Определение СК по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 28 июня 2022 г. по делу N 8Г-5106/2022[88-5819/2022]

Судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи Куликовой И.И, судей Куратова А.А, Шиловой О.М.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Розановой Валерии Ярославовны к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока о признании права аренды на земельный участок

по кассационной жалобе Розановой В.Я. на решение Советского районного суда г. Владивостока от 9 декабря 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 17 марта 2022 г.

Заслушав доклад судьи Куратова А.А, пояснения представителя Розановой В.Я. по доверенности Агаповой О.А, представителя Управлению муниципальной собственности г. Владивостока по доверенности Вакориной П.И, судебная коллегия

установила:

Розанова В.Я. обратилась в суд с вышеуказанным иском к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока, указав в обоснование исковых требований, что является собственником ? доли в праве собственности на жилой дом по адресу: "адрес". Также ей принадлежит ? доли в праве собственности земельного участка, на котором расположен жилой дом. Недвижимое имущество она приобрела у ФИО1 на основании договора от 04 августа 2011 г.

30 октября 2013 г. она заключила с ФИО2 договор передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды смежного земельного участка с кадастровым номером N, для обслуживания жилого дома по вышеуказанному адресу.

22 января 2014 г. она уведомила Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края о передаче ей прав и обязанностей по договору аренды. На протяжении всего времени с момента подписания соглашения от 30 октября 2013 года, она владела земельным участком, ухаживала за ним, несла расходы на его содержание, оплачивала арендную плату. Однако договор о передаче ей прав и обязанностей по договору аренды в установленном порядке не был зарегистрирован.

Поскольку ФИО3 умерла, то отсутствует возможность совместного обращения сторон договора в Росреестр за регистрацией соглашения от 30 октября 2013 г.

Единственный способ восстановить свое право арендатора на земельный участок, необходимый ей для дальнейшей эксплуатации жилого дома, является обращение в суд. В связи с чем истец просила суд признать за ней право аренды на земельный участок с кадастровым номером N по договору аренды земельного участка от 18 декабря 2006 г.

Решением Советского районного суда г. Владивостока от 9 декабря 2021 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 17 марта 2022 г, в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе Розанова В.Я. просит состоявшиеся судебные акты отменить в связи с допущенными судами нарушениями норм права и несоответствием выводов судебных инстанций обстоятельствам дела.

В представленных возражениях Управление муниципальной собственности г. Владивостока просит в удовлетворении кассационной жалобы отказать.

В судебном заседании представитель Розановой В.Я. по доверенности Агапова О.А. доводы кассационной жалобы поддержала по изложенным в ней основаниям; представитель Управления муниципальной собственности г. Владивостока по доверенности Вакорина П.И. просит в удовлетворении кассационной жалобы отказать.

В судебное заседание кассационного суда общей юрисдикции иные лица, участвующие в деле, не явились. На основании части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) дело рассмотрено в их отсутствие.

Из материалов дела следует и установлено судами, что ФИО4 на праве собственности принадлежали 1/2 доли в праве собственности на жилой дом по "адрес" и 1/2 доли в праве собственности на земельный участок под домом, площадью 1 500 кв. м, с кадастровым номером N.

18 декабря 2006г. между Управлением муниципального имущества, градостроительства и архитектуры администрации г. Владивостока и ФИО5, Родиной Э.П, заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером N, площадью 517 кв. м, расположенного в районе "адрес" для использования в целях обслуживания индивидуального жилого дома (далее - Договор аренды).

Срок Договора аренды установлен сторонами до 19 апреля 2021г.

Земельный участок N является смежным по отношению к земельному участку N, имеет вид разрешенного использования - для обслуживания индивидуального жилого дома.

По смыслу п. 2.3.1 Договора аренды, арендатор имеет право передавать свои права и обязанности по договору аренды, заключенному на срок более пяти лет, третьим лицам, в пределах срока действия договора при условии уведомления арендодателя.

Из пункта 2.3.3 Договора аренды следует, что по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами и при прочих равных условиях заключить договор аренды на новый срок или продлить срок аренды по действующему договору по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее чем за три месяца до истечения срока действия договора. В случае непредставления указанного уведомления, арендатор лишается преимущественных прав на заключение договора аренды на новый срок или на продление срока аренды по действующему договору.

В соответствии с условиями согласованными сторонами в пункте 5.1 Договора аренды, он прекращает свое действие по окончании его срока. Продление настоящего договора на новый срок производится исключительно по соглашению сторон. Настоящий договор может быть изменен или расторгнут в период его действия по соглашению сторон. Все изменения и (или) дополнения к настоящему договору оформляются сторонами в письменной форме и являются неотъемлемой его частью.

4 августа 2011 г. Розанова В.Я. заключила с ФИО6 договор купли-продажи, по которому приобрела у ФИО7 1/2 долю в праве собственности на жилой дом по "адрес" и 1/2 долю в праве собственности на земельный участок под домом с кадастровым номером N.

30 ноября 2013 г. ФИО8 и Розанова В.Я. заключили договор о передаче прав и обязанностей арендатора по Договору аренды земельного участка.

В соответствии с условиями договора от 30 ноября 2013 г, право аренды переходит Розановой В.Я. с момента государственной регистрации договора в установленном законом порядке.

22 января 2014 г. Розанова В.Я. направила в Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края уведомление о переходе прав и обязанностей арендатора к ней.

Договор о передаче прав и обязанностей арендатора по Договору аренды на момент рассмотрения дела по существу не зарегистрирован в ЕГРН. Согласно выписке из ЕГРН от 16 апреля 2021 г, арендаторами спорного земельного участка по-прежнему являются ФИО9 и Родина Э.П.

ДД.ММ.ГГГГ арендатор ФИО10 умерла, наследником принявшим наследство после её смерти является её дочь Деркач Л.М.

Возражая против удовлетворения иска, сторона ответчика поясняла, что в настоящее время Договор аренды в силу положений п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Однако нет оснований для удовлетворения исковых требований истца, поскольку договор о передаче прав и обязанностей арендатора не зарегистрирован.

Разрешая спор, суд первой инстанции не нашел оснований для удовлетворения исковых требований, указав, что договор передачи прав по Договору аренды не заключен, поскольку не зарегистрирован. Кроме того, у ФИО11 имеется наследник, а поэтому обращение в суд с иском к УМС г. Владивостока является неправильным. Доказательств обращения истца к наследнику Деркач Л.М, либо их совместно обращение в УМС г. Владивостока по вопросу перевода прав по договору аренды, суду не представлено, поэтому обращение в суд к указанному ответчику является преждевременным.

Суд апелляционной инстанции согласился с такими выводами суда первой инстанции.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, судебная коллегия находит, что имеются основания, предусмотренные частью 1 статьи 379.7 ГПК РФ, для отмены апелляционного определения в кассационном порядке.

Согласно ч. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

По смыслу ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) договоры аренды земельного участка, заключенные на срок более года подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу статьи 615 ГК РФ и статьи 22 ЗК РФ арендатор публичного земельного участка в пределах срока аренды вправе передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу с соблюдением правил, установленных названными нормами.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 389 ГК РФ (в редакции, действовавшей до 01.07.2014) уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме; уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Аналогичные правила закреплены в действующей в настоящее время редакции статьи 389 ГК РФ.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки" договор, на основании которого производится уступка по сделке, требующей государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Такой договор, по общему правилу, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации (пункт 2 статьи 389, пункт 3 статьи 433 ГК РФ).

Как установлено судами, уступка прав и обязанностей арендатора по спорному договору аренды оформлена на основании договора от 30 октября 2013 г, подписанного прежним арендатором ФИО12 и новым арендатором Розановой В.Я. При этом договор уступки прав и обязанностей арендатора в установленном порядке не был регистрирован. Однако, вопреки выводам судов, с учетом вышеприведенных норм материального права, для сторон сделки ФИО13 и Розановой В.Я. с момента заключения договора 30 октября 2013г. наступили соответствующие правовые последствия, предусмотренные договором о передаче прав и обязанностей арендатора. Такие правоотношения могут быть предметом спора с универсальным правопреемником ФИО14 - наследником Деркач Л.М. с учетом положений п. 2 ст. 617 ГК РФ, согласно которой в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику. В данном случае судами не учтено, что договор между ФИО15 и Розановой В.Я, считается незаключенным исключительно для третьих лиц, в том числе для УМС г. Владивостока, в силу отсутствия его регистрации. Однако суды пришли к ошибочному выводу, что договор о передаче прав и обязанностей арендатора считается в принципе незаключенным.

Такой вывод сделан судами без учета норм материального права, регулирующих спорные отношения, что может в дальнейшем предоставить лицам, участвующим в деле, в частности Деркач Л.М, возможность ссылаться в ином гражданском споре на неправильный вывод судов, как на установленный факт, имеющий преюдициальное значение.

Согласно ч. 1 ст. 379.7 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Неправильное применение норм материального права определено в ч. 2 указанной нормы права, в том числе - неправильное истолкование закона (п. 3 ч. 2 ст. 379.7 ГПК РФ).

Правильно указав нормы права, регулирующие спорные правоотношения, суды неправильно их истолковали в указанной части.

Данные нарушения судом апелляционной инстанции при проверке решения суда первой инстанции не исправлены.

Ввиду изложенного апелляционное определение нельзя признать законным, оно принято с нарушениями норм материального права, что согласно статье 379.7 ГПК РФ является основанием для отмены обжалуемого апелляционного определения и направления дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить возникший спор в соответствии с подлежащими применению к спорным отношениям нормами материального права, требованиями процессуального закона и установленными по делу обстоятельствами.

Руководствуясь статьёй 390 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 17 марта 2022 г. отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий

Судьи