Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 18 марта 2008 г. N Ф03-А51/08-1/277 Иск о признании недействительным договора аренды земельного участка, заключенного между ответчиками, удовлетворен, поскольку суд установил, что спорный земельный участок не свободен от прав третьих лиц (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 18 марта 2008 г. N Ф03-А51/08-1/277
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от ИП О.Н. Копыловой: Ю.А. Стрельчук, представитель, доверенность от 15.06.2007 N 7276, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления муниципального имущества, градостроительства и архитектуры г. Владивостока на решение от 18.09.2007, постановление от 21.11.2007 по делу N А51-7410/2007 3-27 Арбитражного суда Приморского края, по иску индивидуального предпринимателя Копыловой Ольги Николаевны к администрации г. Владивостока, Управлению муниципального имущества, градостроительства и архитектуры г. Владивостока, обществу с ограниченной ответственностью "Инвест-Групп" о признании недействительным договора.

Резолютивная часть постановления объявлена 11 марта 2008 года. Полный текст постановления изготовлен 18 марта 2008 года.

Индивидуальный предприниматель Копылова Ольга Николаевна (далее - предприниматель О.Н. Копылова, предприниматель) обратилась в арбитражный суд с иском к администрации г. Владивостока, обществу с ограниченной ответственностью "Инвест-Групп" (далее - ООО "Инвест-Групп") о признании недействительным договора от 29.01.2006 N 03-005439-Ю-В-5191) аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:03: 00 18:0285, заключенного между ООО "Инвест-Групп" и Управлением муниципального имущества, градостроительства и архитектуры г. Владивостока.

Определением арбитражного суда от 27.07.2007 к участию в деле в качестве ответчика привлечено Управление муниципального имущества, градостроительства и архитектуры г. Владивостока (далее - УМИГА г. Владивостока).

Определением арбитражного суда от 22.08.2007 возвращено встречное исковое заявление ООО "Инвест-Групп" об устранении препятствий в пользовании арендуемым земельным участком.

Решением арбитражного суда от 18.09.2007, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 21.11.2007, иск удовлетворен.

В кассационной жалобе администрация г. Владивостока просит отменить эти судебные акты, принять новое решение об отказе в удовлетворении иска.

В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на несостоятельность выводов суда о том, что спорный договор аренды земельного участка не подлежал государственной регистрации в связи с заключением его на срок менее одного года. При этом считает, что договор заключен на срок с 01.01.2005 по 31.12.2005, следовательно, подлежал государственной регистрации. Отсутствие таковой свидетельствует о том, что договор является незаключенным (статья 433 ГК РФ). Данным доводам, как считает заявитель жалобы, арбитражный суд первой инстанции оценку не дал (статья 170 АПК РФ), как и его доводу о несостоятельности ссылки истца в обоснование заявленных требований на статью 621 ГК РФ. Заявитель также указывает на неправильное применение арбитражным судом апелляционной инстанции статьи 168 ГК РФ, ссылаясь на то, что истцом не заявлялось требование о признании сделки ничтожной. Оспаривает вывод суда о том, что договор аренды земельного участка от 11.05.2005 N 03-000322-Ю-В-3683 возобновлен на неопределенный срок. Кроме того, считает администрацию г. Владивостока ненадлежащим ответчиком по делу.

Отзывы на кассационную жалобу не поступили.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель предпринимателя О.Н. Копыловой выразил несогласие с изложенными в жалобе доводами. Считает состоявшиеся по делу судебные акты законными и обоснованными, а жалобу - не подлежащей удовлетворению.

Проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает оснований для их отмены, предусмотренных в статье 288 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, между Управлением муниципальной собственности г. Владивостока (далее - УМС г. Владивостока, арендодатель) и предпринимателем О.Н. Копыловой (арендатор) заключен договор от 11.05.2005 N 03-000322-Ю-В-3683 аренды земельного участка площадью 77 кв.м с кадастровым номером 25:28:03 00 18:0018 из земель поселений, расположенного по адресу: Приморский край, г. Владивосток, в районе ул. Сахалинской, 50 (примерно 31 м на северо-восток от ориентира), для размещения магазина розничной торговли. В соответствии с пунктом 2.1. договора срок его действия определен с 01.01.2005 по 31.12.2005.

Как установил суд, земельный участок используется предпринимателем по назначению с 01.01.2005 и по настоящее время.

