Определение СК по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 15 августа 2022 г. по делу N 8Г-16384/2022[88-17162/2022]

Судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи Рипка А.С, судей Нечаевой Т.М, Якимовой О.Н, рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу Исполнительного комитета муниципального образования г. Набережные Челны Республики Татарстан на апелляционное определение Верховного Суда Республики Татарстан от 11 апреля 2022 года по гражданскому делу N2-9917/2021 по исковому заявлению Махмутова Д.И. к Исполнительному комитету муниципального образования г. Набережные Челны Республики Татарстан о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка в аренду, возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка, признании права собственности на земельный участок, Заслушав доклад судьи Рипка А.С, проверив материалы дела, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Д.И. Махмутов обратился в суд с иском к Исполнительному комитету муниципального образования г. Набережные Челны (далее - Исполком г. Набережные Челны) о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка в аренду, об осуществлении подготовки проекта договора аренды земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: N площадью 1 200 кв.м, категории земель "Земли населённых пунктов", с видом разрешённого использования "Для индивидуального жилищного строительства" (далее - Земельный участок N 411Г), о заключении договора аренды не позднее тридцати дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Исковые требования мотивированны тем, что 08.07.2010 Исполком г. Набережные Челны вынес постановление N 4512 о предоставлении Т.И. Арсланову в аренду Земельного участка N 411Г, после чего был заключён договор аренды земельного участка сроком на пять лет. 13.04.2011 между Т.И. Арслановым и А.М. Махмутовой заключён договор, согласно которому все права и обязанности по договору аренды переданы А.М. Махмутовой. 25.08.2015 между А.М. Махмутовой и ответчиком заключён договор аренды земельного участка сроком на три года.

26.03.2015 выдано разрешение на строительство, 28.08.2015 А.М. Махмутовой зарегистрирован объект незавершённого строительства, в отношении которого 03.02.2016 между А.М. Махмутовой и Н.И. Цыганок заключён договор дарения. 17.02.2020 между истцом и Н.И. Цыганок заключён договор купли-продажи объекта незавершённого строительства.

02.09.2020 истец обратился к ответчику с заявлением о заключении договора аренды или передаче ему в собственность земельного участка N 411Г. Исполком г. Набережные Челны отказал в предоставлении земельного участка, что является незаконным.

Впоследствии истец дополнил иск требованием о признании права собственности на Земельный участок N 411Г.

Решением Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 8 декабря 2021 года в удовлетворении исковых требований Махмутова Д.И. к Исполнительному комитету муниципального образования г. Набережные Челны Республики Татарстан о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка в аренду, возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка, признании права собственности на земельный участок отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 11 апреля 2022 года решение Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 8 декабря 2021 года отменено в части отказа в удовлетворении требований о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка в аренду, о заключении договора аренды земельного участка. Принят новый судебный акт, которым отказ Исполнительного комитета муниципального образования г. Набережные Челны в предоставлении Махмутову Д.И. в аренду земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес" признан незаконным. Суд обязал Исполнительный комитет муниципального образования г. Набережные Челны заключить с Махмутовым Д.И. без проведения торгов договор аренды земельного участка с кадастровым номером 16:52:060403:424, расположенного по адресу: "адрес", для завершения строительства объекта незавершённого строительства сроком на три года в течение тридцати дней с момента получения ответчиком копии настоящего апелляционного определения суда. В остальной части решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Исполнительного комитета муниципального образования г. Набережные Челны Республики Татарстан ставится вопрос об отмене апелляционного определения Верховного Суда Республики Татарстан от 11 апреля 2022 года.

Лица, участвующие в деле, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.

Судебная коллегия, руководствуясь частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации посчитала возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия находит кассационную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Согласно части первой статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения не были допущены судом апелляционной инстанции.

Как установлено судами и усматривается из материалов дела, распоряжением Исполкома г. Набережные Челны от 01.04.2010 N 231 утверждена схема расположения земельного участка N 411Г и постановлением ответчика от 08.07.2010 N 4512 данный земельный участок предоставлен Т.И. Арсланову в аренду под индивидуальное жилищное строительство (далее - ИЖС).

Между Исполкомом г. Набережные Челны (арендодатель) и Т.И. Арслановым (арендатор) заключён договор аренды земельного участка от 27.07.2010 N 2019-АЗ, согласно которому арендодатель предоставляет арендатору в аренду земельный участок N 411Г под ИЖС сроком на пять лет; государственная регистрация договора произведена 07.09.2010.

На основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 13.04.2011, заключённого между Т.И. Арслановым и А.М. Махмутовой, права и обязанности арендатора по приведённому договору аренды земельного участка от 27.07.2010 N 2019-АЗ переданы А.М. Махмутовой; государственная регистрация договора произведена 28.12.2011.

25.08.2015 осуществлена государственная регистрация права собственности А.М. Махмутовой на объект незавершённого строительства с кадастровым номером N, площадью застройки 81 кв.м, степенью готовности 20 %, расположенного на земельном участке N 411Г.

Строительство данного объекта осуществлено на основании разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГГГ серии N, выданного Исполкомом г. Набережные Челны.

Между Исполкомом г. Набережные Челны (арендодатель) и А.М. Махмутовой (арендатор) заключён договор аренды земельного участка от 25.08.2015 N 4717-АЗ, согласно которому арендодатель предоставляет арендатору в аренду Земельный участок N 411Г сроком на три года до 25.08.2018; государственная регистрация договора произведена 29.12.2015.

На основании договора передачи прав и обязанностей по договору аренды от 03.02.2016, заключённого между А.М. Махмутовой и Н.И. Цыганок, права и обязанности арендатора по указанному договору аренды земельного участка от 25.08.2015 N 4717-АЗ переданы Н.И. Цыганок; государственная регистрация договора произведена 07.06.2016.

В соответствии с договором дарения объекта незавершённого строительства от 03.02.2016, заключённого между А.М. Махмутовой (даритель) и Н.И. Цыганок (одаряемая), даритель подарил одаряемой объект незавершённого строительства с кадастровым номером N. Государственная регистрация права собственности Н.И. Цыганок на данный объект произведена 15.02.2016.

По договору купли-продажи объекта незавершённого строительства от 17.02.2020, заключённого между Н.И. Цыганок (продавец) и Д.И. Махмутовым (покупатель), продавец продал покупателю объект незавершённого строительства с кадастровым номером N Государственная регистрация права собственности истца на этот объект произведена 25.02.2020.

Письмами Исполкома г. Набережные Челны от 08.06.2020 N 06/3238, от 18.09.2020 N 06/5904 Д.И. Махмутову в ответ на его обращения соответственно от 14.05.2020 и 02.09.2020 отказано в предоставлении земельного участка N 411Г в аренду без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершённого строительства.

Письмом ответчика от 18.09.2020 N 06/5904 истцу также отказано в предоставлении земельного участка N 411Г в собственность без проведения торгов.

Решением Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 11.01.2021, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Республики Татарстан от 02.04.2021, отказано в удовлетворении административного иска Д.И. Махмутова к Исполкому г. Набережные Челны о признании незаконным приведённого отказа в предоставлении Земельного участка N 411Г в собственность за плату без проведения торгов.

Принимая обжалуемое решение, суд первой инстанции исходил из того, что правовых оснований для удовлетворения иска не имеется, так как земельный участок по делу ранее уже предоставлялся в аренду для завершения строительства, материалы дела не содержат иных оснований для предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов.

С данными выводами суда первой инстанции не согласился суд апелляционной инстанции.

У суда кассационной инстанции отсутствуют основания не согласится с выводами суда апелляционной инстанции по доводам кассационной жалобы, поскольку они основаны на правильном применении норм права, выводы, сделанные судом, соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

При этом суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из следующего.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.I Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в ЗК РФ, так и Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ), который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

ЗК РФ установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

В силу пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

С учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности Д.И. Махмутову, и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона.

Применительно к рассматриваемому делу, как правомерно указано судом апелляционной инстанции, поскольку публичный собственник земельного участка N 411Г не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как то установлено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, у истца имеется право на однократное продление срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта.

В условиях юридической неопределенности судьбы земельного участка с момента истечения в 2018 г. срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски для имущественных прав собственника объекта незавершенного строительства, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений, составляющими ядро принципа правовой определенности, имеющего универсальное значение в отношениях государства и индивида.

Конституция Российской Федерации, провозглашая Российскую Федерацию социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие каждого человека, предписывает органам государственной власти и органам местного самоуправления поощрять строительство, создавать условия для осуществления права на жилище (часть 2 статьи 40).

Жилищный кодекс Российской Федерации возлагает на органы государственной власти и органы местного самоуправления обязанность в пределах их полномочий обеспечивать условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе стимулировать жилищное строительство (пункт 4 статьи 2).

Между тем в отсутствие договора аренды земельного участка N 411Г истец лишён возможности завершить строительство дома.

С учетом установленных по делу обстоятельств, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что отказ Исполкома г. Набережные Челны в заключении договора аренды земельного участка без проведения торгов для завершения строительства на срок три года препятствует истцу в улучшении жилищных условий, нарушает конституционные принципы правовой определенности, справедливости, поддержания доверия граждан к действиям государства, а также баланс конституционно защищаемых ценностей, публичных и частных интересов.

Приведённые правовые позиции отражены в кассационном определении Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 N 19-КАД21-17-К5.

Кроме того, судом апелляционной инстанции правомерно обращено внимание на то, что ранее земельный участок N 411Г не предоставлялся ни истцу, ни любому из предыдущих собственников объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 16:52:060403:1213 именно для завершения строительства, поскольку такая цель предоставления земельного участка в аренду не указана в договоре аренды земельного участка от 25.08.2015 N 4717-АЗ, заключённого между Исполкомом г. Набережные Челны и А.М. Махмутовой, либо в иных документах.

В остальной части определение суда апелляционной инстанции не обжалуется, в связи с чем, в соответствии со статьей 379.6 Гражданского процессуального кодекса РФ, не исследуется судом кассационной инстанции.

Кассационная жалоба не содержит оснований, опровергающих выводы суда апелляционной инстанции, ее доводы основаны на ошибочном толковании норм материального права и не влекут отмену судебного акта суда апелляционной инстанции.

Руководствуясь статьями 379.6, 379.7, 390 и 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

апелляционное определение Верховного Суда Республики Татарстан от 11 апреля 2022 года по гражданскому делу N2-9917/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу Исполнительного комитета муниципального образования г. Набережные Челны Республики Татарстан - без удовлетворения.

Председательствующий А.С. Рипка

Судьи Т.М.Нечаева

О.Н.Якимова