Определение СК по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 29 июня 2022 г. по делу N 8Г-14115/2022[88-16358/2022]

Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи Веркошанской Т.А, судей Камышановой А.Н, Деминой К.А, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Решитка С. Н. к обществу с ограниченной ответственностью "Комфорт" о признании предварительного договора купли-продажи основным договором, по кассационной жалобе Решитка С. Н. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 6 апреля 2022 года, заслушав доклад судьи Первого кассационного суда общей юрисдикции Камышановой А.Н, выслушав представителя Решитка С.Н. Нефедову О.А, поддержавшую доводы жалобы, представителя общества с ограниченной ответственностью "Комфорт" Хамцова Б.С, просившего оставить апелляционное определение без изменения, установила

Решитка С.Н. обратилась в суд с иском, измененным в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Комфорт" (далее ООО "Комфорт") о признании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 19 октября 2020 года N Раос-3/101 в отношении земельного участка с кадастровым номером N, расположенным по адресу: "адрес" и одноэтажного каркасного жилого дома, находящегося в стадии строительства на данном земельном участке, заключенного между ООО "Комфорт" и Решитка С.Н, основным договором.

Решением Раменского городского суда Московской области от 22 декабря 2021 года исковые требования удовлетворены.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 6 апреля 2022 года решение Раменского городского суда Московской области от 22 декабря 2021 год отменено. По делу постановлено новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе Решитка С.Н. ставится вопрос об отмене апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 6 апреля 2022 года и оставлении без изменения решения суда первой инстанции. В доводах кассационной жалобы указывается на несоответствие выводов судов, фактическим обстоятельствам дела, установленным судом, на неправильное применение норм материального права.

Проверив законность судебного постановления в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе (часть 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанции, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены судом апелляционной инстанции по настоящему делу.

Как установлено судом, следует из материалов дела, 19 октября 2020 года между Решитка С.Н. с одной стороны и ООО "Комфорт" с другой был заключен предварительный договор N Раос-3/101 купли-продажи земельного участка N 101, с кадастровым номером N, общей площадью 665 кв.м, категории земли - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства, место нахождения: "адрес" и одноэтажного каркасного жилого дома, который на момент заключения настоящего договора находился в стадии строительства на указанном земельном участке, общей площадью ориентировочно 87, 0 кв.м в комплектации согласно приложению N 1 к предварительному договору, являющегося его неотъемлемой частью.

Согласно п. 2 договора стоимость земельного участка, составила 917 000 руб, стоимость каркасного дома -2 583 000 руб.

В соответствии с п.4 договора стороны обязались заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества не позднее 10 февраля 2021 года и подать его на государственную регистрацию перехода права в течении пяти рабочих дней после полной оплаты. Покупатель обязуется прибыть для заключения основного договора купли-продажи в течение 10 календарных дней после получения уведомления от продавца о готовности документов для предстоящей сделки.

При этом, продавец обязуется передать недвижимое имущество покупателю в течение двух календарных дней после полной оплаты стоимости недвижимого имущества до заключения договора купли-продажи недвижимого имущества (п.11 договора).

19 октября 2020 года истцом был оплачен ответчику обеспечительный платеж в размере 100 000 руб, а 28 января 2021 года сумма в общем размере 1 700 000 руб.

7 августа 2020 года за ООО "Комфорт" зарегистрировано право собственности на земельный участок площадью 655 кв.м с кадастровым номером N по адресу: "адрес", 14 июля 2021 года за ООО "Комфорт" зарегистрировано право собственности на жилой дом площадью 91, 7 кв.м с кадастровым номером N, расположенный по вышеуказанному адресу.

Судом установлено, что сторонами договора было согласовано строительство дома общей площадью 87, 0 кв.м, в том числе жилой площадью 49, 2 кв.м, площадью застройки 105, 1 кв.м на вышеуказанном земельном участке.

Согласно заключению кадастрового инженера ФИО11 от 25 ноября 2021 года составленного по результатам сравнительного анализа поэтажных планов проекта жилого дома и возведенного дома установлено, что возведенный жилой дом не соответствует требованиям проектной документации.

В результате строительства характеристики жилого дома были изменены, по окончанию строительства жилой дом имеет площадь 91, 7 кв.м, в том числе жилую площадью 91, 7 кв.м, площадь застройки составляет 100, 8 кв.м.

Согласно материалам дела, строительные работы по переустройству и реконструкции спорного жилого дома на сумму 268 858 рублей были оплачены ответчиком ООО "Комфорт".

Разрешая спор по существу и удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции, руководствовался положениями статей 223, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), разъяснениями, данными в абзаце 3 пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" (далее постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49), исходил из того, что при заключении договора, поименованного как "предварительный" сторонами были согласованы все существенные условия договора купли - продажи объекта недвижимого имущества, условия о предварительной оплате имущества Решитка С.Н. выполнены в полном объеме, в связи с чем квалифицировал его основным договором купли - продажи с предварительной оплатой части цены договора, пришел к выводу о неприменении к спорным правоотношениям положений статьи 429 ГК РФ и удовлетворении заявленных требований.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая удовлетворении требований, суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьями 223, 429, 549, 550, 551, 555 ГК РФ, разъяснениями, содержащимися в абзаце 3 пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49, пунктах 2, 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникших из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" пришел к выводу о том, что в результате строительства дома предмет договора купли-продажи (жилой дом) существенно отличается от объекта права, строительство которого было согласовано сторонами.

Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции не может согласиться с указанным выводом суда апелляционной инстанции ввиду следующего.

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Статьей 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что решение суда должно быть законным и обоснованным.

Пленумом Верховного Суда Российской Федерации в пункте 2 постановления от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" разъяснено, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Суд апелляционной инстанции, отказывая в удовлетворении требований, указал, что в результате строительства дома его площадь изменилась, что не позволяет определить предмет договора.

При этом судом апелляционной инстанции не дана оценка пункта 1 предварительного договора купли - продажи недвижимого имущества Раос-3/101 от 20 октября 2020 года, заключенного между сторонами, согласно которому площадь дома указана как ориентировочная, согласию стороны истца принять дом с увеличенной площадью, а так же добросовестности действий ответчика, который позволил истцу и членам его семьи пользоваться до заключения основного договора земельным участком, облагораживать его.

Суд не оценил последовательность и планомерность действий ответчика, который в результате строительства дома увеличивает его площадь, отходит от проекта дома, а в последующем регистрирует за собой право собственности на дом с увеличенной площадью при этом, отказываясь на основании увеличения площади дома, заключать с истцом основной договор купли-продажи дома и земельного участка, при оплате Решитка С.Н. стоимости объектов недвижимости более 50 % от согласованной сторонами цены.

Указанное исключает возможность признания не согласованности существенных условий договора купли - продажи недвижимости в части определения его предмета.

С учетом приведенного, выше состоявшееся по делу апелляционное определение нельзя признать законным, что в соответствии со статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для его отмены и направления дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела следует учесть изложенное, разрешить спор в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и подлежащими применению нормами материального права.

Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 390, статьей 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции

определила

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 6 апреля 2022 года отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий:

Судьи: