Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 19 июня 2009 г. N Ф03-2077/2009 Иск о взыскании с ответчика задолженности по договору об управлении общим имуществом многоквартирных жилых домов, находящихся в муниципальной собственности, удовлетворен частично, поскольку согласно действующему законодательству и условиям договора ответчик не несет обязанность по оплате за коммунальные услуги и жилые помещения, занимаемые гражданами по договорам найма жилого помещения (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 19 июня 2009 г. N Ф03-2077/2009
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Арманьстроймонтаж" на решение от 03.12.2008, постановление от 10.02.2009 Шестого арбитражного апелляционного суда по делу N A37-963/2008 Арбитражного суда Магаданской области, по иску общества с ограниченной ответственностью "Арманьстроймонтаж" к муниципальному образованию "Поселок Армань" в лице администрации муниципального образования "Поселок Армань" о взыскании 2574137 руб. 52 коп.

Резолютивная часть постановления объявлена 16 июня 2009 г. Полный текст постановления изготовлен 19 июня 2009 г.

Общество с ограниченной ответственностью "Арманьстроймонтаж" обратилось в Арбитражный суд Магаданской области с иском к муниципальному образованию "Поселок Армань" в лице администрации муниципального образования "Поселок Армань" (далее - администрация) о взыскании задолженности по договору от 01.12.2006 об управлении общим имуществом многоквартирных жилых домов, находящихся в муниципальной собственности, на сумму 2574137 руб. 52 коп. за период с 01.12.2006 по 31.05.2008.

До принятия судом решения истец в соответствии со статьей 49 АПК РФ уменьшил размер исковых требований до 2188636 руб. 24 коп., из которых 2051930 руб. 38 коп. - задолженность нанимателей жилых помещений и 136705 руб. 86 коп. - задолженность по оплате содержания пустующего (незаселенного) жилья.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 03.12.2008, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2009, иск удовлетворен частично: с ответчика в пользу истца взыскано 126231 руб. 60 коп., составляющих задолженность по оплате содержания незаселенных жилых помещений, находящихся в собственности муниципального образования "Поселок Армань". В удовлетворении остальной части иска отказано.

Судебные акты мотивированы тем, что согласно действующему законодательству и условиям договора от 01.12.2006 ответчик не несет обязанность по оплате за коммунальные услуги и жилые помещения, занимаемые гражданами по договорам найма жилого помещения, в связи с чем по требованию о взыскании 2051930 руб. 38 коп. является ненадлежащим ответчиком. В то же время в силу части 3 статьи 153 ЖК РФ ответчик обязан оплатить истцу расходы на содержание незаселенного жилья, размер которых судами уменьшен до 126231 руб. 60 коп. в связи с неправильным определением истцом периода, в течение которого жилые помещения пустовали.

В кассационной жалобе ООО "Арманьстроймонтаж", ссылаясь на незаконность принятых по делу судебных актов в части отказа во взыскании 2051930 руб. 38 коп., просит решение от 03.12.2008 и постановление от 10.02.2009 отменить и направить дело на новое рассмотрение.

В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о несоответствии выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, а также о неправильном применении судами статей 30, 39, 153-158 ЖК РФ, статей 210, 403 ГК РФ, Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила содержания общего имущества). Кроме того, суды не учли разъяснения Министерства регионального развития РФ, содержащиеся в письме от 06.03.2009 N 6175-АД/14, согласно которому, если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленной договором управления, то оставшаяся часть платы (в том числе из-за установления для нанимателей заниженного размера платы, задолженности нанимателей) вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке.

Ответчик отзыв на кассационную жалобу не представил.

В судебное заседание арбитражного суда кассационной инстанции представители сторон, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, не явились.

Проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ законность решения суда первой инстанции от 03.12.2008 и постановления апелляционного суда от 10.02.2009, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что основания для их отмены, предусмотренные статьей 288 АПК РФ, отсутствуют.

Как установлено судами, 01.12.2006 между ООО "Арманьстроймонтаж" (управляющая компания) и администрацией муниципального образования "Поселок Армань" (собственник) заключен договор управления общим имуществом многоквартирных жилых домов, находящихся в собственности муниципального образования, сроком действия с 01.12.2006 до 31.12.2009.

По условиям договора управляющая компания обеспечивает организацию содержания и ремонт общего имущества многоквартирных жилых домов от своего имени и за счет нанимателей в объеме и на условиях данного договора; заключает договоры на предоставление коммунальных услуг с поставщиками этих услуг; предоставляет услуги по управлению жилыми домами; осуществляет начисление и сбор платежей за пользование жилыми помещениями, за содержание и ремонт общего имущества, за коммунальные услуги; оказывает иные виды услуг.

Собственник, в свою очередь, обеспечивает работу с нанимателями по надлежащему содержанию общего имущества жилых домов; оказывает содействие управляющей компании в работе с нанимателями жилых помещений по внесению платежей за пользование жилыми помещениями, за коммунальные услуги, за содержание и ремонт общего имущества жилых домов; уведомляет управляющую компанию об отчуждении жилых помещений и др.

Разделом 4 договора установлен порядок определения размера и оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателей жилых помещений, а также предусмотрено, что собранные денежные средства учитываются управляющей компанией по каждому многоквартирному дому на едином счете и имеют целевое назначение.

Согласно пункту 5.3 договора в случае неисполнения нанимателями жилых помещений своих обязанностей по участию в общих расходах на содержание общего имущества жилого дома управляющая компания от имени собственника обращается в суд с требованием о внесении платы за пользование жилым помещением, за содержание общего имущества, за ремонт и коммунальные услуги.

По письменному соглашению сторон от 31.05.2008 договор от 01.12.2006 расторгнут.

Считая ответчика имеющим задолженность за период с 01.12.2006 по 31.05.2008 по оплате расходов на содержание жилых помещений и коммунальные услуги по незаселенному жилью и ответственным за невнесение соответствующей платы нанимателями жилых помещений, ООО "Арманьстроймонтаж" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования в части взыскания с ответчика 126231 руб.60 коп., составляющих задолженность по оплате содержания жилых помещений и коммунальных услуг в отношении незаселенных жилых помещений, арбитражные суды правомерно руководствовались частью 3 статьи 153 ЖК РФ, согласно которой до заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица.

Уменьшение взыскиваемой с ответчика суммы со 136705 руб. 86 коп., заявленных истцом, до 126231 руб. 60 коп. суды мотивировали неправильным определением истцом периода, в течение которого жилые помещения пустовали, и в соответствии с частью 2 статьи 153 ЖК РФ определили началом такого периода момент заключения с нанимателями жилых помещений договора найма.

В указанной части решение от 03.12.2008 и постановление от 10.02.2009 истцом не обжалуются.

Отказывая в удовлетворении иска в части взыскания с ответчика задолженности нанимателей жилых помещений по оплате за жилые помещения и коммунальные услуги на общую сумму 2051930 руб. 38 коп., арбитражные суды исходили из того, что ни нормы права, ни условия договора от 01.12.2006 не возлагают на ответчика такую обязанность.

Так, согласно части 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество.

До заселения жилых помещений муниципального жилищного фонда в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут органы местного самоуправления или управомоченные ими лица (часть 3 статьи 153 ЖК РФ).

С момента заселения жилых помещений в муниципальном жилищном фонде обязанность по несению таких расходов возлагается на нанимателя либо арендатора жилого помещения (часть 2 статьи 153 ЖК РФ).

Дав оценку условиям договора от 01.12.2006, суды обеих инстанций признали, что обязанность по начислению и сбору с нанимателей жилых помещений платежей за пользование жилыми помещениями, за содержание и ремонт общего имущества многоквартирных домов и за коммунальные услуги возложена на ООО "Арманьстроймонтаж".

На него же возложена обязанность обращаться в суд от имени собственника с требованиями о взыскании с нанимателей соответствующих платежей в случае неисполнения ими обязанности, установленной частью 2 статьи 153 ЖК РФ (пункт 5.3 договора).

Администрация муниципального образования "Поселок Армань" в силу пункта 2.2.2 договора от 01.12.2006 обязана лишь оказывать содействие управляющей компании по работе с нанимателями жилых помещений по внесению платежей за жилые помещения, за содержание и ремонт мест общего пользования и за коммунальные услуги.

Условий об обязанности администрации погашать управляющей компании задолженность нанимателей жилых помещений по внесению соответствующих платежей договор от 01.12.2006 не содержит.

Правила содержания общего имущества с учетом положений части 2 статьи 153 и части 1 статьи 154 ЖК РФ о структуре платы за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения в муниципальном жилищном фонде также не содержат норм об обязанности собственника муниципального жилищного фонда возмещать управляющей компании задолженность нанимателей жилых помещений по оплате жилых помещений и коммунальных услуг.

При таких обстоятельствах арбитражные суды правомерно указали, что ни нормы права, ни условия договора не предусматривают обязанность ответчика возмещать управляющей компании задолженность нанимателей жилых помещений, и отказали истцу во взыскании 2051931 руб. 38 коп.

Нарушений норм материального права, в том числе и тех, на которые указывает заявитель кассационной жалобы, а также нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебных актов, арбитражными судами не допущено.

Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что суды первой и апелляционной инстанции не учли разъяснения, содержащиеся в письме Министерства регионального развития РФ от 06.03.2009, судом кассационной инстанции отклоняются, поскольку на момент принятия обжалуемых судебных актов данное письмо отсутствовало. Кроме того, указанное письмо не подлежит применению к спорным правоотношениям, поскольку в договоре управления от 01.12.2006 не указаны ни размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, ни порядок внесения наймодателем разницы между размером платы, установленной договором управления, и размером платы, вносимой нанимателем жилого помещения.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции от 03.12.2008 и постановление апелляционного суда от 10.02.2009 не подлежат отмене, а кассационная жалоба - удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина за подачу кассационной жалобы, в уплате которой представлялась отсрочка, относится на ООО "Арманьстроймонтаж".

Руководствуясь статьями 110, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

Решение от 03.12.2008, постановление от 10.02.2009 Шестого арбитражного апелляционного суда по делу N A37-963/2008 Арбитражного суда Магаданской области оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Арманьстроймонтаж" в доход федерального бюджета государственную пошлину по кассационной жалобе в размере 1000 руб.

Арбитражному суду Магаданской области выдать исполнительный лист.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.