Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 13 октября 2008 г. N Ф03-4320/2008 При новом рассмотрении дела о взыскании с общества задолженности по арендной плате, пени, возмещении расходов на оплату услуг представителя, расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемых помещений суду необходимо дать оценку доводам ответчика о том, что постановлением Губернатора фактически установлены новые критерии и составляющие арендной платы за госимущество, не указанные в постановлении (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 13 октября 2008 г. N Ф03-4320/2008
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от истца: индивидуального предпринимателя Фисуненко Александра Павловича - представитель Пименова Е.В. по доверенности от 30.09.2008 б/н, от ответчика: общества с ограниченной ответственностью "Даурия" - представитель Смирнова А.Е. по доверенности от 25.05.2007 б/н, от третьего лица: Министерства имущественных отношений Хабаровского края - консультант правовой работы Гайдук М.В. по доверенности от 04.03.2008 N 1-11/1422, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ООО "Даурия" на решение от 15.04.2008, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2008 по делу N А73-13339/2007-22 Арбитражного суда Хабаровского края, по иску ИП Фисуненко А.П. к ООО "Даурия", третье лицо: Министерство имущественных отношений Хабаровского края о взыскании 756299,49 руб., расторжении договора аренды и освобождении помещения.

Резолютивная часть постановления объявлена 13 октября 2008 года. Полный текст постановления изготовлен 13 октября 2008 года.

Индивидуальный предприниматель Фисуненко Александр Павлович обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с исковыми требованиями к обществу с ограниченной ответственностью "Даурия" о взыскании 258518,19 руб. задолженности по арендной плате по договору от 25.06.1997 N 438/1194, 436781,30 руб. пени, 61000 руб. в возмещение расходов на оплату услуг представителя; о расторжении договора аренды от 25.06.1997 N 438/1194 и выселении ответчика из занимаемых помещений, расположенных по адресу: г. Хабаровск, ул. Муравьева -Амурского, 27.

Определением от 05.03.2008 в порядке статьи 51 АПК РФ суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Министерство имущественных отношений Хабаровского края.

До рассмотрения спора по существу истец в порядке статьи 46 АПК РФ уточнил исковые требования, просил взыскать задолженность по арендной плате в сумме 337865,32 руб., пени в размере 231001,73 руб., возместить 61000 руб. расходов на оплату услуг представителя, а также расторгнуть договор от 25.06.1997 N 438/1194 и выселить ответчика из занимаемого им помещения.

Решением от 15.04.2008, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2008, иск ИП Фисуненко АЛ. удовлетворен частично. С ООО "Даурия" в пользу истца взыскано 337865,32 руб. задолженности по аренде. В части исковых требований о взыскании пени, судебных издержек и о выселении ответчика индивидуальному предпринимателю отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО "Даурия" в своей кассационной жалобе просит их изменить и отказать истцу в части взыскания с общества задолженности по арендной плате в размере 337865,32 руб.

Считает, что исходя из содержания пункта 3 статьи 433, 452, 651 ГК РФ, любое изменение договора аренды совершается в той же форме, что и договор, и считается заключенным с момента государственной регистрации.

Полагает, что постановление Губернатора Хабаровского края от 30.12.2005 N 266 "О порядке исчисления и уплаты в бюджет арендной платы за пользование находящимися в собственности Хабаровского края нежилыми зданиями, отдельными помещениями, строениями и сооружениями" не изменило порядок исчисления арендной платы, согласованной контрагентами по договору от 25.06.1997 N 438/1194, а установило новый порядок исчисления арендной платы. Поэтому применение при расчете арендной платы данного постановления ответчик расценивает как изменение условий договора о размере арендной платы.

В связи с этим считает подлежащим государственной регистрации такое изменение в договор от 25.06.1997 N 438/1194, зарегистрированный 31.01.2002.

Проверив в порядке статьи 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов жалобы и отзывов на нее, выступлений присутствующих в судебном заседании представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа находит их подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение.

