Определение СК по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 21 июня 2022 г. по делу N 8Г-4924/2022[88-5636/2022]

Судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Шевцовой Т.С, судей Воробьевой Н.В. и Куратова А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора г. Находка в защиту прав и законных интересов неопределённого круга лиц и муниципального образования к Лобановой Ольге Александровне, ООО "Специализированный застройщик "РИМЭКО" о признании недействительным (ничтожным) соглашений о передаче прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков и применении последствий недействительности (ничтожности) сделок

по кассационным жалобам Лобановой О.А, ООО "СЗ "РИМЭКО" на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам суда Приморского краевого суда от 17 февраля 2022 г.

Заслушав доклад судьи Куратова А.А, пояснения прокурора Плетёвой С.Н, представителей Лобановой О.А. по доверенности Комаровой О.Н, Бондаренко С.Ю, судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

прокурор города Находки обратился в суд в защиту прав и законных интересов неопределённого круга лиц и муниципального образования Находкинский городской округ к Лобановой О.А, ООО "Специализированный застройщик "РИМЭКО" с двумя исковыми заявлениями о признании недействительным (ничтожным) соглашений о передаче прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков и применении последствий недействительности (ничтожности) сделок.

В обоснование исковых требований прокурор указал, что 11 января 2021 г. между Лобановой О.А. и ООО "РИМЭКО" (в настоящее время переименовано в ООО "СЗ "РИМЭКО") заключены соглашения о передаче прав и обязанностей по договорам аренды от 10 февраля 2016 N N земельных участков с кадастровыми номерами N. Однако ранее данные земельные участки предоставлялись Лобановой О.А. для строительства многоквартирного дома сроком на 10 лет по договорам аренды, заключённым с администрацией Находкинского городского округа по результатам аукциона.

Прокурор указал, что договоры между Лобановой О.А. и ООО "РИМЭКО" являются ничтожными, поскольку заключены в нарушение положений пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса РФ, запрещающего арендатору Лобановой О.А. по своему усмотрению, минуя процедуру торгов, передавать свои права и обязанности по договорам аренды земельных участков иным лицам.

Прокурор просил признать соглашения о передаче прав и обязанностей по договорам аренды, заключённым 11 января 2021 г. между Лобановой О.А. и ООО "РИМЭКО" ничтожными; исключить из ЕГРН записи о соглашении по передаче прав и обязанностей по указанным договорам, а также применить последствия недействительности сделки, обязав ООО "РИМЭКО" возвратить Лобановой О.А. спорные земельные участки.

Определением Находкинского городского суда Приморского края от 22 апреля 2021 г. гражданские дела по искам прокурора объединены в одно производство.

Решением Находкинского городского суда Приморского края от 02 декабря 2021 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 17 февраля 2022 г. решение суда первой инстанции отменено, принято новое решение, которым исковые требования прокурора удовлетворены, постановлено:

признать соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 10 февраля 2016 года N N, соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 10 февраля 2016 года N N, заключённые 11 января 2021 г. между Лобановой О.А. и ООО "РИМЭКО" ничтожными;

исключить из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационные записи от 01 февраля 2021 года о соглашении о передаче прав и обязанностей от 11 января 2021 года по договору аренды от 10 февраля 2016 года N N в отношении земельного участка с кадастровым номером N, о соглашении о передаче прав и обязанностей от 11 января 2021 года по договору аренды от 10 февраля 2016 года N N в отношении земельного участка с кадастровым номером N;

применить последствия недействительности ничтожных сделок в виде возврата сторон в первоначальное состояние;

обязать ООО "СЗ РИМЭКО" возвратить Лобановой О.А. земельные участки с кадастровыми номерами N;

взыскать с Лобановой О.А. в пользу ООО "СЗ РИМЭКО" уплаченные денежные средства по соглашениям о передаче прав и обязанностей в размере 50000 рублей по каждому, а всего 100 000 руб.;

взыскать с Лобановой О.А. и ООО "СЗ РИМЭКО" судебные расходы в виде государственной пошлины в доход Находкинского городского округа в размере по 375 рублей с каждого.

В кассационной жалобе Лобанова О.А, ООО "СЗ "РИМЭКО" просят отменить состоявшиеся по делу апелляционное определение.

В судебном заседании представители Лобановой О.А. по доверенности Комарова О.Н, Бондаренко С.Ю, просят кассационную жалобу Лобановой О.А. удовлетворить по изложенным в ней основаниям; прокурор Плетёва С.Н. просит в удовлетворении кассационных жалоб отказать с учётом представленных письменных возражений.

Иные лица не явились в судебное заседание суда кассационной инстанции. На основании части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) дело рассмотрено в их отсутствие.

Проверив в порядке и пределах статей 379.5-379.7 ГПК РФ правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права с учетом доводов поданных кассационных жалоб, судебная коллегия не находит оснований для отмены апелляционного определения.

