Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 21 июля 2022 г. по делу N 66а-2092/2022

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Гришиной Г.Н, судей Пономаревой Е.И, Харебиной Г.А, при секретаре судебного заседания Ничипоренко А.А, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-8/2022 по апелляционной жалобе Государственного бюджетного учреждения Рязанской области "Центр государственной кадастровой оценки" на решение Рязанского областного суда от 4 марта 2022 г, которым удовлетворено административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Барс" к Государственному бюджетному учреждению Рязанской области "Центр государственной кадастровой оценки" об оспаривании решения об отказе в установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости, об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной рыночной стоимости.

Заслушав доклад судьи Первого апелляционного суда общей юрисдикции Гришиной Г.Н, объяснения представителя административного ответчика Евдокимовой Ю.Г, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, возражения относительно апелляционной жалобы представителей административного истца по доверенности Лазаренко С.А, по ордеру Дорожко С.С, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Барс" (далее - ООО "ТД "Барс") обратилось в Рязанский областной суд с административным иском о признании решения Государственного бюджетного учреждения Рязанской области "Центр государственной кадастровой оценки" (далее - ГБУ РО "Центр ГКО") об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости незаконным и об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.

В обоснование заявленных административных исковых требований административный истец указал, что является собственником нежилого здания - торгового центра с кадастровым номером N, общей площадью 13 560, 8 кв.м, расположенного по адресу: "адрес".

По мнению административного истца, рыночная стоимость данного объекта недвижимости, определенная оценщиком ООО " "данные изъяты"" ФИО12. в отчёте об оценке N 8905 от 15 марта 2021 г, составленном по состоянию на 1 февраля 2021 г, в размере 317 448 606 рублей, меньше установленной актом ГБУ РО "Центр ГКО" N АОКС-62/2021/000063 от 23 марта 2021 г. в отношении данного нежилого здания кадастровой стоимости в размере 565 188 242, 87 рублей по состоянию на 30 декабря 2020 г, что нарушает права административного истца на справедливое налогообложение.

В целях установления кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости в порядке внесудебного урегулирования спора ООО "ТД "Барс" обращался с соответствующим заявлением в ГБУ РО "Центр ГКО", однако, решением данного учреждения N ОРС-62/2021/000075 от 25 июня 2021 г. в удовлетворении указанного заявления ему было отказано, что и послужило основанием для обращения с административным иском в суд.

Полагая, что принятое ГБУ РО "Центр ГКО" решение является необоснованным и немотивированным, со ссылкой на положения статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон N 237-ФЗ) административный истец просил суд признать его незаконным и установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером N равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 февраля 2021 г. в размере 317 448 606 рублей, определённой в отчете оценщика.

Решением Рязанского областного суда от 4 марта 2022 г. административные исковые требования удовлетворены. Признано незаконным решение ГБУ РО "Центр ГКО" N ОРС-62/2021/000075 от 25 июня 2021 г. об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N установлена в размере рыночной стоимости - 317 448 606 рублей по состоянию на 1 февраля 2021 г. С ГБУ РО "Центр ГКО" в пользу ООО "ТД "Барс" взыскана государственная пошлина, уплаченная при подаче административного искового заявления в суд, в размере 6 000 рублей.

Не согласившись с решением суда ГБУ РО "Центр ГКО" просит решение Рязанского областного суда от 4 марта 2022 г. отменить как незаконное и необоснованное, назначить по делу повторную судебную-оценочную экспертизу.

В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает на несоответствие заключения эксперта требованиям законодательства об оценочной деятельности, поскольку экспертом сделан неверный вывод о соответствии отчёта об оценке N 8905 от 15 марта 2021 г. соответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности ввиду допущения оценщиком следующих нарушений, оставленных экспертом без внимания: при расчёте стоимости объекта оценки доходным подходом оценщиком использованы неполные данные об условиях аренды площадей, арендных платежах и операционных расходах (не проведён анализ операционных расходов, размер которых при расчёте рыночной стоимости объекта оценки учтён на основании представленных заказчиком данных; в рамках доходного подхода использованы показатели арендных поступлений и операционных расходов за 2020 год, то есть период, на который оказало значительное влияние наличие ковидных ограничений, занижающих размер арендной платы); в сравнительном подходе использованы объекты-аналоги земельных участков, несопоставимых по ценообразующим факторам с земельными участками, на которых расположен объект оценки (имеются различия по виду разрешённого использования объектов-аналогов N 1 и N 3 и объектов оценки; объект-аналог N 1 является предметом аукциона); ссылаясь на информацию с официального сайта СРО указывает, что отчет об оценке N8905 подготовлен по состоянию на иную дату - 18 января 2021 г.; скриншоты предложений о продаже объектов-аналогов не читаемы.

