Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 19 августа 2009 г. N Ф03-4006/2009 Заявление о признании недействительными распоряжения ответчика о продаже гражданину земельного участка и договора купли-продажи удовлетворено, поскольку собственники объектов недвижимости, расположенных в производственном здании, находящемся на чужом земельном участке, имеют право на использование части этого земельного участка, занятой непосредственно зданием, а также части участка, необходимой для использования этого здания (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 19 августа 2009 г. N Ф03-4006/2009
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от ООО "Эсперанса-Компани" - Дмитриева А.С, представитель по доверенности от 15.12.2008 б/н от ООО "Аркада-Люкс" - Дмитриева А.С, представитель по доверенности от 08.06.2009 б/н от индивидуального предпринимателя Полторатько Леонид Григорьевич - Чаленко СВ., адвокат по доверенности от 08.12.2006 N 2-108223, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Полторатько Леонида Григорьевича на решение от 11.02.2009, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2009 по делу N А59-5062/2006 Арбитражного суда Сахалинской области, по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Сахалинуголь", общества с ограниченной ответственностью "Эсперанса-Компани", общества с ограниченной ответственностью "Аркада-Люкс" к индивидуальному предпринимателю Полторатько Леониду Григорьевичу, Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Сахалинской области, Специализированному учреждению при Правительстве РФ "Российский фонд федерального имущества", третьи лица: индивидуальные предприниматели Сафронова Галина Алексеевна, Савицкий Андрей Владимирович, Территориальное управление Роснедвижимости по Сахалинской области о признании недействительными распоряжения от 27.12.2005 N 286-р и договора купли-продажи от 26.02.2006 N 78.

Резолютивная часть постановления объявлена 12 августа 2009 г. Полный текст постановления изготовлен 19 августа 2009 г.

Арбитражный суд Сахалинской области решением от 11.02.2009 признал недействительными распоряжение Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Сахалинской области от 27.12.2005 N 286-р "О продаже гражданину Полторатько Леониду Григорьевичу земельного участка с кадастровым номером 65:01:06:02005:0120" и договор купли-продажи данного земельного участка от 26.02.2006 N 78, заключенный между Специализированным государственным учреждением при Правительстве Российской Федерации "Российский фонд федерального имущества" и гражданином Полторатько Леонидом Григорьевичем.

Постановлением от 17.06.2009 Пятый арбитражный апелляционный суд оставил решение суда первой инстанции без изменения.

При разрешении спора суд установил, что распоряжением Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Сахалинской области от 27.12.2005 N 286-р в собственность гражданину Полторатько Л.Г. передан земельный участок площадью 5660 кв. метров с кадастровым номером 65:01:06:02005:0120, расположенный по адресу: город Южно-Сахалинск проспект Мира, 420.

Данное распоряжение послужило основанием для заключения между Специализированным государственным учреждением при Правительстве Российской Федерации "Российский фонд федерального имущества" и индивидуальным предпринимателем Полторатько Л.Г. договора купли-продажи указанного земельного участка от 26.02.2006 N 78.

Суд также установил, что ООО "Управляющая компания "Сахалинуголь", ООО "Эсперанса-Компани", ООО "Аркада-Люкс", предприниматели Савицкий А.В. и Сафронова Г. А. являются собственниками помещений в производственном здании, расположенном на спорном земельном участке.

ООО "Управляющая компания "Сахалинуголь", ООО "Эсперанса-Компани", ООО "Аркада-Люкс" полагая, что вышеназванные распоряжение и договор купли-продажи являются незаконными и нарушают их права и законные интересы, обратились в арбитражный суд Сахалинской области с требованием о признании распоряжения и договора купли-продажи недействительными.

Индивидуальные предприниматели Сафронова Г.А., Савицкий А.В. и Территориальное управление Роснедвижимости по Сахалинской области привлечены судом к участию в деле в качестве третьих лиц.

Удовлетворяя заявленные требования, суд исходил из того, что в силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ и ГК РФ) собственники объектов недвижимости, расположенных в производственном здании, находящемся на чужом земельном участке, имеют право на использование части этого земельного участка, занятой непосредственно зданием, а также части участка необходимой для использования этого здания.

Предприниматель Полторатько Л.Г. обжаловал указанные судебные акты в порядке кассационного производства, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права.

Заявитель жалобы считает, что отведение Полторатько Л.Г. в собственность земельного участка осуществлено с соблюдением требований статьи 33 ЗК РФ, следовательно, вывод суда о том, что в распоряжении Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Сахалинской области от 27.12.2005 N 286-р "О продаже гражданину Полторатько Леониду Григорьевичу земельного участка с кадастровым номером 65:01:0602005:0120" площадь земельного участка указана произвольно, является ошибочным.

Кроме того заявитель жалобы считает, что при разрешении спора суд вышел за пределы заявленных требований, поскольку истцы просили признать недействительным распоряжение Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Сахалинской области от 27.12.2005 N 286-р и договор купли-продажи от 26.02.2006 N 78 лишь в части предоставления Полторатько Л.Г. 1244 кв.м. спорного земельного участка, тогда как суд признал недействительным оспариваемое распоряжение и весь договор купли-продажи земельного участка.

В отзыве на жалобу и в судебном заседании представитель ООО "Эсперанса-Компани" и ООО "Аркада-Люкс" просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения как соответствующие действующему законодательству.

Исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе и выступлениях представителей участвующих в деле лиц, суд кассационной инстанции проверил правильность применения судом первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, соответствие выводов суда установленным по делу фактическим обстоятельствам и находит обжалуемые судебные акты не подлежащими отмене по следующим основаниям.

Согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ, исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Границы и размер земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ участков смежных землепользователей (при их наличии), естественных границ земельного участка (статья 36 ЗК РФ).

Из системного толкования вышеприведенных норм, а также части 4 статьи 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации и Положения о порядке установления границ землепользования в застройке городов и других поселений, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 02.02.1996 N 105, следует, что предоставление земельного участка занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования.

Заключение строительно-технической экспертизы, назначенной по определению суда первой инстанции от 26.06.2007, свидетельствует о наложении земельного участка, предоставленного предпринимателю Полторатько Л.Г., и земельного участка, необходимого для использования административного здания по адресу: город Южно-Сахалинск, проспект Мира, 420.

Кроме того, суд установил, что при принятии оспариваемого распоряжения не были учтены требования статьи 69 ЗК РФ. В частности, ООО "Управляющая компания "Сахалинуголь", ООО "Эсперанса-Компани", ООО "Аркада-Люкс" о проведении территориального землеустройства не извещались. Границы земельного участка, выделенного предпринимателю Полторатько Л.Г., с предпринимателем Савицким А.В. не согласовывались.

При изложенных обстоятельствах, суд, признавая недействительным распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Сахалинской области от 27.02.2005 N 286-Р, правомерно исходил из того, что произвольное установление площади земельного участка при несогласовании его границ с пользователями соседних участков, а также собственниками соседних объектов недвижимого имущества, нарушает не только императивные правила, установленные пунктом 2 статьи 35 и пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ, но и права истцов, как субъектов, имеющих право на приобретение земельных участков под своими объектами недвижимости в том же порядке, что и предприниматель Полторатько Л.Г.

В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованием закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Распоряжение от 27.12.2005 N 286-Р "О продаже гражданину Полторатько Леониду Григорьевичу земельного участка с кадастровым номером 65:01:06:02005: 0120" явилось основанием для заключения договора купли-продажи от 26.02.2006 N 78.

Предметом данного договора является индивидуально определенный земельный участок, поставленный на кадастровый учет, поэтому в силу установленных судом нарушений закона при его заключении, договор правомерно признан недействительным в полном объеме, а в не части 1.244 кв.м., как указывает заявитель кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

решение от 11.02.2009, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2009 по делу N А59-5062/2006 Арбитражного суда Сахалинской области оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Приостановление исполнения решения и постановления апелляционной инстанции по настоящему делу на основании определения Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 23.07.2009 отменить.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.