Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия от 20 июля 2022 г. по делу N 33-2580/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия в составе:

председательствующего судьи Мирзаевой И.И, судей коллегии Матвеевой Н.А, Кушнаревой И.К, при секретаре Долонове Ц-Н.Б.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Улан-Удэ гражданское дело по иску Невойт Елены Ефимовны к Савиной Ларисе Юнусовне, администрации МО "г. Северобайкальск", Махеевой Елене Александровне, Партихеевой (Бэбэлэу) Виктории Мирчевне о признании действий незаконными, признании недействительными сделок о передаче жилья в собственность, купли-продажи в части включения в состав площади квартиры места общего пользования, признании права общей долевой собственности на общее имущество, по апелляционной жалобе истца Невойт Е.Е. на решение Северобайкальского городского суда Республики Бурятия от 5 мая 2022 года, которым в удовлетворении иска отказано.

Заслушав доклад судьи Кушнаревой И.К, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

истец Невойт Е.Е. обратилась в суд с иском к ответчику Савиной Л.Ю, в котором просила истребовать кладовую площадью 2.4 кв.м, расположенную в общем коридоре между квартирами N 31 и 36 в третьем корпусе дома N... по пр. "... ", из незаконного владения Савиной Л.Ю, внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН), признать за ней права пользования общей долевой собственностью - кладовой, площадью 2.4 кв.м, обязать ООО УК "Одис" ликвидировать кладовую, как временное помещение, не соответствующее эстетическим и пожарным нормам, вернуть спорную кладовую 2.4 кв.м. в состав общего коридора.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация МО "г. Северобайкальск" (далее - АМО г. Северобайкальска), ООО "Одис" (л.д. 61).

Определениями суда от 12 апреля 2022 года производство по делу к ООО УК "Одис" по требованиям о ликвидации кладовой прекращено в связи с отказом истца от иска в данной части; к участию в деле в качестве соответчиков привлечены Администрация МО "г. Северобайкальск" (далее - АМО г. Северобайкальска), Махеева Е.А. и Партихеева (до замужества - Бэбэлэу) В.М. (л.д. 114, 115).

Истец Невойт Е.Е. исковые требования изменила, просила суд признать незаконными действия АМО г. Северобайкальска по передаче в личную собственность Махеевых Е.А, М.Б, Бэбэлэу В.М. места общего пользования - кладовой 2.4. кв.м, признать недействительным договор приватизации, заключенный с Махеевой Е.А, Махеевой М.Б, Бэбэлэу В.М, а также договор купли-продажи, заключенный между Махеевой Е.А, Партихеевой (Бэбэлэу) В.М. и Савиной Л.Ю, в части включения в состав жилой площади квартиры N 36 места общего пользования - кладовой 2.4 кв.м. и передачи ее в собственность собственников кв. N 36, признать кладовую 2.4 кв.м. местом общего пользования, как обособленного помещения, предназначенного для обслуживания двух квартир N 31 и 36, отменить право личной собственности Савиной Л.Ю. на кладовую, изъять кладовую из незаконного владения Савиной Л.Ю, изменить запись в ЕГРН, исключив кладовую из общей площади квартиры N 36, признать за истцом право общей долевой собственности на место общего пользования - кладовую.

Исковые требования мотивированы тем, что в общежитии по адресу: г. "... ", между комнатами 31, 32, 33 и комнатами напротив 34, 35, 36 в 1999 году часть коридора площадью 2, 4 кв.м. была отгорожена фанерой и в этой части обустроена кладовая. В 2005 году истец Невойт Е.Е. приватизировала квартиру N 31 (комнаты 31, 32, 33), в договоре приватизации как места общего пользования указаны коридор и кладовая общей площадью 8, 7 кв.м. (коридор - 6, 3 кв.м, кладовая - 2, 4 кв.м.). В декабре 2005 года Махеевыми Е.А, М.Б, Партихеевой В.М. приватизирована квартира N 36 (комнаты 34, 35, 36). Кладовая находилась в общем пользовании истца и владельцев кв. 36. Ключи от кладовой были у обоих соседей. Невойт Е.Е. с 2018 года хранила в кладовой неисправный телевизор. В 2020 году Махеева Е.А. и Партихеева В.М. продали кв. N 36 Савиной Л.Ю. При производстве капитального ремонта электрических сетей в доме по просьбе истца Невойт Е.Е. электрический кабель от квартиры истца N 31 до общего щита проложен по наружной стене квартиры истца через кладовую, ответчик Савина Л.Ю. заявила, что кладовая является ее личной собственностью по договору купли-продажи и потребовала от истца убрать кабель и телевизор из кладовой, затем супруг Савиной Л.Ю. вынес телевизор истца из кладовой, угрожали перерезать электрический кабель. Истец считает, что ее право общей долевой собственности на общее имущество - кладовую нарушено ответчиками.

В судебном заседании суда первой инстанции истец Невойт Е.Е. иск поддержала, суду пояснила, что изначально жилой дом N 19 по пр. "... " строился как общежитие блочного типа, в части общежития, где ее семье была предоставлена квартира из трех комнат 31-33, находилось 2 блока, в каждом по 3 комнаты, всего 6 комнат с 31 по 36, отдельно в блоке комнат 31-33 находился один коридор и санузел, в блоке, где располагались комнаты 33-36 также имелся коридор и санузел, кроме того из каждого блока выход осуществлялся в общий коридор, также на все 6 комнат имелась одна общая кухня, при сдаче дома в эксплуатацию в 1992 году кухню разделили капитальной стеной на две части, большая часть кухни площадью 7, 3 кв.м. отошла комнатам 31-33, меньшая часть - комнатам 34-36, в коридорах каждого из двух блоков сделали отдельные выходы на свои части кухни, а выход на кухню в общем коридоре между двумя блоками заложили, комнатами 31-33 пользовалась семья истца, а комнатами 34-36 пользовалась семья Махеевой М.Б, в общем коридоре между двумя блоками, там, где был заложенный выход на кухню, организовали кладовку, которой пользовались совместно семья Невойт и Махеевой М.Б, в 2005 году при приватизации Невойт Е.Е. было передано жилое помещение, куда вошли 3 жилые комнаты (31-33), коридор, санузел и кухня площадью 7, 3 кв.м, то есть в том состоянии, как осуществлялось пользование, возражений со стороны соседей не было, о том, что кладовка включена в состав кв. 36 (комнаты 34-36), и то, что ее супруг Невойт Н.Ф. подписал согласие на передачу в собственность Махеевой М.Б. при приватизации части коридора, истцу не было известно, она продолжала пользоваться кладовкой, разрешения ни у кого не спрашивала.

Ответчик Савина Л.Ю, ее представитель по устной доверенности Мосягина О.В. иск не признали, пояснили, что согласно всем документам кладовая входила в площадь кв. N 36, при приватизации квартир владелец кв. N 36 Махеева М.Б. давала согласие Невойту Н.Ф. на передачу им части кухни, а Невойт Н.Ф. давал согласие на передачу Махеевой М.Б. части коридора - кладовой, по этой причине кухня была приватизирована нанимателями квартир 31 и 36 в неравных площадях, а кладовая отошла в собственность нанимателей кв. 36, ответчиком Савиной Л.Ю. кв. 36 приобретена по договору купли-продажи вместе с кладовой, которая в кадастровом паспорте, указана, как помещение квартиры N 36 (л.д. 125).

Ответчик Махеева Е.А. в судебное заседание не явилась, в ходатайстве о рассмотрении дела в ее отсутствие, иск не признала, указала, что перед приватизацией квартир ее мама Махеева М.Б. и Невойт Н.Ф. представили друг другу согласия на приватизацию Невойтом Н.Ф. части кухни, Махеевой М.Б. - коридора, на основании этих соглашений часть общего коридора, используемого под кладовую, перешла в собственность Махеевой М.Б, а часть общей кухни - Невойт Е.Е, при этом соседи Невойт пользовались иногда кладовой, после смерти Махеевой М.Б, ее (Махеевой Е.А.) брат приезжал в г. Северобайкальск, чтоб забрать мамины вещи, тогда Невойт Е.Е. попросила у него ключи от кладовой, так как у нее ключей не было, после чего она поставила в кладовую неисправный телевизор.

Ответчик Партихеева В.М. в письменном ходатайстве просила рассмотреть дело в ее отсутствие (л.д. 154).

Представитель ответчика АМО г. Северобайкальска по доверенности (л.д. 143) Лебедева И.А. в письменном заявлении просила рассмотреть дело без участия представителя АМО г. Северобайкальска, заявила о пропуске срока исковой давности, считая, что давность не может превышать 10 лет (л.д. 142).

Судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе истец Невойт Е.Е. просит решение суда отменить, ее требования удовлетворить, указывает, что на протяжении всего периода проживания она пользовалась кладовой, как общим имуществом, у нее находились ключи, что подтвердили свидетель стороны ответчиков, ответчик Махеева Е.А, фактически о нарушении своего права она узнала только 14 февраля 2022 года, когда Савина Л.Ю. потребовала убрать кабель и вынесла ее телевизор из кладовой, судом неправильно истолкованы согласия, которыми обменялись ее супруг Невойт Н.Ф. и Махеева М.Б, так как брать разрешения у Махеевой М.Б. на приватизацию части кухни при приватизации квартиры N 31 не требовалось, поскольку это не имело значения, кирпичная перегородка, разделяющая кухню на две части была установлена при сдаче дома в эксплуатацию, у истца никакого согласия Махеевой М.Б. не было, для приватизации кв. 36 Махеевой М.Б. согласие ее супруга Невойта Н.Ф. значения также не имело, так как на момент приватизации кв. 36, собственником кв. 31 являлась она (истец), общее имущество не могло быть передано в личную собственность Махеевой М.Б. без согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, не согласна с суждениями суда о наличии у нее права знакомится с технической документацией на дом, поскольку во всех документах, выданных ей, в том числе в договоре приватизации, указаны места общего пользования площадью 8, 7 кв.м, что соответствует площади коридора с учетом площади кладовой, в связи с чем у нее не возникало сомнений о возможном нарушении права общей долевой собственности, выражает сомнения в достоверности представленных в материалы дела двух копий технических паспортов, состоящих из отдельных листков, не идентичных по своему содержанию, что судом первой инстанции не было оценено, полагала, что они не могут быть приняты во внимание, так как в них свободно могли вноситься записи в более поздний период, заменятся страницы, не согласна с выводами суда о пропуске срока исковой давности, поскольку