Также эксперт не проводил осмотр объекта оценки и не установилего основные характеристики; расчёт границ интервала, в котором может находиться стоимость объекта оценки, произведён экспертом на основании недействительных (неактуальных) данных за 2017 год; указал срок проведения экспертизы с 22 декабря 2021 г. по 14 декабря 2021 г, то есть фактически закончил проведение экспертизы раньше чем начал её проводить; не проверил отчёт об оценке на соответствие статье 22.1 Федерального закона N237-ФЗ от 3 июля 2016 г. "О государственной кадастровой оценке".

Апеллянт указывает, что представленный в ГБУ РО "Центр ГКО" отчёт об оценке отличается от отчёта, представленного административным истцом в суд.

Полагает, что, несмотря на имеющиеся недостатки, судом необоснованно отклонено ходатайство о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

В возражениях относительно доводов апелляционной жалобы ООО "ТД "Барс" указало, что считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, жалобу не подлежащей удовлетворению.

В суде апелляционной инстанции представитель ГБУ РО "Центр ГКО" по доверенности Евдокимова Ю.Г. просила решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, просила назначить повторную судебную оценочную экспертизу.

Представители административного истца ООО "ТД "Барс" по доверенности Лазаренко С.А, по ордеру Дорожко С.С. возражали против удовлетворения апелляционной жалобы и назначения повторной экспертизы.

В заседание суда апелляционной инстанции представители Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" по Рязанской области, Администрации г. Рязани, не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом.

Учитывая положения статей 96, 150, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, принимая во внимание, что информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы размещена на сайте Первого апелляционного суда общей юрисдикции в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", судебная коллегия считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы административного дела, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Из материалов дела следует, что ООО "ТД "Барс" является собственником нежилого здания - торгового центра с кадастровым номером N, общей площадью 13 560, 8 кв.м, расположенного по адресу: "адрес".

В силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации административный истец является плательщиком налога на имущество организаций, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Актом ГБУ РО "Центр ГКО" от 23 марта 2021 г. NАОКС-62/2021/000063 была утверждена кадастровая стоимость нежилого здания - торгового центра с кадастровым номером N по состоянию на 30 декабря 2020 г. в размере 565 188 242, 87 рублей, при проведении государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Согласно статье 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При этом статьей 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" определено, что требование об установлении рыночной стоимости не носит самостоятельного характера, а может быть заявлено только одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения.

Частью 2 статьи 6 Федерального закона N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" до 1 января 2023 г. установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Вместе с тем, пунктом 1 части 2 статьи 6 Федерального закона N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в течение переходного периода высшему исполнительному органу государственной власти субъекта Российской Федерации предоставлено право принять решение о дате (предшествующей 1 января 2023 г.) перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Постановлением правительства Рязанской области от 13 ноября 2020 г. N 534-р установлено, что 1 января 2021 г. является датой перехода на территории Рязанской области к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Таким образом, с 1 января 2021 г. кадастровая стоимость спорного нежилого здания может быть установлена решением бюджетного учреждения в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению лиц, чьи права затрагиваются, которое может быть оспорено в судебном порядке.

В соответствии с частью 15 названной статьи решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При этом требование об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной не является самостоятельным и может быть заявлено только одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения (вопрос 9 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2021)).

Кроме того, в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2021) сделан акцент на то, что при оспаривании в суде решения бюджетного учреждения и установлении рыночной стоимости судом такая стоимость должна определяться на дату, указанную в отчете.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что заявление ООО "ТД "Барс" об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости поступило в ГБУ РО "Центр ГКО" 27 мая 2021 г. К указанному заявлению в соответствии с требованиями части 5 статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" заявителем приложен отчет об оценке N 8905 от 30 апреля 2021 г, подготовленный оценщиком ООО " "данные изъяты"" N, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 1 февраля 2021 г. составляет 317 448 606 рублей.

