Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 26 марта 2008 г. N Ф03-А37/08-2/487 "Орган местного самоуправления при принятии нормативного акта, которым устанавливаются ставки арендной платы и повышающие коэффициенты К1, К2, должен произвести экономическое обоснование дифференциации таких ставок на основе многофакторного анализа оценочных характеристик земельных участков, а также экономически обоснованные расчеты каждой составляющей единицы формулы, используемой в расчете базового размера для исчисления годовой арендной платы" (извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от мэра города Магадана - Сердюкова И.В., представитель по дов. от 10.09.2007 N 784, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу мэра города Магадана на решение от 28.12.2007 по делу N А37-1678/2007-5/9/15/9 Арбитражного суда Магаданской области, по заявлению ООО "СОЛВЕР-ТРАСТ" к мэру города Магадана о признании недействующими частично пунктов 1-3 Постановления мэра города Магадана от 29.12.2006 N 2555, пункта 15 Приложения N 1 и пункта 29 приложения N 2 к обжалуемому постановлению.

Резолютивная часть постановления объявлена 19 марта 2008 года. Полный текст постановления изготовлен 26 марта 2008 года.

В Арбитражный суд Магаданской области обратилось общество с ограниченной ответственностью "СОЛВЕР-ТРАСТ" (далее - ООО "СОЛВЕР-ТРАСТ", общество) с заявлением о признании недействующими: частично пунктов 1-3 постановления мэра г. Магадана от 29.12.2006 N 2555 (далее - Постановление N 2555) "Об утверждении порядка определения арендной платы за предоставляемые в аренду земельные участки для несельскохозяйственных нужд на территории муниципального образования "Город Магадан"; пункта 15 Приложения N 1 к постановлению N 2555 в части установления величины коэффициента К2 - 10,0; пункта 29 Приложения N 2 к Постановлению N 2555.

Решением от 28.12.2007 суд первой инстанции признал недействующим пункт 1 постановления мэра города Магадана N 2555 от 29.12.2006 об утверждении подпункта 15 пункта 1.2 Приложения N 1 к обжалуемому постановлению в части, касающейся установления величины коэффициента К2-10,0 для деятельности по организации азартных игр и деятельности по организации отдыха и развлечений, за исключением деятельности театров, кинотеатров, клубов (клубных учреждений), домов (дворцов) культуры. Суд также признал недействующим пункт 3 Постановления N 2555 в части установления размера базовой ставки 10,50 руб./кв.м.

Признавая недействительными перечисленные пункты Постановления N 2555, суд указал на их несоответствие ст. 4 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" и пункту 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

В остальной части требования ООО "СОЛВЕР-ТРАСТ" оставлены без удовлетворения.

В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.

В кассационной жалобе мэр города Магадана предлагает решение суда первой инстанции отменить, дело направить на новое рассмотрение.

В обоснование жалобы заявитель сослался на то обстоятельство, что в обжалуемом решении суда не указано, какому из названных положений пункта 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 4 Федерального закона N 28-ФЗ от 02.01.2000 "О государственном земельном кадастре" не соответствует оспариваемый акт и в чем конкретно выражено такое несоответствие.

Кроме того, заявитель жалобы считает не соответствующими фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам выводы суда о том, что им не представлен экономически обоснованный расчет ранее установленной базовой ставки в размере 9,42 руб./кв.м.

Изложенные в жалобе доводы представитель мэра г. Магадана поддержала в заседании суда кассационной инстанции.

Представитель ООО "СОЛВЕР-ТРАСТ" в заседании суда кассационной инстанции не участвовал, в отзыве на жалобу общество просит решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Исходя из доводов заявителя жалобы, суд кассационной инстанции проверил правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права и не нашел оснований для отмены состоявшегося по делу судебного акта.

В соответствии со ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата (п. 1, 3 ст. 65 ЗК РФ).

В силу пункта 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (п. 3 ст. 65 ЗК РФ).

В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" государственный земельный кадастр создается и ведется в целях информационного обеспечения, в том числе для установления обоснованной платы за землю.

Согласно ст. 11 ЗК РФ органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Пунктом 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ (в редакции от 18.10.2007) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.

Как видно из материалов дела, общество с ограниченной ответственностью "СОЛВЕР-ТРАСТ" является собственником объекта недвижимости - нежилого здания по адресу: город Магадан, ул. Коммуны, дом 14, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права на недвижимое имущество от 29.10.2002 серия 49-АА N 024238, выданным Учреждением юстиции "Магаданский областной центр государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Указанное нежилое здание расположено на земельном участке, имеющем кадастровый номер 49:09:03 01 26:0004, площадью 1434 кв.м. Вид использования земельного участка - под центр культурного досуга.

Между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Магадана (далее - КУМИ) и ООО "СОЛВЕР-ТРАСТ" 01.10.2002 был заключен договор аренды земель для несельскохозяйственных нужд N АН-49-09-03-06047, в соответствии с которым общество является арендатором, а КУМИ арендодателем указанного земельного участка на срок с 06.09.2002 по 06.09.2007.

Арендуемый земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена. Данный факт в судебном заседании сторонами не оспаривался.

В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды общество обязуется вносить ежемесячно арендную плату за пользование земельным участком в размере 1/12 от годовой арендной платы за землю согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы (приложение N 3).

Согласно расчету арендной платы (в редакции дополнительного соглашения N 1-06047 от 26.03.2004) с 01.01.2004 по 31.12.2004 (приложение 3/2 к договору аренды) базовый размер для исчисления годовой арендной платы за 1 кв.м. (Б) составляет: 9,42 (Р) х 7,67 (К1) x 1,00 (К2) = 72,25 руб./кв.м. Размер платы за арендованную площадь в годовом исчислении (А) составляет: 72,25 (Б) х 1434 (S) = 103608,51 руб., ежемесячная плата за арендованную площадь - 8634,04 руб.

При этом Р - расчетная величина для исчисления годовой арендной платы за 1 кв.м.; К1 - коэффициент градостроительной ценности - 7,67; К2 - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка - 1,00; S - площадь земельного участка - 1434 кв.м.

Согласно постановлению мэра г. Магадана от 29.12.2006 N 2555, а также Приложениям к нему N 1 и N 2 с 01.01.2007 расчетная величина для исчисления годовой арендной платы за предоставляемые в аренду земельные участки для несельскохозяйственных нужд на территории муниципального образования "Город Магадан" для всех категорий арендаторов установлена в размере базовой ставки - 10,50 руб./кв.м. и повышающих коэффициентов К1 - 7,67, К2 - 10,0.

Следовательно, для ООО "СОЛВЕР-ТРАСТ" размер арендной платы с 01.01.2007 должен составить:

Р - расчетная величина для исчисления годовой арендной платы за 1 кв.м. - 10,50 руб./кв.м (вместо 9,42 руб./кв.м); К1 - коэффициент градостроительной ценности - 7,67; К2 - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка - 10,00 (вместо 1,00); S - площадь земельного участка - 1434 кв.м

Базовый размер для исчисления годовой арендной платы за 1 кв.м. (Б) составляет: 10,50 (Р) х 7,67 (К1) х 10500 (К2) = 805,35 руб./кв.м (вместо 72,25 руб./кв.м).

Размер платы за арендованную площадь в годовом исчислении (А) составляет: 805,35 (Б) х 1434 (S) = 1154871,90 руб. (вместо 103608,51 руб.), ежемесячная плата за арендованную площадь - 96239,32 руб. (вместо 8634,04 руб.).

Таким образом, изменение оспариваемым Постановлением N 2555 и приложениями к нему коэффициента К2 с 1,0 до 10,0 влечет для ООО "СОЛВЕР-ТРАСТ" увеличение размера годовой арендной платы в 10 раз, увеличение базовой ставки с 9,42 руб./кв.м. до 10,50 руб./кв.м. - в 1,114 раз.

Пунктом 6 ст. 43 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" предусмотрено, что глава местной администрации в пределах своих полномочий, установленных нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования, издает постановления по вопросам местного значения и вопросам, связанным с осуществлением отдельных государственных полномочий, переданных органам местного самоуправления федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно Решению Магаданской городской Думы N 25-Д от 20.05.2002 мэр города Магадана осуществляет управление и распоряжение земельным фондом. Кроме того, в соответствии с пунктами 2.1. и 9.5. Положения "О порядке предоставления земельных участков, находящихся в муниципальной собственности и (или) в ведении муниципального образования "Город Магадан", утвержденного решением Магаданской городской Думы от 22.12.2006 N 125-Д, мэр города Магадана осуществляет предоставление земельных участков, утверждает порядок расчета арендной платы за пользование арендуемыми земельными участками, устанавливает базовую ставку для исчисления годовой платы за единицу арендуемой площади земельного участка (1 кв.м.).

Между тем, Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 11.05.2004 N 209-О указал, что в отношении установления уполномоченными органами ставок земельного налога, дифференциация базовых ставок арендной платы при отсутствии единых правил не должна осуществляться органами местного самоуправления произвольно, а должна основываться на анализе и оценке экономических, природных и иных факторов, влияющих, в том числе на уровень доходности земельного участка в конкретной зоне.

Таким образом, орган местного самоуправления при принятии нормативного акта, которым устанавливаются ставки арендной платы и повышающие коэффициенты К1, К2, должен произвести экономическое обоснование дифференциации таких ставок на основе многофакторного анализа оценочных характеристик земельных участков, а также экономически обоснованные расчеты каждой составляющей единицы формулы, используемой в расчете базового размера для исчисления годовой арендной платы.

При рассмотрении спора мэр г. Магадана не предоставил суду экономически обоснованные расчеты коэффициентов К1 и К2, а также базовых ставок 10,50 руб./кв.м. и 9,42 руб./кв.м. с учетом результатов государственной кадастровой оценки земель по Магаданской области от 24.12.2002 (постановление Губернатора Магаданской области от 24.12.2002 N 273 "О кадастровой стоимости земель поселений", утвердившее кадастровую стоимость земель поселений Магаданской области, для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей).

При изложенных обстоятельствах суд, установив, что увеличение коэффициента К2 до 10,0 и базовой ставки до 10,50 руб./кв.м. экономически не обосновано, противоречит пункту 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ, ст. 4 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре", правомерно удовлетворил требования ООО "СОЛВЕР-ТРАСТ".

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

решение от 28.12.2007 по делу N А37-1678/2007-5/9/15/9 Арбитражного суда Магаданской области оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.