Апелляционное определение Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 07 июля 2022 г. по делу N 66а-1182/2022

Судья судебной коллегии по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции Сумбаева А.В. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Туйчиевой Т.С., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело УИД N 23OS0000-01-2021-001172-90 (3а-83/2022) по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "АДВ-ФИНАНС" к департаменту имущественных отношений Краснодарского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, ГБУ КК "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 09 марта 2022 г., принятое в порядке упрощенного (письменного) производства, в отсутствие участвующих в деле лиц

установила:

ООО "АДВ-ФИНАНС" обратилось в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить по состоянию на 01 января 2020 г. кадастровую стоимость принадлежащего ему на праве собственности земельного участка с кадастровым номером N (единое землепользование), общей площадью 204 560 кв.м, категория земель: "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования "под размещение производственного предприятия", расположенного относительно ориентира по адресу: "адрес" в размере рыночной стоимости, составляющей 39 664 000 рублей.

По мнению административного истца, установленная по состоянию на 01 января 2020 г. кадастровая стоимость земельного участка завышена, не соответствует рыночной стоимости и нарушает его права, поскольку влияет на размер налоговых платежей; в обоснование заявленных требований административный истец сослался на отчет об оценке от 02 сентября 2021 г. N ОЦ-020921/01, подготовленный ООО "Кадастр и Оценка".

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Бизнес Партнер".

По результатам проведения экспертизы рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2020 г. составляет 45 617 000 рублей.

В ходе рассмотрения дела от административного истца поступило письменное ходатайство об уточнении заявленных требований, согласно которому просит установить кадастровую стоимость спорного объекта в размере рыночной стоимости с учетом результатов судебной оценочной экспертизы в размере 45 617 000 рублей.

Решением Краснодарского краевого суда от 09 марта 2022 г. заявленные требования удовлетворены; по состоянию на 01 января 2020 г. установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере рыночной стоимости, составляющей 45 617 000 рублей; судебные расходы на проведение судебной оценочной экспертизы в размере 66 000 рублей возложены на административного истца.

Полагая, что названный выше судебный акт является незаконным и необоснованным, департамент имущественных отношений Краснодарского края обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение Краснодарского краевого суда от 09 марта 2022 г. отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В апелляционной жалобе департамент имущественных отношений Краснодарского края сослался на то, что кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена в соответствии с требованиями законодательства, нарушение прав истца установлением и размером кадастровой стоимости земельного участка не доказано, уменьшение кадастровой стоимости приведет к снижению налоговых платежей, поступающих в бюджет.

В дополнениях к апелляционной жалобе административный ответчик указал, что экспертное заключение, положенное в основу оспариваемого решения, выполнено с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

В материалы дела от административного истца поступили письменные возражения на апелляционную жалобу, в которых указано на законность и обоснованность судебного акта, об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, не явились. Информация о движении дела, дате, времени и месте судебного заседания размещена в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" на официальном сайте Третьего апелляционного суда общей юрисдикции (3ap.sudrf.ru).

От представителя административного истца, представителя администрации муниципального образования Динской район поступили ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие.

Поскольку неявка лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, не является препятствием против рассмотрения дела, суд полагает возможным рассмотреть дела в отсутствие неявившихся участвующих в деле лиц.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, суд не находит оснований для отмены судебного акта и признает решение суда постановленным в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером N

Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 05 октября 2020 г. N 1882 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из состава земель населенных пунктов на территории Краснодарского края" по состоянию на 01 января 2020 г. утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 58 700 537, 6 рублей.

Административным истцом в подтверждение рыночной стоимости земельного участка представлен отчет об оценке от 02 сентября 2021 г. N ОЦ-020921/01, подготовленный ООО "Кадастр и Оценка", в соответствии с которым по состоянию на 01 января 2020 г. рыночная земельного участка составила 39 664 184 рублей.

В связи с возникшими сомнениями в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости судом первой инстанции назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости земельного участка.

Согласно заключению эксперта ООО "БИЗНЕС-ПАРТНЕР" Надгериева Р.В. от 13 декабря 2021 N БП-2013 по состоянию на 01 января 2020 г. размер рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N составил 45 617 000 рублей.

Удовлетворяя административные исковые требования о пересмотре кадастровой стоимости, суд исходил из предусмотренных законом оснований для установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости.

Суд апелляционной инстанции соглашается с данными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Пунктом 1 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Как следует из содержащихся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснений, с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

Являясь правообладателем земельного участка и плательщиком земельного налога, административный истец вправе оспаривать его кадастровую стоимость, учитываемую при расчете налоговых платежей.

Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 05 июля 2016 г. N 15-П сформулирован ряд правовых позиций, согласно которым кадастровая стоимость представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов; при этом для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости, перед их кадастровой стоимостью, установленной по результатам государственной кадастровой оценки, поскольку соответствующая рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости; в то же время рыночная стоимость также представляет собой лишь наиболее вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно пункту 7 постановления Пленума Верховного Суда Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3 регулирующего отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, Федерального закона от 03 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно пункту 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В силу пункта 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Суд первой инстанции, разрешая спор, верно применил приведенные положения федерального законодательства, установилобстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, пришел к обоснованному выводу о том, что кадастровая стоимость земельного участка может быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной в заключении судебной оценочной экспертизы.

Руководствуясь положениями части 8 статьи 82 КАС РФ, суд пришел к обоснованному выводу о том, что заключение эксперта ООО "БИЗНЕС-ПАРТНЕР" Надгериева Р.В. от 13 декабря 2021 N БП-2013 выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов.

Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости.

Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода методом сравнения продаж является мотивированным и корректным; с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов-аналогов; и последовательным проведением корректировок по элементам сравнения. Отказ от применения иных методов и подходов оценки обоснован.

Эксперт верно определилсегмент рынка исследования, исходя из вида разрешенного использования и фактического использования объекта оценки (под индустриальную застройку), подобранные экспертом аналоги расположены, хотя не в одном населенном пункте с объектом оценки ("адрес"), но сопоставимы по основным ценообразующим факторам, отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Экспертом осуществлены по элементам сравнения необходимые корректировки цен аналогов, соответствующие характеру и степени отличий аналогов от оцениваемых земельных участков и сглаживающие их отличия.

В силу подпункта "д" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям (на торг, на площадь, на наличие коммуникаций, на наличие ж/д ветки). Оснований для введения иных корректировок не имеется.

В дополнениях к апелляционной жалобе приведены доводы о том, что эксперт не обоснованно отказался от применения корректировки на местоположение, поскольку объекты-аналоги расположены в иных населенных пунктах.

Однако административным ответчиком не учтено, что согласно пункту 10 ФСО N 7, для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Из подпункта "б" пункта 11 ФСО N 7 следует, что если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта.

Согласно подпункту "б" пункта 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Экспертом на основе анализа рынка недвижимости установлено, что на рынке "адрес" не было выявлено достаточного количества предложений на продажу земельных участков, предназначенных под индустриальную застройку, эксперт, руководствуясь подпунктом "б" пункта 11 ФСО N 7, расширил территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта.

В письменных пояснениях указано, что корректировка на местоположение не применена в связи с тем, что объект оценки и объекты-аналоги имеют примерно одинаковую инвестиционную привлекательность. Таким образом, выводы эксперта в указанной части не противоречит законодательству об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

В дополнениях к апелляционной жалобе указано, что на странице 9 экспертного заключения содержатся сведения о прохождении инженерных коммуникаций у объекта оценки по меже, в то время как в расчетной таблице эксперт указал, что у объекта оценки имеются такие инженерные коммуникации как: электроснабжение, канализация, водоснабжение; в скриншотах объявлений объектов-аналогов информация об инженерных коммуникациях не приведена.

В письменных пояснениях эксперт указал, что на странице 9 экспертного заключения допущена опечатка, а количественные и качественные характеристики объектов-аналогов уточнялись по номерам телефонов. Учитывая, что такая опечатка не привела к искажению результатов экспертизы, оснований усомниться в выводах эксперта у суда апелляционной инстанции не имеется. Более того, сведения об уточнении характеристик аналогов по номерам телефонов содержатся на странице 41 экспертного заключения.

Податель апелляционной жалобы поставил под сомнение выводы эксперта также и потому, что в объявлении объекта-аналога N 2 в заголовке содержится информация о продаже участка площадью 37 га, а в тексте - 2 га.

Эксперт пояснил, что в качестве аналога взят участок площадью 2 га, поскольку текст объявления содержит сведения о продаже участка именно такой площади. Доводы эксперта в указанной части признаются судебной коллегией обоснованными.

Департамент имущественных отношений Краснодарского края также указал, что эксперт не обосновал применение максимальной скидки на торг из расширенного интервала для неактивного рынка.

В письменных пояснениях эксперт мотивировал применение корректировки в максимальном размере тем, что земельный участок имеет низкую инвестиционную привлекательность с учетом местоположения, площади, вида разрешенного использования участка и его фактического использования - под размещение производственного предприятия. Доводы эксперта в указанной части согласуются с описательной частью заключения и признаются судебной коллегией обоснованными.

В дополнениях к апелляционной жалобе указано, что объекты-аналоги не сопоставимы с объектом оценки по площади; полученное экспертом средневзвешенное значение стоимости 1 кв.м оцениваемого земельного участка в размере 223 рублей меньше среднего значения стоимости земельных участков, определенного экспертом при анализе рынка, в размере 465 рублей на 52%.

Судебная коллегия отклоняет доводы административного ответчика в указанной части, поскольку использование объектов-аналогов, отличающихся по площади от объекта оценки, не противоречит законодательству об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, методологии оценки, а применение соответствующих корректировок прямо предусмотрено Справочником оценщика недвижимости - 2018, ч. 2, Земельные участки, под ред. Лейфера Л.А.

Что касается среднего значения, полученного по результатам анализа рынка, то оно не учитывает скидку на торг, а также применяемые по основным ценообразующим параметрам корректирующие коэффициенты.

На основании изложенного, оснований полагать, что экспертом неверно применены корректировки по ценообразующим факторам, у судебной коллегией не имеется.

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

В заключении экспертом представлена необходимая информация, идентифицирующая объект экспертизы, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка земельных участков, в том числе сегмента рынка земельных участков под индустриальную застройку, к которому относится объект оценки, а также информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость земельного участка.

Данная информация подтверждена и проверяема, в экспертном заключении имеются ссылки на используемые источники информации, к заключению приложены копии размещенных в сети "Интернет" объявлений в виде компьютерных снимков, позволяющих делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

Содержащиеся в заключении сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Экспертом проведено исследование объективно, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов. Результаты оценки, отраженные в отчете от 02 сентября 2021 г. N ОЦ-020921/01, подготовленном ООО "Кадастр и Оценка", опровергнуты названным заключением.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Оснований для проведения по делу повторной или дополнительной судебной экспертизы не имеется.

Вопреки доводам апелляционной жалобы судебный акт принят при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данным правоотношениям, имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, проверенными и оцененными судом полно и всесторонне по правилам статьи 84 КАС РФ, решение содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Доводы апелляционной жалобы основаны на неверном толковании норм материального права, не свидетельствуют о незаконности решения суда, о наличии правовых оснований для отмены обжалуемого решения, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования, им дана надлежащая правовая оценка, подробно мотивированная в решении суда.

Ссылка апеллянта на снижение доходов бюджета не может являться основанием к отмене решения, так как федеральный законодатель, вводя государственную кадастровую оценку объектов оценки для целей налогообложения и рассчитываемых в зависимости от кадастровой стоимости размера арендных платежей, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта оценки, равной его рыночной стоимости.

Нарушений процессуальных прав лиц, участвующих в деле, при рассмотрении дела не допущено, решение суда об удовлетворении требований административного истца следует признать законным и обоснованным.

Исходя из изложенного и руководствуясь статьями 307, 308, 309, 310 и 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судья судебной коллегии по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 09 марта 2022 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение в полном объеме изготовлено 08 июля 2022 года.

Судья