Как видно из материалов дела, 25.06.1997 между Комитетом по управлению государственным имуществом Хабаровского края (Арендодатель), МУП ЖПТ N 2 (Балансодержатель) и ТОО "Даурия" (Арендатор, правопреемник ООО "Даурия") заключен договор N 438/1194 о передаче в аренду Комитетом по управлению государственным имуществом Хабаровского края объектов, сооружений и нежилых помещений, являющихся государственной собственностью, сроком по 31.12.2010.

Предметом вышеуказанного договора является нежилое помещение-площадью 116,9 кв.м. в жилом доме N 27 по ул. Муравьева-Амурского в г. Хабаровске (пункт 1.1 договора).

Далее площадь аренды уточнена и составила 114,7 кв.м.

Пунктами 3,1-3,4 договора от 25.06.1997 N 438/1194 установлен размер, порядок и сроки внесения арендной платы, согласно которым арендная плата устанавливается в соответствии с Временным положением, утвержденным постановлением Главы Администрации Хабаровского края от 13.09.1995 N 365 и подлежит безусловному перерасчету на коэффициент инфляции при изменении минимальной заработной платы, а также коэффициентов доходности.

При подписании договора арендная плата составляла за 1 кв.м. в месяц с учетом НДС 17611 руб. Общая сумма арендной платы с учетом НДС по договору N 438/1194 за 12 месяцев составляла 24704711 руб.

19.03.2007 в результате заключенного между ИП Фисуненко А.П. и Министерством имущественных отношений Хабаровского края договора купли-продажи N 928 истец приобрел в собственность обремененное арендой нежилое помещение общей площадью 114,7 кв.м., расположенное по адресу: г. Хабаровск, ул. Муравьева-Амурского, 27.

Право собственности истца зарегистрировано, что подтверждено свидетельством от 24.05.2007 N 27-27-01/025/2007-227.

Смена собственника зафиксирована трехсторонним соглашением от 10.07.2007 между министерством имущественных отношений Хабаровского края, ИП Фисуненко А.П. (собственник - Арендодатель) и ООО "Даурия" (Арендатор).

Истец, полагая, что у ООО "Даурия" образовалась задолженность по внесению арендных платежей с мая по сентябрь 2007 года, направил ответчику предложения о ее погашении, о расторжении договора, освобождении занимаемых им помещений и обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Удовлетворяя заявленные требования истца в части взыскания арендной платы, суды исходили из того, что в силу статьи 26 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", статьей 6 ФЗ от 26.01.1996 N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации", договор аренды от 25.06.1997 N 438/1194 не подлежал государственной регистрации, и соответственно, не подлежали регистрации и вносимые в него изменения.

Кроме того, оценив взаимоотношения сторон, связанные с осуществлением расчетных обязательств по оспариваемому договору, суды первой и второй инстанций пришли к выводу о наличии со стороны ООО "Даурия" конклюдентных действий, совершение которых рассмотрели как согласие со стороны последнего на внесение изменений в договор N 438/1194 и применили положения пункта 3 статьи 438 ГК РФ.

Между тем, как установлено судами, данный договор аренды N 438/1194 зарегистрирован в установленном законодательством порядке.

Согласно пункту 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор.

В силу пункта 1 статьи 453 ГК РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

При разрешении спора, судами не дана оценка доводам ответчика о том, что постановлением Губернатора Хабаровского края от 30.12.2005 N 266 фактически установлены новые критерии и составляющие арендной платы за госимущество, не указанные в постановлении Главы Администрации Хабаровского края от 13.09.1995 N 365.

Поэтому вывод судов о достаточности согласия ответчика, выраженного в конклюдентных действиях на внесение арендной платы по настоящему спору, является ошибочным.

Таким образом, поскольку спор разрешен без учета данных обстоятельств и применения подлежащих применению норм материального права, поэтому дело направляется на новое рассмотрение.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

Решение от 15.04.2008, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2008 по делу N А73-13339/2007-22 Арбитражного суда Хабаровского края отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Хабаровского края.