Кассационное определение СК по административным делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 28 июля 2022 г. по делу N 8а-13538/2022[88а-14685/2022]

Судебная коллегия по административным делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

Председательствующего Сказочкина В.Н, судей Кувшинова В.Е. и Умбетовой Э.Ж.

рассмотрела в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи поданную 6 июня 2022 года кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области на решение Промышленного районного суда г. Самары от 20 декабря 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Самарского областного суда от 29 марта 2022 года по административному делу N по административному исковому заявлению Мещерякова Владимира Александровича к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации права, восстановлении нарушенного права.

Заслушав доклад судьи Шестого кассационного суда общей юрисдикции Кувшинова В.Е, объяснения представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области ФИО11, поддержавшей кассационную жалобу, объяснения представителя Мещерякова Владимира Александровича - ФИО12, отклонившей кассационную жалобу, судебная коллегия по административным делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Мещеряков Владимир Александрович (далее - Мещеряков В.А.) обратился в суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации права, восстановлении нарушенного права.

В обоснование заявленных требований указано, что 18 декабря 2020 года между ним и продавцом ФИО13 в лице финансового управляющего заключен договор купли-продажи недвижимого имущества N, предметом которого является 1/1025 доля в праве на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером N общей площадью 94 506 982, 47 кв.м, расположенный по адресу: "адрес", реализованная путем проведения открытых торгов в форме аукциона в порядке, установленном Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

22 июня 2021 года Мещеряков В.А. в лице представителя ФИО14 обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области (далее - Управление Росреестра по Волгоградской области) с заявлением для государственной регистрации перехода права собственности в соответствии с условиями договора купли-продажи недвижимого имущества от 18 декабря 2020 года N, приложив все необходимые документы для совершения заявленных регистрационных действий.

Уведомлением от 2 июля 2021 года государственная регистрация приостановлена до 4 октября 2021 года со ссылкой на положения пункта 13 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о государственной регистрации недвижимости).

При этом государственный регистратор, ссылаясь на положения Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", указывал на то, что приобретатель доли не является участником общей долевой собственности либо арендатором земельного участка; предмет договора купли-продажи - доля из земель сельскохозяйственного назначения, является объектом, ограниченным в оборотоспособности и может быть реализована на закрытых торгах, в которых принимают участие только лица, которые в соответствии с федеральным законом могут иметь в собственности или на ином вещном праве имущество, относящееся к ограниченно оборотоспособному имуществу. На открытых торгах доля в праве общей долевой собственности на участок из земель сельскохозяйственного назначения может быть продана только после выделения земельного участка в счет земельной доли принадлежащей гражданину - банкроту.

В целях устранения причин приостановления предложено представить документы, подтверждающие факт того, что приобретатель является участником общей долевой собственности.

Административный истец просил признать незаконным решение Управления Росреестра по Волгоградской области, оформленное в виде уведомления от 2 июля 2021 года N о приостановке государственной регистрации права на объект недвижимости 1/1025 долю в праве на земельный участок с кадастровым номером N; обязать административного ответчика осуществить государственную регистрацию перехода 1/1025 доли в праве на земельный участок с кадастровым номером N на основании заявлений участников договора купли - продажи имущества от 18 декабря 2020 года и приложенных к ним документов.

Решением Промышленного районного суда г. Самары от 20 декабря 2021 года заявленные Мещеряковым В.А. требования удовлетворены, признано незаконным решение Управления Росреестра по Волгоградской области от 2 июля 2021 года о приостановлении государственной регистрации права; на Управление Росреестра по Волгоградской области возложена обязанность осуществить государственную регистрацию перехода права на 1/1025 долю в праве на земельный участок с кадастровым номером N на основании заявлений участников договора купли-продажи имущества от 18 декабря 2020 года и приложенных к ним документов.