Как следует из материалов дела и установлено судом, в 2016 году организатором в лице Управления имуществом администрации Находкинского городского округа проведён аукцион по продаже прав на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности с кадастровыми номерами N.

Оба аукциона признаны несостоявшимися 01 февраля 2016 г. ввиду явки только одного участника - Лобановой О.А.

10 февраля 2016г. с Лобановой О.А, как с единственным участником аукциона, заключены два договора аренды земельных участков: договор N N на земельный участок с кадастровым номером N и договор N N на земельный участок с кадастровым номером N с разрешённым использованием: многоэтажные жилые дома 4 и более этажей, сроком аренды - 10 лет.

02 ноября 2018 г. Лобановой О.А. выдано разрешение на строительство многоквартирного жилого дома в пределах двух указанных земельных участков. Срок действия разрешения продлён до 02 декабря 2025 г.

Лобановой О.А. зарегистрировано право собственности на объект незавершённого строительства 6% готовности с кадастровым N N с проектируемым назначением: многоквартирный жилой дом.

11 января 2021 г. данный объект продан ООО "РИМЭКО", право собственности зарегистрировано 01 февраля 2021 г.

11 января 2021 г. между Лобановой О.А. и ООО "РИМЭКО" заключены соглашения о передаче Лобановой О.А. своих прав и обязанностей ООО "РИМЭКО" по двум договорам аренды земельных участков от 10 февраля 2016 года. ООО "РИМЭКО" оплатило Лобановой О.А. за уступку прав и обязанностей по договорам аренды по 50 000 рублей по каждому соглашению. Соглашения зарегистрированы 01 февраля 2021 г.

Разрешение на строительство от 26 февраля 2021 г. в отношении объекта капитального строительства "Многоквартирный жилой дом в районе "адрес"", выданное ООО "РИМЭКО", отменено распоряжением администрации Находкинского городского округа от 02 апреля 2021 г.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции принял во внимание наличие на спорных земельных участках объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности ООО "СЗ "РИМЭКО". И исходил из того, что юридическое лицо при покупке недвижимости у Лобановой О.А. приобрело право на использование части земельного участка, которая занята объектом недвижимости и необходима для его использования. При этом суд сделал вывод, что действующим законодательством запрет на передачу прав и обязанностей по спорным договорам аренды не установлен. И поскольку Лобанова О.А. не является победителем проведённых торгов по продаже прав на заключение договоров аренды земельных участков, то в данном случае не подлежат применению ограничения, предусмотренные частью 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Также суд посчитал, что с учетом наличия на земельных участках объекта незавершенного строительства, возможность проведения конкурентных процедур относительно прав на них ограничена; при заключении оспариваемых соглашений права неопределённого круга лиц не нарушены.

Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции, действуя в пределах предоставленных ему полномочий, которые определены нормами ст.ст. 327.1, 328 ГПК РФ, повторно проверил и оценил обстоятельства дела и их квалификацию, проанализировал положения п. 9 ст. 22, ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ). И пришел к выводу, что в данном случае в силу ст. 45 ГПК РФ прокурор правомерно обратился с настоящим исковым заявлением в защиту прав и законных интересов неопределённого круга лиц и муниципального образования. Признавая в силу положений п. 3 ст. 10, п.1 ст. 166, п. 2 ст. 168 ГК РФ спорные сделки ничтожными, суд исходил из того, что при их заключении нарушен установленный п. 7 ст. 448 ГК РФ запрет арендатору Лобановой О.А, заключившей договоры аренды в рамках процедуры проведения торгов, уступать права аренды земельных участков третьим лицам, поскольку обязательства по таким договорам должны быть исполнены Лобановой О.А. лично. При этом суд указал, что приобретение ООО "РИМЭКО" объекта незавершенного строительства, расположенного на спорных земельных участках, не может служить препятствием для удовлетворения исковых требований.

Принимая решение о возложении обязанности на стороны возвратить друг другу всё полученное по недействительной сделке, суд руководствовался положениями п. 2 ст. 167 ГК РФ.

Разрешая вопрос о взыскании с ответчиков государственной пошлины, суд применил положения п.п. 3, 9 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации.

Судебная коллегия считает, что выводы суда апелляционной инстанций основаны на правильном определении юридически значимых обстоятельствах, выводы суда подробно мотивированы, должным образом отражены в судебном постановлении, основаны на фактических обстоятельствах дела, установленных по результатам исследования и проверки в соответствии с требованиями ст.ст. 67, 327.1 ГПК РФ доказательств, представленных сторонами в материалы дела.

Пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено общее правило о том, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Данное правило обеспечивает реализацию публичного интереса в обеспечении равных возможностей для лиц, находящихся в одинаковых условиях, в доступе к приобретению земель, относящихся к государственной и муниципальной собственности.

