Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 1 августа 2008 г. N Ф03-А04/08-1/2972 При новом рассмотрении дела о признании недействительным договора на аренду нежилого помещения, о взыскании стоимости произведенного ремонта, дооборудования помещения, убытков, причиненных отказом от исполнения обязательств, неосновательно полученной арендной платы за электроэнергию, упущенной выгоды за неиспользованный по вине ответчика срок договора суду необходимо разрешить вопросы о времени возникновения у арендодателя вещных прав на спорный объект, наличии или отсутствии вины этой стороны в возникновении у истца расходов и убытков, а также их размере (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 1 августа 2008 г. N Ф03-А04/08-1/2972
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от ответчика: Куропова И.В. - представитель по доверенности от 31.03.2008 N 5620, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Яшма" на решение от 09.04.2008 по делу N А04-247/08-23/33 Арбитражного суда Амурской области, по иску общества с ограниченной ответственностью "Яшма" к индивидуальному предпринимателю Бастанскому Геннадию Николаевичу о признании недействительным договора и взыскании 10165449 руб.

Резолютивная часть постановления объявлена 01 августа 2008 года. Полный текст постановления изготовлен 01 августа 2008 года.

Общество с ограниченной ответственностью "Яшма" обратилось в Арбитражный суд Амурской области с иском к индивидуальному предпринимателю Бастанскому Геннадию Николаевичу о признании на основании статей 168, 608 ГК РФ недействительным договора от 01.06.2006 на аренду нежилого помещения общей площадью 257,5 кв.м. в здании, расположенном по адресу: г. Благовещенск, перекресток улиц Калинина-Институтская (квартал N 408), и о взыскании стоимости произведенного ремонта, дооборудования помещения, убытков, причиненных отказом от исполнения обязательств, неосновательно полученной арендной платы с 01.01.2007 по 01.06.2007, за электроэнергию, упущенной выгоды за неиспользованный по вине ответчика четырехгодичный срок договора из расчета 1889008 руб. за год в общей сумме 10165449 руб.

Решением арбитражного суда от 09.04.2008 в иске отказано со ссылками на признание в судебном порядке договора аренды незаключенным ввиду отсутствия государственной регистрации этой сделки.

В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.

Обжаловав отказ в иске, ООО "Яшма" сослалась на установленный арбитражным судом по другому делу факт уклонения ответчика от регистрации договора аренды, что и повлекло убытки арендатора, так как правоотношения сторон прекращены после проведенного им ремонта и отключения помещения от электричества.

В отзыве на кассационную жалобу Бастанский Г.Н. доводы заявителя отклонил, так как суду не предъявлены доказательства согласования каких-либо объемов ремонтных работ, заключенния с ним соглашений (поручений), выполнения и передачи выполненных работ.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 12 часов 15 минут

01.08.2008 в соответствии со статьей 163 АПК РФ.

Кассационная жалоба рассмотрена по правилам статьи 156 АПК РФ в отсутствие истца, надлежаще уведомленного о времени и месте судебного разбирательства.

При проверке в соответствии со статьями 284, 286 АПК РФ законности обжалованного решения федеральным арбитражным судом округа установлено, что при его вынесении нарушены нормы материального права и требования статьи 170 АПК РФ, а именно.

Спор возник из договора от 01.06.2006 со сроком действия до 01.06.2011, по которому ООО "Яшма" арендовало для организации в нежилых помещениях общественного питания, о чем свидетельствует подписанный сторонами акт от 01.06.2006 и пункт 1.3 данного договора.

Основанием требования истца о признании данной сделки недействительной и о взыскании произведенных расходов, убытков, неполученных доходов заявлены передача имущества в аренду до возникновения у Бастанского Г.Н. права собственности на спорную недвижимость, выполнение истцом до оформления передаточного акта от 01.06.2006 необходимого ремонта помещения, приобретение оборудования (для ресторана), уклонение данного предпринимателя от государственной регистрации договора и прекращение договорных правоотношений из-за его недобросовестности.

С иском в суд предъявлены переписка сторон по факту передачи ответчиком (нарочным) документов по ремонту помещений: справка о стоимости выполненных ремонтных работ (подрядчик Шарко Ю.В.), акт о приемке выполненных работ, товарные и кассовые чеки за сентябрь-декабрь 2005 года, расходные кассовые ордера ООО "Яшма" за 2006, 2007 годы, по которым произведена оплата услуг по аренде, за снабжение электроэнергией.

