Апелляционное определение СК по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 16 августа 2022 г. по делу N 66а-843/2022

Судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи: Кошелевой И.Л.

судей: Ехаловой Ю.А, Переверзиной Е.Б.

при секретаре-помощнике судьи: Дерюшевой Т.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя администрации города Екатеринбурга на решение Свердловского областного суда от 26 апреля 2022 года по административному делу N3а-239/2022 по иску ООО "ЦС Групп" к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, заслушав доклад судьи Второго апелляционного суда общей юрисдикции Кошелевой И.Л,

УСТАНОВИЛА:

ООО "ЦСР Групп", в лице представителя, обратилось в Свердловский областной суд с административным иском к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

В обоснование заявленных требований истец указал, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером N и арендная плата, которую он вносит за указанное имущество, исчисляется из размера кадастровой стоимости объекта недвижимости, установленной по состоянию на 1 января 2020 года в размере 35 633 394 рублей.

Вместе с тем, кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке ООО "НОТА-Групп" от 8 октября 2021 года NN51-09/2021 в размере 10 190 000 рублей.

Поскольку неправильное определение кадастровой стоимости объекта недвижимости влияет на размер арендных платежей, истец просил административные исковые требования удовлетворить.

Решением Свердловского областного суда от 26 апреля 2022 года административные исковые требования удовлетворены.

Суд установил, по состоянию на 1 января 2020 года, кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес" в размере равном его рыночной стоимости - 6 404 477 рублей.

Дата подачи в суд административного искового заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка установлена судом как 8 ноября 2021 года.

В апелляционной жалобе представитель заинтересованного лица администрации города Екатеринбурга просит отменить судебное постановление в отношении земельного участка с кадастровым номером N считая его незаконным и необоснованным.

В жалобе указано, что не оспаривая право административного лица на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, Администрация не согласна с установленным экспертом размером рыночной стоимости объекта недвижимости.

Доводам заинтересованного лица о том, что экспертное заключение не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, суд не дал надлежащей оценки.

Между тем, экспертом неправильно определена цена предложения аналога N2, что привело к неправильному определению цены за 1 кв.м.; земельные участки, выбранные в качестве аналогов, не сопоставимы с объектом оценки по виду разрешенного использования, а соответствующая корректировка к аналогам не применяется; заключение эксперта не соответствует требованиям Федеральных стандартов оценки.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции стороны не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в связи с чем, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований к отмене или изменению решения суда.

Из материалов административного дела следует, что ООО "ЦСР Групп" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес" из земель населенных пунктов, разрешенное использование: место размещения торгово-складского здания, на основании договора аренды N от 17 февраля 2009 года, соглашения от 21 декабря 2015 года о перемене лиц в договоре аренды земельного участка N от 17 февраля 2009 года.

Кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости в размере 35 633 394 рубля, была установлена в результате государственной кадастровой оценки, проведенной по состоянию на 1 января 2020 года, и утверждена приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 14 октября 2020 года N3333 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Свердловской области".

Сведения об установленной кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N внесены в ЕГРН 25 ноября 2020 года.

Согласно статье 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (ч.1).

Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона (ч.4).

Частью 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

В соответствии с отчетом об оценке N51-09/2021, выполненным ООО "НОТА-Групп" 8 октября 2021 года, по состоянию на 1 января 2020 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 10 190 000 рублей.

Учитывая мотивированные возражения стороны ответчиков относительно предоставленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, судом первой инстанции по делу была назначена судебная оценочная экспертиза с целью установления действительной рыночной стоимости объекта недвижимости, проведение которой поручено эксперту Федерального бюджетного учреждения Уральский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Федеральное бюджетное учреждение Уральский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, руководствуясь положениями действующего законодательства, помимо штатного эксперта, привлекло к производству экспертизы специалиста, не являющего штатным сотрудником Центра.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы, по состоянию на 1 января 2020 года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 6 404 477 рублей.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" и пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 июня 2008 года N 13 "О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции", заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.

Аналогичное положение содержится в части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ.

Из экспертного заключения следует, что эксперты провели анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, и по результатам анализа определили ценообразующие факторы, используемые при определении его рыночной стоимости. Экспертами проведен подбор объектов-аналогов сопоставимых с объектами оценки по основным ценообразующим факторам, и выполнены необходимые корректировки цен предложений. Содержащиеся в заключении сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных при расчете итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости.

