Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 25 января 2010 г. N Ф03-7379/2009 по делу N А73-6056/2009 В удовлетворении иска о взыскании с предпринимателя задолженности по договору аренды недвижимого имущества и пеней за просрочку платежей отказано в связи с тем, что договор является незаключенным ввиду того, что объект аренды не согласован (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 25 января 2010 г. N Ф03-7379/2009
по делу N А73-6056/2009
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии индивидуального предпринимателя Дудко Ольги Викторовны рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Дудко Ольги Викторовны на постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2009 по делу N А73-6056/2009 Арбитражного суда Хабаровского края, по иску открытого акционерного общества "Комсомольский-на-Амуре Центральный универмаг" к индивидуальному предпринимателю Дудко Ольге Викторовне о взыскании 82921 руб. 82 коп.

Резолютивная часть постановления объявлена 18 января 2010 г. Полный текст постановления изготовлен 25 января 2010 г.

В судебном заседании 11.01.2010 объявлялся перерыв в порядке статьи 163 АПК РФ до 16 час. 40 мин. 18.01.2010.

Открытое акционерное общество "Комсомольский-на-Амуре Центральный универмаг" (далее - ОАО "Центральный универмаг", общество) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к индивидуальному предпринимателю Дудко Ольге Викторовне (далее - ИП О.В.Дудко, предприниматель) о взыскании 60116 руб. 07 коп. задолженности по договору аренды недвижимого имущества от 10.11.2008 N 93 и 22805 руб. 75 коп. пеней за просрочку платежей на основании пункта 2.3.14 договора.

Решением от 12.08.2009 арбитражный суд отказал в удовлетворении иска в полном объеме в связи с тем, что договор от 10.11.2008 N 93 является незаключенным ввиду того, что объект аренды не согласован.

Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда решение арбитражного суда от 12.08.2009 отменено, иск удовлетворен полностью на основании статей 309, 310, 333, 614 ГК РФ. При этом апелляционный суд признал ошибочным вывод арбитражного суда о том, что указанный договор следует считать незаключенным.

В кассационной жалобе ИП О.В. Дудко просит отменить постановление апелляционного суда, считая законным решение арбитражного суда от 12.08.2009.

В обоснование жалобы заявитель, ссылаясь на статью 607 (п. 3) ГК РФ, указывает на несоответствие фактическим обстоятельствам вывода апелляционного суда относительно наличия в договоре сведений, позволяющих определенного установить предмет аренды. Считает, что указание в договоре на часть площади торгового зала в размере 45,40 кв.м не индивидуализирует предмет аренды. Кроме того, указывав на фактически используемые ею помещения площадью 35,10 кв.м, а также на ошибочность расчета арендных платежей, полагая, что имеет место переплата в размере 63773 руб. 48 коп.

В отзыве на кассационную жалобу общество выразило несогласие с изложенными в ней доводами. При этом заявило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителей. Считает обжалуемое постановление законным, а кассационную жалобу - не подлежащей удовлетворению. Полагает, что предмет аренды индивидуально определен.

В судебном заседании кассационной инстанции ИП О.В.Дудко поддержала изложенные в кассационной жалобе доводы. При этом пояснила, что фактически используемое ею имущество представляет собой обособленное помещение общей площадью 35,10 кв.м, где 29,30 кв.м - основная торговая площадь, 5,80 кв.м - подсобная торговая площадь.

ОАО "Центральный универмаг", надлежащим образом извещенное о месте и времени судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание кассационной инстанции не обеспечило.

Проверив законность постановления апелляционного суда от 02.10.2009 с учетом доводов, изложенных в кассационной жалобе, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает его подлежащим отмене с оставлением в силе решения арбитражного суда.

Как усматривается из материалов дела, общество (арендодатель) и предприниматель (арендатор) подписали договор аренды недвижимого имущества от 10.11э2008 N 93,

В соответствии с пунктом 1 договора арендодатель передает во временное пользование нежилое помещение без права выкупа, расположенное по адресу: пр. Мира, д. 37; для реализации одежды и аксессуаров, А именно: часть площади торгового зала общей площадью 45,40 кв.м на третьем этаже.

Срок аренды определен с 10.11.2008 по 08.11.2008 (п. 1.2 договора).

