Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 30 июня 2008 г. N Ф03-А73/08-1/2078 Заявление о признании незаконным отказа регистрационного органа в государственной регистрации договора долевого участия в строительстве дома направлено на новое рассмотрение, поскольку судом нарушены нормы процессуального права (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 30 июня 2008 г. N Ф03-А73/08-1/2078
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от ООО "Техстройсервис": Н.Н. Мильштейн, представитель, доверенность б/н от 11.06.2008; И.В. Шерстова, юрист, доверенность б/н от 25.03.2008; А.А. Бурдюк, представитель, доверенность б/н от 11.06.2008 от УФРС по Хабаровскому краю и ЕАО: А.В. Копейко, начальник отдела правового обеспечения, доверенность от 19.12.2007 N 73, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Техстройсервис" на решение от 12.03.2008, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2008 по делу N А73-240/2008-38 Арбитражного суда Хабаровского края, по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Техстройсервис" о признании незаконным отказа Управления Федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и Еврейской автономной области в государственной регистрации договора.

Резолютивная часть постановления объявлена 24 июня 2008 года. Полный текст постановления изготовлен 30 июня 2008 года.

В судебном заседании 17.06.2008 объявлялся перерыв в порядке статьи 163 АПК РФ до 16 часов 50 минут 24.06.2007.

ООО "Техстройсервис" (далее - ООО "Техстройсервис", общество) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и Еврейской автономной области (далее - УФРС по Хабаровскому краю и Еврейской автономной области, регистрирующий орган) от 08.11.2007 N 09/008/2007-876 в государственной регистрации договора от 08.10.2007 N 02-ДУ долевого участия в строительстве дома по адресу: Еврейская автономная область, Смидовичский район, п. Приамурский, ул. Вокзальная, 36; заключенного между обществом и Васильевым Леонидом Сергеевичем. При этом общество просило обязать УФРС по Хабаровскому краю и Еврейской автономной области осуществить государственную регистрацию этого договора (с учетом уточнений требований в порядке статьи 49 АПК РФ).

Решением арбитражного суда от 12.03.2008, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2008, в удовлетворении заявленных обществом требований отказано.

В кассационной жалобе (с учетом дополнений к ней) ООО "Техстройсервис" просит отменить полностью эти судебные акты и принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных обществом требований.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на противоречие выводов суда имеющимся в деле доказательствам, на неправильное применение норм материального права.

Так, по мнению заявителя, судом не дана правовая оценка спорным правоотношениям и имущественным правам общества, вытекающим из контракта от 20.09.2006, с учетом положений статей 421, 425, 450, 452 ГК РФ. Считает, что в соответствии с этим контрактом общество (заказчик - застройщик) по завершении строительства становится собственником всех квартир кроме одной, подлежащей передаче администрации муниципального образования "Смидовичский муниципальный район". Кроме того, общество обладает правом на привлечение денежных средств для выполнения принятых на себя обязательств по контракту. Заявитель жалобы оспаривает вывод судебных инстанций о том, что выполняемые им по контракту функции не относятся к понятию "строительство", противоречащий пункту 13 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, в соответствии с которым строительством является создание зданий. Полагает, что общество отвечает признакам "застройщика", содержащимся в Федеральном законе от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

Заявитель жалобы также ссылается на то, что судебные инстанции не применили подлежащие применению нормы права, регулирующие вопрос достройки жилых домов - Постановление Совета Министров - Правительства РФ от 20.06.1993 N 569 "Об ускорении ввода в действие не завершенных строительством жилых домов", Указ Президента РФ от 10.06.1994 N 1181 "О мерах по обеспечению достройки не завершенных строительством жилых домов".

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании кассационной инстанции представители ООО "Техстройсервис" поддержали изложенные в кассационной жалобе доводы, дав по ним пояснения.

Представитель УФРС по Хабаровскому краю и Еврейской автономной области выразил несогласие с изложенными в жалобе доводами, считает ее не подлежащей удовлетворению, а обжалуемые судебные акты - законными и обоснованными.

Проверив законность обжалуемых судебные актов с учетом доводов кассационной жалобы и возражений на нее, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает их подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Хабаровского края в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ.

Из материалов дела следует, что 20.09.2006 между администрацией муниципального образования "Смидовичский муниципальный район" (далее - Администрация) и ООО "Техстройсервис" заключен контракт о достройке пятиэтажного жилого дома по ул. Вокзальной, 36 в п. Приамурском Смидовичского района.

В соответствии с этим контрактом (с учетом соглашения об его изменении от 19.10.2007) стороны обязались объединить свои вклады для достройки (завершения строительства) и ввода в эксплуатацию жилого дома. Вкладом Администрации является муниципальное имущество - фундамент пятиэтажного жилого дома незавершенного строительством. Вкладом общества является обеспечение выполнения функций заказчика генерального подрядчика, инвестирование собственных и/или привлеченных средств в достройку (завершение строительства) объекта. В результате совместной деятельности Администрация получает одну однокомнатную квартиру, общество - остальные квартиры.

Во исполнение своих обязательств по контракту 08.10.2007 ООО "Техстройсервис" (застройщик) заключило с Васильевым Леонидом Сергеевичем (дольщиком) договор N 02-ДУ на участие в долевом строительстве дома по адресу: Еврейская автономная область, Смидовичский район, п. Приамурский, ул. Вокзальная, 36. В соответствии с этим договором дольщик направляет собственные средства в сумме 1559600 руб. на строительство дома, а застройщик обеспечивает своими силами либо с привлечением подрядчиков осуществление всех работ по строительству дома, сдачу его в эксплуатацию не позднее 2 квартала 2008 года (первая очередь), 4 квартала 2008 года (вторая очередь), передачу двухкомнатной квартиры (5 этаж, общая площадь 55,7 кв. м., жилая площадь 39,2 кв. м. - приложение N 1 к договору).

На основании пункта 3 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ), предусматривающего обязательную государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, 09.10.2007 стороны договора от 08.10.2007 N 02-ДУ обратились в УФРС по Хабаровскому краю и Еврейской автономной области за его государственной регистрацией.

Письмом от 08.11.2007 N 09/008/2007-876 регистрирующий орган отказал в государственной регистрации этого договора на основании абзацев 6, 11 пункта 1 статьи 20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ) в связи с тем, что лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на объект недвижимого имущества. Кроме того, имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

Считая отказ в государственной регистрации договора от 08.10.2007 N 02-ДУ незаконным, ООО "Техстройсервис" обжаловало его в арбитражный суд.

Признавая отказ регистрирующего органа законным, судебные инстанции исходили из отсутствия у ООО "Техстройсервис" права на заключение с Л.С. Васильевым договора на долевое участие в строительстве.

Как указал суд первой инстанции, общество не отвечает предусмотренным Федеральным законом N 214-ФЗ признакам застройщика, поскольку земельный участок предоставлен ему для иной цели - достройки жилого дома по контракту, заключенному с Администрацией.

Апелляционный суд, соглашаясь с выводами суда первой инстанции, сослался на то, что объектом долевого строительства является вновь создаваемый объект, правом на привлечение средств для создания которого обладают лица, его создающие. ООО "Техстройсервис" таким лицом не является, поскольку Администрация как собственник фундамента дома привлекла общество для достройки дома.

Однако данные выводы сделаны судебными инстанциями без оценки доказательств, имеющих значение для дела, и без учета ряда положений норм материального права, в связи с чем являются преждевременными.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона N 214-ФЗ он регулирует отношения, в том числе связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов.

Правом на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве (п. 2 ст. 3 Федерального закона N 214-ФЗ).

Согласно статье 2 этого Закона застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Делая вывод об отсутствии у общества статуса застройщика, судебные инстанции исходили из того, что в данном случае общество не строит жилой дом, а достраивает его.

Но, как следует из вышеназванных положений Федерального закона N 214-ФЗ, в них идет речь о строительстве (создании) многоквартирных домов.

Однако суд не выяснил, являются ли тождественными понятия "достройка" дома и "создание" дома, ни привел нормы права, свидетельствовавшие о нетождественности этих понятий.

Кроме того, признавая правильным вывод регистрирующего органа о наличии противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированным правом, основанный на том, что внесенный Администрацией в качестве вклада для достройки жилого дома объект незавершенного строительства зарегистрирован за Администрацией на праве собственности, апелляционный суд не дал оценку следующим обстоятельствам.

В данном случае стороны договора о долевом участии в строительстве заявили о государственной регистрации этого договора, тогда как за Администрацией зарегистрированного право собственности на объект незавершенного строительства.

Данный объект недвижимости был объектом открытого конкурса на достройку пятиэтажного кирпичного жилого дома, по результатам которого между Администрацией (заказчик - дольщик) и ООО "Техстройсервис" (заказчик - застройщик) заключен контракт от 20.09.2006 о достройке указанного жилого дома (с учетом изменений к нему от 19.10.2007).

По условиям контракта Администрация вносит в качестве вклада в совместную деятельность указанный объект незавершенного строительства (фундамент дома), получая после приемки в установленном порядке строительного объекта однокомнатную квартиру.

Собственником остальных квартир становится "заказчик-застройщик" - ООО "Техстройсервис", инвестирующий собственные и/или привлеченные средства в достройку (завершение строительства) объекта.

Вопросы достройки не завершенных строительством жилых домов, урегулированы Постановлением Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 20.06.1993 N 569 и Положением о порядке передачи для завершения строительства и продажи не завершенных строительством жилых домов (утверждено Указом Президента РФ от 10.06.1994 N 1181), содержащими положения об источниках финансирования, в число которых входит привлечение других инвесторов, а также о том, что доля участника общей долевой собственности на готовый к эксплуатации жилой дом сразу определяется в договоре на завершение строительства.

При таких обстоятельствах обжалуемые судебные акты подлежат отмене на основании статьи 288 (ч. 1, 3) АПК РФ.

При новом рассмотрении дела суду необходимо разрешить спор с учетом вопросов, поставленных в постановлении кассационной инстанции.

В соответствии с частью 3 статьи 289 АПК РФ суду следует решить вопрос распределения государственной пошлины по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

решение от 12.03.2008, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2008 по делу N А73-240/2008-38 Арбитражного суда Хабаровского края отменить и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Хабаровского края в ином судебном составе.