Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 6 августа 2008 г. N Ф03-А73/08-1/2973 Иск о внесении изменений в договоры аренды удовлетворен частично, поскольку при заключении спорных договоров общество не могло знать о включении в реестр субъектов естественных монополий и, соответственно, о праве на льготную оплату арендных платежей за земельные участки (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 6 августа 2008 г. N Ф03-А73/08-1/2973
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от истца: Рябинина Т.Е., представитель по доверенности от 01.02.2008 N 7/53, Штанова Н.А., представитель по доверенности от 01.02.2008 N 7/66, от ответчика: Каун О.А., представитель по доверенности от 29.12.2007 N 13913/02-07, Безлепкина С.В., представитель по доверенности от 29.12.2007 N 13912/02-07, рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы департамента муниципальной собственности администрации г. Хабаровска, ОАО "Дальневосточная генерирующая компания" на решение от 14.03.2008, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2008 по делу N А73-10712/2007-72 Арбитражного суда Хабаровского края, по иску ОАО "Дальневосточная генерирующая компания" к департаменту муниципальной собственности администрации г. Хабаровска об изменении договора.

Резолютивная часть постановления объявлена 05 августа 2008 года. Полный текст постановления изготовлен 06 августа 2008 года.

Открытое акционерное общество "Дальневосточная генерирующая компания" (далее - ОАО "ДГК", Общество) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к департаменту муниципальной собственности администрации г. Хабаровска (далее - Департамент) о внесении изменений в договоры аренды: от 04.05.2007 N 645, от 07.05.2007 N 617, от 11.05.2007 N 641 земельных участков, а именно в пункт 2.1 договоров, изложив его в редакции: "За пользование земельными участками арендатор уплачивает арендодателю арендную плату ежемесячно, в срок до 10 числа текущего месяца за текущий месяц в размере ставки земельного налога, установленного для земель промышленности, энергетики с даты, установленной п. 7.1 настоящего договора. При изменении федерального законодательства арендодатель применяет ставки арендной платы, установленные для субъектов транспортных систем естественных монополий с момента введения изменений в действие".

Определением от 28.12.2007 дела N А73-10713/2007-72, N А73-10717/2007-72, N А73-10712/2007-72 объединены в одно производство.

Решением от 14.03.2008 заявленные требования удовлетворены частично. Пункт 2.1 договоров от 11.05.2007 N 641, от 07.05.2007 N 617, заключенных между ОАО "ДГК" и Департаментом, изложен в следующей редакции: "За пользование земельными участками арендатор оплачивает арендодателю арендную плату ежемесячно, в срок до 10-го числа текущего месяца за текущий месяц в размере ставки земельного налога, установленного для земель промышленности, энергетики. В части требования об установлении данного условия с даты, установленной в п. 7.1 указанных договоров, а также в части требований об изменении условия п. 2.1 договора от 04.05.2007 N 645 в вышеуказанной редакции в удовлетворении иска отказано. Оставлены без рассмотрения исковые требования в части дополнения договорного условия п. 2.1 в вышеуказанных договорах предложением в редакции: "При изменении федерального законодательства арендодатель применяет ставки арендной платы, установленные для субъектов транспортных систем естественных монополий с момента введения изменений в действие".

Постановлением апелляционного суда от 30.05.2008 решение изменено. В удовлетворении иска об изменении условия п. 2.1 договора от 07.05.2007 N 617 отказано. В остальном решение оставлено без изменения.

Не согласившись с названными судебными актами, Департамент обратился с кассационной жалобой, в которой просит их отменить в части удовлетворения требований о внесении изменений в п. 2.1.договора аренды от 11.05.2007 N 641, в удовлетворении требований в этой части отказать.

В обоснование своей правовой позиции заявитель кассационной жалобы указывает на неправильное толкование судом п. 2 ст. 3 Федерального закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ", неправильное применение к спорным отношениям ст. 451 ГК РФ. Указывает на то, что с 30.10.2007 вступил в силу Федеральный закон от 24.07.2007 N 212-ФЗ, внесший изменения в п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2007 N 137-ФЗ в связи с чем исковые требования в заявленном виде удовлетворены не могут быть.

