Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 10 марта 2009 г. N Ф03-642/2009 Иск об освобождении предпринимателем земельного участка и передаче земельного участка заявителю по акту приема-передачи удовлетворен, поскольку подписанный сторонами договор аренды земельного участка, заключенный на определенный срок, и соглашения об изменении условий договора в части окончания срока его действия, не зарегистрированы в установленном законом порядке, следовательно, являются незаключенными (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 10 марта 2009 г. N Ф03-642/2009
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска на постановление от 03.12.2008 Пятого арбитражного апелляционного суда по делу N А59-825/2008 Арбитражного суда Сахалинской области, по иску Департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска к индивидуальному предпринимателю Волковой Наталье Юрьевне об освобождении земельного участка и передаче его по акту приема-передачи.

Резолютивная часть постановления от 03 марта 2009 года. Полный текст постановления изготовлен 10 марта 2009 года.

Департамент архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к индивидуальному предпринимателю Волковой Наталье Юрьевне об освобождении земельного участка общей площадью 34 кв.м, расположенного на пересечении улицы Ленина и улицы Хабаровской в г. Южно-Сахалинске, и передаче земельного участка Департаменту по акту приема-передачи.

Иск обоснован тем, что предприниматель Волкова Н.Ю. занимает земельный участок без правовых оснований, поскольку договор аренды земельного участка от 30.08.2002 N 3478 и соглашения к нему являются незаключенными ввиду отсутствия их государственной регистрации. В связи с этим Департамент, осуществляющий полномочия владельца земельного участка в силу подпункта 2 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", вправе требовать освобождения земельного участка на основании статей 301, 305 ГК РФ.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 02.06.2008 исковые требования Департамента удовлетворены полностью.

Решение мотивировано тем, что подписанный сторонами договор аренды земельного участка от 30.08.2002 N 3478 сроком действия с 01.04.2002 по 31.03.2003 и соглашения об изменении условий договора в части окончания срока его действия - 31.05.2005, не зарегистрированы в установленном законом порядке, поэтому являются незаключенными. В этой связи у предпринимателя Волковой Н.Ю. не возникло право аренды земельного участка и право требовать его продления. Иные законные основания для использования спорного земельного участка у предпринимателя отсутствуют. Исходя из этого, требования Департамента признаны обоснованными и удовлетворены на основании статей 301, 304, 305 ГК РФ.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2008 решение от 02.06.2008 отменено и в удовлетворении иска отказано. При этом апелляционный суд исходил из того, что договор аренды от 30.08.2002 N 3478 заключен на срок менее одного года и его государственная регистрация не требовалась, поэтому основания для удовлетворения иска Департамента отсутствуют.

В кассационной жалобе Департамент, ссылаясь на нарушение апелляционным судом статей 431, 610 ГК РФ при толковании условий договора аренды от 30.08.2002 N 3478 и на несоответствие выводов апелляционного суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит постановление от 03.12.2008 отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции от 02.06.2008.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель Волкова Н.Ю. выражает несогласие с доводами истца о незаконности постановления апелляционного суда от 03.12.2008 и просит оставить данный судебный акт в силе.

В судебное заседание арбитражного суда кассационной инстанции представители истца и ответчика, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, не явились.

Проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ законность постановления апелляционного суда от 03.12.2008, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что кассационная жалоба Департамента подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено арбитражным судом первой инстанции и апелляционным судом, 30.08.2002 между Комитетом по управлению муниципальной собственностью города Южно-Сахалинска,

правопреемником которого является Департамент (арендодатель), и предпринимателем Волковой Н.Ю. (арендатор) подписан договор аренды земельного участка N 3478, согласно которому арендатор принял на условиях аренды земельный участок площадью 34 кв.м на землях общего пользования, расположенный по адресу: г. Южно-Сахалинск, улица Ленина - улица Хабаровская, для размещения временного объекта розничной торговли - киоска "Диоген".

Пунктом 1.2 договора срок его действия определен сторонами с 01.04.2002 по 31.03.2003.

Впоследствии соглашениями к данному договору аренды N 3478 от 14.07.2003 N 18393, от 11.06.2004 N 18393/5 и от 20.09.2005 N 18393/7 внесены изменения в пункт 1.2 договора в части окончания срока его действия и определено, что срок действия договора истекает 31.05.2005.

Согласно статьям 131, 164, 609 ГК РФ договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке.

Пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды земельного участка, заключенный на срок менее чем один год, не подлежит государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Срок договора аренды земельного участка от 30.08.2002 N 3478 в соответствии с его пунктом 1.2 определен сторонами с 01.04.2002 по 31.03.2003, что с учетом пункта 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", признается равным одному году.

Руководствуясь вышеуказанными нормами права и рекомендациями Высшего Арбитражного Суда РФ, арбитражный суд первой инстанции признал, что договор аренды земельного участка от 30.08.2002 N 3478 подлежал государственной регистрации.

Вместе с тем арбитражный суд установил, что договор аренды N 3478 в установленном законом порядке не зарегистрирован, в связи с чем в соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ является незаключенным. На этом основании судом сделан вывод об отсутствии у ответчика законных оснований для занятия спорного земельного участка.

Опровергая вышеприведенные выводы суда первой инстанции, апелляционный суд указал, что срок договора аренды N 3478 следует исчислять не по условиям пункта 1.2 договора, а с момента его заключения, то есть с 30.08.2002 по 30.03.2003, что составляет срок менее одного года, поэтому договор не требовал государственной регистрации и является заключенным. При этом апелляционный суд признал, что условие пункта 1.2 договора о сроке его действия с 01.04.2002 свидетельствует лишь о согласии арендатора оплатить фактическое использование имущества и расходы арендодателя, понесенные до момента заключения договора.

Между тем апелляционным судом не учтено следующее.

Согласно пунктам 1, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 2 статьи 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Наличие в договоре такого условия не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия.

Как видно из дела и установлено судом первой инстанции, в пункте 1.2 договора N 3478 отсутствует соглашение сторон о распространении условий договора на отношения, существовавшие до его подписания 30.08.2002. Поэтому вывод апелляционного суда о том, что указанный пункт договора свидетельствует лишь о согласии арендатора оплатить фактическое использование земельного участка до момента заключения договора, не соответствует доказательствам по делу и требованиям статьи 431 ГК РФ о толковании договора.

Подписывая договор от 30.08.2002, истец и ответчик в соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ добровольно определили срок его действия один год. Указание в договоре на начало срока действия договора с 01.04.2002, то есть ранее даты подписания договора, не равнозначно условию, предусмотренному пунктом 2 статьи 425 ГК РФ и не противоречит закону

Кроме того, апелляционный суд, в отличие от суда первой инстанции, необоснованно не принял во внимание соглашения к договору аренды от 14.07.2003, от 11.06.2004 и от 20.09.2005 об изменении пункта 1.2 договора в части окончания срока его действия 31.05.2005. С учетом указанного изменения договора аренды N 3478 срок его действия в любом случае превышает один год, что указывает на необходимость государственной регистрации договора. При этом следует учитывать, что произведенное сторонами изменение пункта 1.2 договора не является продлением договора на новый срок, поскольку изменение условий договора и продление срока действия договора являются различными правовыми понятиями и влекут разные последствия.

При таких обстоятельствах выводы апелляционного суда о том, что срок действия договора аренды от 30.08.2002 N 3478 составляет менее одного года, вследствие чего договор не требовал государственной регистрации и требования Департамента, основанные на отсутствии государственной регистрации договора, не подлежат удовлетворению, не соответствуют нормам материального права и имеющимся в деле доказательствам.

В то же время выводы суда первой инстанций основаны на нормах материального права и подтверждаются имеющимися в материалах дела доказательствами.

Так как в рассматриваемом по настоящему делу договоре аренды земельного участка от 30.08.2002 N 3478 срок его действия указан 1 год, договор в силу закона подлежал обязательной государственной регистрации. Как следствие этого, вносимые в договор N 3478 изменения (соглашения от 14.07.2003 N 18393, от 11.06.2004 N 18393/5, от 20.09.2005 N 18393/7) по правилам пункта 1 статьи 452 ГК РФ также подлежали государственной регистрации.

Поскольку договор аренды земельного участка от 30.08.2002 N 3478 в установленном законом порядке не зарегистрирован и является незаключенным, то и вышеназванные соглашения, являющиеся по своей правовой природе неотъемлемой частью договора, не имеют правового значения. В этой связи суд первой инстанции правомерно указал на отсутствие у ответчика законных оснований для занятия спорного земельного участка.

При изложенных обстоятельствах постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2008, принятое с нарушением норм материального права и не соответствующее имеющимся в деле доказательствам, подлежит отмене, а решение суда первой инстанции от 02.06.2008 - оставлению в силе.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2008 по делу N А59-825/2008 Арбитражного суда Сахалинской области отменить. Решение от 02.06.2008 по делу N А59-825/2008 Арбитражного суда Сахалинской области оставить без изменения.