Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 25 сентября 2007 г. N Ф03-А73/07-1/2786 Заявление о взыскании задолженности за аренду помещения и пени, начисленной за просрочку платежа, удовлетворено лишь частично, поскольку истец изменил размер арендной платы в течение года дважды, без согласия арендатора (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 25 сентября 2007 г. N Ф03-А73/07-1/2786
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от истца: Гайдук М.В. - представитель по доверенности N 1-11/40 от 11.01.2007, от ответчика: Киняшов М.Е. - представитель по доверенности N 13юр от 13.08.2007, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Министерства имущественных отношений Хабаровского края на решение от 25.01.2007, постановление от 04.04.2007 по делу N А73-11707/2006-17 (АИ-1/378/07-26) Арбитражного суда Хабаровского края, по иску Министерства имущественных отношений Хабаровского края к обществу с ограниченной ответственностью "Элтехника", третье лицо государственное образовательное учреждение "Хабаровский технологический колледж", о взыскании 582252 руб. 30 коп.

Резолютивная часть постановления объявлена 18 сентября 2007 года. Полный текст постановления изготовлен 25 сентября 2007 года.

Министерство имущественных отношений Хабаровского края обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Элтехника" о взыскании задолженности в размере 422472 руб. 62 коп. за аренду помещения, расположенного в г. Хабаровске по ул. Ким-Ю-Чена, 38, и пени 159779 руб. 68 коп., начисленной за просрочку платежа.

В качестве третьего лица к участию в деле привлечено государственное образовательное учреждение "Хабаровский технологический колледж" на стороне истца без заявления самостоятельных исковых требований на предмет спора.

Решением от 25.01.2007 арбитражный суд удовлетворил исковые требования взыскав с ответчика задолженность за аренду недвижимого имущества в сумме 18628 руб. 82 коп. и 5000 руб. пеней.

При взыскании пени арбитражный суд применил ст. 333 ГК РФ, посчитав, что предъявленная неустойка несоразмерна последствиям нарушения обязательств.

В удовлетворении исковых требований в остальной части иска отказано, поскольку истец изменил размер арендной платы в течение года дважды, что является нарушением п. 3 ст. 614 ГК РФ, и без согласия арендатора.

Постановлением апелляционной инстанции от 04.04.2007 решение от 25.01.2007 оставлено без изменения.

Законность судебных актов проверяется Федеральным арбитражным судом Дальневосточного округа в порядке ст. 284, 286 АПК РФ по кассационной жалобе Министерства имущественных отношений Хабаровского края, в которой заявитель просит отменить судебные акты, полагая, что судом не полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, и неправильно применены нормы материального права.

Истец считает, что суд не дал надлежащей оценки договору аренды, где размер арендной платы определен на основании постановления губернатора Хабаровского края от 30.12.2002 N 532, которым предусматривался порядок начисления и уплаты в бюджет арендной платы за пользование находящимися в государственной собственности нежилыми помещениями, зданиями, сооружениями и отдельными помещениями, расположенными на территории Хабаровского края.

Пункт 2.1 данного постановления признан недействующим со дня вступления в законную силу решения Хабаровского краевого суда от 03.05.2005 по делу N 3-98/05.

По мнению истца, установленный п. 3.1 договора размер арендной платы является ничтожным на основании ст. 168 ГК РФ и арендная плата должна производиться арендатором в размере и порядке в соответствии с методикой, установленной действующими нормативными актами, то есть постановлением губернатора Хабаровского края от 30.12.2005 N 266.

В судебном заседании представитель Министерства имущественных отношений Хабаровского края доводы, изложенные в жалобе поддержал, и просил удовлетворить исковые требования в заявленной сумме.

Представитель ООО "Элтехника" с жалобой не согласился и просил судебные акты оставить в силе.

Из материалов дела установлено, между Министерством имущественных отношений Хабаровского края (арендодатель) и ООО "Элтехника" заключен 09.06.2005 договор N 8250, по которому арендатору передано в аренду помещение площадью 136,7 кв.м., расположенное в г. Хабаровске по ул. Ким-Ю-Чена, 38.

Пунктом 3.1 предусмотрена арендная плата 19456 руб. 72 коп. в месяц.

По соглашению от 14.11.2005 N 1 арендодатель передал арендатору дополнительно в аренду еще помещение, расположенное по тому же адресу, площадью 56,3 кв.м.

