Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 26 февраля 2009 г. N Ф03-549/2009 Исковое заявление о внесении изменений в преамбулу договора аренды недвижимого имущества удовлетворено, поскольку судом установлено, что изменение правового статуса собственника арендуемых помещений, в том числе характера его экономической деятельности, послужило правомерным основанием для перерасчета арендной платы с учетом себестоимости и окупаемости приобретенного имущества (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 26 февраля 2009 г. N Ф03-549/2009
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от истца: Д.В. Безуглый, представитель, доверенность б/н от 19.11.2008 от ответчика: В.И. Мягин, юрист, доверенность от 19.05.2008 N 1/3, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЛЕВИС" на решение от 12.08.2008, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2008 по делу N А51-4012/2008 Арбитражного суда Приморского края, по иску индивидуального предпринимателя Мишиной Софьи Петровны к обществу с ограниченной ответственностью "ЛЕВИС" об изменении договора аренды.

Резолютивная часть постановления объявлена 24 февраля 2009 года. Полный текст постановления изготовлен 26 февраля 2009 года.

Индивидуальный предприниматель Мишина Софья Петровна (далее - предприниматель С.П. Мишина, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением: о внесении изменений в Преамбулу договора аренды недвижимого имущества от 10.06.2003 N 01-02492-003-Н-АР-2429-00 и ее изложении в следующей редакции: "Индивидуальный предприниматель Мишина Софья Петровна (свидетельство о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя серия 25 N 002862934), паспорт серии 05 01 N 428224, выдан Фрунзенским РОФД г. Владивостока 14.06.2001, зарегистрирована: г. Владивосток, ул. Союзная, 20-55, именуемая в дальнейшем "Арендодатель" с одной стороны и общество с ограниченной ответственностью "ЛЕВИС" в лице генерального директора Цоя Л.Б., действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем "Арендатор", с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:";

о внесении изменения в пункт 3.1 договора аренды недвижимого имущества от 10.06.2003 N 01-02492-003-Н-АР-2429-00 и изложении его в следующей редакции: "за указанное в пункте 1.1 договора помещение, "Арендатор" выплачивает арендную плату в размере 150000 руб. в месяц без учета НДС. Оплата производится ежемесячно до 1 числа следующего за текущим месяца "Арендодателю";

о внесении изменения в пункт 3.3 договора аренды недвижимого имущества от 10.06.2003 N 01-02492-003-Н-АР-2429-00 и изложить его в следующей редакции: "арендная плата перечисляется "Арендатором" на счет "Арендодателя". При заполнении платежного поручения необходимо указывать следующие реквизиты: ИП Мишина С.П., ИНН 250500551349, ОГРН 305254003200012, р/с 40802810000000463801 в ОАО АКБ "Приморье", к/с 30101810300000000765, БИК 040502795".

Решением суда от 12.08.2008, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2008, внесены изменения в договор аренды недвижимого имущества от 10.06.2003 N 01-02492-003-Н-АР-2429-00, заключенный между Управлением муниципальной собственности г. Владивостока и обществом с ограниченной ответственностью "ЛЕВИС" (далее - ООО "ЛЕВИС", общество), в объеме и редакции, предложенных истцом.

В кассационной жалобе ООО "ЛЕВИС" просит указанные судебные акты отменить как принятые по неполно исследованным обстоятельствам дела, с нарушением норм материального и процессуального права.

В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о том, что судебными инстанциями при рассмотрении настоящего спора не принято во внимание то обстоятельство, что общество является субъектом малого предпринимательства и им понесены существенные затраты на восстановление арендуемого помещения. Кроме того, ООО "ЛЕВИС" считает, что отчет об оценке рыночной стоимости арендной платы не является надлежащим доказательством, поскольку основан на недостоверных сведениях.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель С.П. Мишина выразила несогласие с изложенными в ней доводами, считает принятые по делу судебные акты законными и обоснованными, не подлежащими отмене.

В судебном заседании представители ООО "ЛЕВИС" и предпринимателя поддержали соответственно доводы жалобы и отзыва на нее, дали по ним пояснения.

Проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы и возражений на нее, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа не установил оснований для их отмены, предусмотренных в статье 288 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 10.07.2003 Управление муниципальной собственности г. Владивостока (арендодатель) и ООО "ЛЕВИС" (арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества N 01-02492-003-Н-АР-2429-00, расположенного по адресу: ул. Семеновская (Колхозная), дом 5 стр. 1, общей площадью 150,50 кв.м, для использования в целях "офис, оказание бытовых услуг населению".

Пунктом 1.3. указанного договора стороны установили срок его действия с 09.06.2003 по 31.12.2007.

Размер арендной платы регламентирован пунктом 3.1. договора от 10.07.2003 в сумме 6720 руб. 65 коп. в месяц без учета НДС. Оплата производится ежемесячно до 1 числа следующего за текущим месяцем.

Сторонами договора аренды в пункте 6.3 установлено, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке, в том числе, в связи с существенным изменением обстоятельств, отмены льготы, отмены освобождения от арендной платы и иное, о чем арендатор должен быть извещен заказным письмом с уведомлением.

На основании договора купли-продажи недвижимости от 24.11.2006 N 414-КП и акта приема-передачи от 05.12.2006, а также дополнительных соглашений к договору и акту от 27.12.2006 и от 17.01.2007, помещения, расположенные по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Семеновская, д. 5, перешли в собственность предпринимателя С.П. Мишиной (свидетельство о государственной регистрации серии 25-АА N 828565, в графе "Существенные ограничения (обременения) права" указано - аренда; памятник истории и культуры).

Предприниматель С.П. Мишина направила в адрес ООО "ЛЕВИС" проект дополнительного соглашения от 17.10.2007 к договору аренды недвижимого имущества от 10.06.2003 N 01-02492-003-Н-АР-2429-00 о внесении в него изменений относительно наименования и реквизитов арендодателя, а также установления размера арендной платы в сумме 150000 руб. в месяц.

ООО "ЛЕВИС" указанный проект дополнительного соглашения не подписало, что явилось основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Судебные инстанции установили, что ответчиком факт получения проекта дополнительного соглашения к договору аренды недвижимого имущества от 10.06.2003 N 01-02492-003-Н-АР-2429-00 не оспаривается. Таким образом, истец, расценив неподписание спорного соглашения, как отказ от внесения предложенных изменений в договор аренды, правомерно обратился в арбитражный суд за разрешением возникшего спора.

Удовлетворяя требования истца о внесении изменений в договор аренды, касающихся наименования арендодателя, реквизитов для перечисления арендной платы, судебные инстанции обоснованно исходили из установленного факта перехода права собственности на арендуемые помещения.

Согласно пункту 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В силу пункта 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Судебными инстанциями установлено, что размер арендной платы по спорному договору не изменялся с 2003 года (т.е. с момента его заключения).

Оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ доказательства, представленные в материалы дела, исходя из прямого толкования условий, содержащихся в пункте 6.3. договора аренды от 10.06.2003, суды пришли к выводу о том, что увеличение размера арендной платы обусловлено существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении спорного договора.

Так судами указано на то, что изменение правового статуса собственника арендуемых помещений, в том числе, характера его экономической деятельности, послужило правомерным основанием для перерасчета арендной платы с учетом себестоимости и окупаемости приобретенного имущества. При этом судебные инстанции исходили из оценки данных, содержащихся в отчете об оценочной стоимости арендной платы нежилых помещений от 16.05.2008, представленного истцом.

Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что указанный отчет неправомерно принят судами во внимание, поскольку основан на недостоверных сведениях, подлежит отклонению в связи с тем, что ответчиком в нарушение положений статьи 65 АПК РФ не были представлены доказательства, подтверждающие его возражения.

Ссылка ООО "ЛЕВИС" на то, что им понесены существенные затраты на восстановление арендуемого помещения, также не принимается во внимание, поскольку не имеет отношения к предмету настоящего спора.

Выводы судов сделаны с правильным применением норм материального права на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

При таких обстоятельствах основания для их отмены и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

решение от 12.08.2008, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2008 по делу N А51-4012/2008 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.