Определение СК по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 29 июня 2022 г. по делу N 8Г-10626/2022[88-11580/2022]

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Лебедева А.А, судей Рогожина Н.А, Рогачевой В.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-2555/2021 по иску Комитета по управлению государственным имуществом "адрес" к Воробьев Р.Н. и Васильев А.В. о признании недействительным договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки, по кассационной жалобе Васильев А.В. на решение Псковского городского суда "адрес" от 27 октября 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Псковского областного суда от 25 января 2022 года.

Заслушав доклад судьи Третьего кассационного суда общей юрисдикции Рогожина Н.А, возражения представителя Комитета по управлению государственным имуществом Псковской области по доверенности Кулик Е.В. относительно жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Комитет по управлению государственным имуществом Псковской области (далее - Комитет) обратился в суд с иском к Воробьеву Р.Н. и Васильеву А.В. о признании недействительным (ничтожным) договора о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, применении последствий недействительности (ничтожности) сделки.

В обоснование заявленных требований истец указывал, что ДД.ММ.ГГГГ по результатам проведенных публичных торгов между Комитетом и Воробьев Р.Н. (победителем торгов) заключен договор аренды земельного участка N с кадастровым номером N площадью 1000 кв.м, расположенного по адресу: Российская Федерация, "адрес" с видом разрешенного использования: "для индивидуального жилищного строительства"; указанный договор прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра по "адрес".

В последующем ДД.ММ.ГГГГ между Воробьев Р.Н. и Васильев А.В. заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N с кадастровым номером N, государственная регистрация перехода права аренды произведена ДД.ММ.ГГГГ.

Ссылаясь на положения пункта 7 статьи 448, статей 615, 166, 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и то, что в силу приведенных правовых норм права и обязанности по договору аренды земельного участка, заключенного на торгах, не могли быть уступлены третьему лицу, истец просил: признать недействительным в силу ничтожности договор от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ N вышеуказанного земельного участка, заключенный между Воробьев Р.Н. и Васильев А.В.; применить последствия недействительности сделки путем исключения из Единого государственного реестра недвижимости записи о праве аренды Васильев А.В. на данный земельный участок сроком до ДД.ММ.ГГГГ на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N и договора от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N.

Решением Псковского городского суда "адрес" от 27 октября 2021 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Псковского областного суда от 25 января 2022 года, исковые требования удовлетворены.

В кассационной жалобе Васильев А.В. просит об отмене названных судебных актов как незаконных.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции находит жалобу подлежащей удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для отмены или изменения судебных постановлений, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильных судебных постановлений (часть 3 статьи 379.7 ГПК РФ).

Такие нарушения норм процессуального права допущены судами при рассмотрении настоящего дела.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, ссылаясь на положения пункта 3 статьи 10, пункта 1 статьи 166, пункта 2 статьи 168, пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), разъяснениями, содержащиеся в пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2017 года N54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки", исходил из установленного запрета законодателя на переуступку победителем торгов права, возникшего из заключенного на торгах договора, обязательства по которому должны быть исполнены им лично.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции, указав, что действия ответчиков по передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, возникших из заключенного на торгах договора, не соответствует требованиям пункта 7 статьи 448 ГК РФ.

В кассационной жалобе Васильев А.В. приводит довод о неправильном применении судами положений пункта 7 статьи 448 ГК РФ, без учета действия специальных норм Земельного кодекса Российской Федерации, предполагающих возможность приобретения земельного участка без торгов.

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции находит, что обжалуемые судебные акты приняты с нарушением норм процессуального законодательства.

Пунктом 2 статьи 615 ГК РФ предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено названным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В отличие от указанного общего правила пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 данной статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Согласно пункту 7 статьи 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, то победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Делая выводы о наличии установленного пунктом 7 статьи 448 ГК РФ запрета на уступку прав арендатора по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N, заключенного между Комитетом и Воробьев Р.Н. (победителем торгов), суды не учли положения Земельного кодекса Российской Федерации, регулирующие порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть заключен без проведения торгов в случае его предоставления гражданам для индивидуального жилищного строительства (подпункт 15 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Его заключению должны предшествовать подача заявления о предоставлении земельного участка, опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей, обеспечение иным гражданам возможности подавать заявления о намерении участвовать в аукционе на право заключения договора аренды этого участка в течение тридцати дней со дня опубликования извещения (подпункт 1 пункта 1, пункт 4 статьи 39.18 ЗК РФ).