В экспертном заключении мотивирован отказ от применения затратного и доходного оценочных подходов; обоснованно применен сравнительный подход к оценке объектов недвижимости на основе метода сравнения продаж (качественный метод оценки). В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток, что позволяет проверить используемые сведения, и приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертами.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам ст. 168 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в нем ясно и недвусмысленно изложен ответ на поставленный судом вопрос, выводы экспертизы подробно мотивированы, определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объектов аналогов эксперты придерживались принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, проанализирован рынок недвижимости, произведена оценка объектов с учетом их количественных и качественных характеристик, корректировки в заключении приведены по всем значимым группам элементов сравнения, расчеты, проведенные в рамках используемых подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки.

Оценив заключение судебно-оценочной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, и принимая во внимание, что оно подготовлено лицами, обладающими необходимыми познаниями и опытом по проведению подобного рода исследований и стажем работы, оснований не доверять которому не имеется, так как эксперты были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, их выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся соответствующей специальности, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что оно отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 6 404 477 рублей.

Каких-либо объективных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости земельного участка, суду первой инстанции представлено не было, возражения заинтересованного лица администрации города Екатеринбурга на экспертное заключение со ссылкой на имеющиеся в нем неточности и недостатки, судом проверены путем вызова в судебное заседание эксперта Федерального бюджетного учреждения Уральский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации Кокоринова В.А, который поддержал экспертное заключение в полном объеме, ответил на вопросы участников судебного разбирательства.

Из письменных пояснений экспертов, полученных судом апелляционной инстанции следует, что цена предложения аналога N2 определена исходя из текста объявления, уточнение площади участка является последующим действием после анализа полной стоимости предложения и уточняет характеристики объекта аналога.

Допуская возможность интерпретации, предложенной заинтересованным лицом, эксперт произвел альтернативный расчет стоимости, в результате которого установлено, что итоговая стоимость земельного участка меняется с 6 404 477 руб. на 6 482 309 рублей (+1, 2%), что соответствует допускаемому интервалу итоговой стоимости +-10% -12 %.

Согласно п.20 ФСО 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

В результате анализа материалов дела, а также проведенного осмотра установлено, что на земельном участке построено складское здание, навес, часть территории задействована под стоянку строительной техники.

Осуществление смешанной деятельности по складированию и хранению ТМЦ с торговой деятельностью в рамках построенных объектов не будет противоречить виду разрешенного использования -торгово-складское здание и не будет являться нарушением правил землепользования и застройки.

Наблюдаемый объект по внешним признакам определяется как склад, поскольку соответствует типовому решению такового и не соответствует типовому решению современных розничных торговых объектов (торговый центр, магазин).

Объект оценки и объекты аналоги расположены в градостроительной зоне ПК-1, объекты аналоги подобраны из сегмента рынка земельных участков производственно-складского назначения, то есть указанные объекты сопоставимы и по территориальной зоне и по возможным вариантам разрешенного использования. Корректировка на вид разрешенного использования не требуется.

Учитывая, что эксперты обладают необходимыми познаниями и опытом работы в области оценочной деятельности, не заинтересованы в разрешении дела в пользу одной из сторон, предупреждены об уголовной ответственности за отказ от дачи заключения и дачу ложного заключения, выводы, изложенные в экспертном заключении являются обоснованными, мотивированными и последовательными, не допускающими двойного толкования, поддержаны экспертами в судебном заседании и письменных пояснениях, и не опровергнуты доводами представителя администрации города Екатеринбурга, у суда первой инстанции не имелось оснований для признания экспертного заключения недостоверным доказательством, которое не может быть положено в основу решения суда об удовлетворении заявленных исковых требований.

Учитывая изложенное, а также принимая заявления административного истца об уточнении исковых требований и установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, установленной в экспертном заключении, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет по состоянию на 1 января 2020 года 6 404 477 рублей.

Доводы апелляционной жалобы указанные выводы не опровергают и не являются основанием к отмене или изменению решения суда.

Руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Свердловского областного суда от 26 апреля 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя администрации города Екатеринбурга, без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, и может быть обжаловано в кассационном порядке через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня его вынесения в соответствующий суд кассационной инстанции.

Председательствующий: Судьи: