Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 21 июня 2022 г. по делу N 8Г-13619/2022[88-19237/2022]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Фрид Е.К, судей Брянского В.Ю, Косарева И.Э, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации МО г. Геленджик к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка, по кассационной жалобе администрации МО г. Геленджик на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 17 февраля 2022 года.

Заслушав доклад судьи Косарева И.Э, выслушав объяснения представителя истца ФИО5, поддержавшей доводы кассационной жалобы, представителя ФИО1 по доверенности ФИО6, возражавшей против ее удовлетворения, судебная коллегия

установила:

Администрация МО город-курорт Геленджик первоначально обратилась в суд с иском к ФИО8 о расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N, площадью 50 000 кв.м, с кадастровым номером N, по адресу: "адрес".

В обоснование исковых требований указывалось, что ответчику на основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды, заключенному сроком на 49 лет, принадлежит на праве аренды земельный данный участок для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения.

ДД.ММ.ГГГГ в результате осмотра земельного участка рабочей группой администрации МО установлено, что строительные работы на спорном земельном участке не ведутся, какая-либо деятельность не осуществляется, по целевому назначению земельный участок не используется. Кроме того, арендатором систематически нарушаются сроки внесения арендной платы, по состоянию на 31 декабря 2020 года сумма задолженности по арендной плате составляла 831 058, 20 руб, которая была погашена только 14 января 2021 года. Также ранее специалистами управления муниципального земельного контроля администрации МО город-курорт Геленджик был выявлен факт самовольного занятия ФИО7 части земельного участка, находящегося в аренде у ФИО8, путем возведения капитального жилого строения с хозяйственными постройками.

При установлении обстоятельств уступки своих прав по договору аренды ответчиком 03.02.2021 судом в порядке ст. 44 ГПК РФ произведена замена ответчика ФИО8 его правопреемником ФИО1

Представитель третьего лица на стороне истца - Управления архитектуры и градостроительства администрации МО город-курорт Геленджик поддержал исковые требования.

Представитель ответчика иск не признавал, пояснив, что арендатором и его правопредшественником предпринимались все меры к освоению земельного участка, однако использование земельного участка по назначению было затруднено по вине арендодателя, который неоднократно менял градостроительную документацию в отношении спорного земельного участка.

Третье лицо ФИО10 в судебное заседание не явился, был извещен надлежащим образом о времени и месте судебных заседаний.

Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, письменно ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.

Решением Геленджикского городского суда Краснодарского края от 19 октября 2021 года исковые требования администрации МО город-курорт Геленджик были удовлетворены.

Суд расторг договор аренды земельного участка площадью 50 000 кв.м, с кадастровым номером N, по адресу: "адрес", от ДД.ММ.ГГГГ N с указанием на то, что решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) записи о государственной регистрации данного договора аренды.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 17 февраля 2022 года решение Геленджикского городского суда Краснодарского края от 19 октября 2021 года по жалобе ответчика отменено, исковое заявление администрации МО город-курорт Геленджик к ФИО12. о расторжении договора аренды земельного участка оставлено без рассмотрения со ссылкой на несоблюдение обязательного досудебного порядка урегулирования спора.

В кассационной жалобе администрация МО г. Геленджик ставит вопрос об отмене вступившего в законную силу апелляционного определения, оставлении в силе решения Геленджикского городского суда Краснодарского края от 19 октября 2021 года, указывая на нарушение судом второй инстанции норм материального и процессуального права.

В обоснование доводов жалобы заявитель указывает на то, что первоначальный ответчик ФИО8, осознавая существо допущенных нарушений, уже после получения претензии истца о расторжении договора осуществил переуступку прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N ФИО1, в связи с чем в его действиях усматривается злоупотребление правами в порядке ст. 10 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ).

При совершении сделки по уступке права аренды земельного участка к правопреемнику арендодателя в полном объеме перешли как права, так и обязанности по договору, возникшие до совершения данной сделки, в связи с чем самостоятельного уведомления ФИО1 о расторжении договора со стороны арендодателя не требовалось.

Передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером N от ФИО8 к ФИО1 фактически осуществлена с целью избежания договорной ответственности или иных неблагоприятных последствий, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора аренды, что не соответствует принципам добросовестной реализации своих прав арендатором.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, на основании положений части 3 статьи 167 и части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее - ГПК РФ) определив рассмотреть жалобу в отсутствие извещенных, но неявившихся иных лиц, участвующих в деле, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 379.6 Гражданского процессуального кодекса РФ (ГПК РФ), кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Согласно ч. 1 ст. 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела.

Данное гражданское дело было рассмотрено Геленджикским городским судом Краснодарского края по существу. При этом суд пришел к выводу о нарушении со стороны арендатора условий договора аренды земельного участка ДД.ММ.ГГГГ г. N, выразившихся в отсутствии действий по освоению земельного участка, получению разрешения на строительство на протяжении более чем 9 лет.

Отменяя решение суда первой инстанции и принимая решение об оставлении искового заявления без рассмотрения, судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда без проверки данных обстоятельств пришла к выводу о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, поскольку требование о расторжении договора аренды направлялось арендодателем только в адрес ФИО8 и не направлялось в адрес ФИО1 в качестве нового арендатора после заключения между ними соответствующего договора уступки прав по договору аренды.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции считает, что при этом судом апелляционной инстанции были грубо нарушены нормы материального и процессуального права.

Судами при рассмотрении дела было установлено и из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией МО город-курорт Геленджик и ООО "Континент" был заключен договор аренды земельного участка N с кадастровым номером N, площадью 50 000 кв.м, по адресу: "адрес", для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения, сроком на 49 лет.

В соответствии с подпунктами 4.1.1, 4.1.7 указанного договора, арендатор обязан в полном объеме выполнять все условия договора, использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

Согласно пункту 3.2.4 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ N арендодатель имеет право в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования земельным участком при невыполнении арендатором обязанностей, в том числе установленных пунктами 4.1.7 - 4.1.9 договора.

Соглашением о передаче прав и обязанностей арендатора от ДД.ММ.ГГГГ ООО "Континент" передало свои права и обязанности по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N ФИО8

Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из разъяснений Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ, содержащихся в п. 60 постановления от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", следует, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 ГК РФ.

Письмами от ДД.ММ.ГГГГ N и от ДД.ММ.ГГГГ N управлением имущественных отношений администрации МО город-курорт Геленджик ФИО8 сообщено о выявленных нарушениях, а также указано на необходимость подписания соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N. По правилам ст. 165.1 ГК РФ в материалы дела представлены доказательства направления арендатору соответствующих уведомлений.

Однако договором о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ ФИО8 передал свои права и обязанности по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N ФИО1

Таким образом, передача прав и обязанностей по договору аренды ФИО8 произведена уже после соблюдения истцом обязательного предусмотренного федеральным законом досудебного порядка урегулирования спора.

Вывод суда апелляционной инстанции о необходимости соблюдения аналогичного досудебного порядка и в отношении ФИО1 сделан без учета руководящих разъяснений, изложенных в пункте 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 N 18 "О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства", в соответствии с которыми в случае если досудебный порядок урегулирования спора соблюден правопредшественником или в отношении правопредшественника, то повторное соблюдение такого порядка правопреемником или в отношении правопреемника по этому же спору не требуется (статья 58, пункт 1 статьи 384, подпункт 4 пункта 1 статьи 387, статьи 1112 и 1113 ГК РФ). Например, если досудебный порядок урегулирования спора соблюден первоначальным кредитором до уведомления должника о состоявшейся уступке права, повторное соблюдение такого порядка цессионарием не требуется (пункт 1 статьи 384 ГК РФ).

Таким образом, правовая позиция суда апелляционной инстанции о необходимости направления нового требования о расторжении договора после смены арендатора в результате заключения договора уступки является ошибочной и основана на неверном толковании и применении норм материального права.

Кроме того, судом апелляционной инстанции не опровергнут вывод суда первой инстанции о том, что заключение договора уступки после получения ФИО8 уведомления о необходимости расторжения договора, является формой злоупотребления правом вопреки положениям п. 2 ст. 10 ГК РФ и разъяснениям, содержащимся в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации". Соответствующая оценка поведению правопредшественника ФИО1 на предмет добросовестности его действий судом апелляционной инстанции не дана.

При таких обстоятельствах, выводы суда апелляционной инстанции о необходимости оставления искового заявления администрации МО "адрес" без рассмотрения нельзя признать правомерными.

В соответствии со ст. 327 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных настоящей главой.

Однако исходя из мотивировочной части обжалуемого апелляционного определения следует, что данное гражданское дело по существу судом апелляционной инстанции не рассмотрено, доводы сторон как о нарушении так и об отсутствии нарушений условий договора аренды не проверялись, поскольку судебная коллегия краевого суда ошибочно ограничилась лишь проверкой соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора.

В данном случае, допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм права являются существенными, непреодолимыми, и подлежат исправлению путем отмены апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 17 февраля 2022 года, с направлением дела на новое апелляционное рассмотрение, т.к. в силу ч. 3 ст. 390 ГПК РФ установление и исследование обстоятельств дела судом кассационной инстанции не осуществляются.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, установить юридически значимые для разрешения данного дела обстоятельства и разрешить дело в зависимости от установленных обстоятельств и в соответствии с требованиями закона.

На основании изложенного и руководствуясь п. 2 ч. 1 ст. 390 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 17 февраля 2022 года - отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда.

Председательствующий:

Судьи: