Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 26 декабря 2006 г. N Ф03-А37/06-1/4629 "В соответствии с п. 3 ст. 340 ГК РФ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части" (извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Кроун" на решение от 06.06.2006, постановление от 17.08.2006 по делу N А37-573/06-13/10/12 Арбитражного суда Магаданской области, по иску общества с ограниченной ответственностью "Кроун" к открытому акционерному обществу "Коммерческий банк "Магаданский", 3-е лицо: открытое акционерное общество "Колыма-банк", о признании недействительными кредитного договора от 04.01.2003 N 01-01-2003 и договора об ипотеке от 25.04.2003 N 01-01-2003 и о применении последствий недействительности ничтожных сделок.

Резолютивная часть постановления объявлена 19.12.2006. Полный текст постановления изготовлен 26.12.2006.

Общество с ограниченной ответственностью "Кроун" обратилось в Арбитражный суд Магаданской области с иском к открытому акционерному обществу "Коммерческий банк "Магаданский" о признании недействительными кредитного договора от 04.01.2003 N 01-01-2003 и договора об ипотеке от 25.04.2003 N 01-01-2003, заключенных между сторонами, и о применении последствий недействительности ничтожных сделок.

Иск обоснован тем, что договор об ипотеке заключен с нарушением ст. 43 Закона РФ "О залоге", ст.ст. 9, 10 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ст.ст. 339, 340 ГК РФ, а именно: данная сделка не зарегистрирована в поземельной книге; в ипотеку наряду со зданием передан земельный участок, а не право аренды истца на этот участок и не произведена оценка этого права. В нарушение ст. 820 ГК РФ кредитный договор, содержащий условия об ипотеке, не прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке и в него не включено условие об ипотеке права аренды земельного участка, как того требует ст. 42 Закона РФ "О залоге". Указанные нарушения при совершении спорных сделок являются основанием для признания их недействительными на основании ст. 168 ГК РФ.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечено ОАО "Колыма-банк".

Решением от 06.06.2006 в иске отказано.

Постановлением апелляционной инстанции от 17.08.2006 решение оставлено без изменения.

Судебные акты мотивированы тем, что спорные договоры соответствуют нормам действующего законодательства, поэтому предусмотренные ст. 168 ГК РФ основания для признания их недействительными (ничтожными) отсутствуют.

В кассационной жалобе ООО "Кроун" просит решение и постановление апелляционной инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы приводит доводы о несоответствии вывода арбитражного суда о законности спорных сделок статьям 185, 820 ГК РФ, статьям 2, 7 ФЗ "О бухгалтерском учете", статьям 9, 10 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также о нарушении судом статей 68, 69, 162 АПК РФ при оценке доказательств.

ОАО КБ "Магаданский" в отзыве на кассационную жалобу выражает несогласие с изложенными в ней доводами, считает решение и постановление апелляционной инстанции законными и предлагает оставить их без изменения.

В судебное заседание кассационной инстанции представители лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных о времени и месте судебного разбирательства, не явились. ООО "Кроун" заявило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

Проверив законность решения и постановления апелляционной инстанции, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что основания для их отмены, предусмотренные ст. 288 АПК РФ, отсутствуют.

Как следует из материалов дела, 04.01.2003 между ОАО КБ "Магаданский" (кредитор) и ООО "Кроун" (заемщик) заключен договор N 01-01-2003 о предоставлении кредитной линии с лимитом выдачи 500000 руб., а после исполнения определенных договором условий - 1500000 руб. на срок до 29.12.2003.

Пунктом 2.3 договора предусмотрено, что исполнение обязательств заемщика по возрасту кредита обеспечено залогом движимого имущества (товаров в обороте и оборудования).

25.04.2003 между сторонами заключен договор об ипотеке N 01-01-2003, в соответствии с которым истец в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору от 04.01.2003 передал ответчику в залог одноэтажное нежилое здание "Электроремонтный цех" общей площадью 525,0 кв.м., расположенное по адресу: г. Магадан, ул. Советская, 15, с одновременной ипотекой земельного участка, на котором расположено здание, площадью 1679 кв.м, принадлежащего залогодателю на праве аренды на основании договора от 19.07.2001 N АН-49-09-03-04813.

В связи с этим дополнительным соглашением от 30.04.2003 стороны внесли изменения в пункт 2.3 договора кредитной линии от 04.01.2003, дополнив его условием об обеспечении исполнения кредитных обязательств заемщика ипотекой недвижимого имущества по вышеуказанному договору об ипотеке.

Дав оценку данным договорам, судебные инстанции пришли к правильному выводу об отсутствии указанных в иске оснований для признания их недействительными.

В соответствии с п. 3 ст. 340 ГК РФ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

Согласно ст. 10 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в редакции, действовавшей на дату заключения договора, договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации.

Судебные инстанции установили, что предмет договора об ипотеке от 25.04.2003 определен сторонами в соответствии с требованиями п. 3 ст. 340 ГК РФ и в договоре прямо указано на передачу в залог, наряду со зданием, принадлежащего залогодателю на праве аренды земельного участка. Суд установил также, что данный договор зарегистрирован в порядке, установленном ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", и нотариально удостоверен, как того требует ст. 10 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" а также ст. 339 ГК РФ (в редакции, действовавшей до 04.12.2006).

В связи с этим судебные инстанции пришли к правильному выводу о несоответствии фактическим обстоятельствам дела доводов истца о нарушении спорным договором об ипотеке требований данных норм права.

При этом арбитражный суд правильно отклонил довод истца о необходимости регистрации договора об ипотеке в поземельной книге. Требование о такой регистрации содержится в ст. 43 Закона РФ "О залоге", которая в данном случае не подлежит применению в силу п. 2 ст. 79 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", как противоречащая ст. 10 названного Закона.

Судебные инстанции обоснованно отклонили довод ООО "Кроун" о том, что истец не имел права передавать в ипотеку права на земельный участок, на котором находится заложенное здание, поскольку не является его собственником.

Указывая на ошибочность данного довода, арбитражный суд исходил из того, что в ипотеку передавался не земельный участок, а право аренды на земельный участок, и договор аренды переданного в ипотеку земельного участка от 19.07.2001, заключенный между ответчиком и мэрией г. Магадана, не содержит запрета на передачу арендатором права аренды земельного участка без согласия собственника. Поэтому истец имел право на передачу этого права в залог в силу ст. 22 Земельного кодекса РФ и п. 3 ст. 335 ГК РФ.

Соответствует закону вывод судебных инстанций об отсутствии оснований для признания договора об ипотеке недействительным из-за несоблюдения сторонами требований статьи 67 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" о приложении к договору копии плана земельного участка и об оценке земельного участка.

Как правильно указано арбитражным судом, соблюдение требований данной нормы права необходимо в тех случаях, когда предметом ипотеки является земельный участок как самостоятельный объект недвижимости, тогда как по спорному договору в ипотеку передавалось нежилое здание.

Обоснованно отклонены судебными инстанциями доводы истца о недействительности договора об ипотеке ввиду отсутствия на нем печати и подписи главного бухгалтера, а также подписания данного договора от имени ответчика представителем по ненадлежаще оформленной доверенности.

Дав оценку подлиннику доверенности от 18.06.2002, на основании которой представитель ОАО КБ "Магаданский" подписал договор об ипотеке от 25.04.2003, арбитражный суд пришел к выводу о том, что она оформлена в соответствии с требованиями ст. 185 ГК РФ, подписана председателем правления ответчика и скреплена печатью. Подписание доверенности, а также договора об ипотеке главным бухгалтером, а также скрепление этого договора печатью кредитора, статьями 160, 185 ГК РФ не предусмотрено.

Довод заявителя жалобы о том, что доверенность от 18.06.2002 подлежала подписанию главным бухгалтером в силу п. 5 ст. 182 ГК РФ, поскольку одним из учредителей ответчика является муниципальное образование, кассационной инстанцией отклоняется. Данная норма права предусматривает подписание главным бухгалтером доверенности, выдаваемой на получение или выдачу денег и других материальных ценностей, тогда как доверенность от 18.06.2002 уполномочивает представителя ответчика на заключение договора ипотеки.

По-видимому, в предыдущем абзаце допущена опечатка. В статье 182 ГК РФ пункта 5 не существует

Арбитражный суд первой и апелляционной инстанций правильно отклонил ссылку истца на статью 7 ФЗ "О бухгалтерском учете", предусматривающую обязательное подписание кредитных обязательств главным бухгалтером, поскольку требования указанной нормы права не распространяются на сделки, заключенные в обеспечение исполнения кредитных обязательств, к которым относится спорный договор об ипотеке.

Довод кассационной жалобы, о том, что договор об ипотеке от 25.04.2003 должен быть подписан главным бухгалтером ответчика в силу ст. 2 ФЗ "О бухгалтерском учете", является несостоятельным, поскольку данная норма права не устанавливает требований к форме договора об ипотеке.

Ссылка истца в жалобе на то, что подлинная доверенность от 18.06.2002, оцененная судом апелляционной инстанции, не представлялась суду первой инстанции, опровергается протоколом судебного заседания суда первой инстанции от 30.05. - 02.06.2006.

Также соответствуют закону решение и постановление апелляционной инстанции в части отказа в признании недействительным договора кредитной линии от 04.01.2003 по тем основаниям, что он нотариально не удостоверен и не прошел государственную регистрацию, несмотря на включение к текст данного договора условий об ипотеке.

Согласно п. 3 ст. 10 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" при включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.

Между тем, основываясь на буквальном толковании дополнительного соглашения от 30.04.2003 к спорному договору кредитной линии, арбитражный суд установил, что изложенное в нем указание об ипотеке носит отсылочный характер. В соглашении не указаны существенные условия ипотеки и индивидуально-определенные признаки заложенного имущества, как того требует ст. 432 ГК РФ, а имеется лишь ссылка на договор об ипотеке от 25.04.2003.

Исходя из этого, арбитражный суд сделал правильный вывод о том, что договор кредитной линии не содержит соглашения об условиях ипотеки, поэтому основания для признания договора кредитной линии недействительным по мотиву несоблюдения требований п. 3 ст. 10 "Об ипотеке (залоге недвижимости)" отсутствуют.

Кассационная инстанция отклоняет доводы заявителя жалобы о том, что суд апелляционной инстанции в нарушение статей 68, 133, 134, 136, 162 АПК РФ неполно исследовал обстоятельства дела и не дал оценку подлиннику доверенности от 18.06.2002, представленному ответчиком в апелляционную инстанцию, на предмет допустимости.

Факт исследования судом апелляционной инстанции обстоятельств дела, на которые ссылается заявитель в жалобе, подтверждается протоколом судебного заседания апелляционной инстанции, правильность ведения и полнота которого истцом в установленном законом порядке не оспорена. Нарушений норм процессуального права при оценке доказательств по делу апелляционной инстанцией не допущено.

Доводы жалобы о неверной оценке арбитражным судом спорных договоров кассационной инстанцией отклоняются, поскольку они направлены на переоценку установленных судом обстоятельств, касающихся заключения и оформления этих сделок, что в кассационном порядке статьей 286 АПК РФ не допускается.

Доводы жалобы о нарушении арбитражным судом ст. 69 АПК РФ кассационной инстанцией отклоняются как не имеющие правового значения для дела, поскольку они не влияют на правильность вывода суда об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Нарушений норм права, влекущих безусловную отмену судебных актов, судебными инстанциями не допущено, в связи с чем решение и постановление не подлежат отмене, а кассационная жалоба - удовлетворению.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

Решение от 06.06.2006, постановление от 17.08.2006 по делу N А37-573/06-13/10/12 Арбитражного суда Магаданской области оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.