Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 4 мая 2009 г. N Ф03-1690/2009 Иск о расторжении договора аренды недвижимого имущества и выселении ответчика из занимаемых помещений, а также о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате, пени удовлетворен частично, поскольку договор аренды не расторгнут в установленном законом порядке (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 4 мая 2009 г. N Ф03-1690/2009
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от истца: Ворона О.А. - руководитель юридической службы по доверенности от 12.08.2008 б/я, от ответчика: Максименко О.И. - представитель по доверенности от 12.08.2008 б/н, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Азиатско-Тихоокенский банк" на решение от 03.10.2008, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2009 по делу N А51-4869/2008 Арбитражного суда Приморского края, по иску открытого акционерного общества "Азиатско-Тихоокенский банк" к обществу с ограниченной ответственностью "Флора-ДВ" о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате и освобождении помещений.

Резолютивная часть постановления объявлена 28 апреля 2009 г. Полный текст постановления изготовлен 04 мая 2009 г.

Открытое акционерное общество "Азиатско-Тихоокенский банк" (далее - ОАО "Азиатско-Тихоокенский банк") обратилось в Арбитражный суд Приморского края к обществу с ограниченной ответственностью "Флора-ДВ" (далее - ООО "Флора-ДВ") с иском о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 15.11.2006 N 05-00247-001-Н-АР-5209-00 и выселении ответчика из занимаемых по названному договору помещений, а также о взыскании с ответчика 811802 руб. 68 коп., составляющих задолженность по арендной плате в сумме 585174 руб. 65 коп. за период с 01.12.2007 по 31.04.2008, 226628 руб. 03 коп. - пени в соответствии с пунктом 4.1 договора.

Решением от 03.10.2008, с учетом вынесенного в порядке статьи 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) определения от 20.10.2008, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2009, исковые требования удовлетворены частично. С ООО "Флора-ДВ" в пользу ОАО "Азиатско-Тихоокеанский банк" взыскано 133528 руб. 85 коп., в том числе 119707 руб. 70 коп. - задолженность по арендной плате, 10000 руб. - пени. В части требований о расторжении договора иск оставлен без рассмотрения на основании пункта 2 статьи 148 АПК РФ. В остальной части в иске отказано.

В кассационной жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, ОАО "Азиатско-Тихоокеанский банк" просит принятые судебные акты отменить в части оставления иска без рассмотрения и в части отказа в иске в остальных заявленных требованиях в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела, а также в связи с неправильным применением норм материального права, принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных требований в указанной части.

В обоснование жалобы заявителем указано на то, что истцом приняты меры для предупреждения ответчика о необходимости исполнения обязательств в срок и о расторжении договора аренды (претензии от 03.04.2008, от 25.04.2008), в связи с чем вывод суда о несоблюдении досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком является неправомерным, сделанным с неверным толкованием статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Кроме этого, у суда отсутствовали правовые основания для взыскания с ответчика задолженности по арендной плате в меньшем размере, чем предусмотрено пунктом 3.1 договора.

В отзыве и в судебном заседании суда кассационной инстанции ООО "Флора-ДВ" в лице своего представителя, возражая относительно доводов кассационной жалобы, просило состоявшиеся по делу судебные акты оставить без изменения как законные и обоснованные, а жалобу - без удовлетворения.

Представитель ОАО "Азиатско-Тихоокеанский банк" в судебном заседании поддержал позицию, изложенную в жалобе.

Проверив законность обжалуемых судебных актов и обоснованность доводов кассационной жалобы, с учетом выступлений в судебном заседании представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела, между Управлением муниципального имущества, градостроительства и архитектуры г. Владивостока (арендодатель) и ООО "Флора-ДВ" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества от 15.11.2006 N 05-00247-001-Н-АР-5209-00, с учетом дополнительного соглашения от 28.09.2007, по условиям которого арендатору передано во временное пользование помещение общей площадью 65,8 кв.м, расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. Русская, 68/1.

Срок аренды определен с 01.01.2007 по 31.12.2011 (п. 1.3 договора).

В силу пункта 3.1 договора от 15.11.2006 арендная плата, размер которой установлен сторонами в сумме 34280 руб. 54 коп. в месяц без учета НДС, подлежит внесению ежемесячно до первого числа месяца, следующего за текущим, при этом размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке, о чем арендатор должен быть извещен уведомлением о платежах установленного образца заказным письмом с уведомлением (п. 6.3 договора).