В отсутствие заявлений иных граждан о намерении участвовать в аукционе договор аренды земельного участка заключается без проведения торгов (пункт 5 статьи 39.18 ЗК РФ).

В случае поступления конкурирующих заявлений уполномоченный орган должен принять решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов и о проведении соответствующего аукциона (пункт 7 статьи 39.18 ЗК РФ).

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 11 мая 2022 года N47-КАД22-1-К6, в силу приведенных норм закона договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случае его предоставления гражданам для индивидуального жилищного строительства может быть заключен не только путем проведения торгов, что исключает применение к таким договорам предусмотренного пунктом 7 статьи 448 ГК РФ запрета на уступку прав арендатора, вне зависимости от того, в каком порядке по результатам проведения публичных процедур, предусмотренных статьей 39.18 ЗК РФ, был заключен договор в отношении конкретного участка - по результатам торгов или без их проведения.

Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами, подлежащими установлению при разрешении настоящего спора, являлось установление того, каким образом и на основании чего был сформирован спорный земельный участок из земель населенных пунктов неразграниченной государственной собственности, ставший предметом аукциона - в результате публичной процедуры, инициированной Комитетом по заявлению гражданина, имевшего право получить земельный участок в аренду без проведения торгов, и поступлением в последующем в связи с этим в отношении этого участка конкурирующих заявлений от других граждан, либо земельный участок был сформирован органом государственной власти по его инициативе и изначально предполагался к реализации на праве аренды исключительно на торгах.

От установления данных обстоятельств зависит возможность применения или неприменения при разрешении спора положений пункта 7 статьи 448 ГК РФ и, следовательно, правильное разрешение спора.

Между тем указанные юридически значимые обстоятельства судами не устанавливались, соответствующая оценка им дана не была, материалы дела содержат только распоряжение администрации "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ N-р о проведении аукциона на право заключения аренды спорного земельного участка без указания оснований для проведения данной публичной процедуры и того, каким-образом данный участок был сформирован, и протокол N от ДД.ММ.ГГГГ о результатах проведения аукциона на право заключения договора аренды, который также не содержит указанных сведений (т. 1 л.д. 58-59, 110-121).

Документы относительно того, каким образом и на каком основании формировался спорный земельный участок, по чьей инициативе и в рамках какой публичной процедуры, материалы дела не содержат, в связи с чем выводы судов не основаны на установленных юридически значимых обстоятельствах.

Как разъяснено в пунктах 1, 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 года N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", суд апелляционной инстанции осуществляет проверку законности и обоснованности не вступивших в законную силу решений, определений судов общей юрисдикции, принятых ими по первой инстанции.

Если судом первой инстанции неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела (пункт 1 части 1 статьи 330 ГПК РФ), то суду апелляционной инстанции следует поставить на обсуждение вопрос о представлении лицами, участвующими в деле, дополнительных (новых) доказательств и при необходимости по их ходатайству оказать им содействие в собирании и истребовании таких доказательств.

Суду апелляционной инстанции также следует предложить лицам, участвующим в деле, представить дополнительные (новые) доказательства, если в суде первой инстанции не доказаны обстоятельства, имеющие значение для дела (пункт 2 части 1 статьи 330 ГПК РФ), в том числе по причине неправильного распределения обязанности доказывания (часть 2 статьи 56 ГПК РФ).

В нарушение приведенных норм процессуального права и разъяснений суд апелляционной инстанции ошибку суда первой инстанции не исправил, юридически значимые обстоятельства при разрешении спора в полном объеме не установил, надлежащую оценку доводам сторон не дал, что привело к принятию ошибочного судебного постановления, в связи с чем оно может быть исправлено только посредством отмены апелляционного определения.

Учитывая, что повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления, возражений на них и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, необходимость установления юридически значимых обстоятельств (пункт 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 года N16 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции"), а также принимая во внимание необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 ГПК РФ), судебная коллегия Третьего кассационного суда общей юрисдикции считает необходимым отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Псковского областного суда от 25 января 2022 года и направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить спор в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Псковского областного суда от 25 января 2022 года отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий

Судьи