Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 4 декабря 2007 г. N Ф03-А37/07-1/5420 Встречный иск о взыскании задолженности по арендной плате по договору, штрафа за нарушение условий договора и о досрочном расторжении договора аренды удовлетворен частично, поскольку если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 4 декабря 2007 г. N Ф03-А37/07-1/5420
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Ремонто-строительная фирма "Жилпромстрой" на решение от 26.06.2007 Арбитражного суда Магаданской области; постановление от 18.09.2007 Шестого арбитражного апелляционного суда по делу N А37-424/2007-12, по иску закрытого акционерного общества "Ремонтно-строительная фирма "Жилпромстрой" к муниципальному, унитарному предприятию г. Магадана "Аптека N 77", третье лицо: индивидуальный предприниматель Подлозная Н.Ф., КУМИ г. Магадана об устранении препятствий в пользовании арендованным помещением, по встречному иску муниципального унитарного предприятия г. Магадана "Аптека N 77" к закрытому акционерному обществу "Ремонтно-строительная фирма "Жилпромстрой", о взыскании 206340 руб., досрочном расторжении договора аренды.

Резолютивная часть постановления объявлена 27 ноября 2007 года. Полный текст постановления изготовлен 4 декабря 2007 года.

Закрытое акционерное общество "Ремонтно-строительная фирма "Жилпромстрой" обратилось в Арбитражный суд Магаданской области с иском к муниципальному унитарному предприятию г. Магадана "Аптека N 77" об устранении препятствий в пользовании арендованным помещением, расположенным по адресу: г. Магадан, ул. Колымская, 9.

МУП г. Магадана "Аптека N 77" заявлен встречный иск к ЗАО "РСФ "Жилпромстрой" о взыскании 59340 руб. задолженности по арендной плате по договору от 01.11.2006 N 0-2612, 147000 руб. штрафа за нарушение условий пункта 2.3.10 договора и о досрочном расторжении договора аренды.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Магадан, индивидуальный предприниматель Подлозная Н.Ф.

Решением Арбитражного суда Магаданской области от 26.06.2007 исковые требования ЗАО "РСФ "Жилпромстрой" удовлетворены в полном объеме. Встречные исковые требования МУП г. Магадана "Аптека N 77" удовлетворены частично, с ЗАО "СРФ "Жилпромстрой" взыскана задолженность по арендной плате за период с января по февраль 2007 года в сумме 39560 руб., штраф в размере 147000 руб., в удовлетворении требований о расторжении договора аренды отказано.

Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда решение от 18.09.2007 изменено, в иске ЗАО "РСФ "Жилпромстрой" отказано. По встречному иску с ЗАО "РСФ "Жилпромстрой" в пользу МУП г. Магадана "Аптека N 77" взыскан штраф в сумме 28320 руб., в остальной части иска отказано.

В Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационными жалобами обратились ЗАО "РСФ "Жилпромстрой" и МУП г. Магадана "Аптека N 77".

ЗАО "РСФ "Жилпромстрой" в своей кассационной жалобе просит отменить постановление от 18.09.2007 в части отмены решения суда первой инстанции по основному иску и решение от 26.06.2007 в этой части оставить без изменения.

Считает необоснованным вывод суда апелляционной инстанции о том, что ему не создавались препятствия в пользовании арендованным помещением.

МУП г. Магадана "Аптека N 77" не согласно с вынесенным постановлением арбитражного апелляционного суда и просит принять по делу новый судебный акт, удовлетворив его исковые требования в полном объеме.

Со ссылкой на пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ указывает на то, что ЗАО "СРФ "Жилпромстрой" обязано оплатить ему арендную плату за январь-апрель 2007 года в увеличенном размере в сумме 79120 руб., а также штраф в размере 147000 руб.

Лица, участвующие в деле, надлежаще извещенные о времени и месте слушания кассационной жалобы, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, отзывы на кассационную жалобу не представили.

Рассмотрев материалы дела, изучив доводы жалоб, проверив в порядке статьи 286 АПК РФ законность решения и постановления Федеральный арбитражный суд Дальневосточного о округа находит их подлежащими изменению, исходя из нижеследующего.

Как следует из материалов учета, 01.11 2006 между МУП г. Магадана "Аптека N 77" (Арендодателель) и ЗАО "СРФ "Жилпромстрой" (Арендатор) заключен договор аренды N 0-2612 о передаче в аренду нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Магадан, Колымская, 9 общей торговой площадью 35 кв.м. Срок действия договора аренды установлен сторонами с 01.11.2006 по 30.09.2007.

ЗАО "РСФ "Жилпромстрой" полагая, что МУП "Аптека N 77" чинит ему препятствия в пользовании арендованным помещением, обратилось с настоящим иском в суд, что побудило МУП г. Магадана "Аптека N 77" заявить встречный иск.