В пункте 4.1 указанного договора предусмотрено, что при неуплате арендатором платежей в установленные договором сроки начисляется пеня в размере 0,65% от суммы основного долга по арендной плате за каждый день просрочки, но не более суммы основного долга.

Договор прекращает свое действие по окончании срока. Продление договора аренды на новый срок производится исключительно по соглашению сторон (5.1 договора).

05.02.2007 договор от 15.11.2006 зарегистрирован в установленном законом порядке.

Между Муниципальным учреждением "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" и ОАО "Азиатско-Тихоокеанский банк" заключен договор купли-продажи недвижимости от 24.10.2007 N 758-КП, по условиям которого последним приобретено в собственность спорное нежилое помещение.

29.11.2007 Управлением Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю зарегистрировано право собственности на указанное имущество (свидетельство от 29.11.2007 серии 25-АА N 951124).

05.12.2007 ОАО "Азиатско-Тихоокеанский банк" уведомило ООО "Флора-ДВ" об увеличении в одностороннем порядке в силу пункта 6.3 договора от 15.11.2006 размера арендной платы до 160000 руб.

Впоследствии истец обратился к ответчику с письмом от 09.01.2008 N 1300-03/2, в котором предложил расторгнуть данный договор.

19.02.2008 ОАО "Азиатско-Тихоокеанский банк" уведомило ООО "Флора-ДВ" о том, что с 25.02.2008 договор от 15.11.2006 расторгается в связи с невнесением последним арендной платы в течении двух месяцев, а также об освобождении помещений в срок до 25.02.2008.

Претензией от 03.04.2008 N 1300-04-17 ООО "Флора-ДВ" извещено о необходимости погашения задолженности по арендной плате и пени по договору от 15.11.2006 в течение шести календарных дней со дня направления данной претензии истцом, а также с предложением о расторжении договора от 15.11.2006.

Частичное внесение ответчиком арендной платы, а также отказ от расторжения договора от 15.11.2006 и освобождения арендуемых помещений, явились основанием для обращения ОАО "Азиатско-Тихоокеанский банк" в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно пункту 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом, с момента перехода к истцу права собственности на спорное нежилое помещение к нему перешли права и обязанности арендодателя по договору от 15.11.2006.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу пункта 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

С учетом того, что дополнительное соглашение от 28.09.2007, являющееся неотъемлемой частью договора аренды от 15.11.2006, в установленном законом порядке не зарегистрировано и порядок в части внесения изменений в договор относительно увеличения размера арендной платы не соблюден, то суд обоснованно взыскал с ответчика задолженность в сумме 119707 руб. 70 коп., исходя из ставки арендной платы, предусмотренной при заключении договора.

В соответствии с правилами статьи 333 ГК РФ судом уменьшена подлежащая взысканию неустойка (пени) за просрочку исполнения обязательства с учетом условий договора аренды (пункт 4.1) до 10000 руб.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ, статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями и в иных случаях установленных договором.

Оценив представленные доказательства по делу, суд установил, что из документов - письма от 09.01.2008 N 1300-03/2, уведомления от 19.02.2008 N 1300-03/293, претензий от 03.04.2008 N 1300-04-17, от 25.04.2008 N 1300-03/507 однозначно не следует предложения истца о расторжении договора от 15.11.2006 именно в связи неоднократностью неисполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы по этому договору и необходимость устранения этих недостатков в установленный срок, как это предусмотрено пунктом 2 статьи 452 ГК РФ, в связи с чем обоснованно оставил требование о расторжении спорного договора без рассмотрения на основании пункта 2 статьи 148 АПК РФ, поскольку истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком.

Поскольку договор аренды от 15.11.2006 не расторгнут в установленном законом порядке, ответчик занимает помещение на законных основаниях, то вывод суда об отказе в удовлетворении требований в части выселения ответчика из спорного помещения следует признать правильным.

Основания для переоценки доказательств по делу, исследование которых в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ привело суд к выводам об установлении вышеприведенных обстоятельств, у суда кассационной инстанции отсутствуют, поэтому доводы жалобы подлежат отклонению.

Поскольку неправильного применения норм материального права, а также нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену судебных актов в силу части 4 статьи 288 АПК РФ, не установлено, то основания для их отмены и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

решение от 03.10.2008, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2009 по делу N А51-4869/2008 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.