Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 29 августа 2008 г. N Ф03-А73/2008-1/3500 В иске о внесении изменений в договор аренды земельных участков отказано, т.к. суд пришел к выводу о том, что договор не может быть изменен в судебном порядке в связи с отсутствием всех, в совокупности, условий, необходимых для этого (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 29 августа 2008 г. N Ф03-А73/2008-1/3500
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от истца: Рябинина Т.Е., представитель по доверенности от 01.02.2008 N 7/53, Чиркова Н.С., представитель по доверенности от 01.02.2008 N 7/59, от ответчика: Безлепкина С.В., представитель по доверенности от 29.12.2007 N 13912/02-07, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ОАО "Дальневосточная генерирующая компания" на постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2008 по делу N А73-10721/2007-4 Арбитражного суда Хабаровского края, по иску ОАО "Дальневосточная генерирующая компания" к Городскому округу "Город Хабаровск", департаменту муниципальной собственности администрации г. Хабаровска об изменении договора.

Резолютивная часть постановления объявлена 25.08.2008. Полный текст постановления изготовлен 29.08.2008.

Открытое акционерное общество "Дальневосточная генерирующая компания" (далее - ОАО "ДГК", Общество) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к департаменту муниципальной собственности администрации г. Хабаровска (далее - Департамент) о внесении изменений в договор аренды от 17.05.2007 N 642 земельных участков, а именно в пункт 2.1 договоров, изложив его в редакции: "За пользование земельными участками арендатор уплачивает арендодателю арендную плату ежемесячно, в срок до 10 числа текущего месяца за текущий месяц в размере ставки земельного налога, установленного для земель промышленности, энергетики с даты, установленной п. 7.1 настоящего договора".

Определением от 25.01.2008 судом привлечен в качестве ответчика Городской округ "Город Хабаровск" в лице администрации муниципального образования "Город Хабаровск".

Решением от 30.01.2008 заявленные требования удовлетворены частично. Пункт 2.1 договора от 17.05.2007 N 642 заключенного между Городской округ "Город Хабаровск" и ОАО "ДГК", изложен в следующей редакции: "За пользование земельными участками арендатор оплачивает арендодателю арендную плату ежемесячно, в срок до 10-го числа текущего месяца за текущий месяц в размере ставки земельного налога, установленного для земель промышленности, энергетики с 27.04.2007". В иске об указании действия данного изменения с 01.01.2007 отказано.

Постановлением апелляционного суда от 22.05.2008 решение отменено. В удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с постановлением апелляционного суда, ОАО "ДГК" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит отменить его и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на то, что Общество не имело возможности прекратить государственную регистрацию в одностороннем порядке. Кроме того, заявитель указывает на то, что Общество пыталось в досудебном порядке договориться о внесении изменений в договор аренды земельного участка, не предполагая, что позиция Департамента будет противоречить действующему законодательству. Данные изменения вносились в договор уже прошедший государственную регистрацию и являющийся заключенным.

Представители истца в судебном заседании поддержали доводы, изложенные в жалобе. Представитель ответчика в отзыве и в судебном заседании выразил несогласие относительно доводов жалобы и, считая выводы арбитражного апелляционного суда соответствующими материалам и закону, просил оставить постановление без изменения, а жалобу - без удовлетворения. По мнению ответчика, истец на момент заключения договора знал о включении его в реестр субъектов естественных монополий в топливно-энергетическом комплексе. Кроме того, пояснил, что только земельные участки, прошедшие государственную регистрацию, могут быть предметом сделки.

Проверив законность обжалуемого судебного акта с учетом доводов кассационной жалобы и отзыва на нее, заслушав мнения представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает оснований, предусмотренных ст. 288 АПК РФ, для его отмены.

Как следует из материалов дела, 17.05.2007 между Департаментом от имени Городского округа "Город Хабаровск" (арендодатель) и ОАО "ДГК" (арендатор) подписан договор N 642 аренды земельных участков, согласно которому арендодатель предоставляет арендатору во временно владение земельные участки, относящиеся в категории земель населенных пунктов, согласно проектам границ земельных участков, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора, расположенные в Железнодорожном и Индустриальном районах г. Хабаровска, для использования под тепловые камеры и участки тепломагистрали N 11. Срок действия договора определен с 17.05.2007 по 16.05.2010. Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 24.07.2007.

ОАО "ДГК", узнав, что оно приказом Федеральной службы по тарифам от 27.04.2007 N 79-э внесено в реестр субъектов естественных монополий в топливно-энергетическом комплексе и полагая, что в силу п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ имеет право уплачивать арендную плату за земельные участки в размере ставки земельного налога, обратилось с предложением к Департаменту (письмо от 30.07.2007 N 1003) о внесении изменений в договоры аренды земельных участков.

Департамент письмом от 02.08.2007 N 7652/19-04 отказался от внесения изменений в договоры аренды, сославшись на то, что установленное п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ ограничение арендной платы, не распространяются на арендные отношения с Обществом.

Данное обстоятельство послужило основанием для обращения Общества в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с п.1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно п. 2 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 января 2008 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Арендная плата за использование указанных земельных участков устанавливается в соответствии с решением Правительства Российской Федерации (в ред. Федеральных законов от 08.12.2003 N 160-ФЗ, от 03.10.2004 N 123-ФЗ, от 27.12.2005 N 192-ФЗ).

При этом размер арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и занятых объектами транспортных систем естественных монополий, а также земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в районах Крайнего Севера, не может быть выше размеров ставок земельного налога, установленных для земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения (в ред. Федерального закона от 07.07.2003 N 106-ФЗ).

Суд обоснованно признал факт включения ОАО "ДГК" в реестр субъектов естественных монополий существенным изменением обстоятельств, поскольку при заключении спорных договоров Общество не могло знать об этом и соответственно о праве на льготную оплату арендных платежей за земельные участки.

Арендная плата за использование указанных земельных участков определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, а за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в соответствии с пунктом 10 настоящей статьи.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. В статье 65 Земельного кодекса РФ пункт 10 отсутствует.

При этом размер арендной платы на год устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Таким образом, законодатель изменил срок переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, заменил определение "объекты транспортных систем естественных монополий" на "линейные объекты" и вместо арендной платы "не выше размеров ставок земельного налога" установил арендную плату в пределах двух процентов от кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Поскольку на земельном участке, арендуемом по договору от 17.05.2007 N 642, расположены участки тепломагистрали и тепловые камеры, изменение указанной нормы права не может препятствовать изменению договора.

Согласно решению Хабаровской городской Думы от 28.03.2000 N 415 (в ред. от 30.10.2007) размер арендной платы за использование земельных участков, занятых объектами транспортных систем естественных монополий, право пользования на которые оформлено в соответствии с п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ, равен ставке земельного налога, установленной для земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения.

Учитывая, что Федеральным законом от 24.07.2007 N 212-ФЗ установлен размер арендной платы два процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, который является пределом такой стоимости, а иного решения Хабаровской городской Думой о конкретном размере арендной платы за земельные участки, на которых располагаются линейные объекты, не принято, внесенные в договор изменения не противоречат действующему законодательству.

Кроме того, договор от 17.05.2007 N 642 в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ считается возобновленным на неопределенный срок в связи с чем у арендодателя при принятии соответствующего решения представительным органом власти, имеется возможность его прекращения и заключения нового договора.

В соответствии со ст. 1 ФЗ "О государственном земельном кадастре", действующего на момент спорных правоотношений, государственный кадастровый учет земельных участков - описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.

Довод заявителя жалобы о невозможности в одностороннем порядке прекратить государственную регистрацию договора от 17.05.2007 N 642 не имеет правового значения, поскольку апелляционный суд сделал вывод о том, что на момент регистрации указанного договора истец знал о его включении в реестр субъектов естественных монополий.

При изложенных обстоятельствах у кассационного суда отсутствуют основания для удовлетворения кассационных жалоб.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2008 по делу N А73-10721/2007-4 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.