Апелляционное определение СК по гражданским делам Пензенского областного суда от 23 июня 2022 г. по делу N 33-2027/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Пензенского областного суда в составе:

председательствующего Жуковой Е.Г, судей Богатова О.В, Мисюра Е.В.

при ведении протокола помощником судьи Потаповой М.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании в здании Пензенского областного суда гражданское дело N 2-456/2021 по иску Жуковского К.А. к Сычеву Е.В, Букину О.В, ПАО Сбербанк о признании обременения отсутствующим, по апелляционной жалобе Жуковского К.А. на решение Зареченского городского суда Пензенской области от 29.07.2021, которым постановлено:

в удовлетворении иска Жуковского К.А. к Сычеву Е.В, Букину О.В, ПАО "Сбербанк России" в лице филиала Пензенского отделения N8624 Сбербанка России о признания обременения отсутствующим отказать.

Заслушав доклад судьи Жуковой Е.Г, судебная коллегия

установила:

Жуковский К.А. обратился в суд с исковым заявлением к Сычеву Е.В, Букину О.В, ПАО Сбербанк, в котором указал, что решением Арбитражного суда Пензенской области от 13.12.2017 по делу А49-11572/2016 МП "Ремонтно-строительный комбинат" г.Заречный Пензенской области (далее - МП "РСК") признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. 11.09.2020 с публичных торгов имущества МП "РСК" им был приобретен объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: "адрес", кадастровый N. Согласно выписке из ЕГРН на данный объект недвижимости ограничений прав и обременений не зарегистрировано.

Объект незавершенного строительства с кадастровым номером N расположен на земельном участке с кадастровым номером N.

Согласно выписке из ЕГРН в отношении данного земельного участка зарегистрированы ипотека в силу закона (N от 24.12.2014) в пользу ПАО Сбербанк на основании договора участия в долевом строительстве от 11.12.2014 года N, заключенного между МП "РСК" и Сычевым Е.В, и ипотека в силу закона (N от 17.12.2014) в пользу участника долевого строительства на основании договора участия в долевом строительстве от 01.12.2014 N, заключенного между МП "РСК" и Букиным О.В.

Данные ипотеки зарегистрированы на основании ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В ходе конкурсного производства дольщики и кредитная организация, предоставившая ипотечный кредит, получили удовлетворение своих требований.

Реализация заложенного имущества на торгах в деле о банкротстве является основанием для прекращения имеющихся ранее залоговых прав третьих лиц в отношении данного имущества, покупатель приобретает вещь свободной от прав третьих лиц (ст. 352 ГК РФ, ст. 138 Федеральным закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"). Несмотря на то, что ипотека является прекратившейся, до настоящего времени ЕГРН содержит сведения о наличии обременений земельного участка. Наличие обременений в отношении земельного участка исключает возможность предоставления его в аренду и дальнейшую регистрацию договора аренды в органах Росреестра.

Жуковский К.А. просил признать отсутствующими обременения земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес": ипотеку в силу закона (от 24.12.2014 N) в пользу ПАО Сбербанк на основании договора участия в долевом строительстве от 11.12.2014 N, заключенного между МП "РСК" и Сычевым Е.В, и ипотеку в силу закона (от 17.12.2014 N) в пользу участника долевого строительства на основании договора участия в долевом строительстве о 01.12.2014 N, заключенного между МП "РСК" и Букиным О.В.

Зареченский городской суд Пензенской области постановилуказанное выше решение.

В апелляционной жалобе и дополнениях к ней Жуковский К.А. просит решение суда отменить, как постановленное с нарушением норм материального права. В обоснование жалобы указывает, что вывод суда об отсутствии нарушений прав истца ввиду незаключения договора аренды является неверным. Полагает, что он в силу п.1 ст. 35 ЗК РФ, п.3 ст. 552 ГК РФ имеет права на земельный участок с кадастровым номером N как покупатель расположенного на нем строения. Наличие зарегистрированных обременений при отсутствии в настоящее время оснований их возникновения нарушает его права арендатора. Управление Рореестра по Пензенской области приостановило регистрацию договора аренды в связи с отсутствием согласия залогодержателя, ответчика по настоящему делу Букина О.В, на заключение договора аренды. Судом не учтено, что включение имущества, обременного ипотекой, в конкурсную массу должника и его продажа с публичных торгов влечет прекращение залога. Полагает, что залог подлежит прекращению и в связи с прекращением обеспеченного залогом обязательства, поскольку денежные средства по договорам долевого участия возвращены ответчику страховой компанией ООО "Проминстрах" и конкурсным управляющим МП "РСК" Михайлиной Е.Ю. Удовлетворение требований по основному обязательству является самостоятельным основанием для прекращения обеспечиваемого обязательства. Между тем суд не удовлетворил его ходатайства об истребовании у конкурсного управляющего МП ""РСК" информации об удовлетворении требований кредитора Букина О.В. Просил решение отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований к Букину О.В, удовлетворить его требования в указанной части.

В ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции установлено, что оспариваемая истцом ипотека в силу закона в отношении земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", запись от 17.12.2014 N, зарегистрирована не только в пользу Букина О.В, как первого участника долевого строительства, но и в пользу других участников долевого строительства.

Между тем другие участники долевого строительства не были привлечены судом первой инстанции к участию в деле, вместе с тем принятое судебное решение затрагивает их права и законные интересы.

В связи с наличием предусмотренных п. 4 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ оснований судебная коллегия в порядке ч. 5 ст. 330 ГПК РФ определением от 21.12.2021 перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных гл. 39 ГПК РФ.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора, привлечены иные участники долевого строительства, ипотека в пользу которых в отношении спорного земельного участка зарегистрирована в силу закона на основании заключенных ими договоров долевого участия в строительстве: Еделькин В.А, Багаев Н.Н, Давыдов Ю.А, Григорьева Г.В, Фадина Е.С, Каргин А.А. Асылгареева В.С, Кубрина Н.А, Снадин Р.Г, Кубрина М.Н, Зорькина А.В. и Зорькин Д.В, действующие в своих интересах и в интересах несовершеннолетних Зорькиной Д.Д. и Зорькиной Д.Д, Лаврова С.А, Романова Ю.Н. и Романов М.М, действующие в своих интересах и в интересах несовершеннолетних Романова И.М. и Романова Н.М, ООО "Ремстройпласт", ООО Группа компаний "ЭврикаМК", ООО "МонолитСтрой", ООО "КранСервис", ООО "УМР", ООО "Центрмонолитстрой", ООО "Евро Строй Бетон".

Определением судебной коллегии по гражданским делам Пензенского областного суда от 11.01.2022 в порядке ст. 44 ГПК РФ произведена замена третьего лица Асылгареевой В.С. в связи с ее смертью на правопреемников Асылгареева А.Ф. и Асылгареева Д.Ф.

В ходе рассмотрения дела по правилам производства в суде первой инстанции по ходатайству истца Жуковского К.А. лица, привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц, привлечены к участию в деле в качестве ответчиков. Жуковский К.А. дополнил исковые требования требованием о признании отсутствующим обременения земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес" в виде ипотеки в силу закона, зарегистрированной 17.12.2014 N в пользу указанных участников долевого строительства, и договоров долевого участия в строительстве и уступки права требования, также о признании отсутствующими записей в Росреестре о данных договорах.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились. В соответствии со ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия определилао рассмотрении дела в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснено в п.п. 2, 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данным правоотношениям. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Решение суда указанным требованиям не соответствует.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Согласно ч. 3 ст. 327.1 ГПК РФ вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, апелляционном представлении, суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с ч. 4 ст. 330 настоящего Кодекса основаниями для отмены решения суда первой инстанции.

В силу п. 4 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

Из положений ст. 17 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве), следует, что договор об участии в долевом строительстве и (или) уступка прав требований по такому договору подлежат государственной регистрации.

Согласно п. 1 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Залогом в порядке, установленном ст.ст. 13 - 15 Закона об участии в долевом строительстве, должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 1 ст. 12.1).

При рассмотрении дела суд первой инстанции исходил из того, что помимо обременений в виде ипотеки в силу закона (N от 24.12.2014) в пользу ПАО Сбербанк на основании договора участия в долевом строительстве от 11.12.2014 N, заключенного между МП "РСК" и Сычевым Е.В, и ипотеки в силу закона (от 17.12.2014 N) в пользу участника долевого строительства Букина О.В. на основании договора участия в долевом строительстве от 01.12.2014 N, заключенного между МП "РСК" и Букиным О.В, других обременений в отношении остальных участников долевого строительства не имеется.

Между тем суд не принял во внимание, что ипотека земельного участка (права аренды, субаренды на него) регистрируется не в отношении каждого конкретного участника долевого строительства (лично), а в отношении неограниченного круга лиц - всех (любых) участников долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, создаваемого на соответствующем земельном участке. Соответствующая запись об ипотеке вносится в ЕГРП при государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве, в данном случае договора участия в долевом строительстве от 01.12.2014 N, заключенного между МП "РСК" и Букиным О.В, и каждый новый участник долевого строительства, чей договор зарегистрирован в установленном законом порядке, является созалогодержателем земельного участка по отношению к другим участникам долевого строительства.

Поскольку иные участники долевого строительства, заключившие договоры участия в долевом строительстве, не были привлечены судом первой инстанции к участию в деле, а принятое судебное решение затрагивает их права и законные интересы, судебная коллегия полагает решение по настоящему делу постановленным с нарушением норм процессуального права, что является в силу требований п. 4 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ безусловным основанием к его отмене.

Разрешая спор по правилам производства в суде первой инстанции, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером N, площадью 12069 кв.м, расположенный относительно ориентира по адресу: Пензенская обл, г.Заречный, восточная часть кадастрового квартала N в границах, указанных в кадастровом паспорте этого земельного участка, на основании договора аренды земельного участка от 21.03.2014 N по акту приема-передачи от 21.03.2014 его правообладателем Комитетом по управлению имуществом г.Заречный Пензенской области передан в аренду для жилищного строительства МП "РСК". Договор аренды земельного участка зарегистрирован в Росреестре 18.04.2014.

