Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 18 августа 2009 г. N 05АП-2520/2009

г. Владивосток

Дело

18 августа 2009 г.

N А51-1165/2009 N 05АП-2520/2009

Резолютивная часть постановления оглашена 11 августа 2009 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 18 августа 2009 года

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего: И.Л. Яковенко

судей: С.В. Шевченко, Т.А. Аппакова

при ведении протокола секретарем судебного заседания: А.А. Госпаревич

при участии:

от ООО "Лидер-ДВ" - представитель Кириленко В.В. (паспорт 0503 N 330529, доверенность от 11.01.2009),

от ООО "Лотос" - представитель Лихошва Л.Е. (паспорт 0501 N 434604, доверенность от 27.02.2009).

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Лидер-ДВ"

на решение от 27 апреля 2009 года

судьи Л.М. Кузнецовой

по делу N А51-1165/2009 Арбитражного суда Приморского края

по иску ООО "Лидер-ДВ"

к ООО "Лотос"

о внесении изменений в договор аренды.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Лидер-ДВ" обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Лотос" о внесении изменений в договор аренды заключенный 05.03.2005 г. между КУИ администрации г. Артема и ООО "Лотос". Истец просил внести изменения и дополнения в следующие пункты договора аренды:

1. В преамбуле слова "Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г. Артема" заменить на слова "Общество с ограниченной ответственностью "Лидер-ДВ" в лице директора Хлопцева В.М., действующего на основании устава".

2. Пункт 1.1 изложить в следующей редакции "Арендатор передает во временное пользование объекты недвижимости: нежилое здание (литер 1, магазин), площадью 73,3 кв.м. этажность 1, земельный участок к зданию магазина, площадью 825 кв.м., расположенные по адресу: г. Артем, ул. Кирова, 102

Объекты недвижимости принадлежат Арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права за N 25-АБ 065144 и 25-АБ 065145 от 01.10.2008 г.".

3. Статью 3 изложить в следующей редакции " 3.1. Арендная плата за пользование объектами недвижимости с 01.03.2009 г. устанавливается: за пользование нежилым зданием (литер 1, магазин) составляет 500 рублей за 1 кв. м. в месяц; за пользование земельным участком к зданию магазина составляет 60 руб. за 1 кв.м. в месяц. Общий размер арендной платы составляет 86150 (восемьдесят шесть тысяч сто пятьдесят) рублей в месяц. 3.2. Размер арендной платы может быть изменен Арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год. О предстоящем изменении размера арендной платы Арендодатель обязан уведомить Арендатора не менее чем за 10 дней. 3.3 Арендная плата вноситься Арендатором ежемесячно, не позднее 5-го числа расчетного месяца, путем перечисления суммы, установленной п. 3.1 договора, на расчетный счет Арендодателя. 3.4. Арендатор самостоятельно оплачивает эксплуатационные расходы, коммунальные услуги, расходы за потребленную электроэнергию, по уборке территории, за вывоз мусора и т.д., на основании договоров, заключаемых им с соответствующими службами (п.п. 2.2.10-2.2.13 договора).

4. Пункт 4.4 - исключить.

5. Пункт 6.1. - исключить.

6. В п. 5.2 слово "Помещения" заменить на слово "объекты недвижимости".

7. Статью 7 после слов Арендодатель изложить в редакции: "Общество с ограниченной ответственностью "Лидер-ДВ", 692771 г. Артем, ул. 1-я Рабочая, 58, ИНН 25002032673, КПП 2500201001, р/с 40702810150330102686 в Приморском ОСБ 8635 г. Владивосток, к/сч 30101810800000000601, БИК 040507601".

В судебном заседании 24.03.2009 г. ответчик заявил, что стороны урегулировали спор в части внесения изменений в договор аренды в п.п. 1, 2, 4, 5, 7, 8 в редакции предложенной истцом в соглашении от 15.12.2008 г. Вместе с тем, спорными остались условия пунктов 3.1, 3.2, 3.3, 3.4 договора аренды, так как по мнению ответчика их редакция, изложенная в соглашении от 15.12.2008 г. не соответствует требованиям действующего законодательства и нарушает законные права ответчика.

Решением от 27.04.2009 Арбитражный суд Приморского края удовлетворил исковые требования.

ООО "Лотос" обжаловало данное решение, указав, что суд неправильно применил нормы права, дал неверную оценку обстоятельствам дела.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель истца доводы апелляционной жалобы опроверг, считает решение законным, предоставил письменные возражения по жалобе.

В канцелярию суда поступило ходатайство от представителя ООО "Лидер-ДВ" Юрченко об отложении судебного заседания, в связи с невозможностью обеспечить явку компетентного представителя.

Суд апелляционной инстанции отклонил данное ходатайство как необоснованное.

Законность и обоснованность судебного акта проверяется в порядке и пределах статей 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено материалами дела, 05.03.2005 г. между КУИ администрации г. Артема (арендодатель) и ООО "Лотос" (арендатор) заключен договор аренды N 70 нежилого здания (далее по тексту - договор аренды), по условиям которого арендодатель передал в пользование муниципальное нежилое здание (литер 1, магазин), площадью 73,3, расположенное по адресу: г. Артем, ул. Кирова, 102. Размер арендной платы составил 100 рублей за 1 кв. м. в год без учета повышающего усредненного коэффициента для использования под магазин продовольственных товаров. Срок договора аренды установлен с 01.03.2005 г. по 28.02.2015 г.

