Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 4 декабря 2009 г. N Ф03-6542/2009 Иск о внесении изменений в договор аренды удовлетворен, поскольку право истца требовать внесения изменений в договор основано на условиях данной сделки и правилах гражданского законодательства РФ, сохранение договора в прежней редакции существенно ухудшает экономическое положение истца (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 4 декабря 2009 г. N Ф03-6542/2009
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от ответчика: Цыбуля Л.В., директор; Цыбуля Е.А., представитель по доверенности без номера от 03.12.2009, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Лотос" на постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2009 по делу N А51-1165/2009 Арбитражного суда Приморского края, по иску общества с ограниченной ответственностью "Лидер-ДВ" к обществу с ограниченной ответственностью "Лотос" о внесении изменений в договор аренды.

Резолютивная часть постановления объявлена 03 декабря 2009 г. Полный текст постановления изготовлен 04 декабря 2009 г.

Общество с ограниченной ответственностью "Лидер-ДВ" обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Лотос" о внесении изменений в договор аренды от 05.03.2005, а именно:

- в преамбуле слова "Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г.Артема" заменить на слова "Общество с ограниченной ответственностью "Лидер-ДВ" в лице директора Хлопцева В.М., действующего на основании устава";

- пункт 1.1. изложить в редакции: "Арендатор передает во временное пользование объекты недвижимости: нежилое здание (литер 1, магазин), площадью 73,3 кв.м этажность 1; земельный участок к зданию магазина, площадью 825 кв.м, расположенные по адресу: г. Артем, ул. Кирова, 102.

Объекты недвижимости принадлежат Арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права за N 25-АБ 062144 и 25-АБ 065145 от 01.10.2008";

- статью 3 изложить в редакции: "3.1. Арендная плата за пользование объектами недвижимости с 01.03.2009 устанавливается: за пользование нежилым зданием (литер 1, магазин) составляет 500 рублей за 1 кв.м в месяц; за пользование земельным участком к зданию магазина составляет 60 рублей за 1 кв.м. Общий размер арендной платы составляет 86150 (восемьдесят шесть тысяч сто пятьдесят) рублей в месяц. 3.2. Размер арендной платы может быть изменен Арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год. О предстоящем изменении размера арендной платы Арендодатель обязан уведомить Арендатора не менее чем за 10 дней. 3.3. Арендная плата вносится Арендатором ежемесячно, но не позднее 5-го числа расчетного месяца путем перечисления суммы, установленной п. 3.1 договора, на расчетный счет Арендодателя. 3.4. Арендатор самостоятельно оплачивает эксплуатационные расходы,коммунальные услуги, расходы за потребленную электроэнергию, по уборке территории, за вывоз мусора и т.д. на основании договоров, заключаемых им с соответствующими службами (п.п. 2.2.10-2.2.13 договора)";

- пункт 4.4. - исключить;

- пункт 6.1. - исключить;

- в п. 5.2. слово "Помещения" заменить на слово "объекты недвижимости";

- статью 7 после слов Арендодатель изложить в редакции: "Общество с ограниченной ответственностью "Лидер-ДВ", 692771 г. Артем, ул. 1-я Рабочая, 58, ИНН 25002032673, КПП 2500201001, р/с 40702810150330102686 в Приморском ОСБ 8635 г. Владивосток, к/сч 30101810800000000601, БИК 040507601".

Иск обоснован тем, что ООО "Лидер-ДВ" приобрело право собственности на нежилое помещение, являющееся объектом договора аренды от 05.03.2005, и данное обстоятельство привело к возникновению обстоятельств, влекущих необходимость изменения условий данной сделки. Поэтому иск должен быть удовлетворен на основании статей 450, 452 ГК РФ.

Решением от 27.04.2009 иск удовлетворен.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2009 решение оставлено без изменения.

Судебные акты мотивированы тем, что право истца требовать внесения изменений в договор от 05.03.2005 основано на условиях данной сделки и правилах статьи 614 ГК РФ, сохранение договора в прежней редакции существенно ухудшает экономическое положение истца. Поэтому иск удовлетворен по правилам статей 450, 452 ГК РФ.

В кассационной жалобе ООО "Лотос" просит постановление апелляционного суда отменить. В обоснование жалобы приводит доводы о нарушении судом статей 450, 452, 617 ГК РФ. Полагает, что смена собственника имущества, арендуемого по договору от 05.03.2005, не является основанием для изменения его условий. Считает, что размер арендных платежей подлежит определению в соответствии с решением Думы Артемовского городского округа от 04.12.2008 N 37.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "Лидер-ДВ" выражает несогласие с изложенными в ней доводами, указывая на отсутствие оснований для отмены судебных актов.

В судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции представители ООО "Лотос" поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Представитель ООО "Лидер-ДВ", извещенного о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в заседании суда участия не принимал.

Проверив законность постановления апелляционного суда, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что основания для его отмены, предусмотренные статьей 288 АПК РФ, отсутствуют.

Как следует из материалов дела, 05.03.2005 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Артема (арендодатель) и ООО "Лотос" (арендатор) заключен договор аренды N 75 в отношении муниципального нежилого здания (литер 1, магазин) площадью 73.3 кв.м, расположенного по адресу: г. Артем, ул. Кирова, 102.

Впоследствии по договору купли-продажи от 01.09.2008 N 8 право собственности на спорное помещение перешло к ООО "Лидер-ДВ", которое направило ответчику соглашение от 15.12.2008 о внесении изменений и дополнений в договор аренды от 05.03.2005, в том числе в условия раздела 3 о порядке и размере внесения арендной платы. Однако вопрос о внесении в договор изменений сторонами во внесудебном порядке не урегулирован.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.

Основания и порядок изменения договора предусмотрены статьями 450-452 ГК РФ.

Арбитражные суды установили, что в процессе судебного разбирательства ответчик выразил согласие на изменение условий пунктов 1.1, 3.4, 4.4, 5.2, 6.1, 7 договора путем их изложения в редакции истца и правомерно удовлетворили иск в этой части.

Проверяя законность решения в части изменения условий договора о размере и порядке внесения арендных платежей, апелляционный суд обоснованно исходил из того, что в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ стороны вправе согласовать в договоре условия о порядке и сроках изменения размера арендной платы.

Исходя из толкования условий раздела 3 договора, суды установили, что ими предусмотрена возможность изменения размера арендной платы по инициативе арендодателя.

Основываясь на данных условиях, апелляционный суд обоснованно согласился с выводом суда первой инстанции о наличии у ООО "Лидер" права требовать в судебном порядке изменения условий договора в названной части.

Суд учел, что изменение размера, а также сроков внесения арендных платежей обусловлено существенным изменением обстоятельств, при которых заключался договор аренды с муниципальным образованием, установив явное несоответствие размера арендных платежей ценам, существующим на рынке недвижимости г. Артема, и имущественным интересам истца, расходы которого на содержание арендуемого объекта значительно превышают расходы предыдущего собственника. При этом суд обоснованно принял предложенный истцом к установлению размер арендной платы, который согласуется с данным уровнем цен, что подтверждено соответствующей справкой (л.д. 51) и не опровергнуто ответчиком.

Суды обеих инстанций правомерно отклонили довод ООО "Лотос" о необходимости учитывать размер арендной платы, установленный решением Думы Артемовского городского округа от 04.12.2008 N 37. На момент принятия данного решения здание, арендуемое по договору от 05.03.2005, не являлось муниципальным имуществом и на него не распространялись ставки аренды, установленные для таких объектов. На этом основании аналогичные доводы, приведенные в кассационной жалобе со ссылкой на названое решение органа местного самоуправления, судом кассационной инстанции отклоняются.

Вопрос об изменении условий о периоде, в течение которого возможно изменение размера арендных платежей, - не чаще одного раза в год также разрешен судами с учетом положений статьи 614 ГК РФ и интересов сторон сделки.

Довод заявителя жалобы об отсутствии предусмотренных статьями 450, 451, 617 ГК РФ оснований для изменения договора от 05.03.2005 кассационной инстанцией отклоняется. Как указано выше, право истца требовать внесения изменений в договор в судебном порядке основано на условиях этой сделки и положениях статьи 614 ГК РФ, что согласуется с правилами подпункта 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ.

Нарушений норм права, влекущих безусловную отмену судебных актов, судами не допущено, в связи с чем обжалуемое постановление апелляционного суда, оставившее в силе решение по делу, не подлежит отмене, а кассационная жалоба - удовлетворению.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2009 по делу N А51-1165/2009 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.