Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 19 февраля 2008 г. N Ф03-А16/08-1/135 Иск о взыскании основного долга по договору аренды земельного участка и пени за просрочку исполнения обязательств удовлетворен частично, поскольку плата за аренду земельного участка вносилась арендатором нерегулярно, с нарушением условий договоров (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 19 февраля 2008 г. N Ф03-А16/08-1/135
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от истца: В.М. Кытман, представитель по доверенности от 09.01.2008 N 9, от ответчика: В.Е. Эйтель, предприниматель, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Эйтеля Владимира Егоровича на решение от 20.08.2007 Арбитражного суда Еврейской автономной области, постановление от 30.10.2007 Шестого арбитражного апелляционного суда по делу N А16-383/2007-6, по иску Муниципального учреждения "Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области к индивидуальному предпринимателю Эйтелю Владимиру Егоровичу о взыскании 572609,57 руб.

Резолютивная часть постановления объявлена 12 февраля 2008 года. Полный текст постановления изготовлен 19 февраля 2008 года.

Муниципальное учреждение "Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области (далее - Комитет) обратилось в Арбитражный суд Еврейской автономной области с иском, с учетом уточнения требований, к индивидуальному предпринимателю Эйтелю Владимиру Егоровичу (далее - предприниматель Эйтель В.Е.) о взыскании 714661,54 руб., из которых: 487398,7 руб. - основной долг за период с 08.07.2002 по 30.06.2007; 227262,84 руб. - пени за просрочку исполнения обязательств.

Решением от 20.08.2007, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 30.10.2007, с предпринимателя Эйтеля В.Е. в пользу Комитета взыскано 510124,9 руб., из которых: 487398,7 руб. - основной долг за период с 08.07.2002 по 30.06.2007; 22726,2 руб. - пени за просрочку платежа за период с 08.07.2002 по 30.06.2007.

В удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с названными судебными актами, предприниматель Эйтель В.Е. обратился с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и принять новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на то, что согласно пункту 8 приложения N 1 к договору N 536 арендная плата уплачивается с 08.07.2002 по 19.08.2007; изменения, вносимые в договор в одностороннем порядке со стороны Комитета, не могут являться законными, поскольку не зарегистрированы в установленном законом порядке; под теплую автостоянку используется лишь часть объекта (2407,2 кв.м), поэтому необоснованно применен коэффициент для данного вида использования на всю площадь участка (8403 кв.м); договор от 06.12.2005 N 2564 подлежал государственной регистрации, поскольку заключен на один год.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании кассационной инстанции предприниматель Эйтель В.Е. поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, дав по ним пояснения, представитель Комитета возражал относительно этих доводов.

Проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы, выступлений в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для их отмены.

Как следует из материалов дела, 06.07.2001 между АООТ "Искра" (продавец) и предпринимателем Эйтелем В.Е. (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому покупатель приобрел в собственность одноэтажное здание овощехранилище площадью 2407,20 кв.м, инвентарный N 6445 литер Е, кадастровый номер 79:01:0200000:0000:6445:Е, расположенное по адресу: город Биробиджан, улица Читинская, 6. Договор от 06.07.2001 зарегистрирован в установленном законом порядке 08.07.2002 Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Еврейской автономной области за номером 79-01/01-10/2002-197, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации серии 79 ЕО N 0004259.

23.07.2002 предприниматель Эйтель В.Е. обратился в Комитет с заявлением о предоставлении ему в аренду земельного участка площадью 8 403 кв.м, расположенного по адресу: город Биробиджан, улица Читинская, 6, для эксплуатации складского помещения.

19.08.2002 мэром города издано распоряжение N 1242 "О предоставлении в аренду земельного участка Эйтелю В.Е.".

27.08.2002 между Комитетом (арендодатель) и предпринимателем Эйтелем В.Е. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 536, согласно которому арендатор принял в пользование на условиях аренды сроком на 5 лет с 19.08.2002 по 19.08.2007 земельный участок, имеющий кадастровый номер 79:01:02 00 014:0045 площадью 8403 кв.м, расположенный по адресу: город Биробиджан, улица Читинская, 6, для эксплуатации складского помещения.

Согласно пункту 3.1 договора от 27.08.2002 N 536 размер ежегодной арендной платы устанавливается в одностороннем порядке арендодателем на основании решения Городской Думы. Размер арендной платы может быть пересмотрен в случаях централизованного изменения ставок и других случаях, предусмотренных законодательством.

В приложении N 1 к договору от 27.08.2002 N 536 установлен размер арендной платы (с 08.07.2002 по 19.08.2007) 78231,93 руб. в год с ежемесячной уплатой равными частями от годовой суммы не позднее 25 числа текущего месяца в сумме 6519,33 руб.

Согласно акту приема-передачи от 27.08.2002 данный участок передан арендатору.

На основании письменного обращения предпринимателя Эйтеля В.Е. от 08.09.2003, мэром города Биробиджана издано распоряжение от 12.09.2003 N 1346 "О реконструкции склада под офис Эйтелю В.Е.", согласно которому последнему разрешена реконструкция склада под офис на арендуемом земельном участке.

В соответствии с произведенным 17.10.2005 представителями Комитета осмотром земельного участка, арендуемого предпринимателем Эйтелем В.Е., в присутствии последнего, установлено, что фактически данный участок используется как теплая охраняемая автостоянка, что подтверждается актом обследования земельного участка от 17.10.2005.