Согласно пункту 7 статьи 448 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 8 марта 2015 года N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую и вторую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (вступившего в силу 1 июня 2015 года) если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

В силу статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор, в силу пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, вправе, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Диспозитивная конструкция нормы, содержащейся в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, допускает возможность ограничения законом права арендатора земельного участка, находящегося в публичной собственности, на передачу третьим лицам своих прав и обязанностей по договору аренды.

Такое ограничение, в частности, содержится в пункте 7 статьи 448 ГК РФ, которым установлен запрет на перенаем земельного участка, предоставленного по договору, подлежащему заключению только на торгах и фактически заключенному на них.

Приведенное правило направлено на обеспечение защиты интересов публично-правового образования, соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, участвовавшему и особенно не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ; на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом, - в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом (пункт 3 статьи 10 ГК РФ).

Таким образом, произвольная замена стороны в обязательстве посредством уступки прав, возникших из заключенного на торгах договора, в данном случае является недопустимой, поскольку фактически позволила бы по своему усмотрению определить в качестве стороны договора иное лицо (не участника торгов) без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений.

Суд апелляционной инстанции установил, что Лобанова О.А. не относится к перечисленным в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ лицам, которым земельный участок мог быть предоставлен в аренду без проведения торгов. Договор аренды земельного участка может быть заключен только на торгах и фактически заключен с Лобановой О.А. по итогам проведённых аукционных процедур. В этой связи Лобанова О.А. в силу указанного законодательного запрета не обладала правом на передачу прав и обязанностей арендатора по договору аренды ООО "РИМЭКО". Договор перенайма, при заключении которого был нарушен установленный законом явно выраженный запрет, следует квалифицировать как ничтожную сделку, посягающую на публичные интересы.

Таким образом, поскольку спорные сделки между сторонами заключены после вступления в силу ограничений, введенных Федеральным законом от 8 марта 2015 года N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации", выводы суда о наличии оснований для признания соглашений от 11 января 2021 г. о передаче прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков ничтожными как нарушающими требования, установленные пунктом 7 статьи 448 ГК РФ, соответствуют правильно примененным нормам статей 166, 168 ГК РФ, разъяснениям, содержащимся в пункте 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" и установленным судом обстоятельствам.

Как указано в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 ГК РФ о перемене лицам в обязательстве на основании сделки", уступка права, совершенная в нарушение законодательного запрета, является ничтожной (пункт 2 статьи 168 ГК РФ, пункт 1 статьи 388 ГК РФ).

Принимая во внимание, что заключенные между Лобановой О.А. и ООО "РИМЭКО" сделки о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельных участков посягают на публичные интересы, поскольку заключены в нарушение принципа конкуренции при проведении торгов, так как ООО "РИМЭКО", не участвуя в торгах, приобрел право пользования спорными земельными участками в обход установленной законодателем процедуры, суд пришел к верному выводу, что данные соглашения являются ничтожными.

Посчитав необходимым привести стороны договора в первоначальное положение, суд правильно применил положения п. 2 ст. 167 ГК РФ.

Доводы жалобы ООО "СЗ "РИМЭКО" о наличии на спорных земельных участках объекта незавершенного строительства, принадлежащего ООО "СЗ "РИМЭКО" на основании договора купли-продажи, заключенного 11 января 2021 г. с Лобановой О.А. не могут служить основанием для отмены состоявшегося судебного постановления.

ООО "СЗ "РИМЭКО", являясь профессиональным застройщиком, при заключении договора купли-продажи объекта незавершенного строительства, расположенного на спорных земельных участках, не могло не знать об установленном законодательном запрете на уступку прав по договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, заключенным по итогам торгов, при обстоятельствах, установленных по делу. В данном случае действия ООО "СЗ "РИМЭКО" по приобретению объекта незавершенного строительства относятся к предпринимательскому риску этого общества. Учитывая, что разрешение на строительство, выданное застройщику ООО "РИМЭКО", отменено, правоотношения между Лобановой О.А. и ООО "СЗ "РИМЭКО" в рамках состоявшегося договора купли-продажи объекта незавершенного строительства, в том числе вопросы о его расторжении, могут быть урегулированы сторонами путём переговоров, либо в судебном порядке. При иных обстоятельствах отчуждение объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в публичной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка, предусмотрено положениями ст. 239.1 ГК РФ, что не противоречит принципу единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости.

Иные доводы кассационных жалоб не подтверждают обстоятельств, свидетельствующих о нарушении судами норм материального и процессуального права, сводятся фактически к несогласию с той оценкой, которую исследованным по делу доказательствам дал суд апелляционной инстанции, в связи с чем, не могут повлечь отмену обжалуемого судебного решения.

Руководствуясь статьей 390 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам суда Приморского краевого суда от 17 февраля 2022 г. оставить без изменения, кассационные жалобы Лобановой О.А, ООО "СЗ "РИМЭКО" - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи