Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 14 июля 2022 г. по делу N 66а-1239/2022

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи Артамоновой Т.А, судей Сумбаевой А.В, Колпаковой А.В, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Дораевой А.А, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело УИД N 26OS0000-04-2022-000020-39 по административному исковому заявлению Борцовой Людмилы Дмитриевны о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка

по апелляционной жалобе комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на решение Ставропольского краевого суда от 11 апреля 2022 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Артамоновой Т.А, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Борцова Л.Д. обратилась в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости и установлении ее в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года в отношении земельного участка с кадастровым номером N, площадью 19 072 +/- 48 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под складскими зданиями, расположенного по адресу: "адрес", "адрес", в соответствии с отчетом об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N N, подготовленным независимым оценщиком ООО " "данные изъяты"" ФИО10, в размере 11 839 000, 00 рублей.

В обоснование требований указано, что установленная по состоянию на 1 января 2019 года кадастровая стоимость спорного земельного участка в размере 36 760 707, 84 рублей существенно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как плательщика арендной платы, рассчитываемой из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В ходе разбирательства по делу в суде первой инстанции административным истцом уточнены административные исковые требования, с учетом заключения судебной оценочной экспертизы N N от ДД.ММ.ГГГГ года, подготовленного экспертом ФИО11, заявлено об установлении по состоянию на 1 января 2019 года кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной 21 272 000, 00 рублей.

Решением Ставропольского краевого суда от 11 апреля 2022 года административные исковые требования Борцовой Л.Д. удовлетворены, с учетом заключения судебной оценочной экспертизы установлена по состоянию на 1 января 2019 года равная рыночной кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере рыночной стоимости 21 272 000, 00 рублей; определена дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 14 августа 2020 года.

В апелляционной жалобе комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя выражает несогласие с выводами суда первой инстанции применительно к установлению кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N согласно заключению судебной экспертизы в размере его рыночной стоимости 21 272 000, 00 рублей, снижение которой приведет к финансовым потерям муниципального бюджета, пополняемого за счет арендных платежей, исчисляемых из кадастровой стоимости объекта недвижимости; полагает, что экспертное заключение не отвечает требованиям обоснованности и достоверности, сформировано на предположениях, догадках и допущениях, не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки. Так, по мнению апеллянта, экспертом при проведении расчетов с использованием сравнительного подхода не соблюдено требование о максимальной идентичности объектов-аналогов с объектом оценки, поскольку подобранные аналоги существенно отличаются по площади, что повлекло применение значительной корректировки; поправка на условия продажи (уторговывание) в размере 18 % является завышенной и применима в условиях пассивного рынка, однако Ставропольский край и г. Ставрополь к таковым не относятся; использование объекта в качестве аналога N 3 не оправданно, так как на нем расположено строение, влекущее применение корректировки. Перечисленные нарушения ставят под сомнение достоверность выводов эксперта.

Административным истцом поданы письменные возражения на апелляционную жалобу.

Участвующие в рассмотрении административного дела лица в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, будучи извещены о рассмотрении апелляционной жалобы своевременно и надлежащим образом, об отложении судебного заседания не ходатайствовали. Сведения о дате и времени судебного заседания суда апелляционной инстанции также размещены на официальном сайте Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в сети "Интернет".

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 308 КАС РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного акта.

В соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2).

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее также - Закон об оценочной деятельности).

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии со статьей 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно статье 245 КАС РФ, статье 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены гражданами и юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как разъяснено в абзаце 6 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее также - Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28), арендатор недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с административным иском об определении кадастровой стоимости, соответствующей рыночной, в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

По делам указанной категории лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, что Борцова Л.Д. является арендатором земельного участка с кадастровым номером N в соответствии с договором N N от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенным с комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя. Согласно приложению к данному договору арендная плата за спорный земельный участок рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости (УПКСЗ).

Проведение государственной кадастровой оценки и определение кадастровой стоимости объектов недвижимости, в том числе, земельных участков из категории земель населенных пунктов, на территории Ставропольского края в 2019 году в порядке реализации положений Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" на основании постановления Правительства Ставропольского края от 27 июня 2018 года N 253-п "О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в Ставропольском крае", приказа министерства имущественных отношений Ставропольского края от 3 октября 2018 года N 690 осуществлено государственным бюджетным учреждением Ставропольского края "Ставкрайимущество".

Результаты государственной кадастровой оценки утверждены приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края N 1175 от 25 ноября 2019 года, в соответствии с которыми кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена по состоянию на 1 января 2019 года в размере 36 760 707, 84 рублей, внесена в ЕГРН 22 января 2020 года, подлежит применению с 1 января 2020 года.

Следовательно, судом первой инстанции верно указано, что результаты определения кадастровой стоимости спорного земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца как плательщика арендной платы, наделяют его правом обратиться в суд с настоящим административным иском.