МП "РСК" 07.11.2014 выдано разрешение на строительство многоквартирного жилого дома, строительный адрес: "адрес", в качестве объекта незавершенного строительством жилой дом поставлен на кадастровый учет 23.05.2018 с присвоением ему кадастрового номера N.

Постановлением администрации ЗАТО г.Заречный Пензенской области от 22.12.2016 N земельному участку с кадастровым номером N присвоен адрес: "адрес", многоквартирному жилому дому: "адрес".

МП "РСК" заключило с физическими и юридическими лицами договоры на участие в долевом строительстве указанного многоквартирного жилого дома, которые зарегистрированы Управлением Росреестра по Пензенской области.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 13.12.2017 по делу NА49-11572/2016 МП "РКС" признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство. При банкротстве МП "РСК" применены правила параграфа 7 главы 9 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).

В соответствии с положениями параграфа 7 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, участниками долевого строительства могут быть заявлены требования о передаче жилых помещений и (или)денежные требования.

Участники долевого строительства МП "РСК" реализовали свои права на отказ от исполнения договора долевого участия в строительстве. Избрав такой способ защиты своих интересов, участники долевого строительства обратились в Арбитражный суд Пензенской области с заявлениями о включении их соответствующих денежных требований в реестр требований кредиторов должника-застройщика в рамках дела N А49-11572/2016 о банкротстве МП "РСК", которые были признаны арбитражным судом обоснованными.

Комитетом кредиторов МП "РКС" утверждено положение о порядке, условиях и сроках реализации имущества МП "РСК", в состав которого включен незавершенным строительством объект - жилой дом по адресу: "адрес", на земельном участке с кадастровым номером N по адресу: "адрес", с разрешенным использованием: для многоквартирной застройки.

Протоколом от 27.08.2020 от N "О результатах проведения торгов в форме публичного предложения по продаже имущества" победителем торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения, проведенных конкурсным управляющим МП "РСК" Михайлиной Е.Ю, признан участник торгов Жуковский К.А.

Предметом лота N1 выступало незавершенное строительство - жилой дом по адресу: "адрес" и право аренды земельного участка.

11.09.2020 между МП "РСК" в лице конкурсного управляющего Михайлиной Е.Ю. и Жуковским К.А. был заключен договор купли - продажи объекта незавершенного строительством - жилого дома, расположенного по адресу: "адрес", кадастровый N, и права аренды земельного участка. Договор прошел государственную регистрацию.

По акту приема - передачи от 23.09.2020 покупатель Жуковский К.А. принял незавершенным строительством жилой дом, степень готовности 30%, и право аренды земельного участка.

23.12.2020 в ЕГРН внесена запись о государственной регистрации права собственности Жуковского К.А. в отношении объекта незавершенного строительством - жилого дома, расположенного по адресу: "адрес". Согласно выписке из ЕГРН ограничений прав или обременений в отношении указанного объекта не зарегистрировано.

Распоряжением от 17.02.2021 N председателя Комитета по управлению имуществом г. Заречного Пензенской области на основании, в том числе заявления конкурсного управляющего МП "РСК" Михайлиной Е.Ю. о реализации объекта недвижимости и права аренды с торгов, было прекращено право аренды МП "РСК" на земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: "адрес", предоставленный ранее для жилищного строительства.

17.02.2021 между Комитетом по управлению имуществом г.Заречный Пензенской области и МП "РСК" в лице конкурсного управляющего Михайлиной Е.Ю. заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 21.03.2014 N, регистрация которого в Росреестре произведена 17.03.2021.

Распоряжением Комитета по управлению имуществом г.Заречный Пензенской области от 06.08.2021 N земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: "адрес", с целевым назначением - для завершения строительства многоквартирного жилого дома, категория земель - земли населенных пунктов предоставлен в аренду Жуковскому К.А.

12.08.2021 между Комитетом по управлению имуществом г.Заречный Пензенской области и Жуковским К.А. заключен договор аренды указанного земельного участка. По акту приема-передачи земельный участок передан Жуковскому К.А.

Уведомлением от 30.11.2021 Управлением Росреестра по Пензенской области Муниципальному образованию ЗАТО г.Заречный Пензенской области и Жуковскому К.А. отказано в государственной регистрации договора аренды земельного участка со ссылкой на отсутствие в договоре сведений об ограничениях в отношении земельного участка, а также на отсутствие согласия залогодержателей - участников долевого строительства - на государственную регистрацию.

Согласно выписке из ЕГРН по состоянию на 28.04.2021 в отношении данного земельного участка на котором расположен объект незавершенного строительства - жилой дом, зарегистрированы следующие обременения:

- ипотека в силу закона, запись от 24.12.2014 N, в пользу ПАО Сбербанк на основании договора участия в долевом строительстве от 11.12.2014 N, заключенного между МП "РСК" и Сычевым Е.В.

- ипотека в силу закона, запись от 17.12.2014 N, в пользу участников долевого строительства на основании договора с первым частником долевого строительства от 01.12.2014 N.

На основании выписки из ЕГРН от 14.03.2022 в отношении земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", имеются записи о договорах участия в долевом строительстве и уступки права требования, заключенные с участниками долевого строительства:

1) договор участия в долевом строительстве от 01.11.2016 N (запись о гос. регистрации от 13.12.2016 N), участниками долевого строительства по которому являются Романова Ю.Н, Романов M.M, несовершеннолетние Романов И.М, Романов Н.М, 2) договор участия в долевом строительстве от 01.12.2014 N (запись о гос. регистрации от 10.10.2016 N), участниками долевого строительства по которым являются Букин О.В, ООО "Ремстройпласт", 3) договор участия в долевом строительстве от 15.12.2014 N, договор об уступке права требования и переводе долга от 22.08.2016 N б/н, договор об уступке права требования и переводе долга б/н от 18.01.2017, договор уступки права требования от 14.02.2017N б/н (запись о гос. регистрации от 23.09.2016 N), участником долевого строительства по которым является Букин О.В.

4) договор участия в долевом строительстве от 06.12.2014 N, договор об уступке права требования и переводе долга от 22.08.2016 N б/н (запись о гос. регистрации от 06.09.2016 N), участниками долевого строительства по которым являются Букин О.В, ООО "Ремстройпласт", 5) договор участия в долевом строительстве от 01.12.2014 N; договор об уступке права требования и переводе долга от 22.08.2016 N б/н (запись о гос. регистрации от 01.09.2016 N), участником долевого строительства по которым является ООО "Ремстройпласт", 6) договор участия в долевом строительстве от 02.08.2016 N, договор уступки права требования от 14.02.2017N б/н (запись о гос. регистрации от 15.08.2016 N), договор уступки права требования от 14.02.2017 N б/н (запись о гос. регистрации от 21.02.2017 N), участником долевого строительства по которым является Букин О.В, 7) договор участия в долевом строительстве от 13.07.2015 N (запись о гос. регистрации от 30.07.2015 N), участником долевого строительства по которому является ООО "ЕврсСтроиБетон", 8) договор участия в долевом строительстве от 22.12.2014 N, договор уступки права требования от 22.06.2015 N б/н (запись о гос. регистрации от 29.06.2015 N), участником долевого строительства по которому является Лавров С.А, 9) договор участия в долевом строительстве от 08.12.2014 N (запись о гос. регистрации от 22.04.2015 N) участником долевого строительства по которому является ООО "Центрмонолитстрой", 10) договор участия в долевом строительстве от 08.12.2014 N (запись о гос. регистрации от 22.04.2015 N) участником долевого строительства по которому является ООО "Центрмонолитстрой", 11) договор участия в долевом строительстве от 05.03.2015 N, договор уступки права требования (цессии) от 26.03.2015 N б/н (запись о гос. регистрации от 06.04.2015 N), договор уступки права требования (цессии) от 26.03.2015 N б/н (запись о гос. регистрации от 06.04.2015 N) участниками долевого строительства по которому являются Зорькина А.В, Зорькин Д.В, несовершеннолетние Зорькина Д.Д,

Зорькина Д.Д, 12) договор участия в долевом строительстве от 05.03.2015 N (запись о гос. регистрации от 23.03.2015 N), участниками долевого строительства по которому являются Кубрина Н.А, Снадин Р.Г, Кубрина М.Н, 13) договор участия в долевом строительстве от 05.03.2015 N (запись о гос. регистрации от 19.03.2015 N), участником долевого строительства по которому является ООО "УМР", договор уступки права требования (цессии) от 26.03.2015 N б/н (запись о гос. регистрации от 06.04.2015 N), участниками долевого строительства по которому являются Зорькина А.В, Зорькин Д.В, несовершеннолетние Зорькина Д.Д, Зорькина Д.Д. [

14) договор участия в долевом строительств от 30.01.2015 N (запись о гос. регистрации от 11.02.2015 N), участником долевого строительства по которому является Асылгареева В.С.

15) договор уступки права требования от 16.01.2015 N б/и (запись о гос. регистрации от 23.01.2015 N), участником долевого строительства по которому является Каргин А.А.

16) договор уступки права требования (цессии) от 30.12.2014 N б/н (запись о гос. регистрации от 22.01.2015 N), участником долевого строительства по которому является Фадина Е.С.

17) договор участия в долевом строительстве от 22.12.2014 N (запись о гос. регистрации от 30.12.2014 N), участником долевого строительства по которому является ООО "УМР".

18) договор участия в долевом строительстве от 22.12.2014 N (запись о гос. регистрации от 26.12.2014 N), участником долевого строительства по которому является ООО "КранСервис", договор уступки прав требования от 22.06.2015 N б/н (запись о гос. регистрации от 30.06.2015 N), участником долевого строительства по которому является Лавров С.А.

19) договор участия в долевом строительстве от 01.12.2014 N, договор об уступке права требования и переводе долга от 22.08.2016 N б/н, договор уступки права требования от 14.02.2017 N б/и (запись о гос. регистрации от 26.11.2014 N), участниками долевого строительства по которому являются Букин О.В. и Григорьева Г.В, 20) договор участия в долевом строительстве от 11.12.2014 14 N (запись о гос. регистрации от 24.12.2014 N), участником долевого строительства по которому является Сычев Е.В.

21) договор участия в долевом строительстве от 09.12.2014 N (запись о гос. регистрации от 24.12.2014 N), договор уступки права требования к договору N участия в долевом строительстве от 09.12.2014 N от 07.12.2016 (запись о гос. регистрации от 26.01.2017 N), участником долевого строительства по которому является Давыдов Ю.А.

22) договор участия в долевом строительстве от 06.12.2014 N, договор об уступке права требования и переводе долга от 22.08.2016 N б/н, договор уступки права требования от 14.02.2017 N б/н (запись о гос. Регистрации от 24.12.2014 N), участником долевого строительства по которому является Букин О.В.

23) договор участия в долевом строительстве от 09.12.2014 N (запись о гос. регистрации от 24.12.2014 N), участником долевого строительства по которому является ООО "МонолитСтрой".

24) договор участия в долевом строительстве от 01.12.2014 N, договор уступки права требования (цессии) от 22.09.2016 N б/н, договор уступки права требования от 14.02.2017 N б/н (запись о гос. регистрации от 22.12.2014 N), участником долевого строительства по которому является Букин О.В.

25) договор участия в долевом строительстве от 01.12.2014 N (запись о гос. регистрации от 18.12.2014 N), участником долевого строительства по которому является Багаев Н.Н.

26) договор участия в долевом строительстве от 01.12.2014 N (запись о гос. регистрации от 18.12.2014 N), участником долевого строительства по которому является Еделькин В.А.

27) договор участия в долевом строительстве от 01.12.2014 N (запись о гос. регистрации от 17.12.2014 N), участником долевого строительства по которому является ООО Группа компаний "Эврика МК".

28) договор участия в долевом строительстве от 01.12.2014 N, договор об уступке права требования и переводе долга от 28.09.2016 N б/н, договор уступки права требования от 14.02.2017 N б/н (запись о гос. регистрации от 17.12.2014 N), участником долевого строительства по которому являются Букин О.В, договор уступки права требования от 14.02.2017 N б/н (запись о гос. регистрации от 22.02.2017 N), участником долевого строительства по которому является Букин О.В, 29) договор уступки права требования от 14.02.2017 N б/н (запись о гос. регистрации от 28.02.2017 N), участником долевого строительства по которому является Букин О.В.

30) договор уступки права требования от 14.02.2017 N б/н (запись о гос. регистрации от 21.02.2017 N), участником долевого строительства по которому является Букин О.В.

31) договор уступки права требования от 14.02.2017 N б/н (запись о гос. регистрации от 21.02.2017 N), участником долевого строительства по которому являются Букин О.В.

32) договор уступки права требования от 14.02.2017 N б/н (запись о гос. регистрации от 20.02.2017 N), участником долевого строительства по которому являются Букин О.В.

Истцом в адрес ответчиков Букина О.В, Сычева Е.В, ПАО Сбербанк были направлены письма о погашении записи об ипотеке. Иным участникам долевого строительства подобные письма не направлялись, вместе с тем заявленный спор не предусматривает досудебного порядка разрешения.

Ипотека, зарегистрированная в пользу ПАО Сбербанк по его заявлению погашена в связи с исполнением обязательства. Запись об ипотеке в пользу участников долевого строительства и о договорах участия в долевом строительстве не погашены, участвующие при рассмотрении дела представители ответчиков Букина О.В. и Сычева Е.В. в судебном заседании суда первой и ранее проведенных судебных заседаниях апелляционной инстанциях возражали против заявленных требований.

Разрешая исковые требования и отказывая истцу в иске, суд исходил из того, что истцом доказательств зарегистрированного права на спорный земельный участок не представлено, также не доказано, что действиями ответчиков нарушается его право собственности или законное владение земельным участком, а потому истец не обладает правом предъявлять требования о признании обременения отсутствующим в отношении спорного объекта недвижимости, кроме того, доказательств невозможности использования иных способов защиты прав истцом не представлено.

Судебная коллегия не может согласиться с указанным выводом суда.

Из положений п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ следует, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В абз. 2 п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Земельный участок, на котором расположен приобретенный истцом незавершенным строительством многоквартирный жилой дом, МП "РСК" (продавец) использовало на основании договора аренды. Соответственно к Жуковскому К.А, как новому собственнику объекта недвижимости, перешли права и обязанности в отношении земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, какие были у прежнего собственника объекта недвижимости.

Жуковский К.А, приобретая недостроенный жилой дом, приобрел и право аренды на земельный участок под данным объектом.

