Определение СК по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 09 августа 2022 г. по делу N 8Г-14758/2022[88-15056/2022]

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Вульферт С.В, судей Нестеренко А.О, Гунгера Ю.В, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-798/2021 (УИД N 54RS0008-01-2021-000603-88) по иску ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи недвижимости, взыскании оплаченных денежных средств, третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, по кассационной жалобе ФИО2 на решение Первомайского районного суда г. Новосибирска от 12 ноября 2021 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от 22 марта 2022 г, Заслушав доклад судьи С.В. Вульферт, установила

ФИО2 обратился с иском (с учетом уточнений) к ФИО1 о расторжении договоров купли-продажи земельных участков, взыскании 300000 руб. уплаченных по договорам; взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами с 29.10.2020 по 03.06.2021, а также процентов за пользование чужими денежными средствами на сумму основного долга в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации по день принятия судом решения.

В качестве правового основания истец ссылается на положения статьи 309, пункта 2 статьи 450, Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации.

Решением Центрального районного суда г. Новосибирска от 12.11.2021, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от 22.03.2022, в удовлетворении исковых требований было отказано.

В кассационной жалобе ФИО2 ставит вопрос об отмене обжалуемых судебных постановлений и просит принять по делу новое решение, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме.

В обоснование жалобы указывает, что судами необоснованно не приняты во внимание доводы истца о непредоставлении ответчиком всей информации относительно использования земельных участков, а также, что истец на момент подачи иска прекратил государственную регистрацию перехода права собственности. Также указывает, что у судов не было оснований для отказа в удовлетворении исковых требований, поскольку истцом были представлены доказательства невозможности использования земельных участков по их прямому назначению в связи с их затоплением в период весеннего половодья.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда кассационной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Информация о рассмотрении дела заблаговременно была размещена на официальном сайте Восьмого кассационного суда общей юрисдикции, в связи с чем на основании статей 167, 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

В соответствии со статьей 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции находит жалобу подлежащей удовлетворению.

Из материалов дела следует и судами установлено, что 16.04.2020 между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) были заключены два договора купли - продажи земельных участков в "адрес" с кадастровыми номерами N и N, категория земель - земли населенных пунктов - садовые земельные участки, общей площадью 463 кв.м, расположенные по адресу "адрес" за 150000 руб. (каждый).

В связи с затоплением земельных участков ФИО2 22.04.2020 обратился в Управление Росреестра по Новосибирской области с заявлениями о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество от 22.04.2020 N.

08.10.2020 ФИО2 направил в адрес ФИО1 требование о расторжении договоров купли-продажи земельных участков и возврате оплаченных денежных средств.

Данные требования получены ответчиком, однако оставлены без ответа и удовлетворения.

Согласно выписке из ЕГРН до настоящего времени собственником указанных земельных участков является ФИО9

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, с учетом исследованных доказательств, руководствуясь статьями 218, 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьями 37, 56, 105, 107 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьей 67.1 Водного кодекса Российской Федерации (далее - ВК РФ), пришел к выводу, что ответчиком была представлена истцу полная информация о приобретаемых им земельных участках, а истцом не представлено доказательств предоставления ответчиком заведомо ложной информации о продаваемых истцу земельных участках и ограничениях в их использовании, отсутствии доказательств невозможности использования участков по назначению.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции, указав, что сведения ЕГРН о спорных земельных участках и их расположении в границах зоны с особыми условиями использования территории, территории объекта культурного наследия, публичного сервитута носят общедоступный характер.

Кроме того, решения: 185пр, наименование ОГВ/ОМСУ: Верхне-Обское бассейновое водное управление Федерального агентства водных ресурсов было принято 16.12.2019, следовательно, истец при должной степени осмотрительности имел возможность получить информацию из компетентного органа о наличии соответствующих ограничений вне зависимости от ее нахождения в ЕГРН.

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции находит, что с выводами судов нельзя согласиться по следующим основаниям:

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 1 статьи 37 ЗК РФ установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок.

Согласно пункту 3 статьи 37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Из содержания указанных правовых норм следует, что обязанность предоставить покупателю имеющуюся у него информацию о юридических и фактических ограничениях в использовании земельного участка лежит на продавце. Тот факт, что продавцу не было известно о наличии ограничений не снимает с него такой обязанности.

Обращаясь с иском, истец указывал, что спустя несколько дней после заключения договора купли-продажи приобретенные земельные участки были затоплены паводковыми водами практически по всей площади, пользоваться участками было невозможно, уровень воды колебался от 5 см до 1 метра, какая-либо деятельность на участках, предусмотренная его разрешенным использованием, невозможна. Соседи напротив подтвердили, что участки всегда подтопляемы и ответчик ими не пользуется в виду указанных обстоятельств.

Из предмета договоров купли-продажи земельных участков, выписок из ЕГРН следует, что видом разрешенного использования земельных участков является-садовые земельные участки.

Таким образом, доводы истца о невозможности использования земельного участка по его назначению и то, что он лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора, относятся к обстоятельствам, подлежащим исследованию судом при разрешении спора, однако судами приведенные положения закона учтены не были.

Выводы судов о предоставлении продавцом полной и достоверной информации основаны только на содержании договора и публичных сведениях в реестре, решениях уполномоченных органов, а также на показаниях свидетелей ФИО6 (супруга ответчика) и ФИО7 (подруги ответчика).

Судебные инстанции посчитали, что представленные истцом фотографии от 29.04.2020, сделанные спустя несколько дней после осмотра 15.04.2020, когда еще лежал снег, не свидетельствуют о подтоплении земельных участков, заключение кадастрового инженера от 09.06.2021 не указывает на существенное затопление земельных участков, поскольку в нем указано, что вода находится в некоторых местах, в частности в траншее, о которой истец был предупрежден.

Суд первой инстанции указал, что представленные истцом доказательства не свидетельствуют о таком существенном затоплении земельных участков, при которых его использовать в соответствии с целевым назначением не представляется возможным.

Между тем, судами не дана оценка тому, что продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию не только о юридических (находящихся в публичных реестра), но и фактических ограничениях, оказывающим существенное влияние его на использование по назначению.

Исходя из положений статей 67, 71, 195 - 198 ГПК РФ суд обязан исследовать по существу все фактические обстоятельства и не вправе ограничиваться установлением формальных условий применения нормы, а выводы суда о фактах, имеющих юридическое значение для дела, не должны быть общими и абстрактными, они должны быть указаны в судебном постановлении убедительным образом со ссылками на нормативные правовые акты и доказательства, отвечающие требованиям относимости и допустимости. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Оценка доказательств и отражение ее результатов в судебном решении являются проявлением дискреционных полномочий суда, необходимых для осуществления правосудия, вытекающих из принципа самостоятельности судебной власти, что, однако, не предполагает возможность оценки судом доказательств произвольно и в противоречии с законом.

Эти требования процессуального закона судами выполнены не были, также ими не учтено, что при рассмотрении дела суд обязан исследовать по существу все фактические обстоятельства с учетом доводов и возражений сторон спора и не вправе ограничиваться установлением формальных условий применения нормы. Иное приводило бы к тому, что право на судебную защиту, закрепленное в части 1 статьи 46 Конституции Российской Федерации, оказывалось бы существенно ущемленным.

Отвергая представленные истцом доказательства, в том числе заключение кадастрового инженера, судебные инстанции, указав, что на основании их оценки невозможно сделать однозначный вывод о том, что земельные участки подтопляются, и они не свидетельствуют о невозможности использовать земельные участки по назначению, при этом не сослались на какие-либо доказательства, опровергающие изложенные выше обстоятельства, а также не указали, на основании каких нормативных критериев затопление, по их мнению, не относится к существенному.

Допущенные судом первой инстанции ошибки повлекли за собой вынесение решения, не отвечающего требованиям статьи 195 ГПК РФ.

Суд апелляционной инстанции, допущенные судом первой инстанции ошибки, не исправил.

Согласно части 1 статьи 327 ГПК РФ суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных главой 39 данного кодекса.

Повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию (пункт 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.06.2021 N 16 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции").

Исходя из изложенного, а также принимая во внимание необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 ГПК РФ), апелляционное определение подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1, 390.2 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от 22 марта 2022 г. отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий С.В. Вульферт

Судьи А.О. Нестеренко

Ю.В. Гунгер