Как следует из материалов дела, по акту приема-передачи от 01.11.2006 спорное помещение передано муниципальным унитарным предприятием г. Магадана "Аптека N 77" (Арендодатель) ЗАО "РСФ "Жилпромстрой" (Арендатор).

В январе 2007 года Арендодателю стало известно, что помещение по адресу: г. Магадан, Колымская, 9 передано в субаренду.

Уведомлением от 16.02.2007 N 40 от 16.02.2007 МУП "Аптека N 77" уведомило ЗАО "РСФ "Жилпромстрой" о расторжении договора аренды от 01.11.2006 в связи с нарушением Арендатором пункта 2.3.10 договора (л.д. 21, т. 1).

В соответствии с пунктом 3 статьи 615 ГК РФ, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Условия пунктов 1.1, 2.3.10 договора аренды N 0-2612 о предмете договора и о том, что Арендатор обязуется не сдавать имущество в субаренду без письменного согласия Арендодателя, фактически направлены на недопущение использования арендуемого ЗАО "РСФ "Жилпромстрой" помещения не по назначению.

Таким образом, в связи с наличием договора субаренды и поскольку на момент рассмотрения настоящего дела ИП Подлозная Н.Ф. продолжала занимать спорное помещение, а ЗАО "РСФ "Жилпромстрой" в результате этого - нарушать условия договора аренды от 01.11.2006 и требования пункта 3 статьи 615 ГК РФ, встречный иск МУП "Аптека N 77" о досрочном расторжении договора аренды подлежал удовлетворению в порядке статьи 619 ГК РФ.

Вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды N 0-2612 от 01.11.2007 не подлежит расторжению в связи с расторжением, заключенного между ЗАО "РСФ "Жилпромстрой" и ИП Подлозной Н.Ф. договора субаренды, не может быть принят во внимание, поскольку расторжение договора субаренды никак не повлияло на исполнение условий договора аренды от 01.11.2006.

Поскольку в материалах дела представлено уведомление МУП г. Магадана "Аптека N 77" о расторжении договора, ответа на которое от ЗАО "РСФ "Жилпромстрой" не последовало, поэтому арбитражным апелляционным судом сделан необоснованный вывод о несоблюдении Арендодателем порядка расторжения договора по правилам статьи 452 ГК РФ.

В связи с изложенным решение и постановление в этой части следует изменить, встречный иск МУП г. Магадана "Аптека N 77" о расторжении договора аренды N 0-2612 от 01.11.2006 удовлетворить.

В соответствии с пунктом 2.2.3 договора от 01.11.2006 Арендодатель вправе пересматривать размер ежемесячной арендной платы в одностороннем порядке, о чем согласно пункту 2.1.4 договора письменно уведомляет Арендатора об изменении арендной платы не позднее, чем за месяц.

Письмом от 01.12.2006 N 31 МУП г. Магадана "Аптека N 77" уведомило истца об увеличении арендной платы до 24500 руб. с 01.01.2007.

ЗАО "РСФ "Жилпромстрой" письмом от 11.12.2006 не согласилось с увеличением размера арендной платы за январь-март 2007 года и внесло арендную плату в прежнем размере 4720 руб.

В соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Поскольку МУП г. Магадана "Аптека N 77" в нарушение вышеуказанной нормы права в одностороннем порядке изменило размер арендной платы через два месяца после заключения договора аренды, поэтому суд правомерно отказал ему во взыскании увеличенной арендной платы.

В соответствии с пунктом 3.4 договора N 0-2612 за каждое нарушение пункта 2.3.10 Арендатор обязан уплатить Арендодателю штраф в размере шестикратной месячной арендной платы.

Судом установлено нарушение, выразившееся в передаче спорного помещения в субаренду ИП Подлозной Н.Ф., поэтому суд правомерно взыскал с ЗАО "РСФ "Жилпромстрой" штраф в сумме 28320 руб. из расчета шестикратного размера арендной платы, установленной при заключении договора аренды.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

Решение от 26.06.2007 Арбитражного суда Магаданской области, постановление от 18.09.2007 Шестого арбитражного апелляционного суда по делу N А37-424/2007-12 изменить.

Удовлетворить встречный иск МУП г. Магадана "Аптека N 77" в части расторжения договора аренды от 01.11.2006 N 0-2612, в остальной части решение и постановление оставить без изменения.

Арбитражному суду Магаданской области произвести поворот измененных судебных актов в порядке статей 325, 326 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

ЗАО "Ремонтно-строительная фирма "Жилпромстрой" выдать справку на возврат излишне уплаченной государственной пошлины в сумме 1000 руб. по кассационной жалобе.