Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 4 сентября 2008 г. N Ф03-А73/08-1/3623 При новом рассмотрении дела о взыскании с общества штрафа за самовольную перепланировку арендуемого помещения, расторжении договора аренды и освобождении помещения суду следует оценить имеющиеся в деле доказательства, решить вопрос о необходимости привлечения к участию в деле прежнего арендодателя по договору и установить все значимые для дела обстоятельства, с учетом доводов каждой из сторон спора (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 4 сентября 2008 г. N Ф03-А73/08-1/3623
(извлечение)

ГАРАНТ:

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 11 сентября 2009 г. N Ф03-4149/2009

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа при участии от истца: Васина Н.А., представитель по доверенности N 7167/02-02 от 13.12.2007; Крохина Т.Н., представитель по доверенности N 8225/02-02 от 21.12.2007, от ответчика: Оськин П.В., юрисконсульт по доверенности N 15/08 от 18.01.2008, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Центр инновационных технологий города Хабаровска" на решение от 26.03.2008, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2008 по делу N А73-13219/2007-22 Арбитражного суда Хабаровского края, по иску открытого акционерного общества "Центр инновационных технологий города Хабаровска" к обществу с ограниченной ответственностью "Нарцисс", третьи лица: муниципальное унитарное предприятие "Служба заказчика по жилищно-коммунальным услугам", муниципальное предприятие "Управление домами "Остон", о взыскании 10000 руб., расторжении договора и освобождении помещения.

Резолютивная часть постановления объявлена 02.09.2008. Полный текст постановления изготовлен 04.09.2008.

Открытое акционерное общество "Центр инновационных технологий города Хабаровска" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Нарцисс" о взыскании 10000 руб. штрафа, расторжении договора аренды от 26.10.1995 N 66-12 и освобождении помещения.

Иск обоснован тем, что в нарушение условий договора от 26.10.1995 ответчик произвел самовольную перепланировку арендуемого помещения, а также сдал помещение в субаренду без согласия арендодателя. В связи с этим с ответчика должен быть взыскан штраф за указанные нарушения, который предусмотрен пунктом 4.2 договора, договор - расторгнут, а ответчик - выселен из помещения на основании статей 309, 450 ГК РФ.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены МУП "Служба заказчика по жилищно-коммунальным услугам" и муниципальное предприятие "Управление домами "Остон" (далее - предприятие).

Решением от 26.03.2008 в иске отказано.

Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2008 решение оставлено без изменения.

Судебные акты мотивированы тем, что перепланировка помещения согласована правопредшественником ответчика - ТОО "Нарцисс" с арендодателем данного помещения в лице Комитета по управлению имуществом г. Хабаровска (в настоящее время - Департамент муниципальной собственности г. Хабаровска, далее - Департамент). Последующий переход права собственности на это имущество к истцу в силу статьи 617 ГК РФ не влечет изменения условий аренды и соответственно утрату ответчиком права на реконструкцию помещения. При этом заказчиком работ выступил Департамент, тогда как ответчик лишь производил оплату этих работ в счет арендных платежей. Поэтому основания для признания ООО "Нарцисс" нарушившим условия договора от 26.10.1995 и удовлетворения иска отсутствуют.

В кассационной жалобе общество просит решение и постановление апелляционного суда отменить и принять новое решение об удовлетворении иска. В обоснование жалобы приводит доводы о том, что судами сделан противоречащий имеющимся в деле доказательствам вывод о согласовании ответчиком права на перепланировку помещения, поскольку проектно-сметная документация, представленная в подтверждение этого факта, предусматривает лишь реконструкцию отопительной и водопроводно-канализационной систем, а также мягкой кровли. Помимо этого, суды неправильно применили статьи 606, 614 ГК РФ, признав арендатора инвестором в отношении работ по реконструкции помещения, заказанных Департаментом.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "Нарцисс" выражает несогласие с изложенными в жалобе доводами, считает решение и постановление апелляционного суда принятыми с правильным применением норм права и предлагает оставить их без изменения.

В судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции представители истца и ответчика поддержали доводы, изложенные соответственно в жалобе и в отзыве на нее.

Представители третьих лиц, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в заседании суда участия не принимали.

Проверив законность решения и постановления апелляционного суда, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что они подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение.

Арбитражные суды установили, что 26.10.1995 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Хабаровска от имени муниципального образования (арендодатель), предприятием (балансодержатель) и ТОО "Нарцисс" (арендатор) заключен договор аренды N 66-12. Объектом аренды по данному договору является нежилое помещение площадью 347,1 кв.м, расположенное по адресу: г. Хабаровск, ул. Руднева, д. 58, переданное арендатору для использования под парикмахерскую. Срок действия договора установлен с 26.10.1995 по 19.11.2008 (пункт 2 договора с учетом дополнительных соглашений к нему от 01.09.2000 и от 19.07.2001).

Кроме того, данными дополнительными соглашениями стороны установили, что арендная плата в размере 863374 руб. вносится путем несения затрат на улучшение объекта аренды согласно сметной стоимости затрат в сроки, установленные планом-графиком выполнения работ (приложения N 1, 2 к соглашениям).

Пунктами 2.2.4, 2.2.9 договора (в редакции дополнительного соглашения от 19.07.2001) предусмотрено, что арендатор не имеет права производить перепланировку и переоборудование арендованного объекта без письменного разрешения арендодателя и балансодержателя, а также передавать арендованное помещение в субаренду без согласия арендодателя.

За ненадлежащее исполнение этих обязательств пункт 4.2 договора предусматривает уплату арендатором штрафа в 100-кратном размере минимального размера оплаты труда, установленного законом на момент взыскания.

В декабре 2005 право собственности на спорные помещения зарегистрировано за истцом.

Отказывая в удовлетворении иска, суды, исходя из оценки имеющихся в деле доказательств, пришли к выводу о том, что перепланировка помещения произведена по согласованию с арендодателем, который выступал заказчиком работ.

Между тем письменные доказательства, на основе которых арбитражный суд признает установленными обстоятельства дела, должны соответствовать требованиям статьи 75 АПК РФ, то есть должны быть представлены суду в подлиннике или в форме надлежаще заверенной копии.

Доказательства, на которых основаны выводы судов о согласовании ответчиком работ по реконструкции арендуемого помещения, в том числе проектно-сметная документация, план-график производства работ, акты выполненных работ, представлены в копиях, не заверенных надлежащим образом.

Сведения о представлении подлинников указанных документов судам для исследования и оценки в деле отсутствуют. В протоколах судебных заседаний обеих судебных инстанций, замечания на полноту и правильность составления которых участвующие в деле лица не приносили, такие сведения не отражены. В заседании суда кассационной инстанции представители истца факт представления ответчиком подлинников этих документов отрицали.

Из указанного следует, что выводы суда об обстоятельствах, имеющих существенное значение для правильного рассмотрения спора, основаны на письменных доказательствах, оформленных с нарушением статьи 75 АПК РФ, поэтому данные обстоятельства не могут считаться установленными с соблюдением закона.

Делая вывод о том, что заказчиком работ по реконструкции арендованного помещения являлся Департамент, апелляционный суд в нарушение пункта 12 части 2 статьи 271 АПК РФ не привел в решении мотивы, по которым пришел к указанному выводу, со ссылкой на конкретные доказательства, имеющиеся в деле и подтверждающие это обстоятельство. В договоре от 26.10.1995 и в дополнительных соглашениях к нему указания на то, что Департамент является заказчиком работ по реконструкции помещения, отсутствуют.

Судами не рассматривался вопрос о привлечении к участию в деле первоначального арендатора по договору от 26.10.1995 с целью выяснения обстоятельств, касающихся реконструкции спорного помещения, а именно: кто являлся заказчиком указанных работ, какие объемы и виды работ согласованы к выполнению и соответствует ли согласованному объемы и виды фактически выполненных работ.

Между тем выяснение этих обстоятельств имеет существенное значение для правильного разрешения спора.

Помимо этого, из текста искового заявления следует, что в качестве основания исковых требований истец указал на нарушение ответчиком пункта 2.2.9 договора от 26.10.1995 в части передачи арендуемых помещений в субаренду третьим лицам без разрешения арендодателя.

Данные обстоятельства судами не исследовались.

В связи с изложенным решение и постановление апелляционного суда подлежат отмене, как принятые по неполно установленным обстоятельствам дела и с нарушениями норм процессуального права, которые могли повлечь принятие неправильных судебных актов.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду следует оценить имеющиеся в деле доказательства с учетом требований статей 71, 75 АПК РФ, решить вопрос о необходимости привлечения к участию в деле прежнего арендодателя по договору от 26.10.1995 и установить все значимые для дела обстоятельства с учетом доводов каждой из сторон спора.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

Решение от 26.03.2008, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2008 по делу N А73-13219/2007-22 Арбитражного суда Хабаровского края отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Хабаровского края.