Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 4 марта 2008 г. N Ф03-А51/08-1/453 При новом рассмотрении дела о взыскании затрат истца на проведение капитального ремонта арендуемого помещения, оплаченной арендной платы по договорам аренды нежилых помещений суду для исследования и оценки необходимости проведения капитального ремонта сданного в аренду помещения, а также объема произведенных истцом работ следует предложить ответчику представить технические паспорта на данные помещения до их ремонта и после, подтверждающие дальнейшее использование этих помещений в связи с расторжением договора с истцом, а истцу предоставить документы, подтверждающие объем выполненных работ (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 4 марта 2008 г. N Ф03-А51/08-1/453
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от истца: Кузнецов А.В. - представитель по доверенности от 27.12.2006, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "С-Грин" на решение от 16.10.2007 по делу N А51-7311/2007 23-217 Арбитражного суда Приморского края, по иску общества с ограниченной ответственностью "С-Грин" к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока о взыскании 1664767 руб. 24 коп.

Резолютивная часть постановления объявлена 26 февраля 2008 года. Полный текст постановления изготовлен 04 марта 2008 года.

Общество с ограниченной ответственностью "С-Грин" обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока о взыскании на основании статей 616, 1102, 1105 ГК РФ затрат истца на проведение капитального ремонта арендуемого помещения в сумме 1130334 руб. и 534433 руб. 24 коп. оплаченной арендной платы по договорам от 22.12.03 N 01-02292-003-НАР-2856-00 и от 21.01.04 N 01-02292-002-НАР-3049-00 аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Владивосток, ул. Керченская, 9-а, за период с 2003 по 2006 годы в виду производства капитального ремонта этих помещений и невозможности в этой связи их использования по целевому назначению, указанному в договорах.

Решением суда от 16.10.2007 в удовлетворении требований истца отказано на основании статей 616, 623 ГК РФ за непредставлением доказательств необходимости проведения капитального ремонта, согласования его проведения с арендодателем.

Кроме того суд посчитал произведенный истцом капитальный ремонт помещений как неотделимые улучшения помещений в целях своей деятельности, не подлежащие возмещению в соответствии с пунктом 2.2.11 договора при его прекращении.

Законность принятого по делу судебного акта проверяется в суде кассационной инстанции по жалобе истца, полагающего его отменить как принятое с нарушением норм материального права и неправильной оценкой фактических обстоятельств дела.

При этом заявитель оспаривает выводы суда об отсутствии доказательств необходимости проведения капитального ремонта и согласования истцом с арендодателем реконструкции арендуемых помещений как не соответствующие материалам дела.

Суд кассационной инстанции, изучив доводы кассационной жалобы, поддержанные в суде представителем заявителя, проверив материалы дела, находит обжалуемый судебный акт недостаточно обоснованным, принятым по неполно исследованным обстоятельствам дела, а поэтому подлежащим отмене с направлением дела на новое рассмотрение.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между Управлением муниципальной собственности г. Владивостока и обществом с ограниченной ответственностью "С-Грин" 22.12.2003 заключен договор N 01-02292-003-Н-АР-2856-00 аренды помещения, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Керченская, 9-а, общей площадью 53,20 кв.м для использования в целях "тренажерный зал".

Срок действия договора установлен с 20.11.2003 по 31.12.2007.

Помещение предано в пользование истцу по акту приема-передачи от 20.11.2003.

Указанный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 13.04.2004 выдано свидетельство серии 25-АА N 422410. Дополнительным соглашением от 06.04.2004, стороны согласовали целевое назначение помещения - "гостиница".

21.01.2004 между теми же лицами заключен договор аренды N 01-02292-002-Н-АР-3049-00 на нежилое помещение, площадью 123,50 кв.м в здании по ул. Керченская, 9-а в г. Владивосток, для использования в целях "офис, тренажерный зал". Срок действия договора установлен с 08.01.2004 по 31.12.2007. Помещение передано в пользование истцу по акту приема-передачи от 08.01.2004. Указанный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 13.04.2004 выдано свидетельство серии 25-АА N 414297. Дополнительным соглашением от 06.04.2004 целевое назначение арендуемого помещения определено сторонами как "гостиница".

