Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 7 сентября 2009 г. N Ф03-4438/2009 При новом рассмотрении дела о взыскании с общества задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на долю ответчика в нежилом помещении суду необходимо проверить доводы истца о возникновении права на досрочное взыскание суммы основного долга, исследовать и оценить имеющиеся в деле доказательства относительно возникновения между сторонами отношений по залогу недвижимого имущества в счет обеспечения обязательств ответчика по кредитному договору и в зависимости от установленного разрешить спор с применением норм материального права о кредитном договоре и залоге имущества (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 7 сентября 2009 г. N Ф03-4438/2009
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии: от истца: Батищева Н.В., представитель по доверенности от 16.01.2009 N 156, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Центр репетиторских услуг "Отличник" на решение от 06.11.2008, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2009 по делу N А73-8980/2008 Арбитражного суда Хабаровского края, по иску открытого акционерного общества "Коммерческий банк "Уссури" к обществу с ограниченной ответственностью "Центр репетиторских услуг "Отличник" о взыскании 11128502 руб. 20 коп., обращении взыскания на заложенное имущество, определении способа реализации имущества и начальной продажной цены залогового имущества.

Резолютивная часть постановления объявлена 01 сентября 2009 г. Полный текст постановления изготовлен 07 сентября 2009 г.

Открытое акционерное общество "Коммерческий банк "Уссури" (далее - банк) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Центр репетиторских услуг "Отличник" (далее - общество) о взыскании задолженности по кредитному договору от 11.05.2007 N 13 на сумму 11128502 руб. 20 коп. (основной долг - 10085000 руб. 00 коп., просроченный основной долг - 530000 руб. 00 коп., проценты за пользование кредитом - 499880 руб. 72 коп., повышенные проценты - 13621 руб. 48 коп.); обращении взыскания на принадлежащую ответчику на праве собственности долю в размере 236/1000 площадью 157,3 кв. м в нежилом помещении II (2-32, 45-56), находящемся по адресу: г. Хабаровск, ул. Яшина, 40, кадастровый (или условный) номер 27-27-01/086/2005-013, путем продажи указанной доли на открытых публичных торгах с определением начальной продажной стоимости залогового имущества в размере 7515000 руб. (с учетом уточнения исковых требований в соответствии со статьей 49 АПК РФ).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 06.11.2008, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2009, исковые требования удовлетворены полностью.

Судебные акты мотивированы тем, что поскольку ответчик свои обязательства по кредитному договору исполнял ненадлежащим образом и неоднократно нарушал график погашения основного долга и процентов за пользование кредитом, а по условиям кредитного договора банк в таких случаях имеет право досрочного взыскания всей задолженности по кредиту и использования залогового права, то требования истца подлежат удовлетворению на основании статей 309, 348, 349, 810, пункта 2 статьи 811 ГК РФ, а также статей 1, 9 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

В кассационной жалобе ООО "Центр репетиторских услуг "Отличник" просит решение от 06.11.2008 и постановление от 03.07.2009 отменить как незаконные, в иске в части обращения взыскания на долю в нежилом помещении отказать.

В обоснование жалобы приведены доводы об отсутствии у банка залогового права, поскольку договор ипотеки (залога недвижимости) между сторонами не заключен. Условие о залоге, содержащееся в кредитном договоре от 11.05.2007 N 13, не соответствует требованиям, предъявляемым к договору ипотеки. Договор купли-продажи доли в нежилом помещении от 11.05.2007, заключенный между Судаковой В.А. и обществом, не является основанием для возникновения залога в силу закона. Поэтому залог в отношении принадлежащей обществу доли в нежилом помещении не возник ни в силу договора, ни в силу закона. Подтверждением этому ответчик считает решение Арбитражного суда Хабаровского края от 21.06.2009 по делу N А73-1003/2009 о понуждении общества заключить с банком договор залога недвижимости, из чего делает вывод об отсутствии залога на момент вынесения обжалуемых судебных актов.

В отзыве на кассационную жалобу банк выражает несогласие с доводами ответчика, считает решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда законными и обоснованными и просит оставить их без изменения.

В судебное заседание арбитражного суда кассационной инстанции представитель ООО "Центр репетиторских услуг "Отличник", извещенного о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, не явился.

Представитель банка возражал против удовлетворения кассационной жалобы и дал пояснения, соответствующие тексту отзыва на нее.

Проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что принятые по делу судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что между банком и обществом (заемщик) заключен кредитный договор от 11.05.2007 N 13 об открытии кредитной линии на сумму не свыше 13000000 руб. на срок по 12.04.2012 с условием уплаты 18% годовых и погашения кредита в сроки и в размере, согласованных сторонами в пунктах 2.3, 2.7 кредитного договора и в дополнительных соглашениях к нему от 25.09.2007 N 1 и от 21.01.2008 N 3.

Пунктом 2.11 кредитного договора установлена обязанность общества в случае нарушения сроков погашения долга уплачивать банку просроченные проценты в повышенном размере - 30%.

Судами также установлено, что банк во исполнение обязательств по кредитному договору от 11.05.2007 N 13 перечислил обществу 13000000 руб. мемориальным ордером от 14.05.2007 N 1, тогда как общество свои обязательства по погашению кредита и уплате процентов за пользование им исполняло ненадлежащим образом и неоднократно нарушало график внесения платежей.

Исходя из этого, суды пришли к выводу о том, что требования банка о взыскании суммы долга и процентов являются обоснованными и подлежат удовлетворению на основании пункта 1 статьи 809, пункта 1 статьи 810, пункта 2 статьи 811 и статьи 819 ГК РФ.

При этом, взыскивая с общества в пользу банка 530000 руб. просроченного основного долга и 10085000 руб. основного долга, срок уплаты которого в соответствии с графиком платежей не наступил, суды руководствовались пунктом 2 статьи 811 ГК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Между тем судами не установлено и в судебных актах не указано, какие из платежей согласно графику, содержащемуся в дополнительном соглашении от 25.09.2007 N 1 к кредитному договору, ответчиком просрочены. Суд не исследовал имеющиеся в деле доказательства, в том числе расчет истца по сумме задолженности, согласно которому ответчик в период с 15.10.2007 по 30.06.2008 уплатил банку 2124266 руб. 62 коп. В связи с этим вывод судов о наличии оснований для применения пункта 2 статьи 811 ГК РФ не может быть признан соответствующим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

Кредитный договор от 11.05.2007 N 13 также не содержит условий, дающих право банку на досрочное взыскание в судебном порядке всей суммы задолженности в случае нарушения ответчиком условий кредитного договора. Пункт 2.23 кредитного договора, на который сослались суды первой и апелляционной инстанций, такого условия не содержит.

Кроме того, при разрешении спора судами нарушены нормы материального права о залоге.

Согласно пунктам 1, 3 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Залог возникает в силу договора и в силу закона.

В соответствии со статьей 339 ГК РФ и пунктом 1 статьи 10 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор о залоге недвижимого имущества должен быть заключен в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

В нем должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием (пункт 2 статьи 9 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (пункты 1, 2 статьи 10 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

Согласно пункту 3 статьи 10 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" при включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.

В силу пункта 3 статьи 334 ГК РФ и пункта 2 статьи 1 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Как видно из дела, договор о залоге доли в размере 236/1000 в нежилом помещении по ул. Яшина, 40 в г. Хабаровске между истцом и ответчиком не заключен.

Пункт 2.17 кредитного договора от 11.05.2007 N 13 об обязанности заемщика в качестве обеспечения возврата кредита передать банку в течение 20 дней после открытия кредитной линии в залог недвижимое имущество, приобретенное за счет заемных средств на сумму 7515000 руб. 00 коп., не содержит указания на предмет залога, как это предусмотрено пунктом 2 статьи 9 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Суд первой инстанции и апелляционный суд установили, что во исполнение названного пункта кредитного договора 11.05.2007 общество (покупатель) заключило с Судаковой В.А. (продавец) договор купли-продажи доли в размере 236/1000 площадью 157,3 кв. м в нежилом помещении II (2-32, 45-56) по адресу: г. Хабаровск, ул. Яшина, 40, который зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и Еврейской автономной области 07.06.2007.

Данный договор купли-продажи (пункт 7) содержит условие о том, что приобретенная обществом доля в нежилом помещении находится в залоге в соответствии с ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в обеспечение обязательств общества по кредитному договору от 11.05.2007 N 13 и залоговая стоимость имущества составляет 7515000 руб.

На этом основании суды обеих инстанций посчитали, что на основании пункта 2.17 кредитного договора и пункта 7 договора купли-продажи между истцом и ответчиком возникли отношения по залогу недвижимости и стороны согласовали все необходимые для договора залога условия, в том числе о цене предмета залога.

Между тем суды не учли, что банк не является стороной договора купли-продажи от 11.05.2007 и в связи с этим не обосновали нормами права свой вывод о распространении на банк условий пункта 7 указанного договора. Суды также не дали оценку тому, возникла ли на основании данного договора купли-продажи ипотека в силу закона, как это указано в названии договора, и если возникла, то в силу какого именно закона.

Суды не установили, производилась ли в соответствии с пунктом 3 статьи 10 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" государственная регистрация кредитного договора и согласовали ли стороны кредитного договора все условия, являющиеся существенными для договора ипотеки.

При таких обстоятельствах выводы судов об обоснованности требований банка об обращении взыскания по кредитному договору на принадлежащее ответчику недвижимое имущество не могут быть признаны соответствующими нормам материального права о залоге, требованиям статьи 71 АПК РФ, а также фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

С учетом изложенного принятые по делу решение и постановление подлежат отмене, а дело - направлению на но новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо проверить доводы истца о возникновении права на досрочное взыскание суммы основного долга в соответствии с пунктом 2 статьи 811 ГК РФ, исследовать и оценить имеющиеся в деле доказательства относительно возникновения между сторонами отношений по залогу недвижимого имущества в счет обеспечения обязательств ответчика по кредитному договору и в зависимости от установленного разрешить спор с применением норм материального права о кредитном договоре и залоге имущества.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

Решение от 06.11.2008, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2009 по делу N А73-8980/2008 Арбитражного суда Хабаровского края отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Хабаровского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.