десятилетний срок исковой давности начинает течь с 1 сентября 2013 года, не согласна с выводами суда о добросовестности приобретателя имущества Савиной Л.Ю, считает, что Савинова Л.Ю. не могла не знать, что кладовая не является частью квартиры, так как отделена от кв. 36 капитальной стеной, в кладовую имеется отдельный вход из общего коридора, при этом кладовая отделена от общего коридора временной перегородкой из ДСП, кроме того, ключ от кладовой и соответственно свободный доступ в кладовую имелся у нее (истца), при данных обстоятельствах Савина Л.Ю. должна была усомниться в праве продавца на отчуждение общего имущества, запись в ЕГРН не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

В возражениях на апелляционную жалобу ответчик Савина Л.Ю. соглашается с решением суда и просит оставить апелляционную жалобу без удовлетворения.

Участие сторон по делу в судебном заседании суда апелляционной инстанции обеспечено посредством видеоконференцсвязи с Северобайкальским городским судом Республики Бурятия.

Истец Невойт Е.Е. доводы апелляционной жалобы поддержала.

Ответчик Савина Л.Ю, ее представитель по устной доверенности Мосягина О.В. с доводами жалобы не согласились.

Ответчики АМО г. Северобайкальска, Махеева Е.А. и Партихеева В.М. в судебное заседание не явились, извещены надлежаще.

Партихеевой В.М. представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором она просит рассмотреть дело в ее отсутствие, решение суда оставить без изменения, не согласна с доводами апелляционной жалобы, указывает, что в общую площадь кв. 36 включена кладовая, что подтверждается всеми техническими документами, договором приватизации, право собственности Савиной Л.Ю. возникло правомерно.

Судебная коллегия, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ посчитала возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся ответчиков.

Выслушав пояснения истца, ответчика и его представителя, изучив материалы дела, проверив решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение подлежащим отмене в части.

Как следует из материалов дела, на основании ордера от 14 февраля 2003 года N 172, выданного МУП "Жилкоммунэнерго" Невойту Н.Ф. на состав семьи из 3-х человек (в том числе жена - Невойт Е.Е, дочь - Невойт Н.Н.) предоставлены в пользование 3 комнаты (31-33) в общежитии по пр. "... ", площадью 63, 4 кв.м. (л.д. 144).

По запросу суда первой инстанции ГБУ РБ "Агентство развития жилищного строительства, коммунального комплекса и энергоэффективности Республики Бурятия" (далее - Агентство Жилстройкомэнерго) представлены материалы приватизации квартир 31, 36 по указанному адресу.

Из материала приватизации кв. 31 следует, что 5 октября 2005 года между истцом Невойт Е.Е. и АМО г. Северобайкальска заключен договор на передачу комнат в собственность гражданам (договор приватизации), согласно которому в собственность Невойт Е.Е. переданы комнаты 31, 32, 33 в указанном общежитии, в том числе жилой площадью 42, 3 кв.м, размером 13, 4 кв.м, 14, 4 кв.м, 14, 5 кв.м, кухня 7, 3 кв..м.; с местами общего пользования: коридор, кладовая 8, 7 кв.м, вспомогательных помещений (встроенных шкафов, антресолей), санузел (раздельного, совмещенного) (л.д. 84).

К договору приватизации приложена экспликация к плану строения общественного фонда пр. "... ", ком. 31, 32, 33, и план поэтажный на строение на 16 августа 2005 года, из которых следует, что помещение квартиры N 31-33 включает: коридор - 10, 6 кв.м, сан.узел - 4 кв.м, 3 жилых комнаты - 13, 4 кв.м, 14, 4 кв.м, 14, 5 кв.м, кухню - 7, 3 кв.м. (итого 64, 2 кв.м.), балкон 0, 8 кв.м. К местам общего пользования отнесены: коридор - 6, 3 кв.м, кладовая - 2, 4 кв.м. (л.д. 85).

В материале по приватизации представлены:

- справка N 214 о наличии вспомогательных помещений и потребительских свойствах квартиры, в которой указана площадь вспомогательных помещений - 8, 7 кв.м. (л.д. 88);

- нотариально удостоверенное согласие Махеевой М.Б, зарегистрированной в комнатах 34, 35, 36, на приватизацию части кухни, относящейся к комнатам 31-36, в собственность Невойта Н.Ф. (л.д. 89).

Экспликация к плану строения общественного фонда, план поэтажный на строение, справка N 214 подписаны начальником Северобайкальского отделения ГУ "Гостехинвентаризация" Столбовской О.А.

Кроме того, по состоянию на 23 сентября 2005 года составлен акт переоценки стоимости комнат, где кладовая указана, как место общего пользования (л.д. 13).

Право собственности за Невойт Е.Е. зарегистрировано в ЕГРН 28 ноября 2005 года (л.д. 6).

Таким образом, на день приватизации Невойт Е.Е. кв. 31 (комнаты 31-33) коридор с кладовой общей площадью 8, 7 кв.м. (6, 3 + 2, 4) являлись вспомогательными помещениями и относились к местам общего пользования.

