Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 12 июля 2022 г. по делу N 8Г-14345/2022[88-19636/2022]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Фрид Е.К, судей Брянского В.Ю, Думушкиной В.М, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Сельскохозяйственного производственного кооператива имени Ленина к Алисултановой Байгинат Абдуллаевне, ООО "Дила" о переводе прав и обязанностей покупателя и признании отсутствующим права собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, по кассационной жалобе представителя Сельскохозяйственного производственного кооператива имени Ленина по доверенности Жданова М.А. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 14 февраля 2022 года.

Заслушав доклад судьи Фрид Е.К, выслушав мнение представителя СПК им. Ленина по доверенности Жданова М.А, поддержавшего доводы кассационной жалобы, судебная коллегия

установила:

Сельскохозяйственный производственный кооператив имени Ленина (далее - СПК им. Ленина) обратился в суд с иском к Алисултановой Б.А, ООО "Дила", в котором (с учетом уточнений) просил перевести права и обязанности покупателя на СПК им. Ленина по договору купли-продажи от 21 октября 2019 года земельного участка категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, площадью 227 000 кв. м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир "адрес", участок находится примерно в 5, 3 км. от ориентира по направлению на северо-восток, почтовый адрес ориентира: "адрес" (далее - земельный участок N), заключенному между Алисултановой Б.А. и ООО "Дила"; признать отсутствующим право собственности ООО "Дила" на указанный земельный участок.

Требования мотивированы тем, что 2 ноября 2015 года между Алисултановой Б.А. и СПК им. Ленина был заключен договор аренды земельного участка N. По условиям договора аренды (раздел 9) срок его действия составляет 10 лет. Согласно особым условиям договора (раздел 6), в случае намерения арендодателя продать свой земельный участок, арендатор имеет преимущественное право на покупку этого земельного участка. В случае отказа от использования преимущественного права приобретения земельного участка, арендодатель имеет право продать участок третьим лицам по цене, не ниже предлагаемой арендатору. Однако истцу стало известно о том, что право собственности на арендуемый земельный участок перешло к ответчику ООО "Дила" на основании заключенного с Алисултановой Б.А. договора купли-продажи от 21 октября 2019 года. Между тем, Алисултанова Б.А. о намерении продать принадлежащий ей земельный участок истцу не сообщила, чем нарушила предусмотренное п. 6.1. договора право СПК им. Ленина на преимущественный выкуп объекта недвижимости.

Решением Орловского районного суда Ростовской области от 18 октября 2021 года в удовлетворении требований СПК им. Ленина отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 14 февраля 2022 года решение суда первой инстанции отменено с одновременным вынесением по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

В кассационной жалобе заявитель ставит вопрос об отмене постановлений судов первой и апелляционной инстанции и принятии нового решения об удовлетворении исковых требований. Кассатор полагает, что судами допущены нарушения норм материального и процессуального права. В обоснование жалобы указывает, что судами были неверно установлены обстоятельства дела.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения дела, в том числе публично, путем размещения соответствующей информации на официальном сайте суда (4kas.sudrf.ru), в судебное заседание не явились, об уважительности причин неявки суду не сообщили, в связи с чем, руководствуясь статьей 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Согласно ч. 1 ст. 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении настоящего дела.

Судами установлено и из материалов дела следует, что 2 ноября 2015 года между Алисултановой Б.А. и СПК им. Ленина заключен договор аренды земельного участка N.

В соответствии с п. 9.1 срок действия договора - 10 лет с момента его регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

13 декабря 2016 года договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

Как следует из п. 6.1 договора аренды, в случае намерения арендодателя продать свой земельный участок, арендатор имеет преимущественное право на покупку этого земельного участка. В случае отказа от использования преимущественного права приобретения земельного участка, арендодатель имеет право продать участок третьим лицам по цене, не ниже предлагаемой Арендатору.

В настоящее время собственником земельного участка N является ООО "Дила" на основании заключенного с Алисултановой Б.А. договора купли-продажи от 21 октября 2019 года. Право собственности зарегистрировано в ЕГРН 28 октября 2019 года.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что предусмотренное п. 6.1 условие договора аренды не было нарушено Алисултановой Б.А, так как она, реализуя свои правомочия собственника по отчуждению земельного участка, не была обязана в письменной форме направлять истцу предложение о покупке принадлежащего ей земельного участка. При этом суд учел изложенные в отзыве на исковое заявление пояснения Алисултановой Б.А. о том, что она в устной форме предлагала СПК им. Ленина приобрести земельный участок, однако указанное предложение оставлено истцом без ответа. Также суд указал, что действующее гражданское и земельное законодательство не содержит норм, возлагающих на собственника - арендодателя обязанности по предоставлению преимущественного права покупки предмета аренды арендатору, а такое условие договора аренды не может ограничивать права собственника земельного участка, установленные ст. ст. 209, 260 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Не согласившись исключительно с мотивированной частью решения районного суда, судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда согласилась с позицией апеллянта об отсутствие доказательств обращения Алисултановой Ю.А. к истцу с предложением о покупке земельного участка.

При этом Ростовский областной суд пришел к выводу, что в рамках настоящего дела истцом выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, поскольку ст. 250 ГК РФ, на которой истец основывает свои материально-правовые требования, регламентирует отношения, возникающие при использовании имущества, находящегося в собственности двух и более лиц, а не арендные правоотношения.