В свою очередь ОАО "ДГК" обратилось с кассационной жалобой на постановление апелляционного суда от 30.05.2008, в которой просит отменить его в части отказа в удовлетворении иска об изменении условий п. 2.1. договора от 07.05.2007 N 617, а также в части оставления без изменений решения относительно договора от 04.05.2007 N 645 и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель указал на свое несогласие с выводом суда о незаключенности договора от 07.05.2007 N 617 в связи с отсутствием кадастрового учета земельного участка. Полагает, что при заключении договора на срок менее одного года земельные участки не подлежат кадастровому учету. Ссылается на то, что Общество не имело возможности прекратить государственную регистрацию в одностороннем порядке.

Отзывы на кассационные жалобы не представлены.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы своих кассационных жалоб и высказали возражения относительно доводов кассационной жалобы противной стороны.

Поскольку решение суда от 14.03.2008 изменено постановлением апелляционного суда, кассационный суд проверяет законность постановления от 30.05.2008.

Проверив законность обжалуемого судебного акта с учетом доводов кассационных жалоб, выступлений в судебном заседании представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает оснований, предусмотренных ст. 288 АПК РФ, для его отмены.

Как следует из материалов дела, 04.05.2007 между Департаментом (арендодатель) и ОАО "ДГК" (арендатор) подписан договор N 645 аренды земельного участка с кадастровым номером 27:23:051001:0047, расположенного относительно ориентира нежилое здание по адресу: г. Хабаровск, ул. Суворова, 28 "а", для использования под станцию подкачки тепловой сети "Южная". Срок действия договора определен с 04.05.2007 по 03.05.2010. Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 19.07.2007.

07.05.2007 между указанными лицами заключен договор N 617 аренды земельного участка площадью 5043,3 кв.м, расположенного в Железнодорожном районе по ул. Краснодарская, для использования под участок N 9 тепломагистрали N 31 от Хабаровской ТЭЦ-3. Срок действия договора определен с 07.05.2007 по 06.04.2008.

11.05.2007 между истцом и ответчиком заключен договор N 641 аренды земельных участков, расположенных по ул. Производственная, площадью 11184,2 кв.м, 60,5 кв.м, 3307,8 кв.м для использования под участки паропровода Юго-Восточный. Срок действия договора определен с 11.05.2007 по 10.04.2008.

ОАО "ДГК", узнав, что оно приказом Федеральной службы по тарифам от 27.04.2007 N 79-э внесено в реестр субъектов естественных монополий в топливно-энергетическом комплексе и полагая, что в силу п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ имеет право уплачивать арендную плату за земельные участки в размере ставки земельного налога, обратилось с предложением к Департаменту (письмо от 30.07.2007 N 1003) о внесении изменений в договоры аренды земельных участков.

Департамент письмом от 02.08.2007 N 7652/19-04 отказался от внесения изменений в договоры аренды, сославшись на то, что установленное п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ ограничение арендной платы, не распространяются на арендные отношения с Обществом.

Данное обстоятельство явилось основанием обращения Общества в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно п. 2 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 января 2008 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Арендная плата за использование указанных земельных участков устанавливается в соответствии с решением Правительства Российской Федерации (в ред. Федеральных законов от 08.12.2003 N 160-ФЗ, от 03.10.2004 N 123-ФЗ, от 27.12.2005 N 192-ФЗ).

При этом размер арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и занятых объектами транспортных систем естественных монополий, а также земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в районах Крайнего Севера, не может быть выше размеров ставок земельного налога, установленных для земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения (в ред. Федерального закона от 07.07.2003 N 106-ФЗ).

Суд обоснованно признал факт включения ОАО "ДГК" в реестр субъектов естественных монополий существенным изменением обстоятельств, поскольку при заключении спорных договоров Общество не могло знать об этом и соответственно о праве на льготную оплату арендных платежей за земельные участки.

Довод кассационной жалобы Департамента о том, что на момент подписания спорных договоров ОАО "ДГК" уже было включено в реестр субъектов естественных монополий, кассационная инстанция отклоняет, поскольку приказ Федеральной службы по тарифам об этом был официально опубликован в Информационном бюллетени ФСТ России N 17 от 11.05.2007.

Также не принимается во внимание довод жалобы о неправильном толковании судом положения п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2007 N 137.

Указанная норма права предоставляет льготную оплату за аренду земельных участков, занятых объектами транспортных систем естественных монополий. Иное толкование данной нормы явилось бы дискриминацией тех участников арендных отношений, которые ранее не обладали правом постоянного (бессрочного) пользования земельными участками и привело бы к различной себестоимости однородной продукции, транспортируемой по этим системам.

Кассационный суд отклоняет довод кассационной жалобы о невозможности внесения изменений в спорные договоры вследствие изменений, внесенных Федеральным законом от 24.07.2007 N 212-ФЗ в п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2007 N 137-ФЗ.

В соответствии с п. 2 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ (в редакции Федерального закона от 24.07.2007 N 212-ФЗ) юридические лица могут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), на право аренды таких земельных участков или приобрести такие земельные участки в собственность в соответствии с правилами, установленными настоящим абзацем, до 1 января 2013 года по ценам, предусмотренным соответственно пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Федерального закона.

Арендная плата за использование указанных земельных участков определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, а за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в соответствии с пунктом 10 настоящей статьи.

ГАРАНТ:

По-видимому, в предыдущем абзаце допущена опечатка. В статье 65 Земельного кодекса РФ пункта 10 не существует

При этом размер арендной платы на год устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Таким образом, законодатель изменил срок переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, заменил определение "объекты транспортных систем естественных монополий" на "линейные объекты" и вместо арендной платы "не выше размеров ставок земельного налога" установил арендную плату в пределах двух процентов от кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Поскольку на земельном участке, арендуемом по договору от 11.05.2007 N 641, расположены участки паропровода, изменение указанной нормы права не может препятствовать изменению договора.

Согласно решению Хабаровской городской Думы от 28.03.2000 N 415 (в ред. от 30.10.2007) размер арендной платы за использование земельных участков, занятых объектами транспортных систем естественных монополий, право пользования на которые оформлено в соответствии с п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ, равен ставке земельного налога, установленной для земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения.

Учитывая, что Федеральным законом от 24.07.2007 N 212-ФЗ установлен размер арендной платы два процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, который является пределом такой стоимости, а иного решения Хабаровской городской Думой о конкретном размере арендной платы за земельные участки, на которых располагаются линейные объекты, не принято, внесенные в договор изменения не противоречат действующему законодательству.

Кроме того, договор от 11.05.2007 N 641 в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ считается возобновленным на неопределенный срок в связи с чем у арендодателя при принятии соответствующего решения представительным органом власти, имеется возможность его прекращения и заключения нового договора.

Довод кассационной жалобы ОАО "ДГК" об ошибочности вывода суда апелляционной инстанции о том, что договор от 07.05.2007 N 617 является незаключенным, поскольку земельный участок, являющийся предметом договора, не прошел кадастровый учет, не основан на нормах права.

В соответствии со ст. 1 ФЗ "О государственном земельном кадастре", действующего на момент спорных правоотношений, государственный кадастровый учет земельных участков - описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.

Его же довод о невозможности в одностороннем порядке прекратить государственную регистрацию договора от 04.05.2007 N 645 не имеет правового значения, поскольку апелляционный суд сделал вывод о том, что на момент регистрации указанного договора истец знал о его включении в реестр субъектов естественных монополий.

При изложенных обстоятельствах у кассационного суда отсутствуют основания для удовлетворения кассационных жалоб.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2008 по делу N А73-10712/2007-72 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.