Кроме того, между УМИГА г. Владивостока (арендодатель) и ООО "Инвест-Групп" (арендатор, общество) заключен договор от 29.11.2006 N 03-005439-Ю-В-5191 аренды земельного участка площадью 124,3 кв.м с кадастровым номером 25:28:03 00 18:0285 из земель поселений, расположенного по адресу: Приморский край, г. Владивосток, в районе ул. Сахалинской, 50 (остановка транспорта б. "Тихая" по направлению из города), для использования в целях размещения остановочного пункта, на срок с 01.02.2006 по 31.01.2009.

Как установил суд, данный договор 16.01.2007 прошел государственную регистрацию в установленном порядке, земельный участок передан обществу по акту 01.02.2006.

Предприниматель О.Н. Копылова, считая этот договор недействительным, противоречащим нормам действующего законодательства, как заинтересованное лицо, чьи права как землепользователя нарушены в результате заключения указанного договора аренды земельного участка, границы которого налагаются на арендуемый ею земельный участок (поглощают его), обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Признавая предпринимателя О.Н. Копылову заинтересованным лицом, обладающим правом на обращение с таким иском, арбитражный суд исходил из того, что границы земельного участка, предоставленного обществу по спорному договору, налагаются на земельный участок, используемый предпринимателем. Данный факт установлен судом и не оспаривается ответчиком.

Делая вывод о том, что предприниматель О.Н. Копылова владеет земельным участком на праве аренды, арбитражный суд исходил из следующего.

Договор аренды от 11.05.2005 был заключен на срок менее одного года (до 31.12.2005), следовательно, осуществление предусмотренной статьей 651 ГК РФ и статьей 26 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) государственной регистрации договора аренды не требовалось. Поэтому в силу статьи 433 ГК РФ этот договор следует считать заключенным.

Довод администрации г. Владивостока о том, что договор от 11.05.2005 как заключенный на срок с 01.01.2005 по 31.01.2005 следует считать незаключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации, суд отклонил.

При этом суд обоснованно исходил из того, что в соответствии с пунктом 2 статьи 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора аренды применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, что как установил суд, имело место в данном случае. Так, договор N 03-000322-Ю-В-3683 заключен 11.05.2005, но в силу положений пункта 2.1 договора его действие распространено сторонами на отношения, возникшие между ними с 01.01.2005. Однако наличие в договоре такого условия не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срок его действия. Следовательно, для целей государственной регистрации период времени, предшествовавший заключению договора аренды, не должен включаться в срок аренды.

Данный вывод суда согласуется с позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В этой связи отклоняется довод заявителя жалобы о том, что договор от 11.05.2005 следует считать незаключенным.

Довод заявителя жалобы о том, что арбитражный суд первой инстанции в нарушение положений статьи 170 АПК РФ не дал оценку его доводам о том, что договор от 11.05.2005 является незаключенным, опровергается материалами дела (л.д. 133 т. 1).

Делая вывод о том, что договор аренды от 11.05.2005 продолжает действовать, арбитражный суд обоснованно исходил из того, что предприниматель по окончанию срока договора пользуется земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, что в силу положений статей 610, 621 ГК РФ свидетельствует о возобновлении договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок.

В этой связи отклоняется довод заявителя жалобы относительно несостоятельности этого вывода суда.

Признавая спорный договор аренды недействительным на основании статьи 168 ГК РФ, арбитражный суд исходил из несоответствия его положениям статей 209 (пункт 2), 606 ГК РФ и статьи 22 (пункт 2) ЗК РФ.

Из смысла этих норм права следует, что собственник имущества, в том числе земельного участка, вправе предоставлять в аренду земельный участок, свободный от прав третьих лиц.

При таких обстоятельствах суд, установив, что спорный земельный участок не свободен от прав третьих лиц - предпринимателя О.Н. Копыловой, правомерно пришел к выводу о недействительности договора аренды, предметом которого этот земельный участок является.

В этой связи отклоняется как несостоятельный довод заявителя жалобы о неправильном применении судом статьи 168 ГК РФ.

Кроме того, как следует из материалов дела, обосновывая исковые требования, истец сослался на несоответствие договора требованиям действующего законодательства, в том числе норм гражданского права, с чем статья 168 ГК РФ связывает недействительность (ничтожность) сделки.

Иные доводы заявителя жалобы не принимаются во внимание кассационной инстанции как не влияющие на вывод суда о недействительности сделки между обществом и УМИГА г. Владивостока, являющимся ответчиком по настоящему делу.

Нарушений либо неправильного применения норм материального и процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

решение от 18.09.2007, постановление от 21.11.2007 по делу N А51-7410/2007 3-27 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.