Апелляционное определение СК по гражданским делам Кировского областного суда от 07 июля 2022 г. по делу N 33-2819/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Кировского областного суда в составе: председательствующего Бакиной Е.Н., судей Катаевой Е.В., Обуховой С.Г., при секретаре Кочевой Я.М.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Власовой О.Н, Власова Н.Н. на решение Ленинского районного суда г. Кирова от 07 апреля 2022 года, которым постановлено:

В удовлетворении исковых требований Власовой О.Н, Власова Н.Н к ООО "Квартал" о признании договора заключенным на условиях дополнительного соглашения, обязании передать квартиру и признании на нее права собственности, отказать.

Заслушав доклад судьи Катаевой Е.В, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Власова О.Н, Власов Н.Н. обратились в суд с иском к ООО "Квартал" о признании договора заключенным на условиях дополнительного соглашения, обязании передать квартиру и признании на нее права собственности. В обоснование требований указали, что они являются долевщиками объекта долевого строительства - жилого многоквартирного дома N "адрес" основании договора о долевом участии в строительстве жилья N N от "дата" г, договора уступки прав требования от "дата" г, договора уступки прав требования N N от "дата", заключенного с застройщиком - ООО "Квартал" (ранее - ООО "УКС КЧУС"). В соответствии с п. 1.3 договора о долевом участии в строительстве жилья "дата" г..застройщик обязуется ввести дом в эксплуатацию не позднее "дата" и передать объект долевого строительства долевщику в течение 150 дней с момента получения разрешения на ввод Дома в эксплуатацию, т.е. не позднее "дата" г..Срок сдачи 3, 4 секции объекта долевого строительства застройщиком неоднократно переносился, в связи с чем они дважды уведомляли застройщика о намерении расторгнуть договор.

Однако, директор ООО "Квартал" К. предложил в качестве компенсации обмен на другой объект строительства - квартиру "адрес" Поскольку договор о долевом участии в строительстве жилья "дата" г..оплачивался с использованием заемных средств в ПАО "Сбербанк", и в тот момент договор был обременен залогом в пользу банка, смена объекта залога требовала согласования с Банком. "дата" г..на электронную почту Власовой О.Н. от застройщика был направлен проект договора о долевом участии в строительстве жилья "дата" г, согласно которому Власовы становились долевщиками объекта долевого строительства квартира "адрес", также им было направлено соглашение о расторжении договора о долевом участии в строительстве жилья N г..в соответствии с которым денежные средства, оплаченные по договору N "дата". засчитывались в счет оплаты договора "дата" Указанные документы были переданы в банк, однако, банк смену объекта залога не согласовал по причине нецелесообразности. В результате переговоров было предложено заключить дополнительное соглашение к действующему договору о долевом участии в строительстве жилья N Так,... г..между Власовыми и ООО "Квартал" заключено соглашение об обмене объекта долевого строительства - квартиры "адрес", которое в установленном порядке не прошло государственную регистрацию.

Многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: "адрес" в эксплуатацию "дата" В данном доме имеется квартира N общей площадью 60, 6 кв.м, права на которую не зарегистрированы по состоянию на "дата" Однако до настоящего времени застройщик не известил истцов о введении дома в эксплуатацию, объект долевого участия в собственность не передал, письменное обращение от "дата" г..оставлено застройщиком без ответа. "дата" адрес ООО "Квартал" было направлено уведомление о намерении Власовых осуществить государственную регистрацию дополнительного соглашения от "дата" г..Согласно ответу ООО "Квартал" "дата" г..зарегистрировать дополнительное соглашение не представляется возможным, кроме того, застройщик считает указанное дополнительное соглашение соглашением о намерениях. Считают отказ в регистрации сделки незаконным, просили суд признать договор о долевом участии в строительстве жилья N г..заключенным на условиях дополнительного соглашения от "дата" возложить на ответчика ООО "Квартал" обязанность передать истцам объект долевого строительства - двухкомнатную квартиру N N, расположенную в жилом многоквартирном доме по адресу: "адрес") по передаточному акту в течение 150 дней после получения застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию; признать за собой право общей совместной собственности в отношении указанной квартиры.

Судом постановлено решение, резолютивная часть которого приведена выше.

В апелляционной жалобе Власова О.Н, Власов Н.Н. указали на незаконность и необоснованность принятого решения, которое просят отменить, их требования удовлетворить. Полагают, что судом не дана правовая оценка соглашению "дата" к договору N N от "дата" Считая данное соглашение незаключенным, суд исходил из неверного толкования норм материального права, при этом, заключение соглашения было направлено на исполнение принятых на себя обязательств сторон договора долевого участия, а не на его расторжение. Полагают, что факт отсутствия государственной регистрации соглашения к договору участия в долевом строительстве не влияет на возникновение прав и обязанностей сторон договора по отношению друг к другу, соглашение до настоящего времени не расторгнуто, что породило правовые последствия для сторон договора долевого участия. Считают, что с момента заключения дополнительного соглашения ответчик действует недобросовестно, попыток осуществить государственную регистрацию соглашения не предпринимает, условия соглашения в добровольном порядке не исполняет, хотя инициатива заключения соглашения исходила от ответчика. Данное незаконное поведение ответчика по отношению к истцам надлежало расценить суду как злоупотребление правом и отказать в защите права злоупотребляющему лицу, удовлетворив требования истцов.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец Власова О.Н. доводы апелляционной жалобы поддержала, просила решение суда отменить, требования удовлетворить.

В судебное заседание не явились Власов Н.Н, представители ООО "Квартал", Управления Росреестра по Кировской области, УФССП России по Кировской области, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Судебная коллегия, с учетом ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке ст. 327.1 ГПК РФ законность и обоснованность обжалуемого решения суда, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2014 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" (далее - Закон о долевом участии) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Из материалов дела следует, что "дата" г. между ООО "Управление капитального строительства Кирово - Чепецкого управления строительства" (застройщик) и ОАО "Кирово-Чепецкое управление строительства" (долевщик) заключен договор о долевом участии в строительстве жилья N N, предметом которого является долевое участие долевщика в строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: "адрес" и получение долевщиком после ввода дома оплаченных им квартиры N N общей площадью 61, 2 кв.м. (с учетом приведенной площади балконов - 64, 1 кв.м.) стоимостью... квартиры N общей площадью 44, 6 кв.м. (с учетом приведенной площади балконов - 47, 5 кв.м.) стоимостью...

Согласно п. 1.3 договора срок сдачи дома не позднее "дата". Застройщик имеет право досрочно сдать дом в эксплуатацию, уведомив об этом долевщика. Застройщик обязуется передать объект долевого строительства долевщику по акту приема-передачи в течение 150 дней после получения застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Пункт 1.4 договора устанавливает обязанность застройщика в случае невозможности завершения строительства в установленный срок не позднее, чем за два месяца до истечения срока направить долевщику соответствующую информацию и предложение об изменении срока передачи квартиры, которое оформляется дополнительным соглашением.

Осуществить строительство в указанный в п. 1.3 договора срок, согласно п. 2.2.1 является обязанностью застройщика.

Согласно справке ООО "УКС КЧУС" от "дата" г. ОАО "КЧУС" произведена оплата по договору о долевом участии в строительстве жилья "дата" г. в сумме...

В дальнейшем права требования по указанному договору долевого участия были уступлены АО "КЧУС" ООО ТД "Стройбат" "дата", которое, в свою очередь, совершило уступку Власову Н.Н, Власовой О.Н. по договору уступки прав N N от "дата" который прошел государственную регистрацию "дата" является заключенным.

В соответствии со справкой ООО ТД "СТРОЙБАТ" от "дата" N г. истцы произвели выплату по договору уступки N N "дата" г. в полном объеме в следующем порядке:... оплачено цессионарием цеденту за счет собственных средств,... цессионарий уплатил цеденту за счет кредитных средств, предоставленных ПАО "Сбербанк России" в соответствии с заключенным кредитным договором "дата".

В связи с неисполнением застройщиком условий договора о передаче объекта долевого строительства в срок, установленный договором, переносе срока сдачи многоквартирного дома по ул. "адрес" на более поздний срок, обращения истцов к ответчику о расторжении договора долевого участия, "дата" г. между ООО "Квартал" (застройщик, ранее - ООО "УКС КЧУС") и Власовым Н.Н, Власовой О.Н. (долевщики) было подписано соглашение к договору "дата" г, по условиям которого стороны пришли к соглашению провести обмен объекта долевого строительства - квартиру "адрес", общей площадью 64, 1 кв.м, стоимостью.., приобретенную по договору "дата" г, на объект долевого строительства - квартиру "адрес", стоимостью.., общей площадью 64, 2 кв.м. Пунктом 2 Соглашения закреплено, что стороны пришли к соглашению считать обмен объектами долевого строительства равноценным и производимым без доплат.

"дата" г. администрацией г. Кирова ООО "Квартал" выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N N в отношении многоквартирного жилого дома (2-й этап строительства), расположенного по адресу "адрес" на земельном участке с кадастровым номером N (разрешение на строительство N N

"дата" г. согласно выписке из ЕГГРН на государственный кадастровый учет поставлен многоквартирный дом по адресу: "адрес"

"дата" Власов Н.Н. и Власова О.Н. обратились в ООО "Квартал" с просьбой разъяснить, в связи с чем, застройщик отказывается от исполнения принятых ранее обязательств по заключенному "дата" соглашению о передаче им квартиры N "адрес", который введен в эксплуатацию.

В ответе от "дата". ООО "Квартал" указало на невозможность государственной регистрации соглашения от "дата", поскольку в предусмотренный законом срок стороны не совершили юридически значимых действий, в том числе, заключение соглашения о расторжении ранее заключенного договора долевого участия в строительстве дома по адресу: "адрес" его государственной регистрации, заключение нового договора долевого участия в строительстве дома по адресу "адрес" и его государственной регистрации, а также в связи с отсутствием согласия ПАО "Сбербанк" на совершение планируемой сделки, в связи с чем, указанное соглашение является незаключенным и не порождает правовых последствий для сторон.

"дата" г. Управление Росреестра по Кировской области уведомлением N N приостановило государственную регистрацию представленного Власовым Н.Н. и Власовой О.Н. соглашения к договору N, с указанием, что в ЕГРН отсутствует заявление ООО "Квартал" о государственной регистрации, сведения о возникновении права собственности ООО "Квартал" на отчуждаемое им имущество - объект недвижимости или имущественное право на объект долевого строительства - квартиру N "адрес" а также в связи с наличием в отношении земельного участка с кадастровым номером N зарегистрированного ограничения права - запрещение регистрации N N от "дата"

Учитывая требования иска и установленные по делу обстоятельства, оценив представленные сторонами доказательства в совокупности, применив нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с положениями ч. 3 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве, ст. 48 Федерального закона от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" договор об участии в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенными с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

Согласно ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

В соответствии с п.8.2 договора о долевом участии в строительстве жилья N N от "дата" предусмотрено изменение договора по взаимному соглашению сторон. При этом все изменения и дополнения к договору действительны при условии письменного оформления соответствующих двусторонних документов с последующей регистрацией.

Из анализа выше приведенных норм следует необходимость государственной регистрации дополнительного соглашения к договору, которое считается заключенным и влечет правовые последствия с момента его регистрации.

Между тем, соглашение от "дата" г, подписанное сторонами, в установленном законом порядке не зарегистрировано, а также, в нарушение требований закона, не соответствует по форме и содержанию заключенному договору о долевом участии в строительстве от "дата", поскольку Законом об участии в долевом строительстве не предусмотрен обмен объектами долевого строительства.

В соответствии со ст.ст.128, 129, 567, 209 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. При этом отчуждать свое имущество в собственность другим лицам вправе собственник этого имущества (вещи, имущественного права и другого не ограниченного в обороте объекта гражданских прав).

Между тем, в ЕГРН отсутствуют сведения, свидетельствующие о возникновении права собственности ООО "Квартал" на отчуждаемое имущество- объект недвижимости или имущественное право на объект долевого строительства квартиру N 31 в доме 1 по ул. Широтной г. Кирова, которая в настоящее время поставлена на кадастровый учет, вследствие чего является объектом недвижимости, а не объектом долевого строительства.

Таким образом, правовых оснований для признания договора о долевом участии в строительстве жилья N заключенным на условиях соглашения от "дата" года и возложении обязанности ООО "Квартал" передать истцам квартиру по адресу: г. "адрес", у суда не имелось.

Поскольку договор о долевом участии в строительстве дома по адресу "адрес" не был расторгнут сторонами в установленном законом порядке, а договор долевого участия в строительстве по адресу: г "адрес" между Власовым Н.Н, Власовой О.Н. и ООО "Квартал" не был заключен в предусмотренной законом форме, судебная коллегия полагает, что ООО "Квартал" несет ответственность перед истцами за исполнение обязательств исключительно по договору долевого участия в строительстве N N

В силу разъяснений, изложенных в п. 59 Постановления Пленума от 29.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Иск о признании права собственности на недвижимое имущество представляет собой требование лица, считающего себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом (п. 58 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

В соответствии с указанными разъяснениями, а также исходя из системного толкования ст. ст. 12, 209, 223, 301, 302 ГК РФ, иск о признании права собственности может быть рассмотрен и удовлетворен (при наличии правовых оснований) только в случае, если он предъявлен лицом, фактически владеющим спорным имуществом, но не являющимся зарегистрированным правообладателем.

Учитывая, что требования о признании права собственности на квартиру по адресу "адрес" заявлены лицами, не владеющими имуществом, судом обоснованно отказано в их удовлетворении.

Ссылка в жалобе на то, что ответчиком ООО "Квартал" допущено злоупотребление правом при заключении соглашения от "дата" подлежит отклонению, т.к. не подтверждается имеющимися в материалах дела доказательствами. Оснований, указанных в ст.10 ГК РФ, для признания поведения ответчика недобросовестным не имеется.

Таким образом, судом первой инстанции принято законное и обоснованное решение, обстоятельства по делу проверены с достаточной полнотой, доводы апелляционной жалобы повторяют изложенную ранее позицию истцов, которая была предметом исследования и оценки суда первой инстанции. Оснований для отмены решения суда по доводам жалобы судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ленинского районного суда г. Кирова от 07 апреля 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу- без удовлетворения.

Председательствующий Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 14.07.2022