В пункте 3 договора аренды стороны согласовали порядок расчета арендной платы, указав в п.п.3.1, что арендная плата за пользование помещением установлена постановлением Артемовской городской Думы от 12.07.2001 г. N 160. Размер арендной платы устанавливается решением думы города и может пересматриваться с учетом инфляции. Со дня принятия такого решения установленный размер арендной платы считается обязательным для сторон договора (п.п. 3.2). За использование помещения арендатор производит ежеквартальные арендные платежи в сумме 73.3 х 100 х 2.0 : 4 = 3665 + 18% НДС (659,7) = 4324,7 рублей в квартал до 10 числа первого месяца каждого квартала из расчета 200 рублей за 1 кв. м. площади в год с учетом повышающего коэффициента 2.0 без учета эксплуатационных расходов (п.п. 3.3). В подпункте 4.4 договора аренды указан счет на который должна была перечисляться арендная плата и НДС.

Согласно заключенному 01.09.2008 г. договору купли-продажи N 8 к ООО "Лидер-ДВ" перешло право собственности на здание магазина, общей площадью 73,3 кв. м., расположенное по адресу: г. Артем, ул. Кирова, 102 (свидетельство о праве собственности серии 25 - АБ N 065144), а также на земельный участок, площадью 825 кв. м. для использования магазина, расположенного по адресу г. Артем, ул. Кирова, 102.

Переход права собственности на спорные помещения зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем выдано свидетельство от 01.10.2008 серии 25-АБ N 065144.

15.12.2008 г. в адрес ООО "Лотос" новым собственником здания магазина было направлено соглашение о внесении изменений и дополнений в договор N 75 от 05.03.2005 г. аренды нежилого помещения, в котором ответчику предлагалось внести изменения в преамбулу договора аренды, а также его пункты и подпункты 1.1, 3, 4.4, 6.1, 5.2, 7.

Поскольку ООО "Лотос" отказалось вносить изменения в заключенный с бывшим собственником здания магазина договор аренды, то ООО "Лидер-ДВ" обратилось с настоящим иском в Арбитражный суд Приморского края

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва не неё, выслушав пояснения сторон, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта.

В соответствии с п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Суд апелляционной инстанции отклоняет доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что основанием для внесения изменений в части арендной платы послужил переход права собственности, а не экономические причины.

Суд первой инстанции правильно пришел к выводу, что условия договора аренды о порядке определения размера арендной платы не позволяют с достоверностью определить размер арендной платы.

В соответствии с п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Следовательно, если договор, предусматривающий совершение сделки с недвижимым имуществом, подлежит обязательной государственной регистрации, то и соглашение об его изменении, и расторжение договора должны быть зарегистрированы.

Ответчик не представил суду доказательств, что ранее в течение календарного года в договор аренды вносились изменения в части размера арендной платы.

При таких обязательствах суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что требования истца не противоречат ч. 2 ст. 450 ГК РФ, ст. 614 ГК РФ.

Суд первой инстанции правомерно указал, что решением думы Артемовского городского округа от 04.12.2008 г. N 37 не подлежит применению к спорным правоотношениям, поскольку не может возлагать на истца обязанность руководствоваться данным ненормативным документом, регулирующим порядок определения арендных платежей в отношении муниципального имущества. Поскольку применения данного решения думы ограничивало бы права собственника в отношении принадлежащего ему имущества.

Кроме этого, как правильно установил суд первой инстанции, в договоре аренды стороны предусмотрели условие, что размер арендной платы может быть изменен только при принятии соответствующего решения думы.

Первоначальным арендодателем являлось муниципальное образование, которое в силу особенностей своего правового положения освобождалось от уплаты налога на имущество и бремени несения расходов по его содержанию, что позволяло устанавливать ставки арендной платы ниже сложившихся на рынке аналогичных услуг.

Истец является коммерческой организацией, деятельность которой направлена на извлечение прибыли, в связи с чем предложенный размер арендной платы правомерно произведен с учетом себестоимости и окупаемости приобретенных нежилых помещений.

Поскольку, приобретая имущество и заключая договор купли-продажи, истец исходил из разумной оценки обстоятельств, учитывая состояние экономического оборота, возможность изменения арендной платы, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о правомерности заявленных истцом согласно ст. ст. 450, 451 ГК РФ исковых требований, так как установленный договором размер арендной платы не покрывал затрат истца на содержание помещения.

Ссылки заявителя о необоснованно завышенном размере арендной платы суд апелляционной инстанции находит несостоятельными, поскольку в материалах дела имеется справка о среднем рыночном размере арендной платы.

В нарушение ст. 65 АПК РФ, заявитель не представил суду доказательств, опровергающих достоверность изложенных в данной справке сведений.

В соответствии с частью 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

При указанных обстоятельствах выводы в решении суда первой инстанции соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в нем доказательствам, спор разрешен в соответствии с требованиями норм материального права и арбитражного процесса.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 27 апреля 2009 года по делу N А51-1165/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий:

И.Л. Яковенко

Судьи

С.В. Шевченко Т.А. Аппакова