Административным истцом в подтверждение рыночной стоимости объектов недвижимости представлен отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ года N N, подготовленный независимым оценщиком ООО " "данные изъяты"" ФИО12, в соответствии с которым по состоянию на 1 января 2019 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составила 11 839 000, 00 рублей.

В связи с возникшими сомнениями в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости, с целью определения действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости судом первой инстанции по ходатайству административного истца назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ФИО13

Согласно заключению от ДД.ММ.ГГГГ года N N, выполненному экспертом ФИО14, по состоянию на 1 января 2019 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составила 21 272 000, 00 рублей.

Суд первой инстанции, разрешая спор, верно применил вышеприведенные положения федерального законодательства, установилобстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, оценил доказательства и пришел к обоснованному выводу о том, имеет место быть несоответствие отчета об оценке от ДД.ММ.ГГГГ года N N требованиям законодательства об оценочной деятельности Российской Федерации.

Судебная коллегия также полагает, что представленный административным истцом отчет об оценке не отвечает требованиям Федеральных стандартов оценки, в частности, требованиям пунктов 12, 13, 14, 15, 16, 17 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", пунктов 3, 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", пунктов 11, 22 и 23 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" и не может быть положен в основу выводов о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Отчет об оценке не содержит подробного описания проведенных исследований, обоснования выводов по поставленному перед оценщиком вопросу, что могло привести к ошибкам в расчетах и искажению рыночной стоимости объекта. Сведения, приведенные в отчете, использованные и полученные в результате расчетов, не подтверждены, возможность проверки выводов оценщика отсутствует. Состав, последовательность, а также описание процесса исследования не позволяют воспроизвести представленный расчет стоимости объекта оценки.

Оценщиком в отчете об оценке допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объектов оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе неправильно определены факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости, информация об объектах-аналогах, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной, проверяемой.

В нарушение требований статьи 11 Закона об оценочной деятельности и приведенных федеральных стандартов оценки отчет вводит в заблуждение, допускает неоднозначное, неполное и двусмысленное толкование результатов проведения оценки.

Руководствуясь положениями части 8 статьи 82 КАС РФ, изучив представленные в дело доказательства в их совокупности, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, заключение эксперта ФИО15 от ДД.ММ.ГГГГ года N N выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта, оснований не доверять данному заключению не имеется.

В пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

Суд первой инстанции, оценивая подготовленное экспертом ФИО16 заключение от ДД.ММ.ГГГГ года N N, исходил из того, что оно соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ, выводы судебной экспертизы мотивированы, научно обоснованы; исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе; экспертом приведено описание объекта экспертизы, его местоположения, качественных и количественных характеристик, определены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта исследования; произведен анализ рынка земельных участков города Ставрополя за период с 28 августа 2018 года по 28 августа 2019 года и определен сегмент, к которому относится исследуемый объект - земли под производственную (индустриальную) застройку; в соответствии с требованиями пункта 22 ФСО N 7 приведено обоснование выбранного сравнительного подхода и метода сравнения продаж, равно как и отказ от использования других подходов и методов; выводы эксперта не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; расчет рыночной стоимости земельного участка полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного подхода, с осуществлением выборки из 18 объявлений о продаже и подбором 3-х объектов-аналогов, максимально идентичных объекту исследования, выявленные различия скорректированы соответствующими понижающими поправками на торг в размере -18 %, являющемся средним значением доверительного интервала для неактивного рынка земельных участков под индустриальную (производственно-складскую) застройку согласно Справочнику оценщика недвижимости - 2018, ч. 2.

Земельные участки" под редакцией Лейфера Л.А, г..Нижний Новгород, 2018 год; на наличие дополнительных улучшений для аналога N 1 в размере -6, 50% (в связи с наличием на нем улучшений в виде металлического забора); на физические характеристики (площадь) в размере -18, 99%, -16, 58% и -19, 64% (с использованием коэффициента торможения); на наличие коммуникаций для аналога N 1 в размере -22, 2 %, для аналога N 3 в размере -16% согласно Справочнику оценщика недвижимости - 2018, ч. 1. Земельные участки" под редакцией Лейфера Л.А, г..Нижний Новгород, 2018 год.

Экспертом приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Судебная коллегия, исследовав экспертное заключение и дополнительные пояснения эксперта, поступившие в суд апелляционной инстанции, соглашается с такими выводами суда первой инстанции, поскольку экспертом осуществлен допустимый и надлежащий подбор объектов-аналогов с последующим мотивированным использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов-аналогов, и последовательным проведением корректировок по элементам сравнения. Аналоги с нетипичными условиями продажи экспертом не использованы.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, экспертом при подборке аналогов соблюдены требования пункта 25 ФСО N 7, согласно которому выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Проанализировав имеющуюся в распоряжении информацию об объектах-аналогах, а именно, архив объявлений в сети Интернет, уточненную в ходе телефонных переговоров с продавцами на дату подачи объявлений, а также публичные сведения, эксперт обоснованно признал их достоверными и полными. Требования пункта 22 ФСО N 7 при выборе единицы сравнения, проведении сравнительного анализа объекта оценки и объектов-аналогов по всем элементам сравнения соблюдены.

