Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 5 декабря 2008 г. N Ф03-5165/2008 Заявление о признании недействительными отказов регистрирующего органа в государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества и обязании регистрирующего органа зарегистрировать право собственности предпринимателя на спорные объекты удовлетворено в связи с нарушением прав и законных интересов заявителя (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 5 декабря 2008 г. N Ф03-5165/2008
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от индивидуального предпринимателя Н.Н. Шевцовой: А.Ф. Могилев, представитель, доверенность б/н от 12.10.2007, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Шевцовой Натальи Николаевны на постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2008 по делу N А73-3994/2008-9 Арбитражного суда Хабаровского края, по заявлению индивидуального предпринимателя Шевцовой Натальи Николаевны о признании недействительными отказов Управления Федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и Еврейской автономной области в государственной регистрации перехода права собственности и обязании его зарегистрировать.

Резолютивная часть постановления объявлена 02.12.2008. Полный текст постановления изготовлен 05.12.2008.

Индивидуальный предприниматель Шевцова Наталья Николаевна (далее - предприниматель Н.Н. Шевцова, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Хабаровского края с заявлением о признании недействительными отказов Управления Федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и Еврейской автономной области (далее - регистрирующий орган) от 25.01.2008 NN 08/009/2007-816, 08/009/2007-817, 08/009/2007-818, 08/009/2007-819, 08/009/2007-820, 08/009/2007-821, 08/009/2007-822 в государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества (здание-склад ОВК, здание-теплица, сооружение-грузовой причал, сооружение-пожарный причал N 1, сооружение-пожарный причал N 2, сооружение-пожарный причал N 3, здание-склад москатели и химикатов), расположенные по адресу: г. Николаевск-на-Амуре, ул. Советская, 126; и обязании регистрирующего органа зарегистрировать право собственности предпринимателя на указанные объекты.

Решением суда от 07.07.2008 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2008 решение суда от 07.07.2008 отменено, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе предприниматель Н.Н. Шевцова просит отменить постановление апелляционного суда и оставить в силе решение суда первой инстанции.

В обоснование жалобы заявитель указывает на неправильное применение апелляционным судом норм материального права Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о госрегистрации прав), статей 188, 554 ГК РФ, Федерального закона "Об акционерных обществах" (далее - Закон об акционерных обществах).

Отзыв на кассационную жалобу не поступил.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель предпринимателя поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, дав по ним пояснения.

Регистрирующий орган, надлежащим образом извещенный о месте и времени судебного разбирательства, явку своего представителя в судебное заседание кассационной инстанции не обеспечил.

Проверив законность обжалуемого постановления апелляционного суда с учетом доводов кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что оно подлежит отмене, а решение арбитражного суда от 07.07.2008 - оставлению в силе в соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 287 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 27.12.2007 представитель предпринимателя и открытого акционерного общества "Николаевский-на-Амуре судостроительный завод" (далее - ОАО "НАССЗ") обратился в регистрирующий орган с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества - здание-склад ОВК, здание-теплица, сооружение-грузовой причал, сооружение-пожарный причал N 1, сооружение-пожарный причал N 2, сооружение-пожарный причал N 3, здание-склад москатели и химикатов, расположенные по адресу: г. Николаевск-на-Амуре, ул. Советская, 126; на основании договора купли-продажи от 20.12.2007, заключенного между предпринимателем и ОАО "НАССЗ".

Регистрирующий орган письмами от 25.01.2008 отказал в государственной регистрации перехода права собственности на указанные объекты недвижимого имущества на основании абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Закона о госрегистрации прав, так как документы, представленные на регистрацию, по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения предпринимателя Н.Н. Шевцовой в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии с требованием части 2 статьи 201 АПК РФ для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя, что, как установил арбитражный суд первой инстанции, имело место в данном случае и послужило основанием для удовлетворения заявления предпринимателя.

Отменяя решение арбитражного суда первой инстанции от 07.07.2008 и отказывая в удовлетворении заявленных требований, апелляционный суд исходил из недоказанности факта наличия предусмотренных этой нормой права обстоятельств.

Между тем указанный вывод суда не соответствует имеющимся в деле доказательствам и сделан с неправильным применением норм материального права.

Как следует из материалов дела, одним из оснований для отказа в государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости явилось то, что доверенность на представление интересов ОАО "НАССЗ", выданная А.В. Заике, подписана генеральным директором В.В. Сулимовым, однако документы, подтверждающие его полномочия, в регистрационный орган не представлены.

В соответствии со статьей 16 Закона о госрегистрации прав государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

В материалах дела имеется копия нотариально удостоверенной доверенности от 10.01.2007, выданная А.В. Заике сроком на один год на представление интересов ОАО "НАССЗ", в том числе в УФРС по Хабаровскому краю и Еврейской автономной области, подписанная генеральным директором общества В.В. Сулимовым, из которой следует, что правоспособность ОАО "НАССЗ" и полномочия его представителя проверены.

Данная доверенность представлялась в регистрационный орган, что последним не оспаривается.

Статья 188 ГК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований прекращения доверенности, к числу которых не относится смена исполнительного органа юридического лица, от имени которого она выдана.

Доказательств того, что представленная в регистрационный орган доверенность отменена, последним в нарушение статьи 65 АПК не представлено.

Кроме того, в соответствии со статьей 19 Закона о госрегистрации прав государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения. Заявители вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности указанных в них сведений.

В этой связи вывод апелляционного суда о том, что к нотариально удостоверенной и действующей на момент подачи документов в регистрирующий орган доверенности должны были быть приложены документы, подтверждающие факт избрания В.В. Сулимова генеральным директором и срок его полномочий, сделан с неправильным применением пункта 2 статьи 17 Закона о госрегистрации прав, в связи с чем отказы в государственной регистрации перехода права собственности по указанному основанию являются незаконными. Данный вывод подтвержден решением арбитражного суда от 07.07.2008.

Вторым основанием для отказа в государственной регистрации послужило отсутствие в договоре купли-продажи данных, определяющих расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, и документов, подтверждающих какое-либо право продавца на пользование соответствующим земельным участком.

В соответствии со статьей 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, договор купли-продажи недвижимого имущества от 20.12.2007 содержит полный перечень передаваемых объектов.

Кроме того, данный договор содержит ссылку на свидетельства о государственной регистрации права собственности продавца на указанное имущество, которые также позволяют определенно установить передаваемое покупателю имущество.

Вывод апелляционного суда о том, что данный договор не дает представления о расположении передаваемой недвижимости на соответствующем земельном участке, что является обязательным в силу статьи 554 ГК РФ, основан на неправильном толковании данной статьи.

Непредоставление на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество документов о правах продавца на земельный участок не является в силу статьи 20 Закона о госрегистрации прав основанием для отказа в государственной регистрации.

С учетом изложенного, вывод арбитражного суда первой инстанции о незаконности данного основания отказа является правомерным.

В качестве третьего основания для отказов в регистрации перехода права собственности регистрирующий орган указал на отсутствие в представленных на регистрацию документах доказательств, подтверждающих наличие предусмотренного статьей 77 Закона об акционерных обществах уведомления федерального органа исполнительной власти, уполномоченного Правительством Российской Федерации, о принятом советом директоров акционерного общества решении об определении цены объектов.

Согласно пункту 3 статьи 77 Закона об акционерных обществах уведомление федерального органа исполнительной власти, уполномоченного Правительством Российской Федерации, о принятом советом директоров общества решении об определении цены объектов, является обязательным при наличии двух условий:

- владельцем от 2 до 50 процентов включительно голосующих акций общества являются государство и (или) муниципальное образование;

- определение цены (денежной оценки) имущества в соответствии с настоящей статьей осуществляется советом директоров общества.

К компетенции совета директоров относится определение цены имущества по сделкам, предусмотренным статьями 78, 83 Закона об акционерных обществах (крупные сделки и сделки с заинтересованностью). Кроме того, в силу статьи 78 Закона об акционерных обществах уставом общества могут быть установлены также иные случаи, при которых на совершаемые обществом сделки распространяется порядок одобрения крупных сделок, предусмотренный настоящим Федеральным законом.

В данном случае, как установлено апелляционным судом, Министерству имущественных отношений Российской Федерации принадлежит 10% голосующих акций завода.

Однако в договоре купли-продажи от 20.12.2007 цена передаваемой недвижимости определена в размере 2756000 руб. и в сопоставлении со стоимостью чистых активов общества, указанных в бухгалтерском балансе по состоянию на 01.10.2007, составляет менее 1%, в связи с чем эта сделка не отвечает критериям определения крупной сделки, указанной в статье 78 Закона об акционерных обществах.

Отсутствуют также и доказательства того, что данная сделка является сделкой с заинтересованностью.

Вместе с тем, распространяя на указанную сделку положения пункта 3 статьи 77 Закона об акционерных обществах, апелляционный суд исходил из того, что пунктом 26.5 Устава ОАО "НАССЗ" предусмотрено получение предварительного согласия совета директоров на совершение сделки в случае, если стоимость сделки превышает 200 тыс. руб., что имело место в данном случае.

Однако сделки, совершенные с нарушением статей 77, 78, 83 Закона об акционерных обществах, являются оспоримыми, недействительность которых устанавливается судом.

С учетом изложенного, вывод арбитражного суда первой инстанции о незаконности данного основания отказа является правомерным.

При таких обстоятельствах постановление апелляционного суда от 10.09.2008 подлежит отмене на основании статьи 288 (ч.ч. 1, 2) АПК РФ, а решение суда от 07.07.2008 - оставлению в силе в соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 287 АПК РФ.

Расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ следует отнести на регистрирующий орган.

Руководствуясь статьями 110, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2008 по делу N А73-3994/2008-9 Арбитражного суда Хабаровского края отменить, оставить в силе решение от 07.07.2008 Арбитражного суда Хабаровского края по этому делу.

Взыскать с Управления Федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и Еврейской автономной области в пользу индивидуального предпринимателя Шевцовой Натальи Николаевны государственную пошлину по кассационной жалобе в сумме 1000 руб.

Арбитражному суду Хабаровского края выдать исполнительный лист.