Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 27 февраля 2008 г. N Ф03-А51/08-1/249 При новом рассмотрении дела о выселении общества из нежилых помещений, а также о взыскании неосновательного обогащения в виде недовнесенной ответчиком платы за нежилые помещения суду следует дать оценку спорным правоотношениям сторон с учетом норм, подлежащих применению, решить вопрос относительно индивидуальных признаков помещений (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 27 февраля 2008 г. N Ф03-А51/08-1/249
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от Управления муниципального имущества администрации Дальнегорского городского округа: А.А. Круглов, представитель, доверенность N 02 от 09.01.2008, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления муниципального имущества администрации Дальнегорского городского округа на решение от 01.08.2007, постановление от 09.11.2007 по делу N А51-2873/2007 28-71 Арбитражного суда Приморского края, по иску Комитета по управлению имуществом администрации Дальнегорского городского округа к обществу с ограниченной ответственностью "Сервис-Быт" о взыскании 107540 руб. 40 коп., выселении из нежилых помещений.

Резолютивная часть постановления объявлена 19.02.2008. Полный текст постановления изготовлен 27.02.2008.

Комитет по управлению имуществом администрации Дальнегорского городского округа (далее - Комитет, в настоящее время - Управление муниципального имущества администрации Дальнегорского городского округа, далее - УМИ, управление) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Сервис-Быт" (далее - ООО "Сервис-Быт", общество) о выселении общества на основании статьи 301 ГК РФ из: нежилых помещений первого этажа NN 2, 3, 5, 8, 13, 15, 17, 18, 21, 22, 24-26, 26 а, 29, 30, 33, 34, 34 а, 37-40 площадью 376, 5 кв.м; части мест общего пользования первого этажа NN 1, 7, 9, 10, 11, 12, 19, 20, 27, 31, 31 а, 33 площадью 192,8 кв.м; нежилых помещений второго этажа NN 3-6, 7-9, 11-13, 17, 19-32, 34, 35; части 37, 38 площадью 539,5 кв.м; части мест общего пользования второго этажа NN 1, 33, 36, 37 площадью 178,5 кв.м, нежилых помещений третьего этажа NN 1-28 общей площадью 877,1 кв.м (общая площадь 2164,5 кв.м); расположенных в трехэтажном нежилом здании по адресу: г. Дальнегорск, проспект 50 лет Октября, 45 а; а также о взыскании неосновательного обогащения: в сумме 213154 руб. 08 коп. в виде недовнесенной ответчиком платы за указанные нежилые помещения за период с 01.12.2006 по 01.07.2007 и в сумме 5720 руб. 24 коп. в виде недовнесенной платы за земельный участок под этими помещениями в период с 01.12.2006 по 01.03.2007 (с учетом уточнений исковых требований в порядке статьи 49 АПК РФ).

Решением от 01.08.2007, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 09.11.2007, производство по делу в части требований о взыскании неосновательного обогащения в размере 5720 руб. 24 коп. прекращено на основании пункта 4 части 1 статьи 150 АПК РФ в связи с принятием судом отказа истца от этих требований. В удовлетворении требований о взыскании 213154 руб. 08 коп. отказано в связи с отсутствием на то правовых оснований.

В кассационной жалобе УМИ просит отменить эти судебные акты как принятые с неправильным применением норм материального права: применением статьи 622 ГК РФ, не подлежащей применению, неприменением статей 301, 303, 1102 ГК РФ, подлежащих применению; и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований о выселении из спорных нежилых помещений и взыскании неосновательного обогащения в размере 213154 руб. 08 коп.

УМИ считает, что поскольку ранее действовавший договор аренды недвижимого имущества прекратил действие в связи с истечением его срока, а новый договор аренды не заключен, то правовые основания для нахождения ответчика в этих помещениях отсутствуют и управление вправе в соответствии со статьями 301, 303 ГК РФ истребовать у общества имущество и возвратить извлеченные им за время пользования доходы в виде невыплаченной платы за пользование имуществом. Кроме того, заявитель ссылается на нарушение части 2 статьи 69 АПК РФ, мотивируя тем, что суд не принял во внимание судебные акты по делу N А51-2363/07 23-48 Арбитражного суда Приморского края (от 05.06.2007, от 09.08.2007), в рамках которого установлены обстоятельства, касающиеся спорных правоотношений сторон, не подлежащие доказыванию в рамках настоящего дела.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "Сервис-Быт" выразило несогласие с изложенными в ней доводами, считает жалобу не подлежащей удовлетворению. При этом ссылается на ошибочность вывода суда о прекращении действия договора аренды от 01.01.2005 N 12, мотивированного наличием у сторон намерений заключить новый договор. Считает, что поскольку общество продолжает пользоваться спорными помещениями при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то указанный договор аренды считается продленным на неопределенный срок.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель истца поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы и возражений на нее, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа пришел к выводу о том, что они подлежат частичной отмене, а дело - направлению в этой части на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между Комитетом (арендодатель) и ООО "Сервис-Быт" (арендатор) заключен договор от 01.01.2005 N 12 на аренду недвижимого имущества, находящегося на территории муниципального образования г. Дальнегорска, являющегося муниципальной собственностью, в состав которого входят спорные нежилые помещения общей площадью 2116,9 кв.м; на срок с 01.01.2005 по 01.12.2005.