То обстоятельство, что с новым собственником незавершенного строительства Жуковским К.А. отношения по аренде земельного участка под данным объектом были оформлены путем расторжения договора с прежним застройщиком и заключения нового договора аренды, а не уступкой права аренды, не свидетельствует о прекращении, отсутствии у Жуковского К.А. права в отношении данного земельного участка, которое возникло в силу закона. Договор аренды земельного участка с Жуковским К.А. оформлен в тех же целях, что и с прежним застройщиком - для завершения строительства многоквартирного жилого дома.

В силу ч. 4 ст. 53 Федерального закона N 218-ФЗ от 13.07.2015 "О государственной регистрации недвижимости", если в отношении объекта недвижимого имущества или права на объект недвижимости осуществлена государственная регистрация ипотеки, перехода права собственности на такой объект недвижимости или данного права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений такого объекта недвижимого имущества или ограничений данного права, внесение изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, о таком объекте недвижимого имущества осуществляется при наличии письменного согласия залогодержателя, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или договором об ипотеке. При государственной регистрации перехода права собственности на такой объект недвижимости или такого права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений на такой объект недвижимого имущества запись, содержащаяся в Едином государственном реестре недвижимости, о государственной регистрации ипотеки такого объекта недвижимости или такого права сохраняется.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Статьей 305 ГК РФ предусмотрено, что права, предусмотренные ст. ст. 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

В п. 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в силу ст.ст. 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

При таком положении является неверным вывод суда о том, что истцом не представлено доказательств своего права на спорный земельный участок, а также о том, что зарегистрированным обременением земельного участка не нарушаются права истца. Сохранение обременения в отношении земельного участка (права аренды) по обязательствам должника (МП "РСК") может повлечь обращение на него взыскания при том, что право аренды на данный земельный участок перешло к новому собственнику возведенного на нем объекта незавершенного строительства. При этом судебная коллегия также учитывает, что ипотека на земельный участок в пользу участников долевого строительства зарегистрирована в силу закона в порядке ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве, когда с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящийся на этом земельном участке многоквартирный дом.

Обращение Жуковского К.А. в суд, по мнению судебной коллегии, не противоречит положениям ст. 305 ГК РФ, допускающей вещную защиту прав арендатора в отношении имущества, переданного ему его собственником, от незаконного посягательства иных лиц.

Привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица Комитет по управлению имуществом г.Заречный Пензенской области поддержал заявленные Жуковским К.А. исковые требования.

Согласно п. 9 ст. 13 Закона о долевом участии в строительстве к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании Закона о долевом участии в строительстве, применяются положения ГК РФ и Закона об ипотеке с учетом особенностей, установленных этим Законом.

На основании ч. 11 ст. 53 Закона о государственной регистрации недвижимости регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке, а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Абзацем 2 п. 1.1 ст. 25 Закона об ипотеке установлен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве, в соответствии с которым в отношении земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности, либо о залоге права аренды или субаренды земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, построенный (созданный) с привлечением денежных средств участников долевого строительства, погашается органом регистрации прав без заявления о погашении такого залога одновременно с государственным кадастровым учетом данного многоквартирного дома.

Исходя из положений ч. 8 и ч. 8.1 ст. 13 Закона о долевом участи в строительстве возникший на основании настоящего Федерального закона в связи с заключением договора участия в долевом строительстве или на основании договора с банком в предусмотренных ч.ч. 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности, либо залог права аренды или субаренды земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, построенный (созданный) с привлечением денежных средств участников долевого строительства, прекращается со дня осуществления государственного кадастрового учета указанного многоквартирного дома.

Из указанных выше положений закона следует, что со дня осуществления государственного кадастрового учета многоквартирного дома, построенного с привлечением денежных средств участников долевого строительства, прекращает действовать залог на земельные участки, которые были использованы для целей строительства многоквартирного дома.

Между тем, Закон о долевом участии в строительстве и Закон об ипотеке, предусматривая указанные основания для прекращения залога права аренды, применимые в случаях завершения строительства, не содержат положений об основаниях прекращения залога тогда, когда застройщик не способен исполнить принятые на себя обязательства по договорам долевого участия. В этом случае следует руководствоваться положениями ГК РФ и другими законами, регулирующими спорные правоотношения.

Возбуждение в отношении МП "РСК" дела о банкротстве свидетельствует о неспособности застройщика удовлетворить требования своих кредиторов - участников строительства по заключенным с ними договорам, завершить строительство и передать причитающиеся им квартиры.

В силу абз. 1, 6 п. 5 ст. 18 Закона о банкротстве продажа предмета залога в ходе финансового оздоровления и внешнего управления осуществляется организатором торгов в порядке, установленном п.п. 4, 5, 8 - 19 ст. 110 и п. 3 ст. 111 настоящего Федерального закона. Продажа заложенного имущества в соответствии с настоящей статьей влечет за собой прекращение залога в отношении конкурсного кредитора, по требованию которого обращено взыскание на предмет залога.

Согласно разъяснениям, приведенным в п. 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя", продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве (п.п. 4, 5, 8 - 19 ст. 110, п. 3 ст. 111, абз. 3 п. 4.1 ст. 138), приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к п.п. 4 п. 1 ст. 352 ГК РФ, абз. 6 п. 5 ст. 18.1 Закона о банкротстве.