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Самарского областного суда от 29 марта 2022 года решение Промышленного районного суда г. Самары от 20 декабря 2021 года в части возложения на Управление Росреестра по Волгоградской области обязанности осуществления государственной регистрации перехода права на 1/1025 долю в праве на земельный участок с кадастровым номером N на основании заявлений участников договора купли-продажи имущества от 18 декабря 2020 года и приложенных к ним документов, отменено. В части требования Мещерякова В.А. об обязании Управления Росреестра по Волгоградской области совершить заявленные регистрационные действия, отказано. В остальной части решение Промышленного районного суда г. Самары от 20 декабря 2021 года оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Управление Росреестра по Волгоградской области, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, просит обжалуемые судебные акты отменить, в удовлетворении Мещерякову В.А. заявленных требований отказать.

В обоснование указывает, что согласно абзацам 1, 2 пункта 1 статьи 12 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон об обороте), к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных статьей 12, а также статьями 13 и 14 Закона об обороте.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Таким образом, Закон об обороте устанавливает прямой запрет на продажу постороннему лицу доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, находящийся в собственности более чем пяти лиц.

Согласно положениям частей 2, 3 статьи 47 Закона о регистрации в случае государственной регистрации перехода права на земельную долю вследствие ее продажи или внесения в уставный (складочный) капитал одновременно с документами, представляемыми на государственную регистрацию прав, дополнительно представляются документы, подтверждающие возможность продажи земельной доли и указанные в части 3 статьи 47 Закона о регистрации, или документы, подтверждающие возможность внесения земельной доли в уставный (складочный) капитал и указанные в части 4 статьи 47 Закона о регистрации. Представление этих документов не требуется, если право общей долевой собственности на данный земельный участок лица, приобретающего право на земельную долю в составе данного земельного участка, зарегистрировано в порядке, установленном Законом о регистрации.

Документом, подтверждающим возможность продажи земельной доли, является документ, удостоверяющий право покупателя на земельную долю в составе того же земельного участка, что и приобретаемая земельная доля, или документ, подтверждающий право покупателя земельной доли на использование земельного участка, в составе которого имеется приобретаемая земельная доля.

Число участников долевой собственности на спорный земельный участок превышает пять, документы, подтверждающие, что Мещеряков В.А. является участником долевой собственности на спорный земельный участок либо их арендатором, то есть лицом, имеющим право на приобретение земельной доли, на государственную регистрацию прав не представлены, следовательно, при проведении правовой экспертизы государственный регистратор прав пришел к правомерному выводу о наличии причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации.

Мещеряков В.А. не является ни участником общей долевой собственности, ни арендатором спорного земельного участка, он не может приобрести долю в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.

Следовательно, договор купли-продажи недвижимого имущества от 18 декабря 2020 года заключен при наличии прямого законодательного запрета на совершение указанной сделки с лицом, не являющимся участником долевой собственности на земельный участок либо его законным пользователем. Регистратор обоснованно приостановил государственную регистрацию права.

4 октября 2021 года государственным регистратором прав принято решение об отказе в государственной регистрации прав в отношении спорного земельного участка, заявителям направлено уведомление об отказе в государственной регистрации прав N от 4 октября 2021 года.

В возражениях на кассационную жалобу Мещеряков В.А. просит кассационную жалобу оставить без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены своевременно и в надлежащей форме.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по административным делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 329 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административного дела в кассационном порядке суд проверяет правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права судами, рассматривавшими административное дело, в пределах доводов кассационной жалобы.

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в кассационном порядке кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов, изложенных в обжалованном судебном акте, обстоятельствам административного дела, неправильное применение норм материального права, нарушение или неправильное применение норм процессуального права, если оно привело или могло привести к принятию неправильного судебного акта (часть 2 статьи 328 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Такие существенные нарушения допущены судами первой и апелляционной инстанций по настоящему административному делу.

Разрешая спор и удовлетворяя Мещерякову В.А. заявленные требования о признании незаконным решения Управления Росреестра по Волгоградской области от 2 июля 2021 года о приостановлении государственной регистрации прав, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что при реализации имущества должника, в том числе принадлежащего ему на праве общей долевой собственности, приоритетному применению подлежат нормы законодательства о банкротстве, которые предусматривают особые правила продажи такого имущества на торгах, обеспечивающие максимальное удовлетворение требований кредиторов банкрота за счет его имущества, составляющего конкурсную массу, с соблюдением принципов пропорциональности и очередности, исходя из того, что продажа доли в праве общей долевой собственности ФИО15 на земельный участок производилась в рамках процедуры банкротства, на торгах, посредством публичного предложения, с единственным участником торгов Мещеряковым В.А. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому предметом договора является доля в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок, в отсутствие сведений о признании торгов и договора купли-продажи недействительными, поэтому у регистрирующего органа не имелось правовых оснований для приостановления государственной регистрации перехода к Мещерякову В.А. права собственности на земельную долю ФИО16 в соответствии с данным договором.

Судебная коллегия по административным делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции с таким суждением судов первой и апелляционной инстанций согласиться не может.

Судами первой и апелляционной инстанций сделаны выводы, основанные на неправильно истолкованных нормах материального права, регулирующих возникшие отношения.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Волгоградской области от ДД.ММ.ГГГГ ФИО17 признана несостоятельным (банкротом), в отношении нее введена процедура реализации имущества гражданина сроком на четыре месяца (до ДД.ММ.ГГГГ), утвержден финансовый управляющий - ФИО18

В процедуре банкротства установлено, что ФИО19 на праве собственности принадлежит 1/1025 доля в праве на земельный участок, виды разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, общей площадью 94 506 982, 47 кв.м, с кадастровым номером N, расположенный по адресу: "адрес".

ДД.ММ.ГГГГ определением Арбитражного суда Волгоградской области утверждено положение о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества ФИО20 в редакции, представленной финансовым управляющим должника.

Торги с открытой формой представления предложений о цене в форме открытого аукциона по продаже имущества ФИО21 признаны несостоявшимися, в связи с недостаточным количеством участников, победителем признан Мещеряков В.А. как единственный участник, о чем в ЕФРСБ ДД.ММ.ГГГГ опубликовано сообщение N.

18 декабря 2020 года между Мещеряковым В.А. и ФИО22 в лице финансового управляющего ФИО23 заключен договор купли - продажи недвижимого имущества N, предметом которого является 1/1025 доли в праве на земельный участок, виды разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, общей площадью 94 506 982, 47 кв.м, с кадастровым номером N, расположенный по адресу: "адрес".

18 декабря 2020 года сторонами договора подписан акт приема-передачи недвижимого имущества.

22 июня 2021 года названный договор представителем Мещерякова В.А. - ФИО24 сдан в Управление Росреестра по Волгоградской области с заявлением для государственной регистрации перехода права общей долевой (1/1025 доля в праве) собственности.

Государственным регистратором 2 июля 2021 года приостановлена государственная регистрация перехода права собственности. Решение мотивировано тем, что покупатель не является участником общей долевой собственности в отношении данного земельного участка, и усматривается нарушение требований абзаца 2 пункта 1 статьи 12 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

При этом государственный регистратор сослался на пункты 6, 13 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", согласно которым осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: представленные документы не являются подлинными или сведения, содержащиеся в них, недостоверны; сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной.

В целях устранения причин приостановления предложено представить документы, подтверждающие факт того, что приобретатель является участником общей долевой собственности.

Судебная коллегия Шестого кассационного суда общей юрисдикции признает ошибочными выводы судов о том, что в спорных отношениях о регистрации перехода права государственный регистратор должен, прежде всего, руководствоваться нормами Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

Федеральный закон от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Таким образом, правовой режим объекта недвижимости, о регистрации перехода права собственности на который заявил административный истец, регламентируется указанным специальным законом.

Следовательно, документы, представленные для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ.

В силу части 1 статьи 12 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ в случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

В данном случае число участников долевой собственности на рассматриваемый земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять.

Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 12 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

В рассматриваемой ситуации заявлена государственная регистрации именно права на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок без выделения земельного участка в счет земельной доли, что исключает распоряжение земельной долей без учета требований специального закона.

При этом Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)", определяя порядок продажи имущества, позиционирует его как родовое понятие (вещи и права), что не противоречит базовым для рассматриваемого случая нормам абзаца 2 пункта 1 статьи 12 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ.

Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" может применяться при урегулировании земельных отношений в том случае, если эти отношения не регламентированы законами о земле, в том числе специальными нормами Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Такой подход законодателя учитывает характер спорных правоотношений и связанных с ним иных отношений, обеспечивает единообразное толкование и применение общих и специальных норм права и, как следствие, определяет устойчивость гражданского оборота.

В рассматриваемом случае обстоятельства сделки исключают государственную регистрацию перехода права на земельную долю земель сельскохозяйственного назначения от участника долевой собственности к субъекту права, не являющегося другим участником долевой собственности.

Земельная доля может быть продана на открытых торгах, согласно Федеральному закону "О несостоятельности (банкротстве)" после выделения земельного участка в счет земельной доли. Если такого выделения не происходит, то реализация такой доли не исключается, она возможна среди лиц, которые имеют право на приобретение такого вида имущества.

Ввиду отсутствия оснований для удовлетворения административного искового заявления, неприменение судами положений абзаца 2 пункта 1 статьи 12 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" привело к принятию неправильного решения по делу.

В соответствии с пунктами 215 - 216 Приказа Минэкономразвития России от 7 июня 2017 года N 278 "Об утверждении Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество" (зарегистрирован в Минюсте России 1 декабря 2017 года N 49074) управление осуществляет правовую экспертизу документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных Законом о регистрации оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

При правовой экспертизе документов, проверке законности сделки устанавливаются, среди прочего, наличие или отсутствие иных оснований для приостановления или отказа в предоставлении государственной услуги (статьи 26, 27 Закона о регистрации).

В соответствии с Административным регламентом при проведении правовой экспертизы представленных документов регистратор выявив причины, препятствующие учету и регистрации прав, предусмотренных пунктом 6 части 1 статьи 26 Закона о регистрации, обязан принять меры по получению дополнительных документов (сведений), необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; удостовериться, что документы содержат достоверные сведения, проверить наличие в реестре записей (сведений) о характеристиках объекта недвижимости, о зарегистрированных правах, сделках, ограничениях прав, обременениях объекта недвижимости, содержащихся в реестре прав, о ранее представленных, в том числе в порядке межведомственного информационного взаимодействия, документах (наличие правопритязаний), о заявленных в судебном порядке правах требования (пункт 218 - 220).

В рассматриваемом случае у регистратора имелись основания для приостановления государственной регистрации и истребования документов, подтверждающих факт того, что приобретатель является участником общей долевой собственности.

В соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 329 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд кассационной инстанции, рассмотрев кассационные жалобу, представление с административным делом, вправе отменить либо изменить судебный акт суда первой, апелляционной или кассационной инстанции и принять новый судебный акт, не передавая административное дело на новое рассмотрение, если допущена ошибка в применении и (или) толковании норм материального права.

Принимая во внимание, что по делу не требуется повторное его рассмотрение, обстоятельства дела установлены в полном объеме, однако судебными инстанциями допущена ошибка в применении норм материального права, судебная коллегия считает возможным отменить ранее состоявшиеся по делу судебные акты и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении административных исковых требований.

Руководствуясь статьями 329, 330 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Промышленного районного суда г. Самары от 20 декабря 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Самарского областного суда от 29 марта 2022 года отменить, принять по делу новое решение.

В удовлетворении административного искового заявления Мещерякова Владимира Александровича о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области от 2 июля 2021 года N о приостановлении государственной регистрации права на объект недвижимости 1/1025 долю в праве на земельный участок с кадастровым номером N отказать.

Кассационное определение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Кассационное определение в полном объеме изготовлено 29 июля 2022 года.

Председательствующий:

Судьи: