Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 18 сентября 2009 г. N Ф03-4700/2009 Иск о признании недействительным заключенного между ответчиками договора аренды, дополнительного соглашения к нему и применении последствий недействительности сделки в виде обязания предпринимателя освободить занимаемое помещение удовлетворен, поскольку оспариваемые договор аренды и дополнительное соглашение к нему не соответствуют действующему законодательству РФ (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 18 сентября 2009 г. N Ф03-4700/2009
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от ответчика: Комитета по управлению муниципальным имуществом и экономике муниципального образования городской округ "Охинский" - представитель Прокофьева Т.П. по доверенности от 11.09.2009 N 05-16/2646, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом и экономике муниципального образования городской округ "Охинский" на решение от 12.02.2009, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2009 по делу N А59-3330/2008 Арбитражного суда Сахалинской области, по иску Прокурора Сахалинской области к Комитету по управлению муниципальным имуществом и экономике муниципального образования городской округ "Охинский", индивидуальному предпринимателю Прокофьевой Татьяне Петровне, третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Управление домами N 6", о признании ничтожным договора и применении последствий недействительности сделки.

Резолютивная часть постановления объявлена 15 сентября 2009 года. Полный текст постановления изготовлен 18 сентября 2009 г.

Прокурор Сахалинской области обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом и экономике муниципального образования городской округ "Охинский", индивидуальному предпринимателю Прокофьевой Татьяне Петровне о признании недействительным заключенного между ответчиками договора аренды от 01.10.2007 N 307, дополнительного соглашения к нему от 05.06.2008 и применении последствий недействительности сделки в виде обязания предпринимателя освободить занимаемое помещение, расположенное по адресу: Сахалинская область, г. Оха, ул. Ленина, д. 40.

В качестве правового основания иска Прокурор Сахалинской области сослался на пункт 2 статьи 167, пункт 1 статьи 246 ГК РФ, статьи 36 и 44 ЖК РФ.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Управление домами N 6".

Решением от 12.02.2009, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2009, оспоренный прокурором договор аренды и дополнительное соглашение к нему признаны недействительными, ИП Прокофьевой Т. П. предписано освободить арендуемое ею нежилое помещение.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Комитет по управлению муниципальным имуществом и экономике муниципального образования городской округ "Охинский" в своей кассационной жалобе просит их отменить, как не соответствующие фактическим обстоятельствам и представленным в материалах дела доказательствам.

В обоснование жалобы заявитель приводит доводы об ошибочном выводе арбитражных судов, касающемся определения спорного помещения как технического.

Полагает, что внутридомовые инженерные системы тепло - и водоснабжения, имеющиеся в помещении, общим имуществом не являются.

Представитель Комитета по управлению муниципальным имуществом и экономике муниципального образования городской округ "Охинский" в заседании суда кассационной инстанции поддержала доводы жалобы в полном объеме.

Иные лица, участвующие в деле, надлежаще извещенные о времени и месте слушания кассационной жалобы, явку своих представителей в суд не обеспечили.

Рассмотрев материалы дела, проверив в порядке статьи 286 АПК РФ законность обжалуемых решения от 12.02.2009 и постановления апелляционного суда от 11.06.2009, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа не находит оснований для их отмены в силу следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 01.10.2007 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и экономике муниципального образования городской округ "Охинский" (Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Прокофьевой Т.П. (Арендатор) заключен договор аренды N 307 нежилого помещения общей площадью 60, 4 кв.м, расположенного по адресу: Сахалинская область, г. Оха, ул. Ленина, д. 40 цокольный этаж для осуществления эксплуатации под объект "Магазин" промышленных товаров" (пункты 1.1-1.3 договора).

Согласно передаточному акту от 01.10.2007 ИП Прокофьевой Т. П. передано в аренду нежилое помещение по указанному выше адресу; дополнительным соглашением от 05.06.2008 к договору аренды N 307 контрагенты внесли изменения, касающиеся размера площади занимаемого предпринимательницей помещения, увеличив ее до 97, 8 кв.м.

Прокурор Сахалинской области, полагая данный договор и дополнительное соглашение к нему заключенными с нарушением порядка, установленного статьями 246, 290 ГК РФ, статьями 36 и 44 ЖК РФ, обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

При рассмотрении спора судебные инстанции исследовали все имеющие существенное значение обстоятельства, дали им оценку и правильно применили нормы права.

Так пунктом 1 статьи 290 ГК РФ установлено, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно - техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом.

Из приведенной выше нормы права следует, что общим имуществом являются подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы). Следовательно, признаком, позволяющим отнести подвал к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме является наличие в нем инженерных коммуникаций, иного обслуживающего более одного помещения в данном доме оборудования.

При рассмотрении настоящего спора арбитражными судами со ссылкой на акты обследования от 11.02.2008, 06.08.2008, пояснения главного специалиста архитектурно-строительного отдела ООО "СахалинНИПИморнефть", акт обследования комиссии от 16.01.2009, технический паспорт указанного дома установлено, что ИП Прокофьева Т. П. занимает помещение, состоящее из четырех комнат и тамбура, расположенных в подвале; в помещении проходят трубы водоотведения (канализация), холодного водоснабжения и отопления-обслуживающие весь дом (нижняя разводка).

По решению общего собрания собственников жилья в многоквартирном доме объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (пункт 4 статьи 36 ЖК РФ).

В силу положений пунктов 1 и 2 статьи 44 указанного Кодекса общее собрание собственников квартир в многоквартирном доме является органом управления и в его компетенцию входит принятие решений о передаче в пользование общего имущества в таком доме.

Из содержания данных правовых норм следует, что распоряжение общим имуществом многоквартирного дома является компетенцией общего собрания собственников квартир, но не единоличным решением органов местного самоуправления.

Как установили арбитражные суды первой и второй инстанций, решение о согласии на сдачу в аренду подвального помещения общим собранием собственников помещений многоквартирного дома по адресу: Сахалинская область, г. Оха, ул. Ленина, д. 40 не принималось.

При таких обстоятельствах, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, судебные инстанции пришли к правомерному выводу о недействительности (ничтожности) обжалуемых Прокурором Сахалинской области договора аренды N 307 и дополнительного соглашения к нему как сделок, не соответствующих требованиям закона.

Поскольку судебными инстанциями всесторонне и полно исследованы материалы дела, дана надлежащая правовая оценка всем доказательствам и применены нормы материального права, подлежащие применению, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены принятых по делу судебных актов.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

решение от 12.02.2009, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2009 по делу N А59-3330/2008 Арбитражного суда Сахалинской области оставить без изменения, кассационную жалобу без - удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.