В связи с новым проектом границ, согласно которому площадь земельного участка для эксплуатации складских помещений равна 6604 кв.м, для эксплуатации автомобильной площадки - 1799 кв.м, предприниматель Эйтель В.Е. 27.10.2005 обратился в Комитет с письменным заявлением о перерасчете с 01.10.2005 арендной платы за землю по договору от 27.08.2002 N 536.

Комитет, на основании акта обследования земельного участка от 17.10.2005 и заявления предпринимателя Эйтеля В.Е. от 27.10.2005 произвел перерасчет арендной платы, которая в годовом исчислении составила 174688,7 руб., с ежемесячной уплатой равными частями от годовой суммы не позднее 25 числа текущего месяца в сумме 14557,39 руб.

На основании письменного обращения предпринимателя Эйтеля В.Е. 01.12.2005 главой города Биробиджана издано распоряжение N 2113 "О предоставлении в аренду земельного участка Эйтелю В.Е.".

06.12.2005 между Комитетом (арендодатель) и предпринимателем Эйтелем В.Е. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 2564, согласно которому арендатор принял в аренду сроком на 11 месяцев земельный участок, имеющий кадастровый номер 79:01:02 00 014:0089 площадью 1165 кв.м, расположенный по адресу: город Биробиджан, улица Читинская, 6 относящийся к категории земель "земли поселений" для содержания и эксплуатации гаража на 12 боксов.

Согласно пункту 3.1 договора от 06.12.2005 N 2564 размер ежегодной арендной платы устанавливается арендодателем на основании федерального законодательства, решений Городской Думы. В этом случае исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании расчетов арендной платы, которые являются приложениями к договору и неотъемлемыми частями договора.

В приложении N 1 к договору от 06.12.2005 N 2564 установлен размер арендной платы (с 13.09.2005 по 05.11.2006) 25584 руб. в год с ежемесячной уплатой равными частями от годовой суммы не позднее 25 числа текущего месяца в сумме 2132 руб.

Согласно акту приема-передачи от 06.12.2005 данный участок передан арендатору.

28.12.2006 Комитет известил предпринимателя Эйтеля В.Е. о продлении договора аренды от 06.12.2005 N 2564 на неопределенный срок, что подтверждается уведомлением N 1199. Одновременно предпринимателю сообщено, что на 25.12.2006 по договорам от 01.10.2005 N 536 и от 06.12.2005 N 2564 имеется задолженность по арендной плате в размере 291587,27 руб. и пеня в размере 81508,95 руб., а также об изменении размера арендной платы, согласно решению Биробиджанской городской Думы от 02.11.2006 N 422.

02.04.2007 Комитетом в адрес предпринимателя Эйтеля В.Е. направлено уведомление N 987, которым последний предупреждался о необходимости исполнения договорного обязательства с указанием срока оплаты образовавшейся задолженности по арендной плате и пени на тот период времени.

Неоплата со стороны предпринимателя Эйтеля В.Е. суммы задолженности по арендной плате послужила основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Суд, изучив договоры от 01.10.2005 N 536, от 06.12.2005 N 2564, карточку движения денежных средств за период с 25.01.2006 по 27.04.2007, уведомление от 28.12.2006 N 1199, уведомление от 02.04.2007 N 987, установил, что плата за аренду земельного участка вносилась арендатором нерегулярно с нарушением условий договоров.

С учетом установленных обстоятельств, и принимая во внимание тот факт, что досудебный порядок урегулирования спора Комитетом соблюден, обоснован вывод суда обеих инстанций о взыскании с предпринимателя Эйтеля В.Е. в пользу Комитета 510124,9 руб., из которых: 487398,7 руб. - основной долг за период с 08.07.2002 по 30.06.2007; 22726,2 руб. - пени за просрочку платежа за период с 08.07.2002 по 30.06.2007 (с учетом уменьшения судом размера взыскиваемой неустойки до 10% в соответствии со статьей 333 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно пункту 1.1 договора от 06.12.2005 N 2564, заключению отдела архитектуры и градостроительства от 07.11.2005 N 862, договор от 06.12.2005 N 2564 заключен на 11 месяцев.

В соответствии с распоряжением главы мэрии города Биробиджана от 01.12.2005 N 2113 предпринимателю Эйтелю В.Е. предоставлен земельный участок площадью 1165 кв.м, расположенный по адресу: город Биробиджан, улица Читинская, 6 на 11 месяцев.

В этой связи довод жалобы о том, что договор от 06.12.2005 N 2564 подлежал государственной регистрации, поскольку заключен на один год, является необоснованным.

Подлежит отклонению и довод заявителя о том, что под теплую автостоянку используется лишь часть объекта (2407,2 кв.м), поэтому необоснованно применен коэффициент для данного вида использования на всю площадь участка (8403 кв.м), поскольку при перерасчете арендной платы, с учетом других применяемых коэффициентов (для склада и теплой автостоянки) не имеет значения используется земельный участок целиком или частично.

При разрешении спора другие доводы, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом исследования суда и получили надлежащую правовую оценку.

Неправильного применения норм материального права, а также нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

решение от 20.08.2007 Арбитражного суда Еврейской автономной области, постановление от 30.10.2007 Шестого арбитражного апелляционного суда по делу N А16-383/2007-6 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.