Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 5 декабря 2008 г. N Ф03-5247/2008 Отказывая в иске об обязании ответчика произвести государственную регистрацию договора аренды с правом выкупа, заключить договор купли-продажи и передать по акту приема-передачи нежилое помещение, суд исходил из истечения срока действия договора (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 5 декабря 2008 г. N Ф03-5247/2008
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии предпринимателя С.Ф. Кравца и его представителя Е.Ю. Ляпиной, действующей по доверенности б/н от 06.05.2008, от ответчика: Н.Б. Филиппова, главный бухгалтер, доверенность от 06.10.2008 N 77; С.И. Кузина, юрисконсульт, доверенность от 06.10.2008 N 78, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Кравца Сергея Федоровича на решение от 19.05.2008, на постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2008 по делу N А73-2529/2008-4 Арбитражного суда Хабаровского края, по иску индивидуального предпринимателя Кравца Сергея Федоровича к обществу с ограниченной ответственностью "Комсомольский-на-Амуре лесозавод" об обязании совершить действия.

Резолютивная часть постановления объявлена 1 декабря 2008 года. Полный текст постановления изготовлен 5 декабря 2008 года.

В судебном заседании кассационной инстанции 24.11.2008 в порядке статьи 163 АПК РФ объявлен перерыв до 12 часов 10 минут 01.12.2008.

Индивидуальный предприниматель Кравец Сергей Федорович (далее - предприниматель С.Ф. Кравец) обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Комсомольский-на-Амуре лесозавод" (далее - ООО "Комсомольский-на-Амуре лесозавод", лесозавод) об обязании ответчика произвести государственную регистрацию договора аренды с правом выкупа б/н от 28.07.2004, заключить договор купли-продажи и передать по акту приема-передачи нежилое помещение - цех ДОЦ-1 (строгательное отделение) инв. N 5415 литер Ж общей площадью 1252,5 кв.м, расположенное по адресу: г. Комсомольск-на-Амуре, ул. Лесозаводская, 4.

Решением арбитражного суда от 19.05.2008, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2008, в иске отказано в связи с истечением срока действия договора аренды на момент обращения в суд.

В кассационной жалобе (с учетом дополнений к ней) заявитель просит отменить эти судебные акты как незаконные, нарушающие его права, и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об обязании ответчика осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на указанное имущество либо признать, что договор аренды с правом выкупа от 28.07.2004 и переход права собственности на указанное в нем недвижимое имущество подлежит государственной регистрации по заявлению предпринимателя С.Ф. Кравца.

В обоснование кассационной жалобы заявитель сослался на то, что, уточняя исковые требования в порядке статьи 49 АПК РФ, истец ставил вопрос о понуждении ответчика к регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, являющееся предметом договора б/н от 28.07.2004, однако суд не выяснил обстоятельства, имеющие значение для разрешения этого требования. Кроме того, заявитель считает незаконными выводы судебных инстанций о пропуске срока исковой давности и истечении срока действия договора.

В отзыве на кассационную жалобу (с учетом дополнений) лесозавод выразил несогласие с изложенными в ней доводами, считает обжалуемые судебные акты законными и обоснованными, не подлежащими отмене. При этом указывает на соответствие вывода суда об отказе в удовлетворении иска в связи с истечением срока действия договора статьям 609, 657 ГК РФ и статьям 4, 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации прав).

В судебном заседании кассационной инстанции представители истца и ответчика поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и в отзыве на нее соответственно.

Проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного считает, что судебные акты подлежат отмене на основании пункта 2 части 1 статьи 287 АПК РФ как принятые с неправильным применением норм материального права, а исковые требования - оставлению без удовлетворения в связи со следующим.

Как усматривает из материалов дела, 28.07.2004 между ООО "Комсомольский-на-Амуре лесозавод" (арендодатель) и предпринимателем С.Ф. Кравцом (арендатор) заключен договор, согласно условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в арендное пользование нежилое помещение, принадлежащее ООО "Комсомольский-на-Амуре лесозавод" на праве собственности - цех ДОЦ-1 (строгательное отделение) инв. N 5415 литер Ж общей площадью 1252,5 кв.м, расположенное по адресу: г. Комсомольск-на-Амуре, ул. Лесозаводская, 4; с правом последующего выкупа (пункт 1.1 договора).