В соответствии с материалами приватизации кв. 36 договор приватизации между продавцом АМО г. Северобайкальска и покупателями Махеевой М.Б, Махеевой Е.А, Бэбэлэу (Партихеевой) В.М. заключен 20 декабря 2005 года, на основании которого в собственность покупателей в равных долях (по 1/3 доли) передана квартира общей площадью 63, 3 кв.м, состоящей из 3 комнат - 13, 2 кв.м, 13, 8 кв.м, 13, 5 кв.м, кухни, санузла (раздельного, совмещенного), ванной, вспомогательных помещений (встроенных шкафов, кладовых, антресолей) (л.д. 79).

По экспликации к плану строения общественного фонда пр. "... ", ком. 34, 35, 36, приложеной к договору приватизации помещение квартиры N 34-36 включает: коридор - 10, 2 кв.м, кухню - 4, 7 кв.м. сан.узел - 4, 1 кв.м, 3 жилых комнаты - 13, 2 кв.м, 13, 8 кв.м, 13, 5 кв.м, шкаф - 1, 4 кв.м, кладовую - 2, 4 кв.м. (итого 63, 3 кв.м.), К местам общего пользования отнесены: коридор - 6, 4 кв.м, балкон 0, 8 кв.м. (л.д. 80).

На поэтажном плане строения от 19 сентября 2005 года кладовая отделена от кв. 36 капитальной стеной, вход в кладовую обозначен из коридора общего пользования площадью 6, 4 кв.м. (на поэтажном плане в материалах инвентаризации Невойт Е.Е. площадь общего коридора, из которого осуществляется вод в кладовую, указана 6, 3 кв.м.). Также из коридора общего пользования обозначен отдельный вход в кв. 36. Входа в кладовую из кв. 36 нет. (л.д. 81).

В справке N 264 о наличии вспомогательных помещений и потребительских свойствах квартиры площадь вспомогательных помещений не указана (л.д. 82).

Экспликация к плану строения общественного фонда, план поэтажный на строение, справка N 214 подписаны начальником Северобайкальского отделения ГУ "Гостехинвентаризация" Столбовской О.А.

Таким образом, площадь кладовой - 2, 4 кв.м. вошла общую площадь кв. 36 (комнаты 34-36).

Согласно копии технического плана на жилой дом государственного общественного фонда по адресу: г. "... " (инвентарный номер "... "), составленного по состоянию на 10 августа 2000 года, представленного по запросу суда Агентством Жилстройкомэнерго, в разделе "Экспликация к плану строения общественного фонда" и "Поэтажном плане строения" (план 3 этажа), составленным 14 июля 2000 года, указано, что площадь комнат 31-33 составляет 64, 2 кв.м, в нее включены коридор - 10, 5 кв.м, сан.узел - 4 кв.м, 3 жилых комнаты - 13, 4 кв.м, 13, 8 кв.м, 14, 4 кв.м, кухня - 7, 3 кв.м, балкон 0, 8 кв.м. Площадь комнат 34-36 составляет 63, 8 кв.м, в которую включены: коридор - 10, 2 кв.м, кухня - 4, 6 кв.м. сан.узел - 4, 3 кв.м, 3 жилых комнаты - 14, 4 кв.м, 13, 7 кв.м, 13, 4 кв.м, кладовая - 2, 4 кв.м, балкон 0, 8 кв.м. (оборот л.д. 75, л.д. 78).

Ответчиком Махеевой Е.А. суду представлена копия нотариально удостоверенного согласия, данного 23 августа 2005 года нанимателем кв. 31-33 Невойтом Н.Ф, о приватизации части кухни и части коридора, расположенных по адресу: г. "... ", комнаты 31-36, в собственность Махеевой М.Б, Махеевой А.Е, Бэбэлэу В.М. в равных долях каждой, и отказа от права приватизации указанной части кухни и части коридора (л.д. 109, 127).

Копия, технического плана N 376 (инвентарный номер не указан) на тот же жилой дом, составленного также по состоянию на 10 августа 2000 года, заверенного специалистом МКУ "Комитет по управлению городским хозяйством" АМО г. Северобайкальска Рыбаковой А.С, представленного в суд истцом Невойт Е.Е, содержит те же сведения о составе помещений и их площадях, что и приведенная выше копия технического плана, а также дополнительно содержит запись о месте общего пользования комнат 31-36 - коридоре площадью 6, 3 кв.м. (л.д. 134-135).

Каких-либо документов о перепланировке кв. 36 путем присоединения кладовой к кв. 36 в период до приватизации Махеевыми, Бэбэлэу кв. 36 в материалы дела не представлено.

В материалы дела представлен проект перепланировки кв. 36, разработанный в 2019 году, согласно которому перепланировка заключалась в увеличении площади кухни путем присоединения части коридора, относящегося и находящегося в кв. 36, к кухне. Присоединение к кв. 36 кладовой проектом не предусмотрено. (л.д. 39 - 42).

Перепланировка кухни и коридора кв. 36 произведена, что подтверждается решением о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилых помещений, актом приемочной комиссии о завершении переустройства и (или) перепланировки жилого помещения от 4 февраля 2020 года N 3 (л.д. 92-93).

Приведенные документы о перепланировке внутри кв. 36 отношения к настоящему спору не имеют.

Махеева М.Б. умерла в 2017 году (л.д. 158).

Ответчик Махеева Е.А. приняла наследство после смерти матери в размере 1/3 доли в праве общей долевой собственности на кв. 36. Свидетельство о праве на наследство по закону выдано 10 августа 2017 года.