Кроме того, суд апелляционной инстанции указал на несоответствие условий договора о преимущественном праве выкупа земельного участка арендатором пункту 1 статьи 8 Федерального закона от 24 июля 2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", предусматривающему преимущественное право покупки такого участка субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции считает, что при этом судами первой и апелляционной инстанции были существенным образом нарушены нормы материального и процессуального права.

В соответствии со статьей 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

В силу статьи 56 ГПК РФ, суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Исходя из положений статей 67, 71, 195 - 198 ГПК РФ, выводы суда о фактах, имеющих юридическое значение для дела, не должны быть общими и абстрактными, они должны быть указаны в судебном постановлении убедительным образом, со ссылками на нормативные правовые акты и доказательства, отвечающие требованиям относимости и допустимости (статьи 59, 60 ГПК РФ).

Однако обжалуемое апелляционное определение данным критериям не соответствует.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Федерального закона от 24 июля 2002 N101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Вместе с тем, указанными положениями Федерального закона не установлен запрет на установление преимущественного права покупки другими лицами, в случае, если орган местного самоуправления или орган субъекта не воспользуется таким правом. Отсутствует такой запрет и в Гражданском кодексе Российской Федерации.

Как предусмотрено пунктами 1 и 2 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

По смыслу статьи 431 ГК РФ условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств. Если условие оговора допускает несколько разных вариантов толкования, один из которых приводит к недействительности договора (этого условия как части договора) или к признанию его незаключенным, а другой не приводит к таким последствиям, по общему правилу приоритет отдается тому варианту толкования, при котором договор сохраняет силу.

Пункт 6.1 договора аренды не содержит указания на то, что преимущественное право арендатора исключает преимущественное право покупки органа местного самоуправления или субъекта Российской Федерации, а соответственно, оснований считать, что оно противоречит закону у суда не имеется.

Кроме того, судами не установлено соблюдение Алисултановой Б.А. пункта 1 статьи 8 Федерального закона от 24 июля 2002 N101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" при заключении договора купли-продажи с ООО "Дила" 21 октября 2019 года, следовательно, вывод об отказе в удовлетворении заявленных требований по указанному основанию является преждевременным.

Вывод суда о неверно избранном истцом способе защиты нарушенного права, поскольку статья 250 ГК РФ не может применяться по отношению к имуществу, не находящемуся в долевой собственности, также по своей сути является ошибочным.

В силу ч. 1 ст. 196 ГПК РФ, при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

Применение тех или иных норм права (их выбор) к сложившимся правоотношениям, а также юридическая квалификация данных правоотношений, является прерогативой суда, а не истца, на что прямо указано в части 1 статьи 196 ГПК РФ.

Таким образом, именно на суде лежит обязанность по установлению фактических обстоятельств дела и их юридической оценке, а действующие процессуальные нормы не обязывают суд применять именно те законы или иные нормативные правовые акты, на которые ссылаются в своих доводах и возражениях участвующие в деле лица (которые могут быть ошибочными в силу разных причин), а, напротив, позволяют суду применить тот закон, который регулирует возникшие между сторонами спора отношения, даже в том случае, если стороны спора на него не ссылались.

Сам по себе факт того, что истец ссылался на положения ст. 250 ГК РФ, которые регулируют иные правоотношения, не свидетельствует о невозможности применения к сложившимся правоотношениям сторон аналогичного способа защиты права во исполнение согласованных между сторонами условий договора.

Требование о переводе на себя прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, заключенному с другими лицами, может быть заявлено только в случае, если обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством (в данном случае условиями договора).

В силу положений ч. 1 ст. 3 ГПК РФ именно нарушение либо угроза нарушения прав, свобод или законных интересов лица является обязательным условием реализации права на его судебную защиту.

В соответствии с положениями п. 1 ст. 9 ГК РФ, граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, выбор одного из предусмотренных законом способов защиты нарушенного права принадлежит тому лицу, чье право нарушено.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса. При этом избранный истцом способ защиты должен быть соразмерен нарушению и не должен выходить за пределы, необходимые для его применения.

Кроме того, статья 12 ГК РФ содержит открытый перечень способ защиты нарушенного права, допуская защиту иными способами, предусмотренными законом.

Такой способ защиты нарушенного права преимущественной покупки, как перевод прав и обязанностей покупателя, предусмотрен действующим законодательством и активно применяется, что не исключает его применение и при нарушении вытекающих из условий договора прав истца на преимущественное приобретение земельного участка.

Основным критерием при оценке судом правильности избранного истцом способа защиты права в сложившейся судебной практике является факт того, приведет ли данный способ защиты права к восстановлению нарушенных прав и законных интересов истца.

Между тем, с данной позиции избранный истцом способ защиты судом апелляционной инстанции не оценивался, а был отклонен формально, со ссылкой на положения закона (ст. 250 ГК РФ), не применимые к данным правоотношениям.

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о том, что судом апелляционной инстанции допущено грубое нарушение процессуальных и материальных норм права, неверно установлены обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения возникшего спора.

Допущенные судами нарушения норм права являются существенными и непреодолимыми, в связи с чем подлежат исправлению путем отмены апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 14 февраля 2022 года, с направлением дела на новое апелляционное рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное и разрешить дело в зависимости от установленных обстоятельств и в соответствии с требованиями закона.

На основании изложенного и руководствуясь п. 2 ч. 1 ст. 390 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 14 февраля 2022 года - отменить.

Дело направить на новое апелляционное рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Ростовского областного суда.

Председательствующий Е.К. Фрид

Судьи В.Ю. Брянский

В.М. Думушкина