Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 2 октября 2009 г. N 06АП-4232/2009

г. Хабаровск

02 октября 2009 г.

N 06АП-4232/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 30 сентября 2009 года. Полный текст постановления изготовлен 02 октября 2009 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Малышевой Л.Г.

судей Волковой М.О., Ротаря С. Б.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ключник А.А.

при участии в заседании:

от истца: не явились;

ответчика: Дудко О.В., индивидуальный предприниматель, паспорт серии 08 02 N 871893,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Открытого акционерного общества "Комсомольский-на-Амуре Центральный универмаг"

на решение от 12 августа 2009 года

по делу N А73-6056/2009

Арбитражного суда Хабаровского края

принятое судьей Пичининой И.Е.

по иску Открытого акционерного общества "Комсомольский-на-Амуре Центральный универмаг"

к Индивидуальному предпринимателю Дудко Ольге Викторовне

о взыскании 82 921 руб. 82 коп.

установил:

Открытое акционерное общество "Комсомольский-на-Амуре Центральный универмаг" (далее - истец, ОАО "Центральный универмаг", общество) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю Дудко Ольге Викторовне (далее - ответчик, ИП Дудко О.В.) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 60 166 руб. 07 коп. и пени в сумме 22 805 руб. 75 коп.

Иск обоснован ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды недвижимого имущества от 10.11.2008 N 93.

Решением от 12 августа 2009 года Арбитражный суд Хабаровского края в удовлетворении иска отказал, признав спорный договор аренды не заключенным в связи с отсутствием согласованного предмета договора. Основываясь на этом, суд пришел к выводу, что данный договор не порождает для сторон соответствующих прав и обязанностей.

Истец, не согласившись с решением суда, обжаловал его в Шестой арбитражный апелляционный суд, указав на нарушение своих прав на осуществление судебной защиты в части взыскания убытков за фактическое пользование принадлежащим истцу имуществом. Общество не согласно с выводом суда о невозможности индивидуализации переданных ответчику в аренду торговых площадей, поскольку в спорном договоре указаны все необходимые для этого данные: адрес, этажность, площадь. При этом ответчик пользовался переданной ему торговой площадью и разногласия с арендодателем в этой части отсутствовали.

В заседании арбитражного суда апелляционной инстанции ответчик с доводами апелляционной жалобы не согласился и пояснил, что площадь переданного ему в аренду имущества составляет 35.1 кв.м.; с 01.04.2009 он не является индивидуальным предпринимателем, в отношении него начата процедура банкротства. Просил оспариваемый судебный акт оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения. Истец, уведомленный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства своего представителя в судебное заседание апелляционной инстанции не направил. В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена без участия его представителя.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав ответчика, Шестой арбитражный апелляционный суд находит решение суда подлежащим отмене.

Материалами дела установлено, что 10.11.2008 между сторонами заключен договор N 93 аренды недвижимого имущества (далее - договор аренды), по условиям которого Арендодатель (ОАО "Центральный универмаг") передает Арендатору (ИП Дудко О.В.) во временное владение и пользование нежилое помещение без права выкупа, расположенное по адресу: пр. Мира, дом, 37, 3 этаж, площадью 45,4 кв.м., тип помещения - часть площади торгового зала (пункт 1.1 договора аренды).

Согласно пункту 1.2 срок аренды установлен с 10 ноября 2008 года по 8 ноября 2009 года.

Арендная плата по настоящему договору состоит из постоянной и переменной части: постоянная часть арендной платы установлена в сумме 7 512 руб. 35 коп. в месяц с учетом НДС; переменную часть составляют ежемесячные коммунальные и иные платежи по содержанию в месяц в сумме 45 648 руб. 35 коп. (пункты 3.1, 3.1.1 и 3.1.2).

Согласно пункту 3.2 в случае изменения действующих арендных ставок, тарифов на коммунальные услуги платежи изменяются, начиная с указанного в письменном уведомлении "Арендатору" срока. В случае изменения величины одного из коэффициентов арендная плата по договору изменяется с указанного "Арендодателем" срока с направлением письменного извещения "Арендатору".

Спорный договор регулируется нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Поскольку спорный договор заключен на срок менее одного года, он не подлежит государственной регистрации в силу статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и статьи 651 ГК РФ (пункт 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из статьи 606 ГК РФ следуют, существенными условиями договора аренды являются условия об объекте договора, а также о размере арендной платы.

В силу пункта 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как следует из условий спорного договора аренды Арендатору (ответчику) передана часть торгового зала площадью 45,4 кв.м, расположенного на 3 этаже дома N 37 пр. Мира.

При этом согласно акту приема передачи от 10.11.2008, подписанного сторонами договора, указанная часть помещения Арендодателем передана, а Арендатором принята без претензий (л.д. 12).

Кроме того, в материалах дела имеется заявление ИП Дудко О.В., направленное в адрес истца, с просьбой расторгнуть договор аренды с 06.02.2009 и обязательством вернуть долг (л.д. 13). Также согласно акту сверки взаиморасчетов за период с 01.11.2008 по 04.02.2009, подписанного сторонами договора, ответчик производил оплату арендных платежей в 2008 году, что подтверждается также представленными истцом в суд апелляционной инстанции чеками.