Соглашением от 30.06.2006 N 5 стороны расторгли договор.

Арендатор оплачивал за аренду помещения 136,7 кв.м. по ставке, определенной договором, то есть по 120,62 руб. за 1 кв.м, и за дополнительно принятое в аренду помещение после заключения договора по 870 руб. 05 коп. за 1 кв.м., согласовав при этом новый порядок расчета оплаты.

Поскольку за март и апрель 2006 года ответчик не доплатил истцу 18628 руб. 82 коп., поэтому суд указанную сумму правомерно с него взыскал.

Требования Министерства имущественных отношений Хабаровского края по оплате за аренду недвижимого имущества 180,2 кв.м. по ставкам, определенным постановлением губернатора Хабаровского края от 30.12.2005, обоснованно отклонены судом, поскольку п. 3.4 договора предусмотрено, что размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в случае централизованного изменения цен, тарифов, вида деятельности арендатора и в других случаях, предусмотренных законодательными и иными правовыми нормативными актами Российской Федерации и Хабаровского края, влияющих на величину арендной платы или предусматривающих изменения порядка начисления арендной платы, поскольку указанным постановлением фактически измена методики расчета оплаты.

Введены были новые коэффициенты (дефлятор и доходность использования недвижимого имущества) и расчет составлен, исходя из рыночной стоимости арендуемого имущества, а не из его восстановительной стоимости, как это было определено при заключении договора.

Договором от 09.06.2005 N 8250 определен твердый размер арендной платы, поэтому согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ это условие договора должно оставаться неизменным в течение года.

Истец, как установлено судом с 09.06.2005 по 10.01.2006 предъявил к оплате за аренду по ставке 120 руб. 62 коп. за 1 кв.м. и с 11.01.2006 по 01.05.2006 по 870 руб. 05 коп. за 1 кв.м.

Следовательно в течение календарного года арендодатель дважды поменял ставку арендной платы не согласовав это обязательство с арендатором, что является нарушением п. 1 ст. 450 ГК РФ.

Неоснователен довод истца и о том, что поскольку постановление губернатора от 30.12.2002 N 532, в соответствии с которым при заключении договора определялся размер арендной платы, признано Хабаровским краевым судом недействительным, поэтому и пункт 3.1 договора является в соответствии со ст. 168 ГК РФ ничтожным, в связи с чем ответчик обязан производить расчет за аренду помещения по методике, установленной действующими нормативными актами, поскольку договором определен размер арендной платы в твердой сумме и, как правильно указал арбитражный суд, изменение ее должно быть произведено по соглашению сторон, а в случае недостижения согласия - в судебном порядке.

Вывод апелляционной инстанции о том, что поскольку п. 2.1 постановления губернатора Хабаровского края N 532 от 30.12.2002, предусматривающего порядок определения арендных платежей на недвижимое имущество, признан в судебном порядке недействительным, то и пункты 3.1, 3.4 договора следует признать недействительным, не может служить основанием для принятия расчета арендной платы в измененной сумме, заявленной истцом, то есть рассчитанной в соответствии с действующими нормативами, поскольку данный вывод суда противоречит договору и расчету к нему, где отсутствует ссылка, на то, что арендная плата определялась на основании отмененного постановления губернатора края.

Несмотря на такой вывод, апелляционная инстанция согласилась с решением суда первой инстанции о взыскании с арендатора задолженности за аренду имущества по ставкам, предусмотренным договором, так как арендодателем не соблюден порядок внесения изменений в договор, предусмотренный ст. 614 и ст. 452 ГК РФ.

Арбитражный суд, рассматривая вопрос о взыскании пени, начисленной истцом по п. 4.5 договора, правильно определил, что размер ее составляет от суммы долга 10889 руб. 01 коп., но на основании ст. 333 ГК РФ снизил ее до 5000 руб., так как счел, что сумма пени несоразмерна последствиям нарушения обязательств.

С учетом изложенного оснований к отмене судебных актов Арбитражного суда Хабаровского края не имеется.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

решение от 25.01.2007, постановление апелляционной инстанции от 04.04.2007 Арбитражного суда Хабаровского края по делу N А73-11707/2006-17 (АИ-1/378/07-26) оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.