Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 22 октября 2007 г. N Ф03-А51/07-1/4149 В иске о досрочном расторжении договора аренды недвижимого имущества, выселении из помещения, взыскании задолженности по арендной плате, пени за просрочку платежей отказано, во встречном иске о понуждении управления муниципальной собственности заключить соглашение к договору о продлении срока его действия и взыскании убытков, причиненных арендодателем от неисполнения обязательств по производству ремонта помещения, отказано в связи с отсутствием оснований для удовлетворения данных требований (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 22 октября 2007 г. N Ф03-А51/07-1/4149
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от истца: Ким С.В. - гл.специалист правового управления по доверенности N 12/1-58 от 10.01.07, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу предпринимателя без образования юридического лица Бычковой Ирины Васильевны на решение от 30.01.2007, постановление от 10.04.2007 по делу N А51-12161/05 2-243 Арбитражного суда Приморского края, по иску Управления муниципальной собственности г. Владивостока к предпринимателю без образования юридического лица Бычковой Ирине Васильевне о взыскании 372965 руб. 61 коп., расторжении договора, выселении, по встречному иску предпринимателя без образования юридического лица Бычковой Ирины Васильевны к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока, о взыскании 236220 руб., понуждении к продлению срока действия договора аренды нежилого помещения.

Резолютивная часть постановления объявлена 15 октября 2007 года. Полный текст постановления изготовлен 22 октября 2007 года.

Управление муниципальной собственности г. Владивостока обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к предпринимателю без образования юридического лица Бычковой Ирине Васильевне о досрочном расторжении договора аренды от 20.01.1998 N 1/152 недвижимого имущества, в связи с существенным нарушением его условий об оплате арендной платы на основании ст. 619 ГК РФ и п. 5.3 договора аренды; выселении из указанного помещения; взыскании 249872 руб. 38 коп. задолженности по арендной плате, 175623 руб. 85 коп. пени за просрочку платежей.

До принятия решения истец в порядке статьи 49 АПК РФ увеличил размер исковых требований до 943764 руб. 25 коп., в связи с изменением периода начисления спорных сумм.

Предприниматель Бычкова И.В. предъявила встречный иск о понуждении УМС г. Владивостока заключить соглашение к договору от 24.04.2006 N 1/52 о продлении срока его действия на основании ст. 621 ГК РФ о преимущественном праве на его заключение как добросовестного арендатора и взыскании убытков в сумме 236220 руб., причиненных арендодателем от неисполнения обязательств по производству ремонта помещения.

Решением от 30.01.2007, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 10.04.2007, исковые требования удовлетворены в части выселения предпринимателя Бычковой И.В. из помещения площадью 76,9 кв.м., расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Посьетская, 23а, в связи с прекращением договора за истечением срока его действия. В удовлетворении остальной части основного иска отказано за отсутствием долга со ссылкой на то обстоятельство, что УМС г. Владивостока неправомерно истребует увеличенную арендную плату и начисленные на нее пени, поскольку изменения в этой части договора аренды не зарегистрированы в нарушение требований пункта 1 статьи 452, пункта 3 статьи 433 ГК РФ, а, следовательно, не внесены (не заключены) в договор.

В удовлетворении встречного иска отказано в полном объеме в связи с отсутствием оснований для понуждения к заключению договора аренды и для взыскания убытков за ремонтные работы, произведенные без согласия арендодателя.

Законность и обоснованность принятых по делу судебных актов проверяется Федеральным арбитражным судом Дальневосточного округа в порядке статей 274, 284 АПК РФ по жалобе предпринимателя Бычковой И.В.

По мнению заявителя кассационной жалобы, суд апелляционной инстанции незаконно не принял во внимание ходатайство об отложении судебного разбирательства и рассмотрел жалобу предпринимателя Бычковой И.В. в ее отсутствие.

Заявитель кассационной жалобы считает, что имеет на основании ст. 621 ГК РФ право на заключение договора аренды на новый срок и на основании п. 2.2.5 договора право на взыскание убытков, возникших в связи с произошедшей аварией в спорном помещении.

Представитель УМС г. Владивостока в судебном заседании кассационной инстанции с доводами жалобы не согласился и просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

От предпринимателя Бычковой И.В. поступило ходатайство об отложении слушания кассационной жалобы в связи с занятостью ее представителя.

Данное ходатайство удовлетворению не подлежит, с учетом статьи 284 АПК РФ о необязательной явке и возможности рассмотрения дела без лиц, участвующих в деле, так как предприниматель Бычкова И.В. не обосновала невозможность направления в заседание Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа другого представителя и необходимость этой явки.