Указанная в расчетах сравнительным подходом корректировка на торг для неактивного рынка применена с использованием "Справочника оценщика недвижимости - 2018, ч. 1, ч. 2. Земельные участки" под редакцией Лейфера Л.А, подтверждена соответствующим обоснованием, а именно, в заключении экспертом приведен анализ активности рынка земель коммерческого назначения, согласно которому выявлено, что в районе расположения объекта исследования (г. Ставрополь) рынок земельных участков исследуемого сегмента развит недостаточно, о чем свидетельствует ограниченное количество предложений о продаже.

Требования пункта 20 ФСО N 7 при оценивании объекта экспертизы как незастроенного (условно свободного) соблюдены. В свою очередь, у аналога N 1 имеется улучшение в виде металлического забора, что повлекло введение для него корректировки, которая обоснована вышепоименованным Справочником. В свою очередь, экспертом учтено, что на объекте-аналоге N 3 расположен фундамент формального характера, то есть, является улучшением, имеющим существенный износ, который ценности не представляет, не требует существенных затрат на снос в отличие от расположенного на объекте-аналоге N 1 металлического забора, что в совокупности не потребовало введение корректировки на улучшения для аналога N 3.

Обоснование применения корректировки на физические характеристики (на площадь) экспертом приведено.

Судебная коллегия исходит из того, что выбор тех или иных ценообразующих факторов и предусмотренных теми или иными справочниками оценщика корректировок по данным факторам к ценам объектов-аналогов, является прерогативой эксперта, задачей которого в силу требований статьи 8 Закона N 73-ФЗ обосновать их со ссылкой на соответствующую методическую литературу.

Следует отметить, что справочники оценщика недвижимости содержат большой набор корректирующих коэффициентов, обеспечивающих возможность приведения цен объектов аналогов к ценам объекта оценки по различным элементам сравнения, которые может использовать оценщик, однако обязанности применять все или конкретные корректировки федеральные стандарты оценки не содержат.

Выбирая необходимые по его собственному усмотрению корректировки с учетом требований абзаца 8 пункта 22 ФСО N 7, эксперт обязан мотивировать их выбор.

Определяя основные ценообразующие характеристики объекта исследования, эксперт в рамках сравнительного подхода выделил: передаваемые имущественные права, фактор торга, местоположение, физические характеристики, наличие коммуникаций, расположение относительно красной линии. Выбор вышеперечисленных корректировок со ссылкой на справочную литературу эксперт обосновал. При этом, введение дополнительных корректировок не требовалось.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что экспертом осуществлен допустимый и надлежащий подбор объектов-аналогов с последующим мотивированным использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов-аналогов, и последовательным проведением корректировок по элементам сравнения.

Вместе с тем, ни суду первой инстанции, ни в апелляционную инстанцию административным ответчиком не представлено достоверных и допустимых доказательств, опровергающих выводы эксперта, проводившего исследование, ни приведены сведения о наличии на рынке недвижимости в юридически значимый период времени иных объектов, от использования которых эксперт необоснованно отказался.

Математических и технических ошибок в расчетах эксперта, повлиявших на итоговый результат, не выявлено.

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО N 7.

При подготовке экспертизы соблюдены принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, заключение эксперта соответствует критериям относимости, допустимости и достоверности.

Предусмотренных статьей 83 КАС РФ оснований для назначения по делу повторной либо дополнительной судебной оценочной экспертизы судебной коллегией не усматривается и сторонами по делу не приведено.

Учитывая изложенное, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества его рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, иных допустимых доказательств рыночной стоимости земельного участка, кроме заключения эксперта ФИО17, не имеется, учитывая, что данным заключением судебной оценочной экспертизы подтверждено несоответствие отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и действительный размер рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что кадастровая стоимость земельного участка должна быть установлена на основании заключения судебной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ года N N.

Указание в апелляционной жалобе на то, что процедура утверждения кадастровой стоимости соответствовала положениям закона, не может служить основанием к отмене решения суда, поскольку в ходе судебного разбирательства на основании относимых, допустимых и достоверных доказательств по делу было установлено, что утвержденная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость объекта недвижимости превышает его рыночную стоимость, в связи с чем суд правильно удовлетворил заявленные административным истцом требования об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости. По аналогичным основаниям суд апелляционной инстанции отклоняет доводы апеллянта о том, что снижение размера кадастровой стоимости приведет к уменьшению поступлений в бюджет. Указанные обстоятельства не могут служить основанием к отказу в реализации установленного законом права административного истца на определение кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Нарушений процессуальных прав лиц, участвующих в деле, при рассмотрении дела не допущено, решение суда об удовлетворении требований административного истца следует признать законным и обоснованным.

Исходя из изложенного и руководствуясь статьями 307-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Ставропольского краевого суда от 11 апреля 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение шести месяцев.

Председательствующий

Судьи