Таким образом, у сторон договора аренды при передаче спорного имущества, а также в дальнейшем до момента расторжения данного договора, не возникло неопределенности относительно объекта аренды.

Учитывая данные обстоятельства, судом апелляционной инстанции спорный договор аренды признан заключенным, а его существенные условия - согласованными. Вывод суда первой инстанции о признании договора аренды незаключенным в свою очередь является ошибочным.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Согласно пункту 2.2.3 договора аренды, Арендодатель (ОАО "Центральный универмаг") обязан предоставлять счета Арендатору на оплату арендной платы, коммунальных и иных услуг, затрат до 3 числа текущего месяца.

Арендатор (ИП Дудко О.В.) обязался вносить постоянные арендные платежи и переменные коммунальные и иные платежи в срок до 10 числа текущего месяца (пункты 2.3.13 и 3.1.3).

Как следует из акта приема передачи от 06.02.2009 спорное помещение принято Арендодателем 06.02.2009 (л.д. 15). Акт подписан представителем одной стороны - ОАО "Центральный универмаг". При этом в акте имеется ссылка о том, что Дудко О.В. на подписание акта не явилась.

С учетом заявления ИП Дудко О.В., направленного в адрес истца 04.02.2009 (л.д. 13), содержащего предложение расторгнуть спорный договор аренды с 06.02.2009, датой окончания пользования спорным помещением ответчиком следует считать 06.02.2009.

За период с января по февраль 2009 года (по 06.02.2009) истцом в адрес ответчика выставлены счета-фактуры от 02.01.2009 N 10 и от 02.02.2009 N 79 на суммы 49 507 руб. 35 коп. и 10 608 руб. 72 коп. с учетом НДС (л.д. 16-17).

При этом указанные суммы задолженности признаны ответчиком в акте сверки взаиморасчетов между ОАО "Центральный универмаг" и ИП Дудко О.В., подписанного сторонами и не оспоренного в суде (л.д. 18). Заявлением от 04.02.2009 ответчик обязуется оплатить долг за аренду помещения в полном объеме до 20.03.2009 (л.д. 13).

Доводы ИП Дудко О.В. о переплате в спорный период не нашли документального подтверждения.

Руководствуясь статьями 309, 310 и 614 ГК РФ и условиями договора аренды, учитывая, что в материалы дела не представлено доказательств исполнения ответчиком своих обязательств по оплате арендных платежей за пользование помещением в период с 10.01.2009 по 06.02.2009, суд считает исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате в сумме 60 166 руб. 07 коп. подлежащими удовлетворению.

Требования истца о взыскании 22 805 руб. 75 коп. пеней также нашли подтверждение и подлежат удовлетворению.

Возможность взыскания пеней как разновидности неустойки может быть предусмотрена договором (пункт 1 статьи 329 ГК РФ). В соответствии с пунктом 2.3.14 заключенного между сторонами договора в случае нарушения сроков внесения арендной платы Арендатор (ответчик) обязуется уплачивать Арендодателю (истцу) продавцу пени в размере 0,5% от причитающейся суммы за каждый день просрочки.

Расчет пени истцом произведен из расчета 0,5% за каждый день просрочки от суммы задолженности, в том числе за период с 11.01.2009 по 15.04.2009 - 19 928 руб. 81 коп.; за период с 11.02.2009 по 15.04.2009 - 2 876 руб. 94 коп. Расчет судом проверен и признан правильным.

Оснований для применения статьи 333 ГК РФ судом не установлено.

Довод ответчика о том, что площадь переданного ему в аренду помещения согласно плана ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" составляет 35.1 кв.м. подлежит отклонению, поскольку ответчику по договору аренды передана не торговая площадь, которая указана в представленном плане, а часть торгового зала определенной договором площади.

Довод ИП Дудко О.В. о том, что в настоящее время она не является индивидуальным предпринимателем не находит своего подтверждения. По заявлению Федеральной налоговой службы о признании ИП Дудко О.В. несостоятельным (банкротом) определением Арбитражного суда Хабаровского края от 08.07.2009 по делу N А73-9166/2009 возбуждено производство по делу. Определением суда от 03.09.2009 рассмотрение дела назначено на 21.10.2009. Следовательно, в настоящее время процедуры банкротства в отношении ИП Дудко О.В. не начаты.

При таких обстоятельствах апелляционная жалоба подлежит удовлетворению.

Расходы по апелляционной жалобе в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отнести на ответчика.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Хабаровского края от 12 августа 2009 года по делу N А73-6056/2009 отменить.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя Дудко Ольги Викторовны в пользу Открытого акционерного общества "Комсомольский-на-Амуре Центральный универмаг" задолженность по арендной плате в сумме 60 166,07 руб., пеню в сумме 22 805,75 руб., госпошлину по иску в размере 2 987 руб. 65 коп., госпошлину по апелляционной жалобе в размере 1 000 рублей.

Возвратить Открытому акционерному обществу "Комсомольский-на-Амуре Центральный универмаг" из федерального бюджета излишне уплаченную платежным поручением N 1067 от 01.09.2009 госпошлину по апелляционной жалобе в размере 1 987 руб. 65 коп. Выдать справку.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в двухмесячный срок.

Председательствующий

Л.Г. Малышева

Судьи

М.О. Волкова С.Б. Ротарь