Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции в составе
председательствующего судьи Кузнецова С.Л, судей: Птоховой З.Ю, Фуганова Д.Г, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-906/2020 по иску Шарохиной Инны Сергеевны к Филипповой (Белицкой) Марине Сергеевне о расторжении договора купли-продажи, о признании права собственности на квартиру на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 12 января 2022 года, Заслушав доклад судьи Кузнецова С.Л,
УСТАНОВИЛА:
Шарохина И.С. обратилась в суд с иском к Филипповой (Белицкой) М.С. о расторжении договора купли-продажи недвижимости от 18 декабря 2009, прекращении права собственности ответчицы на жилое помещение, аннулировании записи о праве собственности ответчицы на квартиру, признании права собственности на квартиру за истицей.
В обоснование заявленных требований Шарохина И.С. указала, что 18 декабря 2009 года между продавцом ООО "Леноблэнергострой" и покупателем Белецкой М.С. (в настоящее время Филиппова) заключен договор купли-продажи недвижимости N 27-КП в отношении квартиры N "данные изъяты" в доме "данные изъяты" Ленинградской области.
По условиям договора цена квартиры составляет 2357500 руб, которую покупатель уплачивает в рассрочку на 10 лет путем внесения ежемесячных платежей равными долями согласно графику, являющемуся неотъемлемой частью договора. Размер ежемесячного платежа составляет 19650 руб. Первый оплачиваемый месяц - декабрь 2009 года. Последний платеж в счет выкупной стоимости квартиры должен был быть внесен покупателем в ноябре 2019 года.
Продавец свои обязательства по договору исполнил, он передал покупателю квартиру и осуществил 01 февраля 2010 года государственную регистрацию перехода права собственности, в то время как ответчица свои обязательства по договору не исполнила.
Несмотря на то, что десятилетний срок рассрочки платежей истек в ноябре 2019 года, ответчица в оплату приобретенной квартиры внесла только 266551, 95 руб, что является меньше половины установленной договором выкупной стоимости недвижимости 2357500 руб... Это, как полагает истец является существенным нарушением условий договора.
29 марта 2019 года между конкурсным управляющим ООО "Леноблэнергострой" и Шарохиной И.С. заключен договор уступки прав (требования) по лоту N 2. По условиям данного договора к Цессионарию Шарохиной И.С. перешли права (требования) Цедента ООО "Леноблэнергострой" к должнику Филипповой (Белецкой) М.С. в размере 2101011 руб, возникшие в связи с неисполнением должником обязательств по оплате денежных средств по договору купли-продажи недвижимости от 18 декабря 2009 года N 27-КП. Согласно пункту 3 договора цессии, вместе с уступкой права (требования) к Цессионарию переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства - ипотека в силу закона (запись о регистрации от 01 февраля 2010 года за номером 47-78-29/009/2010-065), а также другие права, связанные с требованием права.
21 ноября 2019 года новым кредитором Шорохиной И.С. в адрес должника Филипповой М.С. направлено требование о расторжении договора купли-продажи недвижимости от 18 декабря 2009 года N 27-КП. К требованию приложено соглашение о расторжении указанного договора. Данное отправление получено ответчицей 28 ноября 2019 года. Однако ответ на данное требование не получен, соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимости ответчицей не подписано.
Решением Кингисеппского городского суда Ленинградской области от 24 ноября 2020 года исковые требования Шарохиной И.С. удовлетворены.
Договор купли-продажи недвижимости от 18 декабря 2009 года N 27-КП, заключенный между ООО "Леноблэнергострой" и Белицкой М. С. в отношении квартиры N "данные изъяты" в доме "данные изъяты" по ул. "данные изъяты" Ленинградской области расторгнут.
Право собственности Филипповой (Белицкой) М.С. на квартиру прекращено.
За Шарохиной И.С. признано право собственности на квартиру N "данные изъяты" в доме "данные изъяты" по ул. "данные изъяты" Ленинградской области, кадастровый номер "данные изъяты".
С Филипповой М.С. в пользу Шарохиной И.С. взысканы судебные расходы по оплате государственной пошлины 20588 руб.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 12 января 2022 г. решение Кингисеппского городского суда Ленинградской области от 24 ноября 2020 года по делу N 2-906/2020 отменено, в удовлетворении исковых требований Шарохиной И.С. о расторжении договора купли-продажи, признании права собственности на квартиру-отказано.
В кассационной жалобе, адресованной Третьему кассационному суду общей юрисдикции, Шарохина И.С. ставит вопросы об отмене апелляционного определения и оставлении в силе решения суда первой инстанции.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела судом кассационной инстанции в судебное не явились, в связи с чем, руководствуясь пунктом 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции находит жалобу подлежащей удовлетворению, в силу следующего.
В соответствии со статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанции, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Такие нарушения при разрешении дела допущены судом апелляционной инстанции.
Судом первой инстанции установлено, что 18 декабря 2009 года между продавцом ООО "Леноблэнергострой" и покупателем Белицкой М.С. заключен договор купли-продажи квартиры N "данные изъяты" в доме "данные изъяты" в "данные изъяты" Ленинградской области, площадью 39, 40 кв.м. (договору присвоен номер 27-КП).
По условиям договора цена квартиры составляет 2357500 руб, которая уплачивается покупателем продавцу в рассрочку в течение 10 (десяти) лет равными ежемесячными платежами по 19650 руб, начиная с декабря 2009 года.
Пунктом 3.3. договора предусмотрено, что с момента передачи квартиры покупателю и до момента полной оплаты цены квартиры покупателем квартира на основании пункта 5 статьи 488 ГК РФ считается находящейся в законном залоге у Продавца.
Переход права собственности на квартиру зарегистрирован 01 февраля 2010 года. Одновременно в ЕГРН внесена запись о регистрации ипотеки на данный объект недвижимости сроком на 10 лет в пользу ООО "Леноблэнергострой".
Из материалов архивного дела N 2-216/2014 следует, что ответчицей внесены следующие периодические платежи в счет оплаты стоимости квартиры:
1. ПКО от 30.11.2009 N 37- 19150 руб.;
2. ПКО от 24.12.2009 N 99 - 19650 руб.;
3. ПКО от 29.01.2010 N 42 -19650 руб.;
4. ПКО от 03.03.2010 N 109 - 19650 руб.;
5. ПКО от 30.04.2010 N 176 - 19650 руб.;
6. ПКО от 03.06.2010 N 232 - 19650 руб.;
7. ПКО от 30.07.2010 N 289 - 20000 руб.;
8. ПКО от 25.10.2010 N 411 - 40000 руб.;
9. ПКО от 29.11.2010 N 451 - 20000 руб.;
10. ПКО от 16.02.2011 N39 -20000 руб.;
11. ПКО от 23.03.2011 N88 -10 000 руб.;
12. ПКО от 16.06.2011 N 234-10000 руб.;
13. ПКО от 20.07.2011 N 265 - 20000 руб. ИТОГО: 257 00 руб, где ПКО - приходный кассовый ордер).
1. ПП от 16.06.2011 N645- 20000 руб.;
2. ПП от 15.08.2011 N4621 -20000 руб.
3. ПП от 15.09.2011 N5161 -20000 руб.;
4. ПП от 17.10.2011 N 5669 - 20000 руб.;
5. ПП от 15.11.2011 N6160-20000 руб.;
6. ПП от 15.12.2011 N 6742 - 20000 руб.;
7. ПП от 17.01.2012 N4 -20000 руб.;
8. ПП от 16.02.2012 N307 -20000 руб.;
9. ПП от 16.03.2012 N556 -20000 руб.;
10. ПП от 16.04.2012 N 864 -20000 руб.;
11. ПП от 15.05.2012 N 1237 - 20000 руб.;
12. ПП от 15.06.2012 N 1520 - 20000 руб.;
13. ПП от 19.07.2012 N 1944 - 20000 руб.;
14. ПП от 15.08.2012 N3375-20000 руб.;
15. ПП от 19.09.2012 N 3856 - 20000 руб.;
16. ПП от 19.10.2012 N 5244 - 20 000 руб.;
17. ПП от 16.11.2012 N 5233 - 20000 руб.;
18. ПП от 17.12.2012 N 732 - 20000 руб.;
19. ПП от 19.12.2012 N 5601 - 19598, 05 руб.;
14. ПП от 18.01.2013 N 940 - 20000 руб.
Итого: 399598, 05 руб, где ПП - платежное поручение
С февраля 2013 года ответчица вносить ежемесячные платежи прекратила, в связи с чем, 02 декабря 2013 года продавец ООО "Леноблэнергострой" обратился в Кингисеппский городской суд Ленинградской области с иском к Филипповой (Белецкой) М.С. о взыскании просроченных ежемесячных платежей по договору купли-продажи недвижимости от 18 декабря 2009 года N 27-КП, обращении взыскания на предмет залога: квартиру N N "данные изъяты" в доме "данные изъяты" (дело N 2-216/2014).
В период судопроизводства по делу N 2-216/2014 ответчица внесла следующие платежи:
1. ПП от 20.01.2014 N93 -200000 руб.;
2. ПП от 10.02.2014 N 41 - 100000 руб.
ИТОГО: 300000 руб.
Определением Кингисеппского городского суда Ленинградской области от 12 февраля 2014 года производство по гражданскому делу N 2- 216/2014 прекращено в связи с утверждением мирового соглашения, по условиям которого ответчица Белецкая М.С. приняла на себя обязательство погасить оставшуюся задолженность по просроченным периодическим платежам в сумме 25501 руб. не позднее 12 марта 2014 года, при этом условие о залоге квартиры продолжает действовать до полного выполнения ответчицей Белецкой М.С. обязательств по договору продажи недвижимости от 18 декабря 2009 года N 27-КП.
После этого ответчица произвела оплату следующих платежей:
1. ПП от 27.03.2014 N 127-5000 руб.;
2. МО от 15.06.2014 N 69 - 20000 руб. (по мемориальному ордеру);
3. ПП от 16.06.2014 N43 -20000 руб.;
4. ПП от 28.07.2014 N225- 10000 руб.;
5. ПП от 30.12.2014 N726-5600 руб.
6. ПП от 30.12.2014 N727-14 000 руб.
ИТОГО: 74600 руб.
Всего за период с 18 декабря 2009 года по 31 декабря 2014 года ответчица в счет выкупной стоимости квартиры внесла платежи на общую сумму 1031598, 05 руб. (257400 руб. + 399598, 05 руб.+ 300000 руб. + 74600 руб.).
Доказательств внесения периодических платежей в большей сумме ответчицей при рассмотрении дела представлено не было.
Начиная с 01 января 2015 года, ответчица прекратила вносить платежи в счет выкупа квартиры.
Сумма оплаченных ею платежей 1031598 руб. составляет меньше половины установленной договором стоимости квартиры 2357500 руб.
Последний ежемесячный платеж по договору должен был быть внесен ответчицей в ноябре 2019 года, когда стоимость квартиры должна была быть полностью выплачена.
Однако цена квартиры ответчицей продавцу не уплачена, долг по договору составляет 1325901, 95 руб. (2357500 руб. - 1031598, 05 руб.).
Из материалов дела также следует, что решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15 марта 2017 года по делу N А56-1860/2016 ООО "Леноблэнергострой" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим назначен Обсков Р.Ю.
20 марта 2019 года Шарохина И.С. признана победителем открытых торгов по лоту 2 (аукцион 47563) по продаже имущества ООО "Леноблэнергострой" (продажа права требования к Филипповой (Белецкой) М.Н.) на условиях, указанных в извещении, опубликованном в газете "Коммерсантъ" от 16 февраля 2019 года.
В соответствии с протоколом от 20 марта 2019 года о результатах проведения открытых торгов по лоту N 2, между конкурсным управляющим ООО "Леноблэнергострой" и победителем торгов Шорохиной И.С. заключен договор уступки права требования к должнику Филипповой (Белецкой) М.С. в размере 2101011 руб, возникшего в связи с неисполнением должником обязательств по оплате договора купли-продажи имущества от 18 декабря 2009 года N 27-КП.
Договор уступки права требования датирован 29 марта 2019 года.
Согласно пункту 3. Договора цессии вместе с уступкой права (требования) по договору к цессионарию переходят права, обеспечивающие исполнение обязательств - ипотека в силу закона, зарегистрированная в ЕГРН за N 47-78-29/009/2010-065 от 01 февраля 2010 года, а также другие, связанные с требованием права.
Пунктом 7 договора цессии предусмотрено, что уступаемые денежные права требования к должнику переходят к цессионарию в полном объеме с момента зачисления на счет цедента полной стоимости (цены) уступаемых прав 434100 руб.
Цена договора цессии (уступаемых прав) в размере 434100 руб. оплачена цессионарием Шарохиной И.С. в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями от 29 марта 2019 года N 109378 57483, 67 руб, от 09 апреля 2019 года N 213899 - 188308, 17 руб, от 10 апреля 2019 года N 069584- 188308, 17 руб.
03 июня 2019 года в Единый государственный реестр недвижимости внесены изменения в части смены залогодателя квартиры N "данные изъяты" в доме "данные изъяты" по ул. "данные изъяты" Ленинградской области.
22 марта 2019 года новый кредитор Шарохина И.С. в соответствии со статьей 385 ГК РФ направила в адрес Филипповой М.С. уведомление о переходе права требования по договору купли-продажи недвижимости от 18 декабря 2009 года N 27-КП. В уведомлении должнику Филипповой М.С. предложено оплатить имеющуюся у нее задолженность по договору на счет нового кредитора Шарохиной И.С. с указанием реквизитов банковского счета. К уведомлению приложена копия договора цессии от 29 марта 2019 года.
27 сентября 2019 года ответчица направила в адрес Шарохиной И.С. ответ, в котором выразила несогласие с суммой задолженности, указанной в договоре уступки права требования от 29 марта 2019 года. Кроме того, выразила сомнение в подлинности договора уступки права требования от 29 марта 2019 года, направленного в ее адрес 22 марта 2019 года.
12 ноября 2019 года истица направила в адрес ответчицы требование о расторжении договора продажи недвижимости от 18 декабря 2009 года N 27-КП на основании пункта 2 статьи 489, подпункта 2 пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ в связи с неоплатой ежемесячных платежей за проданную в рассрочку квартиру.
Требование о расторжении договора получено ответчицей 18 ноября 2019 года и оставлено ею без ответа.
Разрешая исковые требования, суд первой инстанции, посчитал установленным, что ответчица, начиная с 01 января 2015 года не производит оплату ежемесячных платежей за проданное в рассрочку и переданное ей недвижимое имущество, при этом сумма оплаченных покупателем платежей не превышает половину цены квартиры, пришел к выводу о том, что в соответствии с пунктом 2 статьи 489, подпунктом 2 пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ продавец вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара.
Суд апелляционной инстанции, соглашаясь в целом с выводом суда первой инстанции в указанной части, не смог согласиться с принятым по делу решением об удовлетворении исковых требований, указал, что при возвращении продавцу имущества, проданного в кредит и находящегося в залоге у продавца, при нарушении покупателем обязательств по внесению очередных платежей, продавец обязан возвратить покупателю (залогодателю) сумму полученных от него платежей.
В данной связи суд апелляционной инстанции отметил, что поскольку истица (продавец) выразила намерение отказаться от договора и требует возврата проданного имущества, то в силу пункта 3 статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации она обязана возвратить другой стороне исполненное в связи с этим обязательство в сумме 1031598, 05 руб. 05 коп,. без исполнения ответчицей встречного обязательства по возврату уплаченных за товар платежей исковые требования удовлетворены быть не могут.
При этом суд апелляционной инстанции не принял во внимание утверждение истицы Шарохиной И.С. о том, что согласно договору уступки права требования от 29 марта 2019 года размер неисполненного обязательства ответчицы по договору купли-продажи недвижимости от 18 декабря 2009 года N 27- КП составляет 2101011 руб, и, таким образом, по расчету истицы общая сумма уплаченных ответчицей платежей в счет выкупной цены квартиры составляет только 256489 руб. (2357500 руб. - 2101011 руб.), при этом представленными ответчиками по делу финансовыми документами достоверно подтверждается, что в период с 18 декабря 2009 года по 31 декабря 2014 года ответчицей в адрес ООО "Леноблэнергострой" произведено перечисление платежей на общую сумму 1031598, 05 руб..
Кроме того, суд апелляционной инстанции, применяя статью 390 Гражданского кодекса Российской Федерации, указал, что поскольку на момент заключения договора уступки права требования от 29 марта 2019 года общая сумма просроченных и будущих платежей по договору составляла 1325901, 95 руб. (2357500 руб. - 1031598, 05 руб.), соответственно цедент ООО "Леноблэнергострой" неправомерно уступил цессионарию Шарохиной И.С. несуществующее завышенное требование на сумму 2101011 руб.
Также при разрешении заявленных по делу требований, суд апелляционной инстанции усмотрел нарушения, допущенные при расчете, оплаченных ответчицей платежей на общую сумму 1051598, 05 руб... является не точным, ввиду того, что в нем дважды учтен один и тот же платеж в размере 20000 руб, перечисленный ответчицей продавцу платежным поручением от 18 января 2013 года N 940.
Отклоняя доводы апелляционной жалобы о том, что истицей Шарохиной И.С. не зарегистрировано обременение на квартиру в виде ипотеки, возникшее на основании договора уступки права требования от 29 марта 2019 года, суд апелляционной инстанции признал их несостоятельными, поскольку на основании заявления сторон указанного договора 03 июня 2019 года в Единый государственный реестр недвижимости внесены изменения в запись об обременении данного имущества в виде смены залогодержателя в следствие уступки прав новому кредитору (залогодержателю) Шарохиной И.С, номер регистрационной записи 47-78-29/009/2010-065.
Отклоняя доводы ответчика о том, что она была лишена возможности сделать заявление о применении исковой давности, суд апелляционной инстанции отметил, что такое заявление было заявлено ответчицей при рассмотрении дела и правомерно признано судом необоснованным, так как согласно условиям договора купли-продажи недви