Исследовав основание иска и обстоятельства, которые имели место при исполнении сторонами договора аренды, суд первой инстанции установил, что Бастанскому Г.Н. отказано в иске о признании данной сделки недействительной, заявленного ввиду сдачи им спорного имущества в аренду до оформления права собственности и эксплуатации этого объекта арендатором не по целевому назначению, поскольку последний обязан был организовать кафе на 20 мест, а не ресторан на 64-69 мест (решение от 17.10.2007 по делу N А04-6910/07-7/271 Арбитражного суда Амурской области).

Отказ в иске по указанному делу, имеющему при разрешении рассматриваемого спора преюдициальное значение в силу статьи 69 АПК РФ, мотивирован отсутствием государственной регистрации спорного договора аренды, при этом арбитражный суд квалифицировал данную сделку как незаключенную (несостоявшуюся).

При таких обстоятельствах суду следовало идентифицировать предметы и основания исков обеих сторон и разрешить при необходимости вопрос о прекращении производства по делу в части признания договора недействительным, так как еще одно основание иска Бастанского Г.Н. не затрагивает действительность спорной сделки (использование помещения под ресторан).

Отклоняя иск в части требования о взыскании с ответчика денежных средств, основанием которого заявлен отказ арендодателя от исполнения обязательств по государственной регистрации договора аренды, суд констатировал отсутствие у ООО "Яшма" доказательств обращения в суд с иском о понуждении ответчика к государственной регистрации данного договора, факта противоправного поведения другой стороны и причинно-следственной связи между действиями арендодателя и возникшими у истца расходами, убытками.

В данной части обжалованное решение арбитражного суда области не соответствует требованиям статьи 170 АПК РФ, так как судом не исследованы и не учтены не только преюдициально установленный факт отказа Бастанского Г.Н. от государственной регистрации договора, но и мотивы данных действий ответчика, а также объем его вещных прав на спорное имущество в период проведения истцом ремонта.

Относительно согласия этого лица на выполнение в 2005-2006 годах ООО "Яшма" строительно-ремонтных работ могут иметь значение условия договора, прекращенного по инициативе ответчика и признанного впоследствии в судебном порядке незаключенным, а также переписка сторон после подписания договора от 01.06.2006, подписанные без возражений Бастанским Г.Н. после осмотра помещений (отремонтированных), соглашения сторон от 01.01.2007 об изменении договора с оговоркой о моменте вступления договора в силу, которые являются ничем иным как его согласием на приемку спорного объема работ.

Поскольку Бастанским Г.Н. заявлено о фальсификации договора истцом, суду надлежало установить и действительное содержание этой сделки, учитывая, что из четырех имеющихся в деле копий следует, что на проведение этих работ достаточно лишь согласие ответчика (пункт 3.1.3 договора - л.д. 14, т.1, л.д. 63, 78 т, 2), а не согласование объема и стоимости спорных работ.

Для разрешения вопроса о наличии или отсутствии в действиях Бастанского Г.Н. состава нарушения договорных обязательств необходима и оценка подписанного им передаточного акта от 01.06.2006, из которого следует, что обязательства этого лица считаются выполненными с момента государственной регистрации договора.

Вменяя истцу отсутствие должной осмотрительности при исполнении спорного договора, суд исходил из того, что эта сделка является незаключенной и не порождающей юридических последствий.

Однако, данный вывод суда противоречит Гражданскому кодексу РФ, согласно которому такие последствия имеют лишь недействительные договоры, а для договоров незаключенных, указанные последствия не предусмотрены, и, следовательно, спорная сделка прекращает свое действие лишь на будущее, то есть с момента признания ее судом таковой.

Учитывая, что из-за допущенных судом нарушений норм материального права и неполноты судебного исследования, разрешение спора о взыскании денежных средств в рамках настоящего кассационного производства не представляется возможным, обжалованное решение суда признается подлежащим отмене с направлением дела на новое рассмотрение для разрешения в порядке, установленном статьей 170 АПК РФ вопросов о времени возникновения у арендодателя вещных прав на спорный объект, наличии или отсутствии вины этой стороны в возникновении у истца расходов и убытков, а также их размере.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

решение от 09.04.2008 по делу N А04-247/08-23/33 Арбитражного суда Амурской области отменить, дело направить на новое рассмотрение в этот же суд.