Согласно разделу 3 договора арендная плата состоит из постоянной и переменной частей: постоянная часть арендной платы установлена в сумме 7512 руб. 35 коп. в месяц с учетом НДС; переменную часть составляют ежемесячные коммунальные и иные платежи по содержанию в месяц в сумме 45648 руб. 35 коп. (п.п. 3.1, 3.1.1 и 3.1.2 договора).

Согласно пункту 3.2 договора в случае изменения арендных ставок, тарифов на коммунальные услуги платежи изменяются, начиная с указанного в письменном уведомлении арендатору срока. В случае изменения величины одного из коэффициентов арендная плата по договору изменяется с указанного арендодателем срока с направлением письменного извещения арендатору.

Наличие задолженности по арендным платежам за период с 01.01.2009 по 06.02.2009 в размере 60 116 руб. 07 коп. послужило основанием для обращения общества в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении иска, арбитражный суд первой инстанции исходил из отсутствия у сторон обязательственных отношений, вытекающих из договора аренды недвижимого имущества.

Выводы суда мотивированы ссылкой на статьи 432, 607 (п. 3) ГК РФ.

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

С учетом изложенного, арбитражный суд первой инстанции, дав оценку условиям договора, в том числе пункту 1.1 договора (передача в аренду части площади торгового зала на третьем этаже площадью 45,40 кв.м), указав на отсутствие в договоре ссылки на приложение к договору с экспликацией помещений, пришел к выводу о том, что в данном случае невозможно определенно установить объект аренды.

При этом арбитражный суд не принял в качестве доказательств представленную истцом схему третьего этажа, поскольку она была составлена по состоянию на 01.01.2009 (договор подписан 10.11.2008). Кроме того, как установил арбитражный суд, отмеченные на схеме торговые места, шесть из которых имеют площадь 45,40 кв.м; не индивидуализированы.

Установив факт несогласования сторонами договора существенного условия о предмете договора, арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу о том, что этот договор следует считать незаключенным, не порождающим правовых последствий в виде возникновения у арендатора обязательств по внесению арендных платежей, установленных договором, и уплате пеней, предусмотренных этим договором.

Апелляционный суд, отменяя это решение, исходил из ошибочности данного вывода арбитражного суда первой инстанции, указав на то, что между сторонами не возникло неопределенности относительно объекта аренды.

При этом апелляционный суд сослался на письмо предпринимателя от 06.02.2009, содержащее просьбу расторгнуть договор и обязательство вернуть долг по аренде, а также на акт сверки взаиморасчетов за период с 01.11.2008 по 04.02.2009, подтверждающий наличие у предпринимателя долга по арендным платежам в размере 60116 руб. 07 коп.

Вместе с тем указанные доказательства не содержат сведений, непосредственно касающихся индивидуальных признаков нежилого помещения, передаваемого в аренду. Тогда как предприниматель оспаривает площадь используемого нежилого помещения.

Кроме того, в нарушение пункта 13 части 2 статьи 271 АПК РФ апелляционный суд не опроверг и не привел мотивы, по которым он не согласился с выводами суда первой инстанции о том, что наличие либо отсутствие между сторонами спора в отношении объекта аренды не поставлено в зависимость от обязанности арбитражного суда проверять сделку, положенную в обоснование заявленных исковых требований, на соответствие закону,

С учетом изложенного, у апелляционного суда отсутствовали правовые основания для переоценки установленных арбитражным судом псовой инстанции обстоятельств относительно несогласования сторонами в договоре объекта аренды и для вывода о наличии между сторонами обязательственных отношений, вытекающих из договора аренды.

При таких обстоятельствах обжалуемое постановление апелляционного суда подлежит отмене на основании статьи 288 (ч. ч. 1, 2) АПК РФ с оставлением в силе решения арбитражного суда от 12.08.2009.

При этом арбитражный суд кассационной инстанции принимает во внимание тот факт, что отсутствие между сторонами обязательственных отношений не лишает общество права на защиту нарушенного права с использованием иных способов защиты, предусмотренных законом.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2009 по делу N А73-6056/2009 Арбитражного суда Хабаровского края отменить, оставить в силе решение от 12.08.2009 по тому же делу.

Взыскать с открытого акционерного общества "Комсомольский-на-Амуре Центральный универмаг" в пользу индивидуального предпринимателя Дудко Ольги Викторовны государственную пошлину по кассационной жалобе в сумме 1000 рублей.

Аобитюажному суду Хабаровского края выдать исполнительный лист и произвести поворот исполнения отмененного судебного акта в соответствии со статьями 325, 326 АПК РФ.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.