующим основаниям.

Договор в силу ст. 450, 619 ГК РФ может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ), а также предложение о расторжении договора (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Положениями п. 9 ст. 22 ЗК РФ допускается досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абз. 4 п. 2 ст. 450абз. 4 п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Пленумом Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 23 постановления от 24.03.2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка возможно лишь в случае представления арендодателем суду доказательств нарушения арендатором договорных условий, квалифицированного как существенное нарушение договора. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В п. 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 05.05.1997 г. N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" сформулирована рекомендация о том, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.

Придя к выводу о существенности нарушения условий договора аренды со ссылкой на акт сверки взаиморасчетов, свидетельствующий о том, что ответчик неоднократно допускала задолженность по арендным платежам, суд апелляционной инстанции не дал оценки тому, что в качестве основания иска ОАО "Российские железные дороги" к Кикоть А.А. указана возникшая задолженность по арендной плате за период с октября 2018 г. по июнь 2019 г.

Таким образом, суд в нарушение положений ч. 1 ст. 196 ГПК РФ неверно определил, какие обстоятельства имеют значение для рассмотрения дела и не установилвременные правоотношения сторон, в результате чего пришел к необоснованным выводам о систематичности нарушений обязанности арендатора.

Из материалов дела следует, что арендатор устранил допущенные нарушения по уплате арендных платежей в разумный срок и на момент рассмотрения дела в суде первой инстанции оплатил задолженность, следовательно, выводы судов о наличии оснований для расторжения договора не соответствуют установленным по делу обстоятельствам.

Условия договора аренды выполняются, тем самым ответчик подтверждает свое намерение по использованию арендованного имущества на условиях договора аренды. Вместе с тем, имущественные интересы арендодателя, нарушенные в случае ненадлежащего исполнения арендатором денежного обязательства, защищены применением к ответчику ответственности в виде начисления неустойки.

Кроме того, ссылающаяся на существенное нарушение договора сторона должна представить, а суд должен установить на день разрешения спора, доказательства такого нарушения (неполучение доходов, возможное несение дополнительных расходов или наступление других последствий, существенно отражающихся на интересах стороны), о чем в материалах дела также не имеется сведений.

С учетом изложенного, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции находит, что допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм материального права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя.

Повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию (п. 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 г. N 16 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции").

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное и разрешить спор в соответствии с подлежащими применению к спорным отношениям сторон нормами права и установленными по делу обстоятельствами.

Руководствуясь ст. 379.7, 390, 390.1 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 03 февраля 2022 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий В.М. Думушкина

Судьи В.Ю. Брянский

Е.В. Иванова