В соответствии с пп. 4 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350.2).

Таким образом, и законодательство, и сложившаяся правоприменительная практика исходят из того, что при реализации имущества на торгах в рамках дела о банкротстве организации в целях удовлетворения требований залогодержателей происходит прекращение прав третьих лиц на данное имущество, и покупатель получает вещь свободной от каких-либо правопритязаний.

При этом наличие в гражданском законодательстве конкурирующих норм о праве следования (п. 1 ст. 353 ГК РФ) не может быть принято во внимание, поскольку специальный закон, имеющий приоритет над общими нормами частного права, содержит иное правило, устанавливающее прекращение залога.

Как следует из материалов дела, имущество, находящееся в залоге у участников долевого строительства, по их решению с целью удовлетворения их требований реализовано, между МП "РСК" и Жуковским К.А. заключен договор купли-продажи, доказательств признания торгов, а также заключенного по их итогам договора купли-продажи недействительными в материалах дела не имеется.

По условиям торгов, проведенных в деле о банкротстве, имущество продавалось Жуковскому К.А. без какого-либо обременения в виде прав участников строительства, вытекающих из договоров долевого участия в строительстве и иных сделок, по которым застройщик обязался передать право собственности на будущие квартиры.

В связи с чем судебная коллегия приходит к выводу, что продажа заложенного имущества в порядке, установленном Законом о банкротстве, влечет прекращение имевшихся ранее залоговых прав третьих лиц и обременения, возникшего из договора ипотеки и договоров долевого участия в строительстве, в отношении данного имущества на основании подп. 4 п. 1 ст. 352 ГК РФ.

Наряду с этим судебная коллегия принимает во внимание следующее.

В соответствии со п. 3 ст. 201.9 Закона о банкротстве требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, удовлетворяются за счет стоимости предмета залога в порядке, установленном ст. 201.14 указанного Федерального закона.

Согласно п. 1 статьи 201.14 Закона о банкротстве в случае реализации предмета залога - объекта строительства, принадлежащего застройщику на праве собственности, и земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности или ином праве (в том числе аренды, субаренды), средства, вырученные от реализации указанных объектов и (или) прав на них, перечисляются покупателем на специальный банковский счет должника и распределяются в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

При этом в случае отсутствия требований кредиторов по обязательству, обеспеченному залогом указанных объектов и (или) прав на них должника, восемьдесят пять процентов средств, вырученных от реализации указанных объектов и (или) прав на них, направляется на погашение денежных требований участников строительства (в том числе в части реального ущерба, за исключением процентов и иных санкций); десять процентов направляется на погашение требований кредиторов первой и второй очереди в случае, если иного имущества застройщика недостаточно для погашения этих требований; оставшиеся денежные средства направляются на погашение судебных расходов, расходов на выплату вознаграждения конкурсному управляющему (внешнему управляющему) и оплату услуг лиц, привлеченных конкурсным управляющим (внешним управляющим) в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей.

Факт реализации заложенного имущества должника в установленном законом порядке документально подтвержден. Стоимость имущества по договору купли-продажи в размере 8861670 руб. Жуковским К.А. полностью отплачена, из них 85% конкурсным управляющим направлено на погашение требований дольщиков.

Из представленных в дело сообщения конкурсного управляющего Михайлиной Е.Ю, реестра требований кредиторов, сведений ООО "Проминстрах", платежных поручений следует, что в ходе конкурсного производства физические лица - участники строительства, кроме Фадиной Е.С, ввиду наступления страхового случая, обратились в страховую компанию ООО "Проминстрах". ООО "Проминстрах" в связи с неисполнением обязательства застройщиком МП "РСК" выплатило в полном объеме страховое возмещением всем физическим лицам - участникам долевого строительства, включенным в реестр кредиторов, кроме Фадиной Е.С. (в связи с ее не обращением в страховую компанию) и по двум из шести договоров долевого участия в строительстве N от 15.12.2014 (частичная выплата) и N от 06.12.2014 (отсутствие выплаты) Букину О.В.

Наряду с этим судебная коллегия отмечает, что ООО "Ремстройпласт", ООО "МонолитСтрой", ООО "КранСервис", ООО "УМР", ООО "Центрмонолитстрой", ООО "Евро Строй Бетон", в пользу которых, наряду с прочими участниками долевого строительства, зарегистрировано спорное обременение, переуступили свои права по договорам долевого участия в строительстве физическим лицам и не заявлялись в реестра кредиторов МП "РСК".

Указанные обстоятельства также свидетельствуют об отсутствии правовых оснований для сохранения в пользу физических лиц-залогодержателей, чьи требования удовлетворены путем выплаты страхового возмещения, и в пользу юридических лиц, которыми переуступлены свои права на объект долевого участия в строительстве, залогового обязательства, возникающего в силу закона для обеспечения исполнения обязательств застройщика.

Довод представителя Букина О.В. по доверенности Дунаева А.В. о том, что зарегистрированное обременение в пользу Букина О.В. должно быть сохранено в связи с тем, что его требования в полном объеме не погашены, не имеют юридического значения для разрешения спора, поскольку продажа заложенного имущества в рамках дела о банкротстве в целях удовлетворения требований залогодержателя влечет прекращение залога в силу закона в соответствии с п. 4 п. 1 статьи 352 ГК РФ.

Более того, заочным решением Зареченского городского суда Пензенской области от 12.09.2019 и решением того же суда от 24.10.2019 в пользу Букина О.В. с ООО "Проминстрах" взыскано страховое возмещение в связи с неисполнением МП "РСК" договоров долевого участия в строительстве N от 15.12.2014 и N от 06.12.2014.

В силу п.п. 1, 10 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства, а также в иных случаях, предусмотренных законом.

Определением Арбитражного суда Пензенской области от 02.03.2022 по делу N А49-11572/2016 завершена процедура конкурсного производства в отношении МП "РСК".

В Единый государственный реестр юридических лиц 29.04.2022 внесена запись о прекращении деятельности МП "РСК" в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства, что следует из выписки из ЕГРЮЛ по состоянию на 06.06.2022 в отношении МП "РСК".

Согласно п. 4 ст. 149 Закона о банкротстве с даты внесения записи о ликвидации должника в единый государственный реестр юридических лиц конкурсное производство считается завершенным.

В соответствии ст. 419 ГК РФ обязательство прекращается ликвидацией юридического лица (должника или кредитора), кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательства ликвидированного юридического лица возлагается на другое лицо (по требованиям о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и др.).

Из положений п. 1 ст. 61 ГК РФ следует, что ликвидация юридического лица предусматривает его прекращение без перехода в порядке универсального правопреемства его прав и обязанностей к другим лицам.

По смыслу приведенных положений закона с момента ликвидации юридического лица его основные обязательства, а также обязательства, возникшие из договоров, заключенных в их обеспечение, считаются прекращенными.

При таких обстоятельствах с учетом приведенных положений закона, ликвидация МП "РСК" по итогам банкротства является основанием для прекращения основных обязательств данного должника, а также обязательств, возникших из ипотеки.

Согласно разъяснений, приведенных в п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

При этом в соответствии с п. 53 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение.

В соответствии с абз. 9 п. 1 ст. 25 Закона об ипотеке регистрационная запись об ипотеке может быть погашена по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки.

В связи с тем, что записи об обременениях в отношении земельного участка нарушают права истца, которые не могут быть защищены путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, судебная коллегия с учетом установленных по делу обстоятельств приходит к выводу об удовлетворении исковых требований Жуковского К.А. в части признания обременения в виде ипотеки в силу закона, зарегистрированной в пользу участников долевого строительства, а также договоров участия в долевом строительстве и уступки права требования, заключенных с участниками долевого строительства, отсутствующим, что является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости регистрационных записей об указанных обременениях земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес".

Вместе с тем, в иске к ПАО Сбербанк о признании обременения отсутствующим Жуковскому К.А. следует отказать, поскольку такое обременение в пользу ПАО Сбербанк погашено, т.е. отсутствует в связи с исполнением обязательства.

Руководствуясь ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Зареченского городского суда Пензенской области от 29.07.2021 отменить. Вынести по делу новое решение. Исковые требования Жуковского К.А. удовлетворить частично.

Признать отсутствующим обременение земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес" в виде ипотеки в силу закона, зарегистрированной 17.12.2014 N в пользу участников долевого строительства, возникшей на основании договора участия в долевом строительстве от 01.12.2014 N, дата государственной регистрации 17.12.2014, номер государственной регистрации: N, и обременение в виде зарегистрированных договоров долевого участия в строительстве и договоров уступки права требования, заключенных с участниками долевого строительства:

21) договор участия в долевом строительстве от 09.12.2014 N (запись о гос. регистрации от 24.12.2014 N), договор уступки права требования к договору N участия в долевом строительстве от 09.12.2014 N У-223/2016 от 07.12.2016 (запись о гос. регистрации от 26.01.2017 N), участником долевого строительства по которому является Давыдов Ю.А.

28) договор участия в долевом строительстве от 01.12.2014 N, договор об уступке права требования и переводе долга от 28.09.2016 N б/н, договор уступки права требования от 14.02.2017 N б/н (запись о гос. регистрации от 17.12.2014 N N), участником долевого строительства по которому являются Букин О.В, договор уступки права требования от 14.02.2017 N б/н (запись о гос. регистрации от 22.02.2017 N), участником долевого строительства по которому является Букин О.В, 29) договор уступки права требования от 14.02.2017 N б/н (запись о гос. регистрации от 28.02.2017 N), участником долевого строительства по которому является Букин О.В.

Решение суда является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости регистрационных записей об указанных обременениях в отношении земельного участка с кадастровым номером 58:34:0010118:1621, расположенного по адресу: "адрес".

В удовлетворении иска Жуковского К.А. к ПАО Сбербанк о признания обременения отсутствующим отказать.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 30.06.2022.

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.