Рассмотрев материалы дела, проверив законность обжалуемых решения и постановления апелляционной инстанции, судебная коллегия Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа полагает их подлежащими отмене в части по следующим основаниям.

Как установлено судом, 20.01.1998 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Владивостока (арендодатель) и предпринимателем Бычковой И.В. (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N 1/152, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Посьетская, 23а, общей площадью 78 кв.м, сроком действия с 01.11.1997 по 31.12.2000. Соглашением от 25.02.1999 стороны согласовали изменения в договор, в том числе по арендуемой площади, которая составила 76,9 кв.м и по величине арендной платы.

Дополнительным соглашением от 21.05.2001 срок действия данного договора продлен до 31.12.2005.

Договор вместе с дополнительными соглашениями к нему зарегистрированы в установленном законом порядке.

Уведомлениями от 19.06.2000, 05.03.2003, 07.07.2003, 01.12.2004 арендодатель известил арендатора об изменении размера арендной платы.

Заявляя настоящие исковые требования, УМС г. Владивостока сослалось на ненадлежащее исполнение арендатором обязанности по внесению арендных платежей в установленном сторонами размере.

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

В силу пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор.

В связи с тем, что УМС г. Владивостока в ранее зарегистрированный договор аренды недвижимого имущества изменение в части размера арендной платы не зарегистрировало, то суд в соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ такое изменение правомерно признал незаключенным.

С учетом изложенного, а также учитывая, что арендная плата вносилась ответчиком в большем размере, чем предусмотрено договором аренды, арбитражный суд сделал обоснованный вывод об отсутствии у ответчика задолженности перед истцом по арендным платежам, которые вносились арендатором в соответствии с условиями заключенного договора, и правомерно отказал в удовлетворении иска в этой части.

Поскольку у предпринимателя Бычковой И.В. отсутствует задолженность по арендной плате, то не имеется оснований и для расторжения с ней договора аренды от 20.01.1998 N 1/152, заключенного по истечении срока его действия на неопределенный срок в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, и выселении ее из арендуемого помещения, поскольку договор не прекращен в установленном п. 2 ст. 610 ГК РФ порядке.

Однако, Арбитражный суд Приморского края, в нарушение указанного законодательства, выселяя ответчика из нежилого помещения в связи с истечением срока аренды, кроме того, изменил самостоятельно в нарушение ст. 49 АПК РФ основание иска, так как УМС г. Владивостока в своем иске просило обязать освободить спорное помещение на основании п. 5.3 договора и ст. 619 ГК РФ за нарушение условий договора.

В связи с чем, судебные акты в этой части подлежат отмене, а требование истца о досрочном расторжении договора в связи с существенным нарушением его условий и выселении из занимаемого помещения - оставлению без удовлетворения.

Поскольку договор аренды, заключенный на неопределенный срок сторонами не прекращен, доказательств заключения договора с другим арендатором ответчиком не представлено, то его требование о понуждении к продлению срока договора необоснованно на основании статьи 421 ГК РФ о свободе договора.

Также судом обеих инстанций обоснованно не принят во внимание довод кассационной жалобы о наличии оснований для взыскания с УМС г. Владивостока убытков, выразившихся в стоимости ремонтно-восстановительных работ. Обязанность по текущему и капитальному ремонту помещения за свой счет ответчик принял на себя на основании п. 2.2.5 договора, а на определенный вид работ арендодатель согласия не давал.

Несостоятельны доводы заявителя и о незаконном отклонении судом заявленного им ходатайства об отложении судебного заседания. Отказ арбитражного суда в удовлетворении данного ходатайства обоснован возможностью рассмотрения дела в отсутствие ответчика в заседании суда, что не противоречит требованиям статей 156, 158 АПК РФ.

При таких обстоятельствах, руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

Решение от 30.01.2007, постановление от 10.04.2007 Арбитражного суда Приморского края по делу N А51-12161/05 2-243 отменить в части удовлетворения исковых требований Управления муниципальной собственности г. Владивостока о выселении предпринимателя без образования юридического лица Бычковой И.В. из занимаемого помещения и взыскания с нее госпошлины по иску в сумме 1000 руб.

В иске Управлению муниципальной собственности г. Владивостока о досрочном расторжении договора аренды и выселении предпринимателя без образования юридического лица Бычковой И,В. из помещения площадью 76,9 кв.м, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Посьетская, 23 А, отказать.

В остальной части решение и постановление Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу заявителя - без удовлетворения.

Прекратить исполнение отмененной части судебных актов.