Указанные нежилые помещения площадью 2116,9 кв.м переданы арендатору по акту от 01.01.2005.

До истечения срока аренды по договору от 01.01.2005 ответчик обратился к истцу с письмом от 21.10.2005 N 83, в котором содержалась просьба заключить договор аренды, в том числе спорных помещений, сроком на 10 лет. Письмом от 28.10.2005 N 1986 истец уведомил ответчика о согласии заключить договор аренды только на нежилые помещения площадью 2116,9 кв.м на срок 11 месяцев. Доказательства урегулирования разногласий сторон в установленном порядке отсутствуют.

01.01.2006 сторонами был подписан договор N 12 аренды нежилых помещений общей площадью 2164,5 кв.м в здании по адресу: Приморский край, г. Дальнегорск, проспект 50 лет Октября, 45 а; сроком действия с 01.01.2006 по 01.12.2006. При этом ответчик подписал договор с протоколом разногласий, касающихся предмета договора, срока его действия и других условий договора. Протокол разногласий подписан истцом с протоколом согласования разногласий, который обществом не был подписан.

Впоследствии (30.11.2006) Комитет вновь направил проект договора от 01.12.2006 (на срок с 01.12.2006 по 01.11.2007) на аренду нежилых помещений площадью 2164,5 кв.м, расположенных по тому же адресу, обществу, которое его не подписало.

В этой связи Комитет, полагая, что между ним и обществом договор аренды не заключен, однако ООО "Сервис-Быт" пользуется нежилыми помещениями площадью 2164,5 кв.м, не имея на то законных оснований, оплачивая пользование помещениями по базовой арендной ставке, установленной договором аренды от 01.01.2005 N 12, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В качестве правового обоснования исковых требований Комитет указал статьи 301, 303, 1102, 1105 (п. 2) ГК РФ.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, судебные инстанции исходили из того, что договор аренды от 01.01.2005 N 12 прекратил свое действие, новый договор сторонами не заключался, но общество пользуется спорным имуществом, следовательно, в силу пункта 2 статьи 622 ГК РФ истец вправе требовать у ответчика возврата имущества и внесения арендной платы, а не взыскания неосновательного обогащения за все время просрочки возврата этого имущества и истребования имущества из чужого незаконного владения.

При этом суд отклонил довод ООО "Сервис-Быт" о том, что договор аренды от 01.01.2005 N 12 считается возобновленным на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, поскольку общество продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны Комитета, мотивируя тем, что стороны договора своими действиями выразили намерение заключить новый договор, что свидетельствует о прекращении договора от 01.01.2005 N 12.

Однако выводы суда не соответствуют имеющимся в деле доказательствам, сделаны с неправильным применением норм материального права и с нарушением норм процессуального права.

Так, из материалов дела, искового заявления усматривается, что требования истца касаются нежилых помещений общей площадью 2164,5 кв.м.

В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды недвижимого имущества от 01.01.2005 N 12 предметом договора являются нежилые помещения общей площадью 2116,9 кв.м.

Доказательства внесения изменений в пункт 1.1 этого договора отсутствуют.

Следовательно, в материалах дела отсутствуют доказательства наличия между истцом и ответчиком договорных отношений, впоследствии прекращенных, относительно нежилых помещений площадью 47,6 кв.м, (разница между 2164,5 кв.м и 2116,9 кв.м), которые также индивидуально не определены.

Поэтому выводы суда о наличии правовых оснований для применения к требованиям истца, касающимся нежилых помещений площадью 47,6 кв.м, положений статьи 622 ГК РФ о возврате арендованного имущества арендодателю являются ошибочными.

Кроме того, судом первой инстанции допущено нарушение части 5 статьи 170 АПК РФ. А именно: в резолютивной части решения суда от 01.08.2007 отсутствуют выводы относительно требований истца о выселении ответчика из спорных помещений.

Доводы заявителя жалобы о нарушении судом части 2 статьи 69 АПК РФ кассационной инстанцией отклоняются, поскольку решение от 05.06.2007 по делу N А51-2363/07 23-48 Арбитражного суда Приморского края, в рамках которого исследовались обстоятельства, касающиеся спорных правоотношений сторон, на момент принятия решения от 01.08.2007 по настоящему делу не вступило в законную силу, как того требуют положения указанной нормы права.

При таких обстоятельствах обжалуемые судебные акты подлежат частичной отмене на основании частей 1, 2 статьи 288 АПК РФ, а дело - направлению в указанной части на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда с учетом вопросов, поставленных в постановлении кассационной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует дать оценку спорным правоотношениям сторон с учетом норм, подлежащих применению, решить вопрос относительно индивидуальных признаков помещений площадью 47,6 кв.м.

Кроме того, суду в соответствии с частью 3 статьи 289 АПК РФ необходимо решить вопрос относительно государственной пошлины по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

решение от 01.08.2007, постановление от 09.11.2007 Арбитражного суда Приморского края по делу N А51-2873/2007 28-71 в части прекращения производства по делу в части требований о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком в сумме 5720 руб. 24 коп. оставить без изменения; в остальной части данные решение и постановление отменить и передать дело в этой части на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.