В договорах стороны согласовали размер арендной платы, порядок ее уплаты.

Соглашением сторон от 31.01.2006 указанный договор расторгнут с 17.01.2006. Арендатор вернул помещения арендодателю по акту от 17.01.2006.

За указанный период с 2003 года по 2006 года арендатором по данным договорам внесена арендная плата в размере 534433 руб. 24 коп.

Полагая, что ответчиком переданы нежилые помещения, не пригодные для их использования по согласованному в договорах назначению, в связи с чем истцом был произведен с согласия арендодателя капитальный ремонт помещений с одновременной их перепланировкой, истцом заявлены настоящие исковые требования о взыскании расходов на производство капитального ремонта и о возврате уплаченной арендной платы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Из материалов дела следует, что переданное в аренду помещение являлось ранее неиспользуемое цокольное помещение (склад) с отдельными входами в двухэтажном жилом доме.

Стороны согласовали в договорах назначение помещений - под гостиницу.

Поскольку сдаваемое в аренду помещение (склад) не отвечало требованиям его назначения по условиям договоров, то вывод суда о том, что истцом не доказана непригодность его использования по назначению и необходимость капитального ремонта, не достаточно обоснован, поскольку противоречит материалам дела.

Акты приемки помещений в аренду подтверждают лишь момент их передачи и их техническое состояние как склада.

Условиями заключенных договоров (пункты 2.2.5, 2.2.6) стороны предусмотрели возможность проведения капитального ремонта, перепланировки и переоборудования помещения арендатором с согласия арендодателя. При этом обязанности их производства за счет арендатора договор не предусматривает.

В соответствии со статьей 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено договором. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором, и взыскать его стоимость или зачесть его в счет арендной платы.

Арендатор 02.03.2004 обратился к арендодателю письменно с просьбой согласовать ремонт цокольного помещения с одновременной перепланировкой под гостиницу. На что письмом от 18.03.2004 N 57096 Управление муниципальной собственности г. Владивостока сообщило о том, что не возражает против перепланировки при условии согласования на межведомственной комиссии администрации г. Владивостока с предоставлением необходимых документов согласования.

Суд не исследовал и не дал оценки доводам истца о невозможности рассмотрения этого вопроса на межведомственной комиссии в связи с изменениями полномочий этого органа в этот период правовыми актами органа местного самоуправления.

В то же время истцом предоставлены в дело доказательства согласования проекта по перепланировке нежилого цокольного помещения под гостиницу со всеми необходимыми контролирующими органами; в том числе с управлением архитектуры и градостроительства города, а также с органами противопожарного, санитарно-эпидемиологического надзора, которые судом не исследовались и не оценивались.

Поскольку произведенные истцом работы по перепланировке помещения связаны с необходимостью проведения капитального ремонта помещения для его использования по назначению, указанному в договорах, то ссылка суда на подпункт 2.2.11 о судьбе неотделимых улучшений не правомерна, так как истцом заявлены требования (в соответствии со статьей 616 ГК РФ) о возмещении стоимости капитального ремонта, которая ему не зачтена в счет арендной платы.

При этом выводы суда об отказе истцу в возврате уплаченной арендной платы, как неосновательного обогащения ответчика, правомерны, так как по условиям договоров он не освобождался от ее уплаты.

С учетом изложенного, выводы суда об отказе истцу в возмещении стоимости произведенного капитального ремонта для целей использования помещения в соответствии с условиями договора, недостаточно обоснованы, а потому судебный акт подлежит отмене.

Суду при новом рассмотрении дела для исследования и оценки необходимости проведения капитального ремонта сданного в аренду помещения, а также объема произведенных истцом работ следует предложить ответчику представить технические паспорта на данные помещения до их ремонта и после, а также документы, подтверждающие дальнейшее использование этих помещений в связи с расторжением договора с истцом; а истцу - документы, подтверждающие объем выполненных работ.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

решение от 16.10.2007 Арбитражного суда Приморского края по делу N А51-7311/2007 23-217 отменить, дело направить на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.