Срок аренды установлен пунктом 5.1 договора с 01.08.2004 по 01.08.2005.

Пунктом 3.1 договора от 28.07.2004 стороны установили размер арендной платы в сумме 100000 руб. в месяц, которая засчитывается в счет погашения выкупной цены, а пунктом 1.2 договора контрагенты предусмотрели возможность перехода арендуемого недвижимого имущества в собственность арендатора по истечении 1 года с момента вступления договора в силу или до его истечения при условии внесения истцом всей обусловленной договором выкупной цены, которая составляет 1200000 руб. (п. 1.3 договора).

Как установил суд, предприниматель С.Ф. Кравец свои обязательства по договору выполнил, выплатив выкупную стоимость имущества путем внесения арендной платы как это предусмотрено пунктами 1.3, 3.1 договора.

Переход спорного помещения во владение истца не оспаривается обществом.

Предприниматель С.Ф. Кравец, полагая, что он до истечения срока действия спорного договора оплатил арендодателю обусловленную им выкупную цену за арендованное помещение, однако ответчик уклоняется от государственной регистрации договора аренды с правом выкупа, а также от заключения договора купли-продажи этого имущества и передачи его по акту, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований судебные инстанции исходил из того, что срок действия договора б/н от 28.07.2004 истек 01.08.2005, тогда как государственная регистрация этого договора могла быть осуществлена в период его действия.

При этом суд, применив положения статей 609, 651 ГК РФ и статей 4, 26 Закона о государственной регистрации прав, также исходил из того, что данный договор является договором аренды недвижимого имущества, заключенным на срок более одного года, в связи с чем подлежал государственной регистрации.

Вместе с тем судебными инстанциями не было учтено следующее.

Согласно пункту 3 статьи 609 ГК РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), что имело место в данном случае, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

В соответствии с положениями статей 550 и 551 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость, а не сам договор продажи недвижимости.

Данная правовая позиция нашла отражение в пункте 2 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", согласно которому к договору аренды имущества, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора (часть 3 статьи 609 и статья 624 ГК РФ).

С учетом изложенного, вывод суда о необходимости государственной регистрации договора от 28.07.2004 не соответствует нормам действующего законодательства.

Поскольку в силу указанных выше норм права спорный договор аренды недвижимого имущества с правом его выкупа не подлежит государственной регистрации, то требования истца об обязании ответчика осуществить его государственную регистрацию не подлежат удовлетворению.

Требования о понуждении ответчика заключить с ним договор купли-продажи указанного имущества и передать его по соответствующему акту также подлежат отклонению в связи со следующим.

Исходя из положений названных норм права договор аренды недвижимого имущества с правом выкупа заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества (письменная форма путем составления одного документа).

Необходимость заключения отдельного договора купли-продажи недвижимого имущества, указанного в договоре аренды с правом выкупа, законом не предусмотрена.

Кроме того, как установлено судом и не оспаривается сторонами, недвижимое имущество, являющееся предметом договора б/н от 28.07.2004, находится во владении истца, в связи с чем основания для обязания ответчика передать его истцу отсутствуют.

Доводы заявителя жалобы о том, что истец в порядке статьи 49 АПК РФ изменил свои требования, однако суд их не рассмотрел, отклоняются кассационной инстанцией как противоречащие материалам дела, в которых отсутствуют доказательства, подтверждающие факт заявления истцом ходатайства в порядке статьи 49 АПК РФ.

Довод заявителя жалобы о несостоятельности вывода суда о пропуске срока исковой давности, положенного в обоснование его вывода об отказе в удовлетворении иска, также противоречит материалам дела, в которых отсутствуют доказательства наличия заявления ответчика о применении срока исковой давности и удовлетворении судом этого заявления.

Как следует из обжалуемых судебных актов, отказывая в иске судебные инстанции исходили из истечения срока действия договора, а не срока исковой давности.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

решение от 19.05.2008, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2008 по делу N А73-2529/2008-4 Арбитражного суда Хабаровского края отменить, в удовлетворении иска отказать полностью.