Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 31 августа 2009 г. N Ф03-3988/2009 При новом рассмотрении дела об обязании регистрационного органа зарегистрировать право собственности общества на земельные участки, возникшее на основании договора купли-продажи, суду необходимо с учетом изложенного, фактически сложившихся отношений установить значимые для дела обстоятельства и разрешить согласно их оценке заявленные иски (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 31 августа 2009 г. N Ф03-3988/2009
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии: от ЗАО "Версус": Гришакова Е.В. - представитель по доверенности от 01.02.2009 б/н, Верещак А.И. - представитель по доверенности от 15.08.2009 N 28 от ЗАО санаторий "Сахалин": Рыбошлыков И.А. - представитель по доверенности от 28.01.2009 б/н, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Версус" на решение от 29.10.2008, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2009 по делу N А59-948/2008 Арбитражного суда Сахалинской области, по иску закрытого акционерного общества "Версус" к закрытому акционерному обществу санаторий "Сахалин", Управлению Федеральной регистрационной службы по Сахалинской области, открытому акционерному обществу "Межрегиональный акционерный банк экономического сотрудничества "Сахалин-Вест" об обязании зарегистрировать право собственности, встречный иск.

Резолютивная часть постановления объявлена 25 августа 2009 г. Полный текст постановления изготовлен 31 августа 2009 г.

Закрытое акционерное общество "Версус" (далее - ЗАО "Версус") обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к закрытому акционерному обществу санаторий "Сахалин" (далее - ЗАО санаторий "Сахалин"), Управлению Федеральной регистрационной службы по Сахалинской области (далее - УФРС по Сахалинской области), открытому акционерному обществу "Межрегиональный акционерный банк экономического сотрудничества "Сахалин "Вест" (далее - ОАО "МАБЭС "Сахалин - Вест") об обязании УФРС по Сахалинской области зарегистрировать право собственности ЗАО "Версус" на три земельных участка, расположенных в пос.Санаторный в г. Южно-Сахалинске, в том числе площадью 0,0691 га, кадастровый номер 65:02:0000012:0661, площадью 1,4533 га, кадастровый номер 65:02:0000012:0660, площадью 0,5219 га, кадастровый номер 65:02:0000012:0659, возникшее на основании договора купли-продажи от 21.12.2005 N ЗУ-2005 согласно п. 3 ст. 165 ГК РФ.

До принятия решения судом истец уточнил исковые требования, просил вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности ЗАО "Версус" на вышеназванные земельные участки; обязании ЗАО санаторий "Сахалин" произвести регистрационные действия в УФРС по Сахалинской области, ликвидировать земельный участок площадью 167282 кв.м, кадастровый номер 65:02:0000012:0055.

Определением от 14.05.2008 принят встречный иск ЗАО "Санаторий "Сахалин" к ЗАО "Версус" о признании незаключенным договора купли-продажи от 21.12.2005 N ЗУ-2005.

Решением от 29.10.2008 по первоначальному иску в удовлетворении отказано, встречный иск удовлетворен, договор купли-продажи земельного участка от 21.12.2005 N ЗУ-2005 признан незаключенным. В удовлетворении встречного иска к УФРС по Сахалинской области и ОАО "МАБЭС "Сахалин-Вест" отказано.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2009 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ЗАО "Версус", не соглашаясь с выводами судов, просит отменить решение, постановление как несоответствующие установленным по делу обстоятельствам. Заявитель ссылается на то, что судами не принято во внимание соглашение N 1 к договору, в котором указаны площади трех земельных участков, их стоимость; на указанные земельные участки имеются кадастровые паспорта; участки до их продажи закреплены на местности межевыми знаками, при этом со стороны продавца возражений по межеванию земельных участков, оформлению кадастровых паспортов не имелось. В отношении того, что земельный участок площадью 167282 кв.м являлся предметом ипотеки, указал, что право на признание сделки, совершенной в нарушение правил ст. 37 ФЗ "Об ипотеке", имеет залогодержатель - Банк, который такого требования не заявлял, а вместе с тем письмом от 18.12.2007 N 06/1-390 подтвердил о прекращении обременения и о возможном снятии соответствующего залога.

В судебном заседании кассационной инстанции представители ЗАО "Версус" поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представитель ЗАО санаторий "Сахалин", возражая относительно доводов жалобы, просил оставить ее без удовлетворения.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает необходимым отменить их в соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 287 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 21.12.2005 между ЗАО санаторий "Сахалин" (продавец) и ООО "Версус" (покупатель) заключен договор купли-продажи N ЗУ-2005 трех земельных участков из земельного участка площадью 167282 кв.м, кадастровый номер 65:02:0000012:0055, находящегося в собственности продавца, расположенного по адресу: Сахалинская область, село Санаторное; общая площадь земельных участков составляет 2,0443 га.

Договором с учетом дополнительного соглашения N 1 от 21.12.2005 установлена стоимость земельных участков общей суммой 64395 руб. 45 коп., в том числе участка N 1 площадью 691 кв.м, участка N 2 площадью 14533 кв.м, участка N 3 площадью 5219 кв.м.

Покупателем произведена оплата стоимости земельных участков путем внесения в кассу ЗАО санаторий "Сахалин" денежных средств в сумме 64395 руб. 45 коп. (квитанция к приходному кассовому ордеру от 26.12.2005 N 257).

Сторонами оформлен акт приема-передачи земельных участков от 26.12.2005.

Уклонение продавца в совершении действий по регистрации в установленном порядке указанных земельных участков, а именно возобновить процедуру регистрации в связи с погашением кредитной линии, в обеспечении которой имелось обременение на земельный участок площадью 167282 кв.м, послужило основанием для обращения ЗАО "Версус" в арбитражный суд с настоящим иском.

В свою очередь, ЗАО санаторий "Сахалин", ссылаясь на то, что сделка-договор купли-продажи земельного участка от 21.12.2005 N ЗУ-2005 совершена в отсутствие определения предмета договора, следовательно, в силу ст.ст. 432, 554 ГК РФ является незаключенной, обратилось с соответствующим встречным иском к ЗАО "Версус".

При разрешении спора установлены следующие обстоятельства.

Так, земельный участок площадью 167282 кв.м, кадастровый номер 65:02:0000012:0055, является собственностью ЗАО санаторий "Сахалин", что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 20.10.2005.

В деле представлен кадастровый план земельного участка площадью 167282 кв.м, собственником которого является ЗАО санаторий "Сахалин".

Установлено, что земельный участок площадью 167282 кв.м, кадастровый номер 65:020000012:0055, являлся предметом договора ипотеки от 08.11.2005 N 1207-ЗИ, заключенного ЗАО санаторий "Сахалин" с ОАО "Межрегиональный акционерный банк экономического сотрудничества "Сахалин-Вест", в счет обеспечения обязательства по кредитному договору от 08.11.2005 N 1207-П, заключенному с указанными лицами.

Договор ипотеки N 1207-ЗИ зарегистрирован 09.12.2005 в установленном порядке.

Разрешая спор суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя встречный иск и отказывая в удовлетворении первоначального иска, установив, что на момент заключения договора купли-продажи земельного участка от 21.12.2005 N ЗУ-2005 отсутствовал предмет договора, а именно индивидуализация земельных участков, сделали вывод о незаключенности договора согласно ст.ст.432, 554 ГК РФ.

Действительно, ст. 432 ГК РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, к которым в силу ст. 6 ЗК РФ, ст.ст.130, 549 ГК РФ относится предмет договора, при этом правила ст.ст. 6, 37 ЗК РФ определяют, что границы земельного участка должны быть описаны и удостоверены в установленном порядке, участок должен быть поставлен на кадастровый учет.

Вместе с тем, как следует из текста договора купли-продажи от 21.12.2005 N ЗУ-2005, объектом купли-продажи выступали три земельных участка общей площадью 2,0443 га; дополнительным соглашением N 1 к договору площадь земельных участков уточнена и составила: участок N 1-691 кв.м, участок N 2-14533 кв.м, участок N 3-5219 кв.м.

Из представленных в деле материалов по межеванию указанных земельных участков следует, что их оформление начато до заключения договора купли-продажи от 21.12.2005 N ЗУ-2005, при установлении и согласовании границ возражения со стороны ЗАО санаторий "Сахалин" отсутствовали.

В последующем на земельные участки площадью 691 кв.м, 14533 кв.м, 5219 кв.м (общая площадь 2,0443 га) оформлены кадастровые планы, участкам присвоены кадастровые номера соответственно 65:020000012:0661, 65:02:0000012:0660, 65:02:0000012:0659.

Спор в отношении указанных земельных участков, а именно их размеров, месторасположения, у сторон отсутствует.

Данным обстоятельствам с учетом требований ст. 551 ГК РФ судами соответствующей оценки не дано.

Таким образом, вывод судов о незаключенности договора N ЗУ-2005 является преждевременным, в связи с чем решение, постановление подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду необходимо с учетом изложенного, фактически сложившихся отношений установить значимые для дела обстоятельства и разрешить согласно их оценке заявленные иски.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

решение от 29.10.2008, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2009 по делу N А59-948/2008 Арбитражного суда Сахалинской области отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.