По договору купли-продажи от 15 июня 2020 года Махеева А.Е. и Партихеева (Бэбэлэу) В.М. продали кв. 36 Савиной Л.Ю. (л.д. 33 - 36).

Согласно сведениям ЕГРН право собственности за ответчиком Савиной Л.Ю. зарегистрировано 30 июня 2020 года (л.д. 28).

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции не усмотрел оснований для признания сделки приватизации недействительной, так как пришел к выводу, что Савина Л.Ю. в данном случае является добросовестным приобретателем имущества, и не могла знать о неправомерных действиях лиц, у которых она приобретала имущество в виде квартиры со спорным помещением - кладовой. Кроме того, суд посчитал, что установленный законом десятилетний срок исковой давности со дня исполнения сделки по приватизации кв. 36 истцом пропущен, доводы истца Невойт Е.Е. о том, что она не могла знать о переходе кладовой в собственность Махеевой М.Б, Бэбэлэу В.М, Махеевой Е.А, суд отклонил, как не имеющих правового значения, так как срок пропущен.

Суд также пришел к выводу, что на момент приватизации все вопросы о приватизации, даче согласия обсуждались членами семьи Невойт и Махеевой, в том числе о приватизации мест общего пользования в период проживания в условиях общежития, и высказал суждение, что истец имела право ознакомиться с технической документацией на жилой дом, в связи с чем, доводы истца Невойт Е.Е. о том, что она не знала о даче согласия супругом на приватизацию кладовой, признаны судом необоснованными.

Отказ судом в удовлетворении иска о признании недействительным договора приватизации кв. 36 в части включения в личную собственность Михеевой М.Б. помещения кладовой, повлек отказ в признании недействительным договора купли-продажи в части передачи в собственность Савиной Л.Ю. кладовой и признании действий АМО г. Северобайкальска незаконными, признании кладовой местом общего пользования, отмене права личной собственности Савиной Л.Ю. на место общего пользования кладовой, изъятии кладовой из незаконного владения Савиной Л.Ю, внесения изменений в ЕГРН, признании за истцом права общей долевой собственности как местом общего пользования - кладовой.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда, считает их основанными на неправильном применении норм материального права и неверной оценке доказательств.

Частью 1 ст. 218 ГК РФ, ч. 1 ст. 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в т.ч. межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры.

Те же признаки названного имущества отмечены в п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года N 491.

По смыслу приведенных выше норм материального права определяющими признаками для отнесения нежилых помещений в многоквартирном доме к общему имуществу являются: отдельное их нахождение по отношению к жилым помещениям с предназначением, исключительно для целей технического и иного обслуживания более одного помещения в указанном доме.

Из материалов дела, пояснений сторон установлено, что кладовая была обустроена в 1999 году в общем коридоре 3 этажа, через который осуществляется вход в комнаты 31-36 и в кладовую, последняя использовалась жильцами комнат 31-36 для хранения вещей. Следовательно, часть коридора, занятая под кладовую была предназначена для обслуживания двух квартир, вход в кладовую возможен только из общего коридора на этаже, и относится к местам общего пользования.

По смыслу Закона РСФСР от 4 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим помещений, как относящихся или не относящихся к общей доле собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах должен был определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Если по состоянию на указанный момент помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцев, право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло.

Как разъяснено в абзаце 2 п. 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 года N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - постановление Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 года N 64) право общей долевой собственности на общее имущество здания возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании, из личной собственности одного собственника здания в собственность иного лица.

Из материалов дела следует, что коридор с кладовой общей площадью 8, 7 кв.м. на день приватизации жилых помещений истцом Невойт Е.Е. находились в общем пользовании жителей комнат 31-36, и указаны в материалах по приватизации комнат 31, 32, 33 истцом Невойт Е.Е, как имущество общего пользования.

Сторона ответчиков данное обстоятельства не отрицает, однако ссылается на то, что до приватизации комнат Невойт Е.Е. между ее супругом Невойтом Н.Ф. (наниматель комнат 31-33) и нанимателем комнат 34-36 Махеевой М.Б. было достигнуто соглашение о том, что Невойт отойдет большая часть от общей кухни, а Махеевой М.Б. кладовая, что также свидетельствует о том, что кладовая являлась местом общего пользования.

Между тем, такое согласование нельзя признать законным.

Частями 1, 2 ст. 209 Гражданского кодекса РФ установлено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со ст. 36 ЖК РФ в первоначальной редакции, действующей с 1 марта 2005 года и на день приватизации жилых помещений истцом и ответчиками, собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

К распоряжению имуществом также относятся действия по изменению объекта. Согласно ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе при реконструкции дома либо реконструкции, переустройстве, перепланировке помещений.

Перевод нежилого помещения, в частности части коридора, занятого под кладовую, в часть жилого помещения путем его присоединения к жилому помещению комнат 34-36 предполагает изменение правового режима части общего имущества и уменьшение размера общего имущества.

Исходя из положений вышеприведенных правовых норм согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием при отчуждении общего имущества собственников помещений с многоквартирном доме в единоличную собственность одного из собственников помещений с многоквартирном доме.

На день приватизации комнат 34-36 Махеевыми М.Б, Е.А, Бэбэлэу М.В. собственником жилого помещения 31 являлась Невойт Е.Е, часть жилых помещений в доме приватизировали иные граждане, а часть, неприватизированных комнат оставалось либо государство, либо муниципальное образование.

Однако, согласия указанных собственников жилых помещений на уменьшение общего имущества многоквартирного дома по пр. "... " Махеевыми М.Б, Е.А, Бэбэлэу М.В. получено не было.

Нотариально удостоверенное согласие Невойта Н.Ф. таким согласием не является и значения, в данном случае не имеет, так как Невойт Н.Ф. на день приватизации комнат 34-36 Махеевыми, Бэбэлэу - 20 декабря 2005 года, собственником жилого помещения в многоквартирном доме не являлся.

В материалах дела отсутствует решение общего собрания собственников помещений по вопросу о передаче в собственность Махеевых М.Б, Е.А, Бэбэлэу М.В. части общего коридора, оборудованного под кладовую, о реконструкции нежилого помещения.

Таким образом, при отсутствии такого согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме АМО г. Северобайкальска не вправе была включать часть коридора, занятого кладовой, в общую площадь квартиры ответчиков (комнат 34-36) при их приватизации.

В данном случае действия администрация являются незаконными.

Представленные в материалы дела копии технических паспортов на жилой дом по адресу: г. "... ", в качестве доказательств того, что на день приватизации комнат 31-33 Невойт Е.Е. кладовая входила в состав жилого помещения комнат 34-36 и общим имуществом не являлась, приняты быть не могут.

Судебная коллегия оценивает данные доказательства критически, так как они не соответствуют другим доказательствам и установленным по делу обстоятельствам.

Так, сторонами утверждалось и подтверждено теми же представленными нотариально удостоверенными согласиями Невойт Н.Ф, Махеевой М.Б, что согласование передачи части коридора, оборудованного под кладовую, происходило в августе 2005 года.

По материалам инвентаризации Невойт Е.Е. комнат 31-33, экспликации из технического плана, акта переоценки от23 сентября 2005 года кладовая на 5 октября 2005 года являлась местом общего пользования.

Вопреки приведенным доказательствам в копиях техпаспортов со 2 августа 2000 года кладовая включена в состав жилого помещения комнат 34-36 и в качестве места общего пользования не значится. Каких-либо записей о внесении изменений, в том числе по состоянию на 2005 год, техпаспорта не содержат.

Кроме того, обе копии техпаспортов получены из разных учреждений и обе надлежаще заверены. Однако, копии неидентичны по своему содержанию: в одной копии указан номер паспорта, а в другой - нет, напротив другая копия содержит инвентарный номер объекта учета, а другая - нет. Также копия техпаспорта, представленная АМО г. Северобайкальска имеет отдельную страницу, где указано имущество, находящееся в общей собственности комнат 31-36 - это коридор площадью 6, 3 кв.м. (в материалах приватизации ответчиков - коридор площадью 6, 4 кв.м.), а во второй копии, полученной из Агентства Жилстройкомэнерго - такой записи нет. Обе копии имеют указание на разные размеры площади помещений.

Из изложенного следует вывод, что технические паспорта изменялись неоднократно, неизвестно в какое время, точнее страницы в них меняли, так как, никаких пометок об исправлении, дополнении сведений в паспортах не имеется.

Учитывая изложенное, такие документы не могут учитываться как доказательства по делу, поскольку не отвечают признакам достоверности и допустимости доказательств.

В силу ст. 168 ГК РФ, в редакции, действовавшей на день заключения договора приватизации с Махеевыми М.Б, Е.А, Бэбэлэу М.В. сделка (договор приватизации), не соответствующая требованиям закона (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ) ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В п. 74 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ" указано, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в части, даже если в законе отсутствует прямое указание на его ничтожность.

Частями 1 и 2 ст. 167 ГК РФ предусмотрено, что недействительная (ничтожная) сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Конституционный суд РФ в своем Постановлении от 21 апреля 2003 года N 6-П, исследовав части 1 и 2 ст. 167 ГК РФ в их нормативном единстве со ст. 302, указал, что общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом.

Договор приватизации 20 декабря 2005 года между АМО г. Северобайкальска и Махеевой М.Б, Махеевой Е.А, Бэбэлэу В.М. заключен с нарушением ст. 209 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ в части передачи в собственность Махеевых М.Б, Е.А, Бэбэлэу В.М. части общего коридора, занятого под кладовую, что свидетельствует о его недействительности в данной части.

Между тем, Невойт Е.Е. не является стороной договора приватизации и заключенного 15 июня 2020 года договора купли-продажи кв. 36, следовательно, ее право на общее имущество многоквартирного дома не может быть защищено путем признания договора приватизации и договора купли-продажи недействительными и применением последствий недействительной сделки.

В п. 42 постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановления Пленумов N 10/22) разъяснено, что при рассмотрении споров о восстановлении права на долю в общей долевой собственности необходимо учитывать, что если доля в праве общей долевой собственности возмездно приобретена у лица, которое не имело права ее отчуждать, о чем приобретатель не знал и не должен был знать, лицо, утратившее долю, в праве требовать восстановления права на нее при условии, что эта доля была утрачена им помимо его воли. При рассмотрении такого требования по аналогии закона применяются ст. ст. 301, 302 ГК РФ.

При таких обстоятельствах, защита прав истца, при наличии к тому правовых оснований, возможна путем удовлетворения виндикационного иска по правилам статей 301, 302 ГК РФ (абзац 2 п. 34 постановления Пленумов N 10/22).

Суд первой инстанции, учел в своем решении, указанные разъяснения применения законов и в соответствии с ними признал ответчика Савину Л.Ю. добросовестным приобретателем, при этом применил срок исковой давности по требованию о признании сделки приватизации недействительной.

Между тем, такое применение законов к правоотношениям сторон является неверным, также судом не учтены условия признания лица добросовестным приобретателем.

Согласно ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В соответствии со ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли (ч. 1).

Как разъяснено в п. 39 постановления Пленумов N 10/22, по смыслу ч. 1 ст. 302 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. В связи с этим судам необходимо устанавливать наличие или отсутствие воли собственника на передачу владения иному лицу.

В абзаце 2 п. 38 постановления Пленумов N 10/22 разъяснено, что ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Между тем, как указано выше в части присоединения к жилому помещению ответчиков части общего коридора - кладовой, сделка действительной не являлась, так как отсутствовало согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме на уменьшение общедомового имущества. Следовательно, сделка в части признакам действительности не отвечала. Таким образом, условие, указанное в абзаце 2 п. 38 постановления Пленумов N 10/22, необходимое для признания Савиной Л.Ю. добросовестным приобретателем, не соблюдено. Кроме того, с учетом установленных обстоятельств часть общего коридора выбыла из правообладания истца Невойт Е.Е. помимо ее воли, так как ее согласия не было.

Указанное не позволяет признать ответчика Савину Л.Ю. добросовестным приобретателем.

Довод Савиной Л.Ю, что право собственности Махеевой Е.А. и Партихеевой М.В. на кв. 36, включающую помещение кладовой, было зарегистрировано в ЕГРН, не может свидетельствовать о добросовестности приобретения при отсутствии выше перечисленных условий.

Как разъяснено в п. 42 постановления Пленумов N 10/22 на требование о восстановлении права на долю в общей долевой собственности распространяется общий срок исковой давности, предусмотренный ст. 196 ГК РФ.

В соответствии со статьями 196, 200 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда лицо, не являющимся стороной сделки, узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Пункт 57 постановления Пленумов N 10/22 содержит разъяснения о том, что в случаях, когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в ЕГРН не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 года N 64, в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество (абзац 1).

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ) (абзац 2).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (ст. 196 ГК РФ) (абзац 3).

По смыслу приведенных законоположений и их разъяснений под лишением владения понимается лишение фактического владения, а не права собственности на объект недвижимого имущества. Таким образом, вопрос о том, когда начинает течь исковая давность, ставится в зависимость от того, утратил ли истец фактическое владение вещью. Если фактическое владение утрачено, то срок начинает течь с момента, когда собственник узнал или должен был узнать о такой утрате.

Сторонами спора в суде подтверждалось, что кладовой, находящейся в общем коридоре комнат 31-36, пользовались как истец Невойт Е.Е, так и ответчики на протяжении всего времени владения жилыми помещениями в указанном доме.

Так, истец Невойт Е.Е. в иске, а затем в судебных заседаниях пояснила, что ключи от кладовой находились у нее и у Махеевой М.Б, жильцы кв. 36 хранили свои вещи, она (истец) хранила периодически овощи, заготовки на зиму, коробки, строительные материалы, с 2018 года она хранила в кладовой неисправный телевизор. Разрешение на пользование кладовой она ни у кого не спрашивала. Ни Махеевы, ни Савина Л.Ю. не говорили, что кладовая принадлежит им. В июне 2020 года она отдала свой ключ сыну ответчика Савиной Л.Ю, который потерял ее ключ и кладовая стояла открытой, она пользовалась спорным помещением, провела через кладовую кабель в феврале 2022 года, после этого Савина Л.Ю, предъявившая свои права на кладовую, врезала замок, лишив ее доступа в спорное помещение (оборот л.д. 136).

Ответчик Савина Л.Ю. поясняла, что со слов бывшей хозяйки ей известно о том, что они разрешили Невойт Е.Е. пользоваться кладовой, она (Савина Л.Ю.) то же разрешала, не отрицала, что ключи от кладовой находились у Невойт Е.Е, пока их не забрал ее сын в 2020 году, (л.д. 112).

В суде апелляционной инстанции Савина Л.Ю. пояснила, что при покупке квартиры не говорила Невойт Е.Е. о том, что кладовая принадлежит ей.

Пользование Невойт Е.Е. кладовой и нахождение ключей от кладовой у истца, как при прежних хозяевах кв. 36, так и в период владения жилым помещением семьей Савиной Л.Ю. и то, что Невойт Е.Е. у них разрешения на пользование кладовой не спрашивала, а также, что после потери ключей сыном Савиной Л.Ю. кладовая не запиралась, подтверждены показаниями свидетелей Халиковой К.В. (невестка Савиной Л.Ю.) Непомнящих В.И. (подруга Махеевой Е.А.) (л.д. 167 - 168).

Ответчик Махеева Е.А. в письменных пояснениях указала, что соседи пользовались кладовой, после смерти матери зимой 2018 года брат ответчика приезжал в г. Северобайкальск, чтоб вывезти оставшиеся вещи, тогда Невойт Е.Е. попросила ключ от кладовой, так как у нее ключа не было, поставила в кладовую неисправный телевизор (л.д. 125).

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Невойт Е.Е. пояснила, что брат Махеевой Е.А, когда приехал, взял у нее ключ от кладовой, что-то там делал, потом поменял замок на двери кладовой и второй ключ от нового замка отдал ей.

Таким образом, пояснения сторон и свидетелей позволяют прийти к выводу, что фактическое владение истцом Невойт Е.Е. спорным имуществом со времени создания кладовой в общем коридоре, до 2022 года, не прекращалось. Владения кладовой она была лишена в феврале 2022 года, когда Савина Л.Ю. лишила ее доступа в кладовую.

Поскольку истец узнала о нарушенном праве в 2022 году при лишении ее доступа к спорному имуществу ответчиком Савиной Л.Ю, что стороной ответчика не опровергнуто, судебная коллегия не считает срок давности пропущенным со стороны истца.

Указание судом первой инстанции в решении о пропуске истцом десятилетнего срока исковой давности по требованию о признании сделки недействительной со дня исполнения сделки - договора приватизации, основано на неправильном применении закона.

В данном случае положения, связанные с недействительностью сделки не применяются

По смыслу приведенных норм и разъяснений положений закона собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения и в том случае, когда основания передачи имущества новому владельцу не были оспорены собственником в судебном порядке.

Таким образом, необходимости в заявлении истцом требований о признании договоров приватизации и купли-продажи кв. 36 недействительными не было, поскольку при рассмотрении виндикационного иска законность сделок по отчуждению имущества входят в предмет доказывания и устанавливаются судом в рамках требований об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Поскольку применению подлежали положения статей 301 - 305 ГК РФ, то и ходатайство о сроке необходимо было разрешать относительно требования об истребовании имущества из чужого незаконного владения, что суд первой инстанции не сделал.

На основании изложенного, поскольку часть коридора, занятого под кладовую является имуществом общего пользования, и перешло в собственность ответчиков незаконно, помимо воли истца, судебная коллегия считает, что исковые требования истца Невойт Е.Е. об изъятии части общего коридора - кладовой из незаконного владения Савиной Л.Ю, признании кладовой 2.4 кв.м. местом общего пользования, признании за истцом права общей долевой собственности на место общего пользования - кладовую подлежат удовлетворению.

Довод ответчика Савиной Л.Ю. о том, что право собственности как прежних собственников кв. 36, так и переход права собственности к ней, является единственным доказательством законности владения спорным имуществом отклоняется.

В абзаце третьем п. 21 постановления Пленума N 10/22 разъяснено, что регистрация права собственности на основании судебного акта не является препятствием для оспаривания зарегистрированного права другими лицами, считающими себя собственниками этого имущества.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

Поскольку сведения (индивидуально-определенные характеристики) об объекте недвижимости в ЕГРН вносятся на основании сведений кадастрового учета, то удовлетворение требований об истребовании части имущества является основанием для внесения изменений в сведения кадастрового учета, независимо от того, что такие требования истцом не заявлялись.

Внесение изменений в сведений государственного учета, в сведения о правах по сути своей не являются исковыми требованиями, а вносятся государственным органом, на основании судебного акта, разрешившего исковые требования о правах.

Таким образом, требование Невойт Е.Е. о внесении изменений в запись ЕГРН в части исключения кладовой из состава помещений кв. 36 подлежат удовлетворению. В связи с этим уменьшиться площадь кв. 36, данные изменения также подлежат внесению в ЕГРН.

Исковые требования о признании действий АМО г. Северобайкальска незаконными, в качестве отдельного требования удовлетворению не подлежат, поскольку сами по себе не приведут к восстановлению нарушенного права. Данное обстоятельство входит в обстоятельства, подлежащие установлению по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения, который удовлетворен.

Исковые требования об отмене права личной собственности Савиной Л.Ю. на кладовую, также в качестве отдельного требования удовлетворению не подлежат, так как истребование вещи из чужого незаконного владения является основанием для внесения записи в ЕГРН и дополнительного прекращения права на вещь в таком случае не требуется.

На основании изложенного решение суда первой инстанции подлежит отмене в части отказа в части исковых требований с вынесением в отмененной части нового решения об удовлетворении требований.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Северобайкальского городского суда Республики Бурятия от 5 мая 2022 года отменить в части, принять в данной части новое решение.

Истребовать часть общего коридора площадью 8, 7 кв.м, обустроенного под кладовую площадью 2, 4 кв.м. из собственности Савиной Ларисы Юнусовны.

Признать местом общего пользования часть общего коридора площадью 8, 7 кв.м, обустроенного под кладовую площадью 2, 4 кв.м.

Признать за Невойт Еленой Ефимовной право общей долевой собственности на место общего пользования - часть общего коридора площадью 8, 7 кв.м, обустроенного под кладовую площадью 2, 4 кв.м.

Апелляционное определение в части истребования части общего коридора площадью 8, 7 кв.м, обустроенного под кладовую площадью 2, 4 кв.м. является основанием для внесения изменений в регистрационную запись Единого государственного реестра недвижимости "... " от 30 июня 2020 года и в сведения кадастрового учета в части исключения кладовой площадью 2, 4 кв.м. из состава помещений квартиры N 36 корпуса 3, дома N... на проспекте "... " и уменьшения в связи с этим площади указанной квартиры.

Председательствующий:

Судьи коллегии: