Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 26 июля 2022 г. по делу N 66а-1314/2022

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Гылкэ Д.И, судей Катанаевой А.С. и Колпаковой А.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кирилловым Н.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-475/2022 (УИД 23OS0000-01-2022-000108-97) по административному исковому заявлению Гафуровой Алины Александровны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка

по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 4 апреля 2022 г, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Третьего апелляционного суда общей юрисдикции Гылкэ Д.И, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Гафурова А.А. обратилась в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N площадью 36821 +/- 67 кв. м, относящегося к категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: эксплуатация производственной базы деревообрабатывающего производства, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2020 г. в размере 34759024 рублей.

Заявленные требования мотивированы тем, что административный истец является арендатором указанного земельного участка. Утвержденная по результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, установленную оценщиком в отчете от 27 декабря 2021 г. N 2021-45/12/О, что нарушает права административного истца, являющейся плательщиком арендной платы, размер которой исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Решением Краснодарского краевого суда от 4 апреля 2022 г. заявленные требования удовлетворены с учетом результатов судебной оценочной экспертизы; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2020 г. в размере 40650000 рублей.

В апелляционной жалобе представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований. В подтверждение приводит доводы, указывающие на то, что кадастровая стоимость земельного участка установлена на основании и в полном соответствии с нормами действующего законодательства, регулирующими порядок проведения государственной кадастровой оценки земель. Изменение размера кадастровой стоимости земельного участка приведет к снижению размера арендных платежей, что повлияет на наполняемость бюджета. По мнению автора апелляционной жалобы, положенное в основу решения суда заключение эксперта не соответствует требованиям действующего законодательства. Обращает внимание на пункт 2 вступившего в силу распоряжения Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 г. N 3214-р "Об утверждении перечня видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями", в соответствии с которым судебные экспертизы по определению рыночной стоимости объектов недвижимого имущества и объектов землеустройства в рамках оспаривания или установления их кадастровой стоимости должны проводиться исключительно государственными судебно-экспертными организациями.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения административного дела в апелляционном порядке извещены своевременно и в надлежащей форме, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились.

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также - КАС РФ) судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции рассмотрела административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы административного дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в порядке статьи 308 КАС РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи.

В силу пункта 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, административный истец на основании договора аренды земельного участка от 29 декабря 2007 г. N 4200005111, соглашений об уступке прав аренды земельного участка от 18 октября 2013 г, 14 марта 2016 г. является арендатором земельного участка с кадастровым номером N площадью 36821 +/- 67 кв. м, относящегося к категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: эксплуатация производственной базы деревообрабатывающего производства, расположенного по адресу: "адрес" (далее - земельный участок).

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 января 2020 г. и утверждена приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 5 октября 2020 г. N 1882 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из состава земель населенных пунктов на территории Краснодарского края" в размере 51933074, 82 рублей.

Сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в Единый государственный реестр недвижимости 17 ноября 2020 г.

Принимая во внимание, что Гафурова А.А. является арендатором земельного участка, результаты определения оспариваемой кадастровой стоимости затрагивают права и законные интересы административного истца как плательщика арендной платы в связи с чем могут быть ею оспорены в установленном законом порядке (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28).

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Согласно статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

В соответствии с положениями статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельного участка, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представила отчет от 27 декабря 2021 г. N 2021-45/12/О, выполненный оценщиком Билера Т.С. (далее - отчет об оценке), из которого следует, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2020 г. составляет 34759024 рублей.

Исследовав отчет об оценке земельного участка, в связи с возникшими сомнениями в его обоснованности и достоверности определения рыночной стоимости земельного участка, суд первой инстанции назначил судебную оценочную экспертизу с целью проверки соответствия представленного административным истцом отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, а в случае несоответствия - определения рыночной стоимости земельного участка, проведение которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью "Бизнес-Партнер" (далее - ООО "Бизнес-Партнер").

Согласно заключению эксперта ООО "Бизнес-Партнер" Н. от 22 февраля 2022 г. N БП-2035 (далее также - заключение эксперта) отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности. Рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2020 г. составляет 40650000 рублей.

Суд первой инстанции, разрешая заявленные требования, верно применил вышеприведенные положения федерального законодательства, установилобстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, и пришел к обоснованному выводу о том, что кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка может быть установлена в размере его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта ООО "Бизнес-Партнер" Н. от 22 февраля 2022 г. N БП-2035.

С учетом выводов судебной оценочной экспертизы отчет об оценке от 27 декабря 2021 г. N 2021-45/12/О, выполненный оценщиком Билера Т.С, судом обоснованно не принят в качестве доказательства, подтверждающего размер рыночной стоимости земельного участка.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Заключение эксперта получило должную оценку суда, по результатам которой суд первой инстанции правомерно констатировал, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется, с приведением тому в обжалуемом решении убедительных суждений, оснований не согласиться с которыми судебная коллегия не находит.

Проанализировав заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, судебная коллегия соглашается с указанным выводом суда первой инстанции. При этом принимает во внимание, что данное доказательство содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Положенное в основу выводов суда о рыночной стоимости земельного участка заключение эксперта от 22 февраля 2022 г. N БП-2035 отвечает требованиям, предусмотренным как КАС РФ, так и Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в силу которого эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7), проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме и дает заключение, основанное на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

Данное заключение содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, на дату определения оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости.

Относительно доводов апелляционной жалобы о несогласии с решением суда, судебная коллегия не находит оснований для иных выводов о действительной рыночной стоимости земельного участка.

Определение экспертом рыночной стоимости земельного участка с использованием сравнительного подхода является мотивированным и корректным; с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объекта экспертизы от объектов-аналогов; и последовательным проведением корректировок по элементам сравнения.

Отказ от применения иных подходов к оценке рыночной стоимости земельного участка, экспертом обоснован.

Вопреки доводам апелляционной жалобы экспертом проанализирован рынок земельных участков из сегмента рынка, относящегося к объекту экспертизы. По результатам анализа рынка определено, что на дату оценки в открытом доступе не выявлено достаточно предложений о продаже сопоставимых земельных участков по категории и виду разрешенного использования, в связи с чем в соответствии с положениями пункта 11б Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" экспертом расширена территория исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта. Результат анализа предложений о продаже земельных участков представлен на стр. 46 рис. 4. Диапазон цен, полученный по результатам анализа рынка, не учитывает величину скидки на торг, а также корректирующие коэффициенты на различия по основным ценообразующим факторам.

Судебная коллегия признает подлежащим отклонению довод апелляционной жалобы о несоответствии заключения эксперта требованиям норм действующего законодательства по причине отсутствия в нем корректировки на местоположение объекта оценки и использованных в расчетах объектов-аналогов. Объектом оценки выступает земельный участок, предназначенный для эксплуатации производственной базы деревообрабатывающего производства. В связи с расширением территории исследования экспертом в качестве объектов-аналогов отобраны земельные участки, расположенные в Темрюкском районе и имеющие схожие экономические характеристики, инвестиционную привлекательность с объектом экспертизы, что исключало необходимость применения корректирующего коэффициента по фактору "местоположение".

Кроме того, необходимо отметить, что действующее законодательство не устанавливает требований абсолютной идентичности объекта оценки и используемых при установлении его рыночной стоимости объектов-аналогов. Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)").

При этом в силу пункта 25 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Площадь земельных участков также является одним из основных ценообразующих факторов на рынке. Различие объекта оценки и объектов-аналогов по данному фактору экспертом учтено путем применения соответствующей корректировки. Расчет корректировки осуществлен экспертом на основании данных Справочника оценщика недвижимости Приволжского центра методического информационного обеспечения оценки, под редакцией Лейфера Л.А. (2018 года).

Информация о количественно-качественных характеристиках объектов-аналогов, использованных в расчетах, дополнительно проверялась экспертом, в том числе у продавцов земельных участков по номерам телефонов, указанных в объявлениях. Так, экспертом установлено отсутствие газоснабжения объекта-аналога N 3, что обусловило необходимость устранения данного различия с объектом экспертизы посредством применение корректировки в размере 1, 19, рассчитанной на основании данных Справочника оценщика недвижимости Приволжского центра методического информационного обеспечения оценки, под редакцией Лейфера Л.А. (2018 года).

Вопреки ошибочному утверждению автора апелляционной жалобы корректировка на транспортную доступность, примененная экспертом к объекту-аналогу N 3, является обоснованной и вызвана установленными экспертом обстоятельствами, указывающими на то, что заезд на данный объект-аналог осуществляется через соседний участок. Корректирующий коэффициент по данному фактору - 1, 22 определен на основании данных Справочника оценщика недвижимости Приволжского центра методического информационного обеспечения оценки, под редакцией Лейфера Л.А. (2018 года).

Таким образом, экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд апелляционной инстанции не находит.

Допустимых и относимых доказательств, подтверждающих иную рыночную стоимость земельного участка лицами, участвующими в деле, ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции не представлено, в связи с чем судебная коллегия не находит оснований ставить экспертное заключение, положенное в основу решения суда, под сомнение.

Ссылка автора апелляционной жалобы на распоряжение Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 г. N 3214-р "О Перечне видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями" не может повлечь отмену обжалуемого решения суда, поскольку указанный перечень не исключают возможность назначения по делу об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости судебной оценочной экспертизы и поручение ее проведения вне государственных судебно-экспертных учреждений лицам, обладающим специальными знаниями, но не являющимися государственными судебными экспертами.

Довод апелляционной жалобы о том, что изменение размера кадастровой стоимости земельного участка приведет к снижению наполняемости бюджета, не может повлечь отмену обжалуемого решения суда, так как не имеет правового значения для разрешения административного спора об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В целом апелляционная жалоба не содержит обоснованных доводов о допущенных судом нарушениях норм материального и процессуального права, предусмотренных статьей 310 КАС РФ, являющихся основанием для отмены или изменения решения суда, которые судебной коллегией также не установлены, в связи с чем решение суда следует признать законным и обоснованным.

Руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 4 апреля 2022 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение составлено 9 августа 2022 г.

Председательствующий

Судьи