25 июня 2021 г, то есть в срок, установленный частью 10 статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", ГБУ РО "Центр ГКО" принято решение N ОРС-62/2021/000075, которым отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по следующим основаниям: допущены расчетные или иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости; нарушены требования законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке (Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", пунктов 5, 11 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденного приказом Минэкономсоцразвития России от 20 мая 2015 г. N 299, пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N 7), утвержденного приказом Минэкономсоцразвития России от 25 сентября 2014 г. N 611).

В целях оценки правомерности выводов, изложенных в решении ГБУ РО "Центр ГКО" относительно выявленных нарушений в отчете оценщика, суд первой инстанции назначил судебную оценочную экспертизу на предмет определения соответствия отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и подтверждения рыночной стоимости объекта недвижимости на дату его оценки. Проведение судебной оценочной экспертизы поручено эксперту ООО " "данные изъяты"" ФИО13

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы N 153э-2021 от 14 декабря 2021 г, представленный административным истцом отчет об оценке соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 13-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. Экспертом подтверждена рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N, определённая в отчёте об оценке по состоянию на 1 февраля 2021 г. в размере 317 448 606 рублей (л.д. 53 т.3).

Устанавливая величину кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости нежилого здания на основании отчёта об оценке, подтверждённого экспертным заключением, суд первой инстанции исходил из того, что отчёт об оценке соответствует действующему законодательству об оценочной деятельности, содержит необходимые сведения доказательственного значения, оценщиком приведено описание объекта оценки, его местоположение, качественные и количественные характеристики, проанализирован рынок недвижимости в г. Рязани, изложен краткий обзор основных характеристик рынка недвижимости Рязани, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта исследования.

Судебная коллегия с выводами суда соглашается.

В отчёте об оценке приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных оценщиком, определенная в заключении итоговая рыночная стоимости объекта оценки не является произвольной; проанализирован рынок недвижимости в районах, идентичных району расположения объекта оценки, произведена оценка объекта с учетом его количественных и качественных характеристик; принятые оценщиком объекты-аналоги по данным характеристикам сопоставимы с объектом исследования; корректировки в отчёте об оценке приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемого оценщиком сравнительного подхода к оценке, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта, в связи с чем оснований сомневаться в выводах оценщика у суда нет.

С данными выводами суда первой инстанции соглашается судебная коллегия, поскольку они основаны на материалах дела и сделаны в соответствии с нормами действующего законодательства, регулирующими данный вид правоотношений.

На представленные представителем административного ответчика замечания относительно выводов судебной оценочной экспертизы, установившей соответствие отчёта об оценке требованиям законодательства Российской Федерации, экспертом представлены возражения, с которыми обоснованно согласился суд первой инстанции.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, о чем есть соответствующая расписка, имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы.

Доводы апелляционной жалобы о допущенных, по мнению заявителя жалобы, экспертом нарушениях при проведении судебной экспертизы не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Так, вопреки доводам административного ответчика, эксперт ответил на поставленные перед ним вопросы, мотивировал свои выводы; при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации.

В письменных пояснениях (л.д.133-136 т.3) эксперт ФИО14 указал, что оценщиком ФИО15. проведён тщательный анализ предложений по аренде торгово-офисных объектов на рынке города Рязани на дату оценки (страницы 136-139 отчёта), которые соответствуют информации по арендным ставкам, используемым оценщиком. Выводы о соответствии рыночной ситуации и данных, представленных заказчиком, представлены на странице 339 отчета. На страницах 341-342 отчёта приведено обоснование возможности применения данных, представленных заказчиком. Экспертом ФИО16. проанализирована справочная литература, применённая оценщиком, а также дополнительные источники, в результате чего сделан вывод о соответствии представленных заказчиком данных корректировочным коэффициентам справочников, использованных оценщиком.

Вопреки доводу апелляционной жалобы, оценщиком ФИО17. в соответствии с требованиями законодательства проанализирован период, наиболее близкий к дате оценки - 2020 год, являющийся предшествующим периодом дате оценки.

На страницах 250-257 отчёта об оценке приведена подробная информация об объектах-аналогах с иллюстрированием их местонахождения в градостроительных зонах, в которых разрешено строительство объектов, подобных объекту оценки. В расчётах рыночной стоимости земельных участков экспертом выявлено несколько замечаний, вместе с тем после пересчёта, с учётом замечаний, полученная экспертом величина отличалась от полученной оценщиком величины лишь на 0, 62%. При этом расчёт корректировок на инженерные коммуникации является корректным, так как подобранные в качестве аналогов земельные участки не застроены, то есть точек подключения инженерных коммуникаций на самих участках не имеется. Текст в объявлениях о продаже указанных участков о том, что на участках имеется электро- и водоснабжение и иные коммуникации следует рассматривать как имеющуюся возможность подключения коммуникационных систем. В связи с тем, что все рассматриваемые объекты расположены в районах городской застройки, возможность подведения всех инженерных сетей имеется у всех объектов. Вопреки доводу апелляционной жалобы о том, что объект-аналог N 1 является предметом аукциона, в расчётах оценщиком учтены условия продажи в виде повышающей корректировки, равной 1 000 000 рублей (шаг аукциона). С учётом наличия в отчёте об оценке 192 фотографий спорного нежилого здания, экспертом установлены основные характеристики спорного нежилого здания без проведения его непосредственного осмотра. Ввиду определения в отчёте об оценке рыночной стоимости объекта оценки, а не кадастровой, его проверка на соответствие Федеральному закону N 237-ФЗ от 3 июля 2016 г. "О государственной кадастровой оценке" при проведении судебной экспертизы не требуется.

Также не является нарушением закона допущенная экспертом техническая опечатка в указании срока проведения экспертизы.

Подлежит отклонению довод апелляционной жалобы о не читаемости скриншотов, использованных в отчёте об оценке, поскольку в распоряжение эксперта и суда первой инстанции отчёт ООО " "данные изъяты"" N 8905 поступил как в бумажном, так и в электронном виде, что позволило и эксперту, и судам первой и апелляционной инстанций рассмотреть скриншоты с необходимой разрешающей способностью.

Судебная коллегия находит несостоятельными доводы апелляционной жалобы о несоответствии заключения судебной экспертизы требованиям действующего законодательства в области экспертной и оценочной деятельности, поскольку они носят предположительный характер, административный ответчик в нарушение требований статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательств наличия на дату оценки иной рыночной стоимости спорного нежилого здания в суд не представлено.

Доказательств, опровергающих достоверность величины рыночной стоимости спорного нежилого здания, определенной по результатам проведения оценки имущества и составления отчёта об оценки N 8905 от 15 марта 2021 г, лицами, участвующими в деле, в порядке статей 62, 63, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не представлено и в материалах дела не имеется.

Таким образом, экспертное заключение сомнений в его обоснованности не вызывает, доводы апелляционной жалобы о наличии в нем противоречий в ходе рассмотрения дела судом апелляционной инстанции своего подтверждения не нашли. Оснований для назначения по делу повторной судебной оценочной экспертизы не имелось.

Руководствуясь статьями 82, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия признает названный выше отчёт об оценки N8905 от 15 марта 2021 г. надлежащим доказательством, подтверждающим с достоверностью по состоянию на 1 февраля 2021 г. рыночную стоимость нежилого здания с кадастровым номером N в размере 317 448 606 рублей.

При этом судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения требования о признании оспариваемого решения ГБУ РО "Центр ГКО" NОРС-62/2021/000075 от 25 июня 2021 г. незаконным, поскольку судебным экспертом было установлено, что представленный административным истцом отчет об оценке объекта оценки соответствует требованиям законодательства Российской Федерации, в связи с чем имелись основания для удовлетворении заявления административного истца об установлении кадастровой стоимости равной рыночной, предусмотренные пунктом 2 части 10 статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ.

Позиция суда основана на правильном применении норм материального права, соответствует материалам дела и фактическим обстоятельствам.

Нарушения норм материального и процессуального права, которые могли бы повлечь вынесение незаконного решения, судом первой инстанции не допущено.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда первой инстанции, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не имеется.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции, определила:

решение Рязанского областного суда от 4 марта 2022 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Государственного бюджетного учреждения Рязанской области "Центр государственной кадастровой оценки" - без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий

Судьи