Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 11 августа 2008 г. N Ф03-А51/08-1/3081 Иск о признании договора аренды земельного участка прекращенным и признании недействительным зарегистрированного за обществом права аренды на земельный участок удовлетворен частично, поскольку, в соответствии с законодательством РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, незаключенная сделка не может быть зарегистрирована (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 11 августа 2008 г. N Ф03-А51/08-1/3081
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от истца: Береза Д.Н. - адвокат по доверенности от 15.05.2007 б/н, от ответчика: от ООО "Консультационная инвестиционная компания Консалтинг" - Гориченко А.Г., представитель по доверенности от 20.01.2008 б/н, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Консультационно-инвестиционная компания "Консалтинг" на постановление от 29.05.2008 по делу N А51-9237/2007 28-274 Арбитражного суда Приморского края, по иску общества с ограниченной ответственностью "Влад-Феникс" к Администрации Находкинского городского округа, обществу с ограниченной ответственностью "Консультационно-инвестиционная компания "Консалтинг", третье лицо: Управление федеральной регистрационной службы по Приморскому краю, о признании договора прекращенным и недействительным зарегистрированное право.

Резолютивная часть постановления объявлена 8 августа 2008 года. Полный текст постановления изготовлен 11 августа 2008 года.

Общество с ограниченной ответственностью "Влад-Феникс" обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к Администрации Находкинского городского округа (далее - Администрация), обществу с ограниченной ответственностью "Консультационно-инвестиционная компания "Консалтинг" (далее - ООО "КИК "Консалтинг") о применении последствий недействительности ничтожной сделки договора аренды земельного участка N 1941 от 18,12.2001 в редакции соглашения от 18.06.2002 об изменении договора аренды земельного участка, возвратив администрации города Находки земельный участок площадью 5074 кв.м по Находкинскому проспекту, 1Б в городе Находке (далее спорный участок), о признании недействительным зарегистрированного права аренды земельного участка площадью 5074 кв.м по Находкинскому проспекту, 1Б в городе Находке.

До принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела, суд в порядке статьи 51 АПК РФ привлек к участию в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление федеральной регистрационной службы по Приморскому краю.

Истец в порядке статьи 49 АПК РФ уточнил заявленные исковые требования и просил признать договор аренды земельного участка N 1941 от 18.12.2000 площадью 5074 кв.м по Находкинскому проспекту, 1Б в городе Находке, в редакции соглашения от 18.06.2002 об изменении договора аренды земельного участка, заключенные между Администрацией и ООО "КИК "Консалтинг", прекращенным с 05.10.2006; признать недействительным зарегистрированное за ООО "КИК "Консалтинг" право аренды на земельный участок площадью 5074 кв.м по Находкинскому проспекту, 1Б в городе Находке.

Решением суда от 05.03.2008 в иске отказано со ссылкой на то, что заключение оспоренного договора аренды земельного участка и соглашения к нему не противоречит нормам Гражданского, Земельного законодательства, действовавших на момент их заключения.

Постановлением апелляционной инстанции от 29.05.2008 решение от 05.03.2008 изменено. Суд признал зарегистрированное за ООО "КИК "Консалтинг" право аренды земельного участка площадью 5074 кв.м в городе Находке, проспект Находкинский, 1 Б недействительным.

Принимая его, вторая инстанция признала договор аренды незаключенным по причине отсутствия на государственном кадастровом учете спорного земельного участка, поэтому он не мог быть объектом имущественных отношений в момент заключения сделки.

Правильность судебных актов проверяется кассационной инстанций в порядке статей 274, 284 АПК РФ по заявлению ООО "КИК "Консалтинг", где ставится вопрос об отмене постановления от 29.05.2008 как незаконного и оставлении решения от 05.03.2008 в силе.

По утверждению заявителя и мотивам, изложенным в жалобе, судом апелляционной инстанции неправильно применены нормы материального права, действующие в рассматриваемый период времени и его вывод противоречит фактическим обстоятельствам дела.

ООО "Влад-Феникс" доводы кассационной жалобы отклонило по мотивам, изложенным в своем отзыве.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 08.08.2008 в 12 часов 10 минут в соответствии со статьей 163 АПК РФ.

Проверив правильность применения судом обеих инстанций норм материального и процессуального права, кассационная инстанция находит кассационную жалобу необоснованной.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, 1.12.2000 постановлением мэра города Находка N 2029 ООО "КИК "Консалтинг" продлен на двадцать лет срок аренды ранее переданного земельного участка в районе остановки НЗЖБК по Находкинскому проспекту общей площадью 0,5074 га, в том числе площадью 1049 кв.м под стационарную автозаправочную станцию N 23 и площадью 4025 кв.м под благоустройство и содержание территории, прилегающей к АЗС.

Во исполнение указанного постановления 18.12.2000 между Администрацией и ООО "КИК "Консалтинг" подписан договор аренды земельного участка N 1941 (далее - договор аренды N 1941) общей площадью 5074 кв.м, расположенного в экономической зоне 4 по адресу: г. Находка в районе НЗЖБК по Находкинскому проспекту под стационарную АЗС N 23 - 1049 кв.м (из общей площади 5074 кв.м) и благоустройство территории - 4025 кв.м (из общей площади 5074 кв.м) без определения границ в натуре.

Срок аренды установлен в пункте 1.3 договора с 01.01.2001 по 01.01.2021.

18.06.2002 к указанному договору стороны подписали соглашение об изменении договора аренды N 1941.

Договор аренды и соглашение к нему зарегистрированы в установленном законом порядке.

15.04.2005 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о государственной регистрации права хозяйственного ведения Федерального государственного предприятия "Федеральный центр логистики" на сооружение АЗС N 23.

06.09.2006 сооружение АЗС N 23 передано ФГУП "Федеральный центр логистики" по договору купли-продажи N 06.09-06/2 (КП), ООО "Влад-Феникс".

О наличии обременения приобретаемого имущества в виде аренды недвижимого имущества - сооружения АЗС N 23 сроком до 31.05.2013, являющегося на момент заключения договора собственностью Российской Федерации, и аренды земельного участка сроком до 01.0.2021 истцу было известно (пункт 1.3 договора купли-продажи).

Право собственности ООО "Влад-Феникс" на сооружение АЗС N23 зарегистрировано в установленном порядке.

Истец, полагая, что с момента государственной регистрации права собственности на сооружение АЗС N 23 у него возникло исключительное право на аренду земельного участка, в связи с чем договор аренды земельного участка N 1941 прекратил свое действие, а зарегистрированный договор аренды земельного участка N 1941 является недействительным, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

На основании положений статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

При этом в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно пункту 2 статьи 6 ЗК РФ земельный участок определен как часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

В силу статьи 1 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (далее - Закон "О государственном земельном кадастре") местоположения и границы земельного участка определяются в результате межевания.

В соответствии с пунктом 1 статьи 7 Закона "О государственном земельном кадастре" государственному кадастровому учету подлежат земельные участки, расположенные на территории Российской Федерации, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков.

Как следует из пункта 3 статьи 14 и пункта 8 статьи 19 Закона "О государственном земельном кадастре", моментом возникновения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель.

В результате проведения кадастрового учета заявителям выдаются удостоверенные в установленном порядке кадастровые карты (планы) земельных участков, формируются кадастровые дела.

Правила кадастрового деления территории РФ и Правила присвоения кадастровых номеров земельным участкам были утверждены постановлением Правительства РФ от 06.09.2000 N 660.

Исходя из данных норм гражданского и земельного законодательства, действовавших на момент заключения договора аренды N 1941 и соглашения от 18.06.2002, апелляционная инстанция сделала правильный вывод о том, что не прошедший процедуру формирования и государственного кадастрового учета земельный участок не может находиться в обороте гражданских прав на недвижимое имущество (статья 129 ГК РФ).

Оценив представленные в порядке статьи 65 АПК РФ сторонами документы апелляционная инстанция не установила наличие доказательств постановки на кадастровый учет с присвоением кадастровых номеров, указанных в пунктах 1.2 договора аренды N 1941 и соглашения от 18.06.2002 земельных участков.

Ввиду отсутствия между сторонами соглашения по предмету аренды данная сделка правомерно признана судом незаключенной по статьям 432, 607 ГК РФ.

Незаключенная сделка не может быть зарегистрирована в соответствии с пунктом 2 статьи 26 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", поэтому в части признания государственной регистрации права аренды спорного земельного участка за ООО "КИК "Консалтинг" иск обоснованно удовлетворен.

Вследствие беспредметности требований о признании незаключенного договора аренды земельного участка прекращенным в их удовлетворении истцу отказано правомерно.

Доводы кассационной жалобы о заключении этой сделки в соответствии с действующим на момент ее совершения порядком и представлением дополнительных документов фактически направлены на переоценку вывода арбитражного суда, что не входит в компетенцию кассационной инстанции в силу пункта 2 статьи 287 АПК РФ.

Вопрос о заключении сторонами договора аренды N 1941 и соглашения от 18.06.2002 входил в круг исследования по данному делу, так как они являлись предметом исковых требований.

Поскольку постановление от 29.05.2008 законно и соответствует обстоятельствам дела, то оснований для его отмены, а кассационной жалобы удовлетворению у кассационной инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

Постановление от 29.05.2008 Арбитражного суда Приморского края по делу